Stefano Boscarato

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Come valutare una casa?

Come valutare un immobile

In questo articolo parlerò della valutazione commerciale di una casa, cioè di come si calcola il prezzo che un potenziale acquirente è disposto a pagare per un certo tipo di abitazione, e quindi la quantità di denaro che una persona è effettivamente disposta a consegnare al venditore in cambio dell’immobile.

In maniera molto chiara: una casa vale quello che una persona è disposta a pagare per averla. Se io chiedo un certo prezzo e nessuno me lo sta pagando, significa che sto chiedendo una cifra irrealizzabile e quindi che la mia casa per il mercato non vale i soldi che sto chiedendo.

Perciò, se sei un venditore di una casa, la prima domanda che ti faccio è:
fisserai un prezzo che agevoli la vendita della tua casa, oppure vuoi che rimanga in vendita per molto tempo?

Se vuoi vendere la prima cosa da fare è una cosiddetta Analisi Specifica di Mercato, che serve per identificare il prezzo al quale si riesce effettivamente a vendere.

Lo scopo dell’Analisi Specifica di Mercato è di definire il valore della casa agli occhi dell’acquirente.

Sai in che modo un acquirente determina il valore di un’abitazione?

Gli acquirenti definiscono il valore di un bene facendo dei raffronti. Mettono a confronto il prezzo della casa tenendo conto delle sue caratteristiche, e la mettono a confronto con le caratteristiche ed il prezzo di altre case simili che sono state vendute di recente o che sono tuttora in vendita. È chiaro?

Facciamo un esempio: se dovessi acquistare una nuova auto ed una certa concessionaria vendesse l’auto che ti interessa a 20.000 €, ed un’altra concessionaria vendesse la stessa vettura sempre al prezzo di 20.000 € ma con lettore CD e cerchi in lega compresi nel prezzo, quale auto varrebbe di più? Ovviamente la seconda!

E se la prima concessionaria decide di vendere l’auto SENZA lettore CD e cerchi in lega però a 15.000 €? Qual’è l’affare migliore a quel punto? Sicuramente diventa quello proposto dalla prima concessionaria!

Dunque per aumentare il valore di un immobile agli occhi di un acquirente bisogna:

a) Avere il prezzo più basso a parità di caratteristiche e dotazioni, oppure
b) Avere caratteristiche e dotazioni migliori a parità di prezzo

Tutto chiaro?

Ora quello che devi fare è fare una ricerca di case simili alla tua, in zone simili, e con caratteristiche simili, e vedere a quale prezzo sono state vendute.

Se non ne hai di vendute da paragonare, puoi prendere come esempio quelle attualmente in vendita (nei siti e nei portali immobiliari ne trovi fin che ne vuoi).

Ovviamente se queste sono in vendita, significa che nessuno ha pagato il prezzo richiesto, e quindi il prezzo è troppo alto.

A livello empirico, se sono in vendita da più di 6 mesi, sono fuori prezzo di almeno il 20%.

Quindi togli al prezzo di queste il 20% e avrai un’idea abbastanza precisa del prezzo realizzabile per la tua casa.

Non illuderti di poter prendere di più per il fatto che tu abbia apportato delle migliorie, perchè quasi mai incontrano il gusto di chi acquista e quindi potrebbero essere addirittura controproducenti.

Su questo vorrei farti delle domande:

Tutte le case hanno bisogno delle migliorie che sono state fatte nella tua casa?

Se un acquirente desidera comprare la tua casa ma decide di eliminare le migliorie non appena l’avrà acquistata, allora quanto varrà la casa?

Hai aggiunto quelle migliorie per chi la compra dopo di te oppure per te e la tua famiglia?

Se tu dovessi comprare casa, e se fossero in vendita due case simili una al prezzo di 200.000 euro e l’altra al prezzo di 180.000 euro, quale sceglieresti?
Non utilizzeresti quei 20.000 euro in più per mettere a posto la casa secondo il tuo gusto?

Non pensi che la maggior parte degli acquirenti faccia un ragionamento simile?

In definitiva ragiona sui dati oggettivi e non sull’emotività, e comunque confrontati sempre con un Agente Immobiliare Professionista che conosca benissimo la zona, e le dinamiche del mercato: solo in questo modo potrai vendere la tua casa al miglior prezzo ottenibile sul mercato, e nei tempi che desideri.

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Buona vendita!

Stefano Boscarato

Creatore del Sistema di Vendita Immobiliare® – Gli Specialisti del Vendere Case

P.S.: Vuoi sapere perche’ ti conviene usare la proposta di acquisto immobiliare al posto del preliminare di compravendita? Te lo svelo in questo video. Guardalo adesso!

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