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Stefano Boscarato

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Vendere casa in Edilizia Convenzionata

Devi vendere casa in edilizia convenzionata?

Ti sei trovato anche tu alle prese con convenzioni, leggi regionali, prezzi imposti, zone PEEP, e chi piu’ ne ha piu’ ne metta???

Magari sei anche uno di quelli che sconsolato si e’ dovuto tirar fuori da solo tutte le informazioni e le procedure da seguire, girovagando per comune, ufficio tecnico, notaio …… o sei uno di quelli che ha venduto “alla buona” firmando un preliminare alla cieca senza sapere bene le condizioni e le clausole che ci doveva inserire, e poi si e’ trovato con una bella grana da risolvere con l’acquirente perche’ davanti al notaio hai scoperto che non gli potevi vendere la casa visto i vincoli che ci sono sopra?

O forse ti sei affidato ad un agente immobiliare sperando che un “professionista come lui” sapesse guidarti e tutelarti, per poi scoprire che non sapeva che pesci pigliare, ha fatto casino, non ti ha saputo spiegare perche’ la tua casa non si vende e tutti scappano quando sentono “edilizia convenzionata” e “zona popolare”, e soprattutto non ti ha saputo spiegare con chiarezza cosa bisogna fare per venderla?

Consolati, perche’ purtroppo non sei da solo.

Nei miei 25 anni di carriera professionale ho conosciuto decine di persone che ci hanno rimesso qualche decina di migliaia di euro per il solo fatto di avere venduto la loro casa ad un prezzo di mercato quando il limite imposto era quello del prezzo convenzionato: e ti assicuro che questo e’, forse, uno degli errori minori quando si sbaglia a vendere casa in edilizia convenzionata.

Ho visto anche persone che si sono affidate a pseudo agenti immobiliari (pseudo non nel senso che non erano abilitati, ma perche’ per me sono pseudo tutti gli agenti immobiliari incompetenti al di la’ dell’abilitazione ufficiale) i quali li hanno letteralmente fatti affondare nella melma, non informandoli dei limiti e vincoli che c’erano, delle comunicazioni necessarie, dei requisiti necessari ai potenziali acquirenti.

Pseudo agenti immobiliari che hanno messo nei guai le persone che gli hanno affidato la vendita della loro casa, facendo saltare preliminari che potevano essere portati a buon fine con un minimo di competenza necessaria in questi casi; ho visto gente che è andata ad acquistare una nuova casa pensando di avere venduto quella in edilizia convenzionata per poi sapere che la loro vendita era nulla e quindi e’ saltato tutto rimettendoci caparra sull’acquisto sfumato e dovendo restituire cospicue somme ai potenziali acquirenti.

Per non parlare dei pseudo agenti immobiliari che fanno il preliminare (nullo), incassano la provvigione e scappano.

Stai pensando “Si si Stefano, sono uno di quelli, e quindi? Come cappero devo fare per vendere la mia casa in edilizia convenzionata?”

Tranquillo: sei nel posto giusto!

Il mio obiettivo di oggi e’ proprio quello di farti chiarezza su quello che devi fare per vendere in serenita’ la tua casa , e soprattutto venderla bene.

Prima di tutto facciamo pero’ una premessa fondamentale : gli immobili costruiti in regime di edilizia convenzionata sottostanno a precisi vincoli in caso di vendita e di locazione. Questi vincoli sono richiamati nella Convenzione (da qui il nome “edilizia convenzionata”) che chi ha realizzato l’operazione immobiliare (cooperativa, ATER, impresa di costruzioni, privato, ecc.) ha stipulato solitamente con il Comune dove si trova l’immobile in questione. Non c’e’ pero’ un criterio univoco che valga per tutti i casi, in quanto le singole convenzioni stabiliscono criteri che possono anche differire fra di loro. Di base i criteri definiti nelle Convenzioni riguardano il se e come sia possibile effettuare la vendita, a quale prezzo, e a chi.

Si parla di un prezzo imposto, un periodo entro il quale la vendita non si puo’ effettuare, le caratteristiche che gli acquirenti devono avere (reddito massimo, non essere proprietari di altre abitazioni, ecc.).

Queste limitazioni sono state inserite per impedire speculazioni, visto che chi e’ stato il primo assegnatario del terreno su cui e’ stato costruito l’immobile ha ricevuto il terreno a condizioni particolarmente vantaggiose (sia come prezzo che come oneri per la costruzione), impegnandosi a vendere gli immobili a prezzi molto vantaggiosi (si , lo so che qualcuno di questi acquirenti –magari anche tu stesso- ha dovuto cacciare una bella somma in nero, ma questo ormai non conta piu’ nulla).

Quindi la prima cosa che devi fare (se non incarichi un Agente Immobiliare Professionista con le contro palle) e’ procurarti la Convenzione allora stipulata e leggerla in maniera approfondita: ti avviso gia’ che troverai diversi richiami a leggi statali e regionali … si, dovrai leggerti attentamente anche queste!

N.B.: io e i miei Agenti Certificati Sistema di Vendita Immobiliare abbiamo fatto centinaia di vendite in edilizia convenzionata, e ti posso garantire che nella maggior parte dei casi quello che c’ e’ scritto nelle convenzioni viene “liberamente interpretato” dagli incaricati del momento del Comune. Quindi , oltre a leggere la convenzione, vai di filato all’ufficio tecnico del comune e fai richiesta scritta per essere informato su come devi muoverti al fine di essere in linea con le interpretazioni e la prassi che gli stessi Comuni adottano.

La bella notizia e’ che la convenzione potrebbe essere scaduta : controlla bene perche’ in tal caso non sei piu’ soggetto ai vincoli in essa contenuti (attenzione che se hai diritto di superficie questo comunque rimane sempre , non diventa automaticamente di proprieta’).

Di massima, puoi vendere liberamente la tua casa in edilizia convenzionata sottostando ai vincoli della convenzione, che sono solitamente : prezzo imposto, diritto di prelazione a favore del comune, caratteristiche che devono rispettare gli acquirenti.

Dovrai quindi chiedere al comune qual’e’ il prezzo massimo al quale puoi vendere (ed attendere pazientemente risposta); di seguito dovrai chiedergli se intende esercitare il diritto di prelazione (anche qui aspetta la sua risposta); fatto questo puoi iniziare la vendita facendo attenzione di verificare che gli acquirenti con cui vai in trattativa abbiano i parametri richiesti(di solito: residenza; prima casa; limite massimo di reddito).

Ovviamente questo non e’ esaustivo, ma ti da’ una indicazione abbastanza precisa che dovrai avvalorare con l’esame della convenzione e del tuo atto di acquisto.

Stai bene attento che la vendita e’ nulla se non fatta nel rispetto dei limiti: per esempio se fatta a soggetti privi dei requisiti (da accertarsi preventivamente presentando una serie di documenti al Comune stesso) ed è normalmente nulla per l’eccedenza se fatta a prezzo più alto di quello imposto dal Comune. Il che significa che la parte acquirente potrebbe chiedere indietro la differenza.

N.B.: nel preliminare dovrai riportare tutti i richiamai alla convenzione e ai vincoli contenuti, in modo che l’acquirente sia cosciente di cosa acquista. In caso contrario potrebbe chiedere l’annullamento dell’atto ed un risarcimento.

Nel caso in cui per te non sia conveniente vendere sottostando ai vincoli della convenzione, sappi che la maggior parte dei comuni prevede la possibilita’ di svincolarsi dalla convenzione pagando una determinata somma: per fare questo e’ necessario fare apposita domanda al comune, il quale provvedera’ a fare l’esatto conteggio dell’importo da versare in modo da essere completamente liberi. A quel punto e’ come vendere un immobile in libero mercato, senza vincoli e/o problemi collegati alle aree convenzionate (puoi vendere a chiunque ed a prezzo di mercato ;-).

Una distinzione fondamentale che troverai nella prassi (e, povero te) anche nei costi, dipende se hai acquistato il diritto di superficie (di solito della durata di 99 anni) o il diritto di proprieta’. Infatti, nel caso tu abbia acquistato in diritto di superficie, e’ necessario stipulare un atto notarile con il comune con il quale si trasforma il diritto di superficie in diritto di proprieta’, prima di procedere allo svincolo: ovviamente questo fa aumentare in maniera importante i costi (se non altro per la parcella del notaio ed oneri connessi).

Come fai a sapere se ti conviene vendere l’immobile vincolo o invece procedere allo svincolo e venderlo a libero mercato?

Molto semplice: devi fare un cosiddetto business plan.

Per prima cosa devi fare un’Analisi Specifica di Mercato per capire a quale prezzo la tua casa puo’ essere venduto nel libero mercato.

In secondo luogo devi conoscere quanto e’ il prezzo massimo imposto dal Comune nel caso non procedi allo svincolo.

Devi poi conoscere i costi per l’eventuale svincolo.

Con questi dati in mano devi fare questo ragionamento: se la differenza tra il prezzo di libero mercato calcolato con l’Analisi Specifica di Mercato e quello che ti costerebbe lo svincolo, e’ superiore al prezzo massimo imposto dal Comune , allora ti conviene svincolarlo.

In caso contrario ti conviene venderlo convenzionato. In questo caso tieni però presente due fattori:

1)     se il prezzo massimo convenzionato supera l’ASM, devi considerare che potrai realizzare il prezzo di ASM;

2)     devi vedere se i vincoli della vendita condizionata ti permettono di trovare dei clienti: in qualche caso ho visto dei comuni che pretendevano che gli acquirenti non potessero avere un reddito loro del nucleo famigliare superiore ai 22.000 euro. Questo vincolo, essendo il reddito massimo troppo basso, impediva in realta’ di trovare dei clienti e quindi impediva la vendita, e si e’ quindi dovuto svincolare l’immobile.

Devi anche tenere presente che se hai usufruito di finanziamenti regionali e/o agevolati ci possono essere ulteriori limitazioni alla vendita: a titolo esemplificativo e non esauriente in molti casi non e’ possibile vendere per almeno cinque anni gli appartamenti acquistato usufruendo di questi tipi di finanziamenti (a meno che sussistano gravi e sopravvenuti motivi e comunque previa autorizzazione della regione).

Di’ la verita’: sapevi tutte queste cose? In maniera approfondita? Qualcuno si e’ mai preso la briga di spiegartele?

So bene che sei incazzato e diffidente con gli agenti immobiliari, e fai bene ad esserlo.

E’ normale, perchè là fuori nessuno ti dice la verità, o almeno nessuno ti spiega realmente tutte le opzioni che hai a disposizione , tutti i fattori che dovresti prendere in considerazione e tutte le informazioni che dovresti avere.

Oggi ti ho spiegato la verità sul come vendere casa in edilizia convenzionata, e la strategia che adotterei se fossi nei tuoi panni.

E’ per questo che ho creato il Sistema di Vendita Immobiliare, ed e’ per questo che do’ la mia garanzia personale nel caso non ottenessimo la vendita nei tempi stabiliti.

Uno dei 7 steps di cui e’ composto il mio Sistema di Vendita Immobiliare riguarda proprio tutti i controlli da fare prima di iniziare la vendita, in modo da valutare la soluzione piu’ conveniente e piu’ sicura per chi vende e per chi acquista casa. E questo step e’ ancora piu’ importante quando si tratta di vendere una casa in edilizia convenzionata.

Ora che hai visto cosa devi fare rileggiti bene tutti i punti qui sopra e , se desideri avere un valido supporto, scegliti un Agente Immobiliare Professionista con le contropalle per farti seguire in questa operazione. Se non ne conosci scrivimi pure che vediamo assieme se nella tua zona c’e’ uno dei nostri Agenti Certificati Sistema di Vendita Immobiliare.

E se pensi che questo articolo possa essere utile a qualcuno, condividilo ora!

P.S.: se sei interessato anche a sapere come scegliere l’Agente Immobiliare giusto leggi questo articolo (CLICCA QUI).

Buona vendita!

Stefano Boscarato Specialista del Vendere Case