Stefano Boscarato

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Gli errori da incubo che devi evitare nel vendere casa!

Uno dei segreti per una vendita tranquilla e serena e’ quello di evitare alcuni errori grossolani e molto impattanti, nel momento in cui si va a vendere casa.

Commettere degli errori puo’ costare veramente caro.

Non solo la restituzione del doppio della caparra, ma soprattutto l’impossibilita’ di realizzare i propri sogni grazie alla vendita della propria casa!

E puo’ anche significare il rimanere impelagati per anni in controversie legali!

Con relativi costi economici ed emotivi.

Come evitare tutto questo?

Il primo trucco e’ quello di conoscere quali possono essere i potenziali errori. Se li conosci, li eviti 😉

Ti riporto qui un elenco degli errori che ricorrono piu’ frequentemente nelle compravendite immobiliari.

Il primo e’ quello di consegnare le chiavi al potenziale acquirente prima del rogito notarile senza tutelarsi su eventuali problemi che questo puo’ causare.

A prescindere che consegnare le chiavi prima del rogito notarile non e’ mai consigliato (come puoi leggere in questo mio articolo), se si deve fare per accordi o per necessita’ e’ opportuno tutelarsi con scritture che prevedano la non cessione del possesso, ma il solo uso a titolo precario e che la responsabilita’ di quello che accade nell’ immobile da quella data in poi ricada sulla persona che e’ entrata in possesso delle chiavi, cioe’ il potenziale acquirente.

Come hai capito questo e’ un errore da evitare nella maniera piu’ assoluta, perche’, una volta date le chiavi prima del rogito notarile, tu il saldo prezzo della casa non l’hai ancora incassato, mentre l’acquirente ha gia’ l’ uso dell’ immobile e riaverlo in caso di problematiche non sara’ cosi’ semplice e veloce.

Altro errore che potresti commettere e’ quello di non indicare in maniera specifica sin da subito tutte le condizioni che riguardano la casa (soprattutto quelle negative) nel preliminare di compravendita.

Facciamo un esempio: devi dichiarare se gli impianti tecnologici (impianto idraulico-termosanitario, impianto elettrico, etc) sono conformi, o se sono conformi per l’ epoca della loro installazione/trasformazione, o se non sono conformi.

Questo e’ fondamentale perche’, se tu non lo indichi, la persona potrebbe presumere che gli impianti siano conformi e, se questi non lo sono, tu hai l’ obbligo di renderli conformi a tua cura e spese.

Immagina che esborso economico ti costerebbe questo, soprattutto in una casa che ha qualche anno di eta’.

Un’ altra cosa che e’ molto importante precisare e’ se esistano o meno delle servitu’ attive e passive nel caso per esempio tu abbia un giardino (sia che tu abbia un appartamento in un condominio, sia che sia il giardino di una casa privata).

Ci possono essere delle servitu’ di passaggio, non solo private, ma anche da parte di enti che ne hanno il diritto per fare la manutenzione (per esempio di canali irrigui, anche se piccoli).

Tieni ben presente che le servitu’ non sempre sono indicate negli atti notarili con cui tu hai acquistato, di conseguenza devi riconoscerle ed indicarle.

Altra problematica che si presenta sempre piu’ spesso nelle compravendite, soprattutto di abitazioni in ambiti condominiali (tipo appartamenti o porzioni di condominio) sono i mancati pagamenti di spese condominiali (quindi le morosita’) da parte di alcuni condomini.

Come tu sai i condomini devono sopperire ai mancati versamenti dei condomini morosi e quindi e’ fondamentale che il  nuovo acquirente venga messo a conoscenza di queste eventuali situazioni.

In caso contrario potrebbe anche richiedere la risoluzione del contratto preliminare con la restituzione del doppio della caparra.

Sempre in riferimento alle problematiche condominiali e’ obbligatorio che tu indichi eventuali spese condominiali straordinarie che sono state deliberate o che saranno deliberate prima del rogito notarile.

E che tu vada a precisare se queste sono a carico tuo o a carico del nuovo acquirente.

Nel caso in cui non siano precisate sappi che di norma sono a carico tuo.

Un altro errore veramente da incubo che ho visto commettere da molti agenti immobiliari non competenti e anche da privati che vendono da soli, e’ quando si tratta di vendere case e appartamenti in edilizia convenzionata.

L’ edilizia convenzionata prevede una serie di vincoli legati alla vendita, tra cui il prezzo massimo a cui si puo’ vendere, l’eventuale diritto di prelazione a favore del Comune e limiti massimi di reddito da parte di chi acquista. (leggi questo mio articolo per approfondire l’ argomento).

Anche qui e’ fondamentale rispettare tutti i parametri dati dalla convenzione, e l’acquirente deve esserne messo a conoscenza prima della firma del contratto preliminare (e questo deve essere precisato anche nel contratti stesso, in modo che l’acquirente non possa obiettare che “non sapeva”).

In caso contrario il preliminare puo’ essere annullato, o puo’ essere richiesta la risoluzione con la restituzione del doppio della caparra al potenziale acquirente.

Casi come questi ultimamente ne capitano sempre di piu’, perche’ l’ edilizia convenzionata e’ un’ edilizia che si e’ sviluppata molto negli ultimi 30 anni ed ora iniziano ad esserci le compravendite successive alla prima.

La maggior parte delle persone non conosce bene i vincoli perche’ questi sono stati molte volte taciuti dalle stesse cooperative o imprese che hanno costruito, e anche da parte di agenti immobiliari che hanno fatto da intermediari all’epoca.

All’epoca i vincoli della convenzione venivano superati col versamento di una buona quota del prezzo in “nero” da parte dell’acquirente, cosa che oltre ad essere illegale non e’ nemmeno piu’ possibile dal punto di vista pratico al giorno d’ oggi.

Un altro errore da incubo quando si va a vendere casa e’ quello di non dichiarare eventuali non conformita’ urbanistiche e/o catastali.

La non conformita’ urbanistica significa che l’ immobile di fatto non e’ conforme (cioe’ non coincide) con quello che e’ il progetto che e’ stato depositato in Comune da parte del costruttore o dei successivi proprietari che vi abbiano fatto opere.

La non conformita’ catastale consiste nella non corrispondenza dello stato di fatto della casa con la planimetria catastale e i dati dell’ immobile che sono depositati in Catasto.

Questo implica due cose: la possibile nullita’ del contratto, o la risoluzione del contratto per colpa del venditore con restituzione del doppio della caparra.

Da quello che vedo almeno l’ 80%  degli immobili costruiti fino a qualche anno fa hanno di questi problemi, perche’ si facevano sempre le cose alla carlona, e gli agenti immobiliari non hanno informato in maniera adeguata i proprietari.

Questi ultimi pensano che si possa far tutto come una volta, mentre nella realta’ non si puo’ piu’ fare tutto “alla buona” e questo crea risoluzione di contratti o risarcimenti danni importantissimi.

Solo per farti un esempio questo tipo di non conformita’ crea in molti casi anche l’impossibilita’ di ottenere un mutuo da parte del potenziale acquirente, in quanto il perito della banca indichera’ alla banca che l’immobile non e’ conforme, e questa non eroghera’ mutui.

Un altro errore da incubo e’ quello di non indicare che l’immobile e’ pervenuto (cioe’ e’ arrivato all’ attuale proprietario) per donazione.

La donazione porta diverse problematiche e crea moltissimi problemi nel caso in cui l’acquirente debba accedere ad un mutuo.

Quindi tenere nascosto o non evidenziare in maniera adeguata al potenziale acquirente che l’immobile arriva da una donazione, porta al danno che il potenziale acquirente non puo’ ottenere il mutuo a causa di questa donazione , e questo e’ comunque motivo di risoluzione di un contratto preliminare.

Lo so che se stai gia’ vendendo il tuo immobile nessun agente immobiliare ti ha detto questo (magari non ti ha nemmeno chiesto la provenienza della tua casa, o se negli ultimi 20 anni e’ stata oggetto di donazione), o che se te l’ ha detto l’ ha fatto cadere in maniera molto superficiale e leggera dicendo: “ poi vediamo, poi si risolve, in qualche maniera si fa”.

Salvo il fatto di sparire nel momento in cui ci fosse stato da risolvere il problema.

Tieni presente che la maggior parte degli agenti immobiliari dove trova problemi di questo tipo evita anche di perder tempo a proporre l’ immobile.

Quindi, se non senti piu’ alcuni agenti immobiliari con cui sei entrato in contatto per la vendita di casa tua, chiediti se questo potrebbe essere uno dei motivi.

Proprio per questo il primo consiglio, prima ancora di iniziare a vendere la casa, e’ quello di controllare che non ci sia nessuna di tutte queste problematiche e di evitare questi errori che ti possono portare ad una vendita avventurosa e pericolosa.

E il rischio di perderci un sacco di soldi.

Buona vendita!

Stefano Boscarato

Creatore del Sistema di Vendita Immobiliare® – Gli Specialisti del Vendere Case

P.S.: se vuoi evitare problemi anche piu’ subdoli di cui nessuno ti avverte ….. guarda subito questo video!!!

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