Stefano Boscarato

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Come fai a capire qual e’ il prezzo giusto a cui vendere la tua casa?

Ti e’ mai capitato di porti questa domanda?

La maggior parte delle persone non ha un’ idea precisa di come calcolare il valore massimo realizzabile dalla vendita dell’ abitazione.

Se hai letto altri miei articoli vedrai che l’unico sistema sicuro per calcolare il prezzo massimo realizzabile per un immobile e’ utilizzare l’ Analisi Specifica di Mercato.

In questo articolo voglio invece parlarti di quanto e’ importante mettere in vendita subito la tua casa al corretto prezzo – che e’ il massimo prezzo realizzabile nel mercato in questo momento -.

Molte persone che sono ancora rimaste all’ idea del mercato rialzista, cioe’ quando il mercato correva sempre su e i valori aumentavano di settimana in settimana e di mese in mese, sono convinte che sia piu’ intelligente partire con un prezzo piu’ alto rispetto al vero prezzo dell’ immobile perche’ pensano che tanto le persone vengono lo stesso a vedere casa e se mi va bene prendo di piu’, altrimenti tratto poi in fase di conclusione.

Il problema e’ che questa idea ce l’ hanno ancora molti agenti immobiliari vecchio stampo che non hanno ancora capito bene come funziona il mercato e danno dei consigli completamente sbagliati ai privati che vendono casa.

E’ per questo che ogni tanto sento qualche proprietario di casa che dopo un anno o due che la sua casa e’ in vendita deve accettare un prezzo che e’ magari dal 30 al 40 % piu’ basso di quello che si aspettava all’ inizio, e inizia a maledire gli agenti immobiliari che 2 o 3 anni prima gli avevano detto che il suo immobile valeva 500 invece di dirgli che valeva 450 e cosi’ l’ avrebbe venduto subito, mentre ora – essendo partito ad un prezzo sbagliato- deve accettare 350 o anche meno.

Questo e’ il classico esempio del perche’ conviene mettere subito in vendita la tua casa al corretto prezzo: se la metti in vendita al corretto prezzo che, a titolo di esempio, e’ 500.000, la vendi subito e incassi 500.000.

Se invece la metti in vendita ad un prezzo troppo elevato (magari 550 o 600) non la venderai e, nel momento in cui deciderai di adeguarti al reale prezzo di mercato (magari tra 6 mesi o 1 anno), il reale prezzo di mercato non sara’ piu’ 500, ma magari 470 o 450, trovandoci in un mercato ribassista.

Quindi di fatto ci avrai rimesso dai 30 ai 50.000 euro per non aver messo in vendita da subito la tua casa al corretto prezzo di mercato.

Questo e’ uno dei problemi piu’ grossi con cui un venditore di casa si scontra nel momento in cui decide di vendere la sua casa.

Ci sono altri due problemi a cui si va incontro quando si sbaglia e non si mette in vendita la casa al corretto prezzo di mercato:

  • il primo e’ che se lo sbagli per difetto, svendi la tua casa: e’ il problema piu’ semplice da verificarsi ed e’ il terrore di tutti i privati che vendono casa. Proprio per questo e’ importante fare un’ Analisi Specifica di Mercato e non un calcolo a metro quadrato molto generalista che ti puo’ portare a sopravalutarla o a sottovalutarla e quindi svenderla (e questa non e’ sicuramente una mossa intelligente).
  • il secondo è che se lo sbagli per eccesso (e quindi vai a sopravalutare la tua casa) nemmeno gli agenti immobiliari in gamba vorranno perder tempo a proporre la tua casa, perche’ e’ un immobile che non puo’ essere venduto.

Magari saranno diplomatici (ma non onesti) e ti diranno: “si’, secondo me un po’ dovra’ trattare”, ma poi  non si faranno piu’ sentire.

Io consiglio sempre agli agenti immobiliari di dire subito la verita’ se pur brutta ai propri clienti.

Solo cosi’ faranno il bene delle persone.

Tu vorresti un dottore che ti dice che devi prendere una medicina amara che pero’ ti salva la vita, o vorresti il dottore che per non farti prendere la medicina amara ti fa ammalare gravemente?

Ecco cosi’ sono io e cosi’ deve essere un venditore di case professionista.

Un altro dei problemi che hai quando sbagli e metti in vendita la tua casa ad un prezzo superiore al reale prezzo di mercato, e’ che non avrai persone realmente interessate che vendono a vedere la tua casa, cioe’ persone motivate all’ acquisto, ma turisti immobiliari perditempo, curiosi e malintenzionati (a tal proposito vedi questo mio video).

Non avrai persone motivate e interessate per un semplice motivo: le persone veramente interessate ad acquistare casa sono bene informate sul mercato immobiliare e non perdono tempo per andare a vedere gli immobili fuori prezzo.

Tanto ce ne sono cosi’ tanti al giusto prezzo di mercato in vendita: perche’ perdere tempo a venire a vedere proprio il tuo che e’ fuori prezzo?

Tu mi dirai: “beh, tanto poi io tratto”.

In realta’ le persone non sanno quello che pensi tu, vedono il dato oggettivo che e’ il prezzo, e in base a quello decidono se venire a vedere il tuo immobile o meno.

L’ altro motivo per cui non e’ assolutamente funzionale sbagliare il prezzo dell’ immobile, e’ che se sei troppo alto non venderai il tuo, ma farai vendere gli immobili agli altri.

Cioe’ i clienti vedranno il tuo immobile, vedranno un altro immobile molto simile ad un prezzo molto piu’ invitante, ed e’ logico che facciano un’ offerta su questo.

D’altro canto faremmo tutti la stessa cosa, si’ o no?

Quindi tu puoi decidere se mettere in vendita il tuo immobile ad un prezzo che fa vendere il tuo o ad un prezzo che fara’ vendere gli immobili agli altri: qual’ e’ la cosa piu’ intelligente per te?

Inoltre se sbagli prezzo la tua casa verra’ utilizzata dagli agenti immobiliari per vendere i propri incarichi a prezzo.

Cioe’ al cliente acquirente diranno: “ vede, questo mio immobile in vendita vale 200.000 euro, vede che per quest’ altro (che e’ il tuo) che e’ molto simile vogliono 240.000 euro?  Secondo lei, caro acquirente, qual’ e’ quello piu’ conveniente?”

E’ evidente che stanno usando il tuo, che non verra’ venduto, per vendere gli altri immobili che sono in concorrenza con il tuo.

Ti da fastidio? Purtroppo questa e’ la realta’. Che tu lo voglia o no il mondo va cosi’, caro mio.

Per tua fortuna la soluzione c’e’: si chiama Analisi Specifica di Mercato!

Ti devi rendere conto tramite l’Analisi Specifica, non solo dei prezzi a cui sono stati venduti gli immobili simili di recente o a cui sono tutt’ ora in vendita gli immobili che sono in concorrenza con il tuo, ma quanti immobili simili al tuo ci sono  tutt’ ora in vendita in zone simili.

Solo questa e’ un’ analisi che ti da’ correttamente il valore a cui il tuo immobile puo’ essere venduto.

Lascia perdere tutti quei bollettini degli osservatori immobiliari che ti danno valori generici.

Che ti dicono che in un certo quartiere, un certo tipo di immobile viene venduto a tot euro a metro quadrato.

Questo perche’ non tengono assolutamente conto se l’ immobile ha 10 anni o 20 anni, se e’ stato ristrutturato o meno, se e’ un ultimo piano con o senza ascensore,  se ha il garage, se e’ ben abitato o mal abitato, se ha il riscaldamento autonomo o centralizzato, che esposizione ha, se e’ al sole o meno, etc, etc, etc.

Ora che hai capito come posizionare il tuo immobile al corretto prezzo di mercato per portare a casa il massimo prezzo, evita di commettere l’ errore di “sotto prezzarlo” o “sovra prezzarlo”.

Hai letto sopra quali problemi, che si traducono in perdite a livello economico, ti puo’ portare questo.

Ricordati che in un mercato ribassista (cioe’ un mercato dove i prezzi continuano a scendere) come quello in cui ci troviamo e’ di fondamentale importanza vendere velocemente, perche’ chi prima vende, percepisce il maggior prezzo realizzabile nel mercato.

Se il mercato perde, come sta perdendo, mediamente un 12/15% di valore reale all’ anno, se tu vendi adesso prendi il 12/15% in piu’ di chi vendera’ tra un anno.

Quindi che senso ha partire fuori prezzo di mercato per poi non vendere?

Considera che fare questo errore per una casa che mediamente  puo’ valere 200.000 euro, significa rimetterci anche 20/30.000 euro all’ anno. Ha senso questo?

Buona vendita!

Stefano Boscarato Specialista del Vendere Case

P.S.: Vuoi vedere come calcolare il prezzo giusto a cui vendere la tua casa? Guarda questo video

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