Stefano Boscarato

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Perché i prezzi delle case continueranno a scendere per i prossimi tre anni (minimo)!

Moltissime persone mi chiedono se e quando i prezzi delle case torneranno a salire.

Quando parlo con le persone che stanno “cercando” di vendere casa percepisco che sperano in una ripresa dei prezzi a brevissimo (“ho sentito dire che il prossimo anno ….”, “si vedono i segnali di una ripresa”: ma dove?!?), ma dentro di loro sanno benissimo che non ci sarà.

E quello che mi stupisce di più è che anche la maggior parte degli “agenti immobiliari” con cui parlo spera in una ripresa del mercato, e nel frattempo sta passiva ad aspettare che le case si vendano da sole o con i soliti due annunci come si faceva 3/4 anni fa: ma come fanno questi ad aiutare le persone a vendere casa se loro per primi aspettano la “ripresa del mercato” per vendere?

Il problema è che nella maggior parte dei casi ne i proprietari di casa né gli “agenti immobiliari” sanno il perché non ci sarà una ripresa a breve, e non sanno nemmeno quanto durerà questa decrescita dei valori immobiliari.

Se invece a te interessa sapere quale sarà il futuro prossimo nel mercato immobiliare residenziale, continua a leggere questo articolo.

Non ho la sfera di cristallo e non uso formule magiche. Non prevedo il futuro e non ho la verità in tasca.

Però me la cavo discretamente nell’analizzare i dati del mercato immobiliare in cui opero da 25 anni, sicuramente molto meglio di chi fa previsioni e non ha mai venduto una casa in vita sua, e non sa nemmeno da lontano cosa è un’Analisi Specifica di Mercato (ci metto dentro anche istituti prestigiosi, e grossi nomi politici) 😉

Ecco perché i prezzi delle case scendono e continueranno a scendere per i prossimi tre anni (minino).

Come tutti sanno il mercato è fatto da domanda e offerta e quindi ti chiedo: come stanno andando domanda e offerta?

La “domanda” (cioè i potenziali acquirenti) è influenzata dai seguenti indicatori:

–         disponibilità di accesso al credito, cioè possibilità di accedere ad un mutuo/finanziamento per l’acquisto: come ti sembra stia andando questo indicatore? Positivo o negativo? …. Sicuramente saprai della difficoltà ad ottenere un mutuo, dei criteri sempre più rigidi adottati dalle banche, della necessità di avere una importante percentuale del prezzo in contanti, della scarsa liquidità e quindi della indisponibilità ad erogare della maggior parte degli istituti di credito;

–          andamento dell’economia nazionale: sappiamo benissimo come sta andando l’economia, e quindi ti chiedo direttamente: è possibile che un potenziale acquirente aspetti ad acquistare casa dovendo affrontare magari 25/30 anni di mutuo, e non avendo nemmeno la sicurezza che l’azienda per cui lavora esisterà ancora nei prossimi 4/5 anni?

–          potere d’acquisto: anche qui è noto come il potere d’acquisto in base agli stipendi medi stia diminuendo (“c’è chi fatica ad arrivare a fine mese”)

L’ “offerta” (e quindi il prezzo degli immobili) è influenzata da diversi fattori, ed il più importante è il numero delle case in vendita: più aumenta l’offerta (il numero di case in vendita appunto) più diminuiscono i prezzi.

Ora ti chiedo: il numero delle case in vendita (e invendute) è destinato a crescere o a diminuire?

La risposta è: ad aumentare in maniera esponenziale!

Primo: perché a tutte le case che ad oggi non si sono vendute si stanno aggiungendo tutte quelle che vengono messe in vendita da chi vuole cambiar casa o semplicemente vuole sbarazzarsene (vedi il caso di tutte le seconde case e degli immobili acquistati anni addietro e messi a reddito, che vengono messi in vendita perché per i proprietari sono diventati un onere passivo).

Secondo: ci sono tutte le case che andranno all’asta nei prossimi mesi ed anni a seguito di fallimenti ed esecuzioni (e queste andranno a prezzi stracciati).

Terzo: ci sono tutti gli immobili che verranno venduti da Enti, Casse Previdenza dei Professionisti, Aziende, ecc., che per creare liquidità dovranno vendere velocemente il loro patrimonio immobiliare.

Questi sopra sono tutti fattori che, assieme ad altri, influenzano in maniera pesante i prezzi delle case, e come vedi sono tutti indicatori negativi.

A questo punto la domanda che ti pongo è: chi parla di ripresa su cosa si basa? Su che segnali?!?

In realtà non c’è nessun segnale in questo senso: è solo una speranza, non è una cosa razionale, è semplice emotività, e negli affari l’emotività ti frega.

Ti aggiungo il grafico qui sotto per farti capire meglio perché i prezzi continueranno a scendere per almeno 3 anni minimo.

Prezzi e vendite 2000 - 2012

Prezzi e vendite 2000 – 2012

È molto semplificato e riguarda un periodo limitato di tempo, ma rende bene l’idea: osserva la linea del numero di Compravendite (violetta) e nota che il numero massimo di vendite residenziali in Italia c’è stato nel 2006; ora guarda l’andamento dei Prezzi medi (blu scuro) e vedrai che sono continuati a crescere fino al 2008, cioè per 2 anni dopo che il numero di vendite aveva già iniziato a scendere.

Avrai quindi notato che mentre in un mercato molto veloce i prezzi reagirebbero quasi istantaneamente ad una variazione importante del numero delle vendite, in quello immobiliare la reazione avviene mediamente con un paio di anni di ritardo.

Di conseguenza, visto che nel 2013 il numero delle vendite residenziali in Italia è ancora calato e anche per il 2014 è probabile che continui il trend negativo (o al massimo ci sara’ una stabilizzazione), se in ottica positiva il 2015 fosse l’anno della ripresa come numero di vendite, i prezzi smetteranno di scendere non prima del 2017.

Come ho precisato, questo in ottica positiva, cioè presumendo che questo ciclo ripeta quello degli ultimi anni, e quindi il ritardo di reazione dei prezzi sia di un paio di anni, ma dobbiamo tener conto anche di altri fattori che invece possono portare all’allungamento di questo periodo di reazione dei prezzi:

1)     è molto probabile che non torneremo più ai mutui al 110%, che sono quelli che hanno influenzato la crescita del numero di vendite (e quindi dei prezzi);

2)     quando il mercato riprenderà i costruttori partiranno con nuove operazioni immobiliari e di conseguenza gli immobili usati che si troveranno invenduti in quel momento entreranno in concorrenza con nuovi immobili costruiti con tecnologie all’avanguardia, e quindi: chi vorrà comperare immobili usati e onerosi dal punto di vista del risparmio energetico se non glieli vendi ad un prezzo ultra scontato rispetto ai nuovi?

3)     le persone sono rimaste scottate dal calo dei prezzi, cosa praticamente mai vista prima in Italia, e di conseguenza saranno molto prudenti prima di ributtarsi a capofitto nell’investimento immobiliare.

Vogliamo comunque essere positivi e immaginare che i prezzi continueranno a scendere solo fino al 2016? E che riprenderanno a salire dal 2017? Ti chiedo: se tu sei una di quelle persone che vuole vendere la propria casa a 200.000 euro, mentre da un’Analisi Specifica di Mercato risulta che il prezzo effettivamente realizzabile per quella casa oggi sia 150.000, e visto che il prezzo reale (ossia 150.000) scenderà per i prossimi 3 anni (2014-2016), e da lì immaginiamo che risalga e quindi ci vorranno minimo altri 3 anni per ritornare ai reali valori attuali (ossia sempre 150.000), quanti anni ancora dopo il 2016 ci vorranno per arrivare ai 200.000 che tu chiedi?

E poi chi ci dice che la ripresa dei prezzi valga anche per gli immobili usati? Ha senso giocare d’azzardo il valore di casa tua aspettando 6/7 anni per venderla sperando che tutto migliori da solo visti tutti gli indicatori negativi?

O ha più senso realizzare il massimo prezzo possibile in questo momento prima che il mercato cali ancora, e tagli ulteriore valore alla tua casa?

Se vuoi sapere come e a quale prezzo si può vendere la tua casa prima che i prezzi scendano ancora CLICCA QUI.

Buone vendite!!!

Stefano Boscarato Specialista del Vendere Case