Stefano Boscarato

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Devi vendere casa in edilizia convenzionata?

Vendere casa in Edilizia Convenzionata

Ti sei trovato anche tu alle prese con convenzioni, leggi regionali, prezzi imposti, zone PEEP, e chi piu’ ne ha piu’ ne metta???

Magari sei anche uno di quelli che sconsolato si e’ dovuto tirar fuori da solo tutte le informazioni e le procedure da seguire, girovagando per comune, ufficio tecnico, notaio …… o sei uno di quelli che ha venduto “alla buona” firmando un preliminare alla cieca senza sapere bene le condizioni e le clausole che ci doveva inserire, e poi si e’ trovato con una bella grana da risolvere con l’acquirente perche’ davanti al notaio hai scoperto che non gli potevi vendere la casa visto i vincoli che ci sono sopra?

O forse ti sei affidato ad un agente immobiliare sperando che un “professionista come lui” sapesse guidarti e tutelarti, per poi scoprire che non sapeva che pesci pigliare, ha fatto casino, non ti ha saputo spiegare perche’ la tua casa non si vende e tutti scappano quando sentono “edilizia convenzionata” e “zona popolare”, e soprattutto non ti ha saputo spiegare con chiarezza cosa bisogna fare per venderla?

Consolati, perche’ purtroppo non sei da solo.

Nei miei 25 anni di carriera professionale ho conosciuto decine di persone che ci hanno rimesso qualche decina di migliaia di euro per il solo fatto di avere venduto la loro casa ad un prezzo di mercato quando il limite imposto era quello del prezzo convenzionato: e ti assicuro che questo e’, forse, uno degli errori minori quando si sbaglia a vendere casa in edilizia convenzionata.

Ho visto anche persone che si sono affidate a pseudo agenti immobiliari (pseudo non nel senso che non erano abilitati, ma perche’ per me sono pseudo tutti gli agenti immobiliari incompetenti al di la’ dell’abilitazione ufficiale) i quali li hanno letteralmente fatti affondare nella melma, non informandoli dei limiti e vincoli che c’erano, delle comunicazioni necessarie, dei requisiti necessari ai potenziali acquirenti.

Pseudo agenti immobiliari che hanno messo nei guai le persone che gli hanno affidato la vendita della loro casa, facendo saltare preliminari che potevano essere portati a buon fine con un minimo di competenza necessaria in questi casi; ho visto gente che è andata ad acquistare una nuova casa pensando di avere venduto quella in edilizia convenzionata per poi sapere che la loro vendita era nulla e quindi e’ saltato tutto rimettendoci caparra sull’acquisto sfumato e dovendo restituire cospicue somme ai potenziali acquirenti.

Per non parlare dei pseudo agenti immobiliari che fanno il preliminare (nullo), incassano la provvigione e scappano.

Stai pensando “Si si Stefano, sono uno di quelli, e quindi? Come cappero devo fare per vendere la mia casa in edilizia convenzionata?”

Tranquillo: sei nel posto giusto!

Il mio obiettivo di oggi e’ proprio quello di farti chiarezza su quello che devi fare per vendere in serenita’ la tua casa , e soprattutto venderla bene.

Prima di tutto facciamo pero’ una premessa fondamentale : gli immobili costruiti in regime di edilizia convenzionata sottostanno a precisi vincoli in caso di vendita e di locazione. Questi vincoli sono richiamati nella Convenzione (da qui il nome “edilizia convenzionata”) che chi ha realizzato l’operazione immobiliare (cooperativa, ATER, impresa di costruzioni, privato, ecc.) ha stipulato solitamente con il Comune dove si trova l’immobile in questione. Non c’e’ pero’ un criterio univoco che valga per tutti i casi, in quanto le singole convenzioni stabiliscono criteri che possono anche differire fra di loro. Di base i criteri definiti nelle Convenzioni riguardano il se e come sia possibile effettuare la vendita, a quale prezzo, e a chi.

Si parla di un prezzo imposto, un periodo entro il quale la vendita non si puo’ effettuare, le caratteristiche che gli acquirenti devono avere (reddito massimo, non essere proprietari di altre abitazioni, ecc.).

Queste limitazioni sono state inserite per impedire speculazioni, visto che chi e’ stato il primo assegnatario del terreno su cui e’ stato costruito l’immobile ha ricevuto il terreno a condizioni particolarmente vantaggiose (sia come prezzo che come oneri per la costruzione), impegnandosi a vendere gli immobili a prezzi molto vantaggiosi (si , lo so che qualcuno di questi acquirenti –magari anche tu stesso- ha dovuto cacciare una bella somma in nero, ma questo ormai non conta piu’ nulla).

Quindi la prima cosa che devi fare (se non incarichi un Agente Immobiliare Professionista con le contro palle) e’ procurarti la Convenzione allora stipulata e leggerla in maniera approfondita: ti avviso gia’ che troverai diversi richiami a leggi statali e regionali … si, dovrai leggerti attentamente anche queste!

N.B.: io e i miei Agenti Certificati Sistema di Vendita Immobiliare abbiamo fatto centinaia di vendite in edilizia convenzionata, e ti posso garantire che nella maggior parte dei casi quello che c’ e’ scritto nelle convenzioni viene “liberamente interpretato” dagli incaricati del momento del Comune. Quindi , oltre a leggere la convenzione, vai di filato all’ufficio tecnico del comune e fai richiesta scritta per essere informato su come devi muoverti al fine di essere in linea con le interpretazioni e la prassi che gli stessi Comuni adottano.

La bella notizia e’ che la convenzione potrebbe essere scaduta : controlla bene perche’ in tal caso non sei piu’ soggetto ai vincoli in essa contenuti (attenzione che se hai diritto di superficie questo comunque rimane sempre , non diventa automaticamente di proprieta’).

Di massima, puoi vendere liberamente la tua casa in edilizia convenzionata sottostando ai vincoli della convenzione, che sono solitamente : prezzo imposto, diritto di prelazione a favore del comune, caratteristiche che devono rispettare gli acquirenti.

Dovrai quindi chiedere al comune qual’e’ il prezzo massimo al quale puoi vendere (ed attendere pazientemente risposta); di seguito dovrai chiedergli se intende esercitare il diritto di prelazione (anche qui aspetta la sua risposta); fatto questo puoi iniziare la vendita facendo attenzione di verificare che gli acquirenti con cui vai in trattativa abbiano i parametri richiesti(di solito: residenza; prima casa; limite massimo di reddito).

Ovviamente questo non e’ esaustivo, ma ti da’ una indicazione abbastanza precisa che dovrai avvalorare con l’esame della convenzione e del tuo atto di acquisto.

Stai bene attento che la vendita e’ nulla se non fatta nel rispetto dei limiti: per esempio se fatta a soggetti privi dei requisiti (da accertarsi preventivamente presentando una serie di documenti al Comune stesso) ed è normalmente nulla per l’eccedenza se fatta a prezzo più alto di quello imposto dal Comune. Il che significa che la parte acquirente potrebbe chiedere indietro la differenza.

N.B.: nel preliminare dovrai riportare tutti i richiamai alla convenzione e ai vincoli contenuti, in modo che l’acquirente sia cosciente di cosa acquista. In caso contrario potrebbe chiedere l’annullamento dell’atto ed un risarcimento.

Nel caso in cui per te non sia conveniente vendere sottostando ai vincoli della convenzione, sappi che la maggior parte dei comuni prevede la possibilita’ di svincolarsi dalla convenzione pagando una determinata somma: per fare questo e’ necessario fare apposita domanda al comune, il quale provvedera’ a fare l’esatto conteggio dell’importo da versare in modo da essere completamente liberi. A quel punto e’ come vendere un immobile in libero mercato, senza vincoli e/o problemi collegati alle aree convenzionate (puoi vendere a chiunque ed a prezzo di mercato ;-).

Una distinzione fondamentale che troverai nella prassi (e, povero te) anche nei costi, dipende se hai acquistato il diritto di superficie (di solito della durata di 99 anni) o il diritto di proprieta’. Infatti, nel caso tu abbia acquistato in diritto di superficie, e’ necessario stipulare un atto notarile con il comune con il quale si trasforma il diritto di superficie in diritto di proprieta’, prima di procedere allo svincolo: ovviamente questo fa aumentare in maniera importante i costi (se non altro per la parcella del notaio ed oneri connessi).

Come fai a sapere se ti conviene vendere l’immobile vincolo o invece procedere allo svincolo e venderlo a libero mercato?

Molto semplice: devi fare un cosiddetto business plan.

Per prima cosa devi fare un’Analisi Specifica di Mercato per capire a quale prezzo la tua casa puo’ essere venduto nel libero mercato.

In secondo luogo devi conoscere quanto e’ il prezzo massimo imposto dal Comune nel caso non procedi allo svincolo.

Devi poi conoscere i costi per l’eventuale svincolo.

Con questi dati in mano devi fare questo ragionamento: se la differenza tra il prezzo di libero mercato calcolato con l’Analisi Specifica di Mercato e quello che ti costerebbe lo svincolo, e’ superiore al prezzo massimo imposto dal Comune , allora ti conviene svincolarlo.

In caso contrario ti conviene venderlo convenzionato. In questo caso tieni però presente due fattori:

1)     se il prezzo massimo convenzionato supera l’ASM, devi considerare che potrai realizzare il prezzo di ASM;

2)     devi vedere se i vincoli della vendita condizionata ti permettono di trovare dei clienti: in qualche caso ho visto dei comuni che pretendevano che gli acquirenti non potessero avere un reddito loro del nucleo famigliare superiore ai 22.000 euro. Questo vincolo, essendo il reddito massimo troppo basso, impediva in realta’ di trovare dei clienti e quindi impediva la vendita, e si e’ quindi dovuto svincolare l’immobile.

Devi anche tenere presente che se hai usufruito di finanziamenti regionali e/o agevolati ci possono essere ulteriori limitazioni alla vendita: a titolo esemplificativo e non esauriente in molti casi non e’ possibile vendere per almeno cinque anni gli appartamenti acquistato usufruendo di questi tipi di finanziamenti (a meno che sussistano gravi e sopravvenuti motivi e comunque previa autorizzazione della regione).

Di’ la verita’: sapevi tutte queste cose? In maniera approfondita? Qualcuno si e’ mai preso la briga di spiegartele?

So bene che sei incazzato e diffidente con gli agenti immobiliari, e fai bene ad esserlo.

E’ normale, perchè là fuori nessuno ti dice la verità, o almeno nessuno ti spiega realmente tutte le opzioni che hai a disposizione , tutti i fattori che dovresti prendere in considerazione e tutte le informazioni che dovresti avere.

Oggi ti ho spiegato la verità sul come vendere casa in edilizia convenzionata, e la strategia che adotterei se fossi nei tuoi panni.

E’ per questo che ho creato il Sistema di Vendita Immobiliare, ed e’ per questo che do’ la mia garanzia personale nel caso non ottenessimo la vendita nei tempi stabiliti.

Uno dei 7 steps di cui e’ composto il mio Sistema di Vendita Immobiliare riguarda proprio tutti i controlli da fare prima di iniziare la vendita, in modo da valutare la soluzione piu’ conveniente e piu’ sicura per chi vende e per chi acquista casa. E questo step e’ ancora piu’ importante quando si tratta di vendere una casa in edilizia convenzionata.

Ora che hai visto cosa devi fare rileggiti bene tutti i punti qui sopra e , se desideri avere un valido supporto, scegliti un Agente Immobiliare Professionista con le contropalle per farti seguire in questa operazione. Se non ne conosci scrivimi pure che vediamo assieme se nella tua zona c’e’ uno dei nostri Agenti Certificati Sistema di Vendita Immobiliare.

E se pensi che questo articolo possa essere utile a qualcuno, condividilo ora!

P.S.: se sei interessato anche a sapere come scegliere l’Agente Immobiliare giusto leggi questo articolo (CLICCA QUI).

Buona vendita!

Stefano Boscarato Specialista del Vendere Case

73 commenti

  • silvia scrive:

    Buongiorno Sig. Stefano,
    è stato molto utile leggere il suo prezioso link. Se posso, le faccio una domanda: Trascorsi 20 anni in una casa di edilizia convenzionata, non decade il fatto che il Comune imponga un valore per la vendita?
    ringrazio in anticipo.
    Silvia

  • Giada scrive:

    Buongiorno Sig. Stefano, invece quali rischi si corrono per gli acquirenti?
    Volevo inoltre sapere se queste condizioni valgono solo per la prima volta in cui si vende oppure anche per le successive.

    Grazie mille

    • admin scrive:

      Salve Giada, in che senso quali rischi si corrono per gli acquirenti?
      Per quanto riguarda le condizioni di vendita/vincoli/obblighi, nella maggior parte dei casi valgono fino a che vale la convenzione, ma c sono delle eccezioni.
      Mi sono capitati dei casi in cui alcuni vincoli valevano solo per la prima vendita.

  • Marco scrive:

    buonasera sig.Stefano, insieme a mia moglie stiamo valutando di acquistare a Roma un appartamento in diritto di superficie, alcune voci che abbiamo avuto ci riferiscono che al momento i rogiti e i preliminari sono stati bloccati dai notai in atteasa di determinazioni da parte del Comune di Roma. Vorrei sapere da lei se ha notizie in merito e come ci consiglia di muoverci.
    Grazie e a presto

  • Simona scrive:

    Buonasera Sig.Stefano,
    A settembre 2015 il Comune in provincia di Como dove stiamo acquistando una villetta in edilizia convenzionata ci ha rilasciato l’autorizzazione all’acquisto sulla base di un prezzo massimo stabilito dal loro ufficio tecnico. Purtroppo per diversi motivi a febbraio 2016 non siamo ancora riusciti a rogitare e ora il notaio incaricato della pratica ci dice che, secondo l’articolo 12 della convenzione il prezzo dell’immobile deve essere rivalutato perché scaduto il 31 dicembre 2015. È possibile? Grazie

    • admin scrive:

      Salve Simona,
      bisogna leggere la Convenzione.
      Comunque è possibilissimo perchè mediamente nelle convenzioni è prevista una rivalutazione/svalutazione a seconda degli anni passati dalla data di stipula della convenzione stessa.
      Se tra settembre 2015 e febbraio 2016 è scaduta un’annualità è possibile che anche la vostra convenzione richieda un nuovo calcolo.

  • Vito scrive:

    Bongiorno Sig. Stefano, vorrei un’info, per determinare il prezzo iniziale di cessione di un immobile residenziale con box di pertinenza, il prezzo stabilito al mq dal comune va moltiplicato per la superficie complessiva (su + 60% (snr+sp)) tenendo conto delle sole superfici di proprietà esclusiva (superficie calpestabile abitazione + 60% dei balconi, cantina e box) o bisogna aggiungere alla predetta superficie complessiva di proprietà esclusiva anche le superfici non residenziali di proprietà comune quali p.e. Le superfici del vano scala, ascensore, ingresso, spazi di manovra, rampe per raggiungere i box etc…

    • admin scrive:

      Salve Vito, deve leggere la convenzione. Li trova le indicazioni che possono differire tra convenzioni.

      • Vito scrive:

        La convenzione l ho letta, il problema è che è generica, quindi pensavo che dall’alto della sua esperienza in materia potesse darmi dei lumi, in quanto aldilà della convenzione ci sono delle leggi di riferimento, tra cui il DM 5 agosto 1994! Comunque grazie per la risposta, anche se non esaustiva!

  • Felice scrive:

    Buongiorno Signor Stefano, stiamo vendendo la casa dei genitori defunti, in diritto di proprietà come da convenzione; su quest’ultima è specificato anche il vincolo di prezzo : le riporto il passaggio cruciale:
    Dopo 20 ( venti) anni dal rjlascio del certificato di abitabilità, il proprietario dell’alloggio può trasferire la proprietà a chiunque o costituire su di essa diritto reale di godimento con l’obbligo di pagamento a favore del Comune che a suo tempo ha ceduto l’area, della somma corrispondente alla differenza tra il valore di mercato dell’area al momento dell’alienazione ed il prezzo di acquisizione a suo tempo corrisposto, rivalutato sulla base delle variazioni deIl’indice dei prezzi all’ingrosso calcolato dall’ ISTAT.
    Quello che le chiedo è se decorsi tali termini (l’abitabilità è del 1990), si possa vendere la casa senza alcuna imposizione del prezzo.

    • admin scrive:

      Buongiorno Felice,
      da quello che leggo non dovrebbero esserci imposizioni di prezzo (cioè prezzo massimo imposto di vendita)

      • Felice scrive:

        La ringrazio per la celerità nello rispondere e le chiedo, se possibile, una ulteriore domanda.
        Quindi potrei andare presso l’ufficio tecnico e farmi rilasciare (sempre che la rilasci) una dichiarazione che l’immobile è esente da vincoli?

        • admin scrive:

          Sarebbe l’ideale ma ho i miei dubbi che un ufficio tecnico rilasci tale dichiarazione.
          Consiglio sempre di avere un consulto con un notaio con la convenzione sottomano Felice.

          • Felice scrive:

            Ed è questo il problema che mi lascia interdetto.
            E’ proprio il notaio dell’agenzia immobiliare a cui s’è affidata la vendita dell’immobile, che ci ha detto di andare a verificare presso l’ufficio tecnico.
            La ringrazio ancora per la sua disponibilità e, vista l’ora, le auguro buon pranzo!

  • vittorio scrive:

    Buongiorno signor Stefano
    avevo bisogno di un chiarimento , come azienda abbiamo dovuto comprare/ritirare dal costruttore un immobile in edilizia convenzionata ad un prezzo minore di quello previsto da convenzione (anche perché abbiamo pagato tutta l’iva) Ora però avremmo la necessità di venderlo ma il notaio ci informa (prima non lo aveva fatto) che non possiamo vendere ad un privato ad un prezzo superiore a quello del nostro acquisto al netto di iva.
    Consideri che il nostro nuovo prezzo di vendita al privato sarebbe comunque abbondantemente inferiore a quello previsto come max dalla convenzione (ci perdiamo comunque..)
    Io sapevo che l’edilizia convenzionata riguardasse solo il prezzo massimo (le speculazioni) e non le “svendite”…
    E’ possibile?

    • admin scrive:

      Buongiorno Vittorio.
      Partendo dal presupposto che il notaio si sia studiato bene la convenzione e che quindi la risposta sia corretta, posso presumere che nella convenzione sia riportato che “l’immobile possa essere venduto ad un valore non superiore al prezzo di prima cessione aumentato dell’istat e deprezzato in base all’età”.
      Questo spiegherebbe (se quella fatta a voi è stata la prima cessione) il perchè della risposta del notaio …. ma questa è solo un’ipotesi visto che non ho visionato la convenzione.
      In realtà dovrebbe essere il notaio a darvi la spiegazione del perchè della sua risposta Vittorio.

  • Matteo scrive:

    Salve sig.Stefano mi trovo impelagato con la vendita di un immobile in diritto di superficie .Se nella convenzione è scritto che il vincolo sul tetto massimo di vendita ha validità 20 anni dalla stipula della stessa posso vendere liberamente? Oppure i vincoli restano per sempre Come mi pare di aver letto su una sentenza della cassazione

    • admin scrive:

      Se c’è scritto che un vincolo in generale vale 20 anni, vale 20 anni.
      A me non risulta che la cassazione abbia previsto qualcosa di diverso.
      Se ha una sentenza me la faccia pure avere Matteo.

  • Andrea scrive:

    Salve sig. Stefano
    devo redigere una perizia per determinare il prezzo iniziale di cessione di un immobile da riportare nella nuova convenzione a stipularsi per la trasformazione del diritto di superficie in proprietà. Per dette convenzioni il comune ha deliberato un prezzo tot €/mq per la superficie complessiva determinata dalla superficie abitabile e dal 60% delle superficie destinate a pertinenze.
    Avrei qualche dubbio sulla determinazioni delle superfici, in quanto trattasi di un immobile a schiera indipendente costituito da un piano interrato e piano terra destinati ad autorimessa ed un piano primo ad abitazione con sovrastante soffitta e lastrico solare, inoltre sono presenti delle pertinenze esterne a piano terra destinate a giardino e camminamenti.
    Secondo lei è giusto calcolare le superfici secondo il D.M. dei LL.PP. 5.08.1994 e considerare al 60% anche la superficie del lastrico solare, delle pertinenze esterne e scale interne?
    Altri colleghi hanno determinato le superfici secondo il dpr 138/98 e poi applicato il prezzo per intero all’abitazione e ridotto al 60% alle autorimesse.
    Grazie in anticipo

    • admin scrive:

      Mi spiace Andrea non posso esserle utile, questi conteggi non sono il mio pane quotidiano . Li delego a dei tecnici specializzati in questo.

  • Marco scrive:

    Buongiorno Sig.Stefano
    Io e mia moglie abbiamo intenzione di vendere casa.
    La casa e’ in edilizia convenzionata costruita nel 1997 e noi siamo i secondi proprietari dal 2005.
    Tornando a noi abbiamo contattato un agente immobiliare che verificando l’atto notarile si è accorto che sul rogito il valore dichiarato è di 116mila euro mentre noi l’abbiamo pagato 200 mila,tutto verificabile e rintracciabile avendo pagato con assegni.
    Ora a distanza di 11 anni è possibile fare qualcosa? Ad esempio una denuncia sia all’agenzia immobiliare per NON averci detto che l’ immobile era di edilizia convenzionata e che quindi il prezzo andava deciso dal comune e NON dai precedenti proprietari e il notaio che al momento del rogito avvenuto in banca non si è accorto che i conti NON tornavano?????Avrei potuto pagare la casa in contanti mentre mi sono accollata un mutuo di 100 mila euro per ventanni .
    Resto in attesa di un Suo riscontro in merito
    Distinti saluti

    • admin scrive:

      Buongiorno Marco, non posso esserle utile in questo perchè sono aspetti legali specifichi da affrontare con un avvocato.
      Io mi occupo del “prevenire” queste cose, proprio perchè nei decenni scorsi ne sono state fatte a migliaia di queste porcate.

  • rosa scrive:

    Sono proprietaria di un alloggio acquistato in edilizia convenzionata. A fianco al mio appartamento ce ne è uno in vendita, vorrei comprarlo per poi accorparlo in modo tale da ampliare la casa attuale. Il fatto che lo acquisterei comunque come prima casa in quanto l’immobile sarà accorpato, mi consente di acquistarlo? Oppure non ho in partenza i requisiti per acquistarlo in quanto già possessore di casa peep? Il notaio mi ha detto che l’accorpamento viene trattato come “prima casa”. E’ un elemento che può far cadere il vincolo? Grazie mille.

    • admin scrive:

      Salve Rosa,
      è un caso molto particolare che può essere valutato solo con la convenzione sottomano.
      Il notaio stesso dovrebbe darle la risposta.
      Di massima, se la convenzione è fatta come la maggior parte di quelle che ho esaminato fino ad ora, non sarebbe possibile (a meno che non si “riscattino” i vincoli).
      Ovviamente questo va verificato come le ho scritto sopra

      • Rosa scrive:

        Il fatto che io abbia acquistato il primo alloggio ormai 13 anni fa e che siano trascorsi 12 anni dall’abitabilita’ di entrambi gli alloggi, può agevolarmi? Grazie!

        • stefano boscarato scrive:

          Potrebbe Rosa, ma la risposta definitiva le deve arrivare dal notaio dopo un attento esame della convenzione

  • Mauro scrive:

    Buongiorno Stefano, sono proprietario immobile acquistato in asta fallimentare relativa alla ditta costruttrice e che prevedeva convenzione edilizia convenzionata , le chiedevo se i vincoli previsti della convenzione sono sempre validi o visto la procedura fallimentare tale convenzione possa essere considerata nulla, faccio presente che nel decreto di aggiudicazione del tribunale non si fa in nessun modo riferimento alla convenzione .
    Grazie

  • roberto scrive:

    Buongiorno, Sig. Stefano, la mia famiglia deve vendere un appartamento che riporta questa dicitura nell’atto…
    …”aventi causa potranno trasferire la proprietà dell’intero fabbricato a chiunque, dopo 20 (venti) anni da l rilascio della licenza di abitabilità, con l’obbligo del pagamento a favore del comune della somma corrispondente alla differenza tra il valore di mercato dell’area al momento dell’alienazione ed il prezzo di acquisto, a suo tempo corrisposto, rivalutato sulla base dei prezzi calcolato dall’istat. Detta differenza verrà valutata dall’ufficio tecnico erariale e riscossa all’atto della registrazione del contratto presso il competente ufficio del registro che provvederà a versarla al Comune”.
    Quindi dopo 20 anni dall’abitabilità,posso vendere a chiunque ed al prezzo che vogliamo, ho chiesto al Comune se devo pagare qualcosa e mi hanno detto che nemmeno loro capiscono cosa significhi la restante diciture dell’obbligo di pagamento. Ho chiesto ad un notaio e mi ha detto che è il Comune che mi deve dare risposte…posso vendere essendo passati i 20 anni o devo pagare qualcosa?
    Grazie mille

    • admin scrive:

      Buongiorno Roberto,
      è una clausola abbastanza consueta.
      Passati i 20 anni può vendere , ma deve pagare la differenza lì citata.
      Tipicamente è il comune che fa il conteggio: insista.
      Buona vendita!

      • roberto scrive:

        Buongiorno Sig. Stefano,
        ma se su l’atto c’è scritto che la ditta costruttrice aveva acquistato il terreno in piena proprietà dal comune (non è un peep di superficie) com’è possibile che ci sia ancora da pagare qualcosa?
        Grazie mille

        • stefano boscarato scrive:

          Perchè l’edilizia è convenzionata (quindi ci sono convenzione e vincoli) a prescindere che il terreno venga ceduto in diritto di proprietà o in diritto di superficie

          • roberto scrive:

            Buongiorno Stefano e grazie per la sua gentilezza, le pongo l’ultima domanda e poi non la disturbo più. Ho tralasciato un particolare, questa è una seconda rivendita, cioè i miei parenti avevano acquistato da un privato e non dall’impresa che aveva costruito l’immobile?

          • admin scrive:

            Allora è probabile che il pagamento lo abbiano già fatto i precedenti proprietari (sennò non avrebbero potuto vendere), o ,in alternativa, nella convenzione potrebbe esserci qualche altra clausola che giustificava una vendita senza rispettare questa norma

  • Fabio scrive:

    Salve, nell’articolo si fa cenno alla decadenza dei vincoli alla scadenza della convenzione, ed era quello di cui ero convinto anche io prima di leggere la delibera recentemente firmata dal prefetto Tronca qui a Roma.
    Nella delibera si stabiliscono le regole per l’affranzazione del vincolo al prezzo massimo di cessione per immobili in aree PEEP acquistati sia in diritto di proprietà che in diritto di superfice.
    Nella descrizione del calcolo del corrispettivo da versare al comune, si evince che i vincoli permangono anche nel caso di diritto di proprietà con convenzione scaduta, infatti viene indicato un abbattimento sul prezzo venale dell’area minimo del 30% anche in caso di convenzione scaduta.
    Ho acqustato questo immobile, zona 167, con convenzione dell’ottobre 1998,
    Mi trovo nella necessità di allienare questo immobile per seri problemi di quiete condominiale, e di salute conseguente, non risolvibili in alcun altro modo, pena condanna all’ergastolo.
    Il mio intento era di riscattare la piena proprietà, essendo trascosi quasi 18 anni dalla convenzione, e farmi ospitare per questi 2 anni, ma da quanto dedotto i vincoli non decadono affatto e vanno comunque affrancati.
    Qualcuno paventa, anche se non trovo riscontri, che acquistando il diritto di proprietà, essendo una convenzione stipulata dopo la 179/1992, la durata della nuova convenzione sarebbe di 30 e non di 20 anni, come avviene per la Bucalossi.
    Purtroppo anche gli uffici competenti danno informazioni contrastanti e che cambiano di giorno in giorno.
    Non so più che pesci prendere, io qui ci lascerò le penne.

    • admin scrive:

      Mi spiace Fabio.
      E’ assurdo che anche gli uffici competenti non sappiano come risolvere la questione ….

      • Fabio scrive:

        Peggio, ogni mese cambiano versione. Tempo fa il responsabile al dipartimento urbanistica ci aveva detto che, come opsione, sarebbe bastata la trasformazione in diritto proprietario, la convenzione si riteneza scaduta a 20 anni, con essa i vincoli, ora sembra non sia vera nessuna delle tra cose.

  • Martina scrive:

    Scusi vorrei un informazione..io ho acquistato un appartamento in edilizia convenzionata nel novembre 2014,ho deciso di venderla quest’anno..dopo essermi informato con un agente immobiliare,il quale mi ha garantito che potevo vendere tranquillamente prima dei 5 anni se entro 12 mesi mi impegnavo all’acquisto di un altro immobile da adibire ad abitazione principale..così ho fatto. Ho messo in vendita l’immobile e circa un mese fa l’ho venduta allo stesso prezzo che lo avevo acquistato..dovevo fare l’atto fra pochi giorni,ma adesso il notaio mi ha informato che non posso vendere in quanto non sono decorsi i 5 anni dall’acquisto. Ho dovuto disdire tutto ma adesso l’agenzia mi chiede di pagare la penale ai futuri acquirenti,nonché la loro percentuale avendo io firmato SOLO una proposta irrevocabile d’acquisto..per favore mi può aiutare??è vero che non posso vendere prima dei 5 anni??devo pagare queste somme??
    Grazie in anticipo

    • admin scrive:

      Quello che le ha detto l’agenzia immobiliare “che potevo vendere tranquillamente prima dei 5 anni se entro 12 mesi mi impegnavo all’acquisto di un altro immobile da adibire ad abitazione principale” si riferisce alle agevolazioni per acquisti prima casa, cioè al pagamento delle imposte, ma non al fatto della vendita in edilizia convenzionata.
      In realtà io qui ci vedo:
      1) sicuramente sua responsabilità nei confronti dell’acquirente perchè questi è in buona fede e lei ha sbagliato (non importa se in buona fede o meno)
      2) responsabilità dell’agenzia immobiliare nei suoi confronti.
      Consiglio: si rivolga immediatamente ad un buon avvocato

  • Giovanni scrive:

    Salve.

    Nel 2002 ho acquistato un immobile in diritto di superficie a 155.000 euro pur essendo il prezzo di vendita imposto dal comune di circa 80.000 euro.
    Nell’atto risulta che io ho comprato a 80.000 euro. Da nessuna parte trovo la cifra 155.000 euro che io ho pagato…(tra l’altro ho stipuilato contestualmente un mutuo di 110.000 euro per poter comprare questo immobile).
    Sono tornato dal notaio che ha stipulato i due atti (compravendita e mutuo) chiedendo chiarimenti a riguardo e mi ha detto che “dale carte scritte” si evince che io ho comprato l’immobile al prezzo imposto dal comune…

    C’è qualcosa che potrei fare adesso per dimostrare di essere stato “raggirato”?
    Grazie.

  • Gennaro scrive:

    Mia moglie ha acquistato un appartamento nel 2008 in uno stabile costruito nel 1981 in diritto di superficie nel Comune di Milano. L’appartamento era stato acquistato una prima volta nel 1984 e una seconda volta nel 2005, tramite decreto di trasferimento di bene espropriato. Questa seconda vendita, all’asta, era stata stabilita a fronte di un’offerta di euro 195.700,00.
    Nel 2008 un notaio rogita la vendita dello stesso appartamento a mia moglie, che viene informata del fatto che l’appartamento fosse ceduto in diritto di superficie. Non è stato però verificato che possedesse i requisiti per l’assegnazione di alloggi di edilizia economica e popolare. Inoltre, la vendita è stata negoziata ad un prezzo di mercato stabilito in euro 300.000. Il tutto contrariamente a quanto asserito dalla Convenzione Cimep, che, oltre a specificare i suddetti requisiti, stabiliva anche la determinazione del prezzo da applicare.
    La vendita del 2008 è da considerarsi passibile di annullamento o di una richiesta di restituzione dell’eccedenza di prezzo?
    Nel caso in cui invece la vendita del 2008 fosse regolare, può mia moglie a sua volta vendere liberamente l’appartamento in diritto di superficie ad un prezzo di mercato, o, per far questo, deve necessariamente riscattare il diritto di proprietà dal Comune? (Cosa quest’ultima impossibile visto che al momento il Comune non prevede offerte di riscatto).

    • admin scrive:

      Salve Gennaro,
      queste domande sono di competenza di un legale, che comunque per darle una risposta corretta dovrà prendere visione di tutta la documentazione (compresa la convenzione).
      Come già detto , noi come agenti immobiliari pensiamo alla prevenzione 😉

  • riccardo scrive:

    Salve,
    dopo aver interpellato il comune, per avere risposta, in merito al prezzo massimo di vendita di un immobile in diritto di superficie, se questi ritarda a rispondere cosa bisogna fare?
    Saluti.

    • admin scrive:

      Salve Riccardo, in realtà per calcolare il prezzo massimo è sufficiente seguire i criteri indicati nella convenzione.
      Tipicamente il comune non è obbligato a dare conferma o a calcolare il prezzo.
      Potete quindi fare direttamente voi il calcolo, e poi procedere tranquillamente con la vendita ( a meno che nella convenzione sia stabilito qualcosa di diverso).
      Buona giornata!

  • Franca scrive:

    Salve, vorrei un informazione per una casa a schiera acquistata ne 1994 in edilizia Convenzionata da Cooperativa, abbiamo fatto la pratica con Uff Tecnico del Comune , a Giugno 2017 abbiamo concluso la pratica con Atto da Notaio per eliminazione dei vincoli alla libera alienabilita’. Ho messo in vendita l’immobile che non ho ancora venduto, ed ho acquistato nuova abitazione da costruttore, al momento dell’atto il Notaio non ci fa’ il rogito dicendo che non abbiamo diritto alle agevolazioni di 1a casa, avendo acquistato. da Cooperativa , sulla vecchia abitazione ho pagato l’iva al 4% e tutte e due le case sono di prima abitazione nello stesso Comune e abbiamo fatto presente che venderemo la vecchia casa come da legge di stabilita’ nei 12 mesi dall’atto. Il Notaio ha bloccato l’Atto e ci ha risposto che abbiamo usufruito come abitazione con agevolazioni, il rogito lo fa’ come 2a casa.ovviamente non siamo d’accordo. Cortesemente vogliate darmi informativa come ho diritto all’acquisto della nuova abitazione in quali condizioni . Ringrazio

    • admin scrive:

      Se il notaio dice questo a seguito dell’esame della pratica significa che così è (almeno che non abbia commesso qualche errore grossolano che io non posso conoscere).
      La normativa relativa all’acquisto da cooperative è molto specifica ed ha anche delle controindicazioni, e questa può essere una di quelle.

  • riccardo scrive:

    grazie Stefano, a presto!

  • Giovanni scrive:

    Buongiorno, in merito all’edilizia convenzionata esiste la possibilità che vi siano leggi Nazionali e/o locali che obbligano il proprietario venditore allo svincolo dell’immobile stesso, a proprio carico a favore di un acquirente? Chiedo questo perché mi trovo in questa situazione. Grazie

    • admin scrive:

      Cosa significa nello specifico “leggi …. che obbligano il proprietario venditore allo svincolo dell’immobile stesso, a proprio carico a favore di un acquirente”?

      • Giovanni scrive:

        Al sottoscritto hanno detto che per vendere la casa soggetta ai vincoli di edilizia convenzionata, devo necessariamente pagare una somma al comune per svincolarla definitivamente, indipendentemente se io voglia o meno sottostare a tutto quello che la convenzione prevede. Ovviamente tutto questo a favore dell’acquirente evidentemente che beneficerà della piena proprietà svincolata , non partecipando in alcun modo alle spese necessarie. Tutto questo è realistico o una mossa per favorire gli interessi dell’acquirente?

        • Giovanni scrive:

          Per essere ancora più chiaro, io ho acquistato un appartamento vincolato da requisiti di edilizia convenzionata 6 anni fa’ dal primo e unico proprietario, rispondendo a tutti i requisiti previsti e mantenendo i vincoli sulla proprietà. Attualmente dovendo vendere, l’agenzia immobiliare alla quale mi sono rivolto mi dice che per far questo devo necessariamente svincolarlo a spese mie, inquanto rispetto al 2012, anno in cui ho comprato io, sono uscite normative che lo prevedono. Spero di essere stato chiaro.

          • admin scrive:

            Salve Giovanni, non mi risultano normative particolari che la obblighino al “riscatto”.
            Si faccia dire a cosa si riferiscono.
            Altrimenti lei può vendere così come ha acquistato, senza svincolare

        • Giovanni scrive:

          Perfetto……grazie mille.

          • Franca scrive:

            Salve potete indicarmi il D.L. che specifica per la vendita della casa da cooperativa, anche l’agente immobiliare che deve venderla, diceva che avevo 12 mesi dal rogito della nuova. Se e cosi…sono proprio preoccupata non pensavo di trovarmi in questo pasticcio. per cortesia ditemi su quale sito posso trovare tutte le indicazioni esatte. Ringrazio!!

  • Franca scrive:

    Bongiorno, ho letto la sua risposta, dove posso leggere la normativa con le regole delle cooperative e il D.L.
    specifico.L’agente immobiliare mi ha detto che dall’acquisto con la legge di stabilia’ avevo 12 mesi per vendere la casa comperata con la cooperativa , mi trovo in dificolta a risolvre all’ultimo questa situazione. voglia cortesemente
    indicarmi dove posso documentarmi esattamente, Ringrazio

    • admin scrive:

      Salve Franca. La normativa sulle cooperative non è materia per agenti immobiliari.
      Le consiglio di rivolgersi al notaio che ha “creato” la cooperativa o ad un avvocato specializzato nelle cooperative.

  • Antonio scrive:

    Buongiorno, sig. Stefano, volevo porle il seguente problema. I miei genitori hanno acquistato 5 anni fa, una casa di edilizia popolare con l’obbligo di non poterla rivendere se non dopo 10 anni , sempre con prelazione ecc. ecc. Purtroppo sono mancati tutti e due lasciandoci una casa che a noi non interessa, per molteplici motivi. Come eredi siamo vincolati anche noi al loro acquisto? Possiamo in qualche modo uscire da questa situazione, non dovendo aspettare gli ulteriori 5 anni, anche pagando delle penali?
    Grazie

    • admin scrive:

      Buongiorno Antonio.
      Da altre situazioni simili che ho visto, la cosa è possibile.
      Tuttavia è sempre necessario leggere la convenzione e le leggi a cui la stessa fa riferimento.
      La cosa migliore è una consulenza da un notaio (meglio se quello che ha stipulato la convenzione).

  • Andrea scrive:

    Salve, io e mia moglie siamo in procinto di acquistare casa, un appartamento in edilizia convenzionata con scadenza nel 2023, detto ciò, l’immobile è in vendita per 170.000 euro ma per la convenzione deve risultare 140.000… e far risultare 30.000 come acquisto interni…. è lecita come cosa ?

    • admin scrive:

      Salve Andrea. E’ un aggirare la legge in modo elegante. Gli interni valgono 30.000 euro? E soprattutto: a lei interessano?

  • Claudio scrive:

    Buonasera, nel 2012 abbiamo acquistato come prima casa (anche con mutuo) un appartamento per 180.000 euro; l’acquisto è stato effettuato da un primo assegnatario di cooperativa con terreno in diritto di proprietà (2003) . Oggi siamo venuti a conoscenza che in funzione della nota sentenza del 2015 il nostro appartamento avrebbe un prezzo imposto di circa 95.000 euro e che tale vincolo è retroattivo agli anni precedenti.
    La persona da cui abbiamo acquistato è un anziano Signore che probabilmente vive!? all’estero. Ci dicono che ufficializzando il tutto presso il Comune per, almeno, tentare di recuperare la differenza correremmo il rischio di fare invaldiare l’atto di vendita almeno per tale differenza che comunque andrebbe retro attualizzata al 2012. Nei limiti del possibile vorremo sapere:
    1) che rischi corriamo noi acquirenti che abbiamo pagato ad un prezzo superiore in riferimento alla proprietà dell’immobile;
    2) il prezzo imposto è obbligatorio anche per noi che siamo secondi acquirenti ed abbiamo pagato un prezzo di libero mercato?
    3) come fare per ottenere le varie convenzioni comprese le integrative richiamate nell”atto di prima assegnazione ;
    4) che Lei sappia tutti i comuni possono procedere alla eliminazione onerosa di questi vincoli;
    Infine, dal momento che sono passati circa 5 anni dall’acquisto; se non ci dovessero essere i presupposti di rintracciabilità di colui che ci ha venduto l’immobile, oppure cosa peggiore, appurare che non sia più in vita, cosa ci converrebbe fare?
    Scusi per le domande molto articolate ma abbiamo rilevato una sua grande specifica competenza settoriale. Grazie

    • admin scrive:

      Grazie della domanda.
      Purtroppo non è tutto di mia competenza, e ad alcune non mi è possibile rispondere non conoscendo la convenzione.
      Rispondo in ordine.
      1) che rischi corriamo noi acquirenti che abbiamo pagato ad un prezzo superiore in riferimento alla proprietà dell’immobile.
      R: Di base nessun rischio. Comunque i consiglio di rivolgervi ad un legale con la convenzione sottomano
      2) il prezzo imposto è obbligatorio anche per noi che siamo secondi acquirenti ed abbiamo pagato un prezzo di libero mercato?
      R: Se la convenzione è ancora in essere e assomiglia a tutte quelle che ho visto, si. Dovete attenervi ai vincoli previsti fra cui ci sarà anche il prezzo.
      3) come fare per ottenere le varie convenzioni comprese le integrative richiamate nell”atto di prima assegnazione ;
      R: Rivolgersi al comune, o al notaio che l’ha stipulata, o a chi ha stipulato la convenzione assieme al comune (cioè la persona/ente/ditta a cui il comune ha concesso il godimento dell’area)
      4) che Lei sappia tutti i comuni possono procedere alla eliminazione onerosa di questi vincoli;
      R: Che possano si. Che lo facciano no. Ne ho trovati diversi che non avevano mai deciso di accettare l’eliminazione dei vincoli

      Infine, dal momento che sono passati circa 5 anni dall’acquisto; se non ci dovessero essere i presupposti di rintracciabilità di colui che ci ha venduto l’immobile, oppure cosa peggiore, appurare che non sia più in vita, cosa ci converrebbe fare?
      R: qui l’unico che vi può rispondere è un bravo avvocato

      Comunque la prima cosa che dovete fare è recuperare la convenzione e relativi allegati/integrazioni.

      Mi auguro che riusciate a recuperare un pò di soldi pagati in più e non dovuti

  • Claudio scrive:

    Ci scusi una ultima domanda che ci era sfuggita ma per noi impotante; Abbiamo letto che il Comune modifica il prezzo di vendita da quello di mercato a quello imposto!? avendo acquistato nel 2012 e non avendo ricevuto nessuna comunicazione in merito, come facciamo ad appurare se detta modifica fosse già avvenuta a nostra insaputa? invero quale è la procedura a cui il comune dovrebbe attenersi, da un punto di vista della notifica, per attivare ciò? grazie

    • admin scrive:

      Cosa significa che il comune modifica il prezzo di vendita da quello di mercato a quello imposto?
      Se vi state riferendo al fatto che avete pagato e dichiarato un prezzo superiore a quello imposto, mediamente le convenzioni prevedono una sanzione a carico di chi vende, ma non ci sono “variazioni” dell’atto notarile.

      • Claudio scrive:

        Salve ci riferivamo alla eventualità della nullità dell’atto di vendita per la quota eccedente al prezzo imposto.
        Nel frattempo abbiamo rinvenute ed esaminate alcune convenzioni a suo tempo intercorse tra la Cooperativa/assegnatari ed il Comune e rilevato che esiste l’obbligo del prezzo imposto per 20 anni; successivamente (nel nostro caso 2024) la possibilità di svincolo previo pagamento della differenza del valore del terreno (siamo in diritto di proprietà) a suo tempo venduto alla Cooperativa ed il valore che risulterà nel 2024. Abbiamo comunque rilevato per queste convenzioni l’esistenza di integrazioni e rettifiche che non riusciamo a reperire dagli atti di altri condomini “amici” primi assegnatari e quindi proprio stamattina abbiamo richiesto l’accesso agli atti nella speranza di potere avere un quadro più eseustivo della situazione. Oltretutto. a detta del legale, prima della eventuale costituzione in giudizio e conseguente causa, certamente con i vari gradi, necessita svolgere una mediazione obbligatoria che al 99% sarà improduttiva producendo solo un allungamento dei tempi ed un incremento di costi su una procedura che tra imposte, contributi e parcelle si prefigura già lunga ed onerosa sperando che si esaurisca nei 5 anni . E’ vero che in teoria, perchè decideranno i Giudici, paga il soccombente ma….. Il nostro non è timore perchè siamo indubbiamente vittime di chi in mala o buona fede ci ha causato questo danno, anche se la controparte, nello specifico è una famiglia di legali…..Grazie per il suo parere

  • Claudio scrive:

    Ovviamente “famiglia di legali” non è riferito a chi ci ha venduto l’immobile ma hai suoi diretti discendenti. Notizia appena appurata dalle ricerche fatte per “localizzare” il venditore.

  • Sara scrive:

    Buongiorno,
    Sto cercando casa da poco e ho contattato un’agenzia colpita dall’annuncio di una casa il cui prezzo era molto basso rispetto al prezzo della zona. Arrivata in agenzia l’agente mi spiega subito la situazione particolare della casa: la casa è stata acquistata dall’attuale proprietaria all’asta e di essa possiede la proprietà, ma non il diritto di superficie (la casa è in un complesso ex popolare – aler). Per questo, il comune di Milano impone un prezzo di vendita obbligatorio che, mi dice, è esageratamente basso, quindi l’idea è fare il rogito per quella cifra e consegnare gli altri soldi come “accordo tra privati” giustificando con arredo o ristrutturazione. Sempre a quanto ci dice l’AI, il comune farà un nuovo bando per il diritto di superficie massimo tra cinque anni e riscattare il terreno sarà molto facile.
    La situazione mi sembra particolare e, per quanto la casa sia molto bella, mi lascia parecchi dubbi…
    Mi chiedo se sia normale che l’agenzia proponga di aggirare il prezzo imposto dal comune e se davvero il diritto di superficie sia una questione così facile da risolvere…
    Qualsiasi consiglio, ovviamente, mi aiuterebbe molto a capire meglio questa situazione…

    • admin scrive:

      Salve Sara, non entro nel merito della proposta fatta dall’agenzia immobiliare che ognuno può tranquillamente giudicare.
      La cosa sulla quale deve stare in guardia è questa: chi le assicura che fra “massimo cinque anni sarà molto facile riscattare il terreno”?
      Glielo dico io: nessuno!
      Quindi valuti l’affare con le condizioni attuali che sono le uniche “reali”.

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