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Stefano Boscarato

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Conformita' catastale e urbanistica

Perché molte persone rischiano grosso quando vendono casa? Sai cosa sono le conformità catastale ed urbanistica?

Tieni presente che una delle dichiarazioni piu’ importanti che chi vende casa fa al momento della vendita notarile, e che è praticamente sconosciuta o incompresa, riguarda la conformità catastale ed urbanistica dell’immobile compravenduto.

Se sei come la maggior parte delle persone che vendono casa ti starai chiedendo: che cosa sono queste difformita’ catastali e urbanistiche?

Allora, la regolarita’ o conformita’ catastale di un immobile e’ la corrispondenza tra lo stato di fatto (cioe’ di come e’ effettivamente disposto l’immobile) ed i dati catastali (che non sono solo le planimetrie del catasto, ma anche tutti gli altri dati che troviamo presso l’Agenzia del Territorio: si parla infatti di allineamento dei dati).

La regolarità o conformita’ urbanistica e’ invece la corrispondenza tra lo stato di fatto ed il titolo abilitativo con cui l’ente competente in materia edilizia (solitamente il comune) ha autorizzato la realizzazione dell’immobile. In parole molto povere, la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile con il progetto (ed eventuali successive variazioni) depositato al comune da un tecnico abilitato ne dimostra la regolarita’ urbanistica.

Per esempio, per verificare se un appartamento e’ dotato della conformita’ urbanistica bisogna confrontare lo stato di fatto con il progetto depositato negli archivi comunali.

Se l’appartamento e’ stato modificato o realizzato in maniera difforme al progetto presentato al comune non e’ possibile rilasciare la conformita’ urbanistica. E se tu all’atto notarile dichiari che e’ conforme ne sei responsabile sotto tutti i punti di vista: la legge non ammette l’ignoranza. Infatti sei responsabile anche se lo dichiari in buona fede, perche’ magari l’abuso lo aveva fatto il costruttore che te lo ha venduto a suo tempo, e te lo aveva tenuto nascosto.

E le non conformita’ hanno pesanti sanzioni che , a seconda del tipo, possono andare dalla nullità dell’atto di vendita , alla sua risoluzione per colpa del venditore , ed i conseguenti risarcimenti (solitamente moooolto pesanti) a favore dell’acquirente.

Mi dirai: “Beh, ma casa mia e’ tutta apposto…. Figurati se proprio a me hanno venduto una cosa non conforme….”.

Bene, hai circa l’80% delle probabilita’ di “avere un abuso in casa”: da quel che vediamo io e i miei Agenti Certificati, almeno l’80% delle abitazioni costruite fino a 5 anni fa hanno delle difformità catastali (se va bene) e/o urbanistiche (se va meno bene).

Vuoi qualche esempio di non conformita’?

Una volta mi e’ capitato di vedere un abbaino aperto sul tetto e, siccome la casa l’aveva costruita il papa’ degli attuali proprietari che l’hanno avuta per successione, questi non ne sapevano assolutamente nulla.

A livello catastale e’ una cosa che non si vede, e si vede solo a livello urbanistico e loro, in buona fede, avendo tutto il resto della casa apposto, pensavano che anche quella cosa fosse in regola urbanisticamente con il progetto originario presentato e con le successive varianti al progetto.

In realta’ non lo era e quindi sono dovuti ricorrere ad una sanatoria (che e’ una pratica urbanistica fatta da un tecnico abilitato che “sana”, o meglio regolarizza, la difformita’).

Il problema e’ che non tutte le cose sono sanabili, ed il condono e’ chiuso e quindi non e’ possibile chiederlo.

N.d.a.: differenza tra sanatoria e condono: sono entrambe pratiche urbanistiche, solo che mentre con la sanatoria si possono regolarizzare lavori che comunque si potevano realizzare ma all’epoca in cui sono stati fatti non era stato dichiarato niente al comune, col condono si potevano regolarizzare anche i lavori che non si potevano realizzare perche’ contrari alle normative edilizie.

Un altro esempio di non conformita’ urbanistica sono i famosi sottotetti realizzati e ceduti dai costruttori di condomini. Ne hanno fatti a palate: dove in teoria c’ era il sottotetto del condominio hanno ceduto l’ uso o la proprieta’  all’ acquirente dell’ ultimo piano. In realta’, nella maggior parte dei casi, quei sottotetti sono completamente abusivi, cioe’ non poteva essere realizzato nemmeno un ripostiglio non essendoci la cubatura (cioe’ il volume che era possibile edificare per quel fabbricato era gia’ esaurito col resto del condominio, e quindi non si potevano fare altre stanze).

Nel caso in cui siamo piu’ fortunati sono praticabili, cioe’ ci si puo’ accedere per fare magari magazzino o guardaroba, ma non abitabili, cioe’ non ci si puo’ fare un locale abitabile tipo camera, soggiorno, cucina, perche’ hanno un’altezza media inferiore ai 2 metri e 70 centimetri, o non hanno una superficie utile finestrata superiore ad 1/8 della superficie stessa delle stanze (che e’ un requisito essenziale per definire abitabile una stanza).

Ho visto case in cui sono state abbattute delle pareti che delimitavano soggiorno con ripostigli ciechi (per ampliare quindi il soggiorno) creando un problema insuperabile, perche’ a quel punto la superficie finestrata apribile diventava inferiore ad 1/8 di quella che era la nuova superficie cosi’ allargata, ed il soggiorno non poteva piu’ essere soggiorno abitabile.

E ancora un altro esempio e’ quando nei condomini abbiamo un appartamento che magari ha nella planimetria una finestra che in realta’ non c’e’ o viceversa. Questo e’ un problema perche’, solitamente , se c’ e’ in un appartamento c’ e’ anche su tutti gli appartamenti orientati sullo stesso lato. Quindi, seppur si possa sanare la situazione di quell’ appartamento specifico, nel momento in cui si va a farlo e’ come denunciare le non conformita’ di tutti gli altri appartamenti, e di conseguenza “ si mettono nei guai”  i proprietari di tutti gli altri appartamenti (e questo non e’ mai simpatico, perche’ si possono rovinare dei rapporti condominiali).

Altri esempi, addirittura ben piu’ gravi, li troviamo quando nelle case le recinzioni non sono fatte effettivamente dove risultano i confini dalle planimetrie catastali, e magari nella realta’ c’ e’ la recinzione che attraversa la proprieta’ di un terzo, o viceversa il terzo sta usando una parte del mio giardino in quanto la recinzione e’ stata fatta sulla mia proprieta’.

Qui sorgono problemi ben piu’ gravi perche’ abbiamo a che fare con diritti di proprieta’ acquisiti da parte mia o da parte  di terzi, ed entriamo nel ragionamento di un  eventuale acquisizione per usucapione (se ti capitasse il caso ti consiglio di risolverla sempre amichevolmente, sia per questione di costi che ti tempi).

Abbiamo anche il problema di bagni realizzati nei sottotetti, ma bagni con altezza media inferiore ai 2 metri e 40 centimetri e di conseguenza non possono essere sanati.

Poi ci sono dei comuni che ti obbligano ad avere un ripostiglio all’ interno dell’ abitazione con una superficie minima o massima e, se questo non e’ stato realizzato, hai una situazione che non e’ sanabile. Devi percio’ creare (o ricreare) il ripostiglio prima di procedere alle visite con i potenziali acquirenti (o li devi avvisare in fase di visita che rifarai il ripostiglio), perche’ il problema e’ che se l’ acquirente vede la casa senza il ripostiglio, fa il preliminare e la vuole acquistare cosi’ come la vede, poi tu non gliela puoi vendere senza ripostiglio (perche’ e’ previsto dalla normativa), ed in questo caso ti possono chiedere la risoluzione del preliminare con restituzione del famoso doppio della caparra. Sei praticamente preso tra due fuochi: cliente che vuole la casa senza ripostiglio (perche’ cosi’ l’ha vista) e comune che ti impone che ci sia.

Questi sono solo alcuni dei casi che si possono incontrare, e ti assicuro che in giro ce n’è letteralmente a migliaia

Di sicuro tutte queste non conformita’ devono essere sistemate prima di procedere al rogito notarile e ancora prima di fare una proposta di acquisto.

Quindi la regola per vendere casa in maniera sicura e’: prevenire e’ meglio di curare.

Allora: devi prima di tutto verificare la conformita’ catastale. Per questo ti bastano le planimetrie catastali (non quelle di progetto), fare una visione della casa, e verificare che lo stato di fatto della casa sia conforme a quello che e’ indicato in planimetria.

In secondo luogo verifica la  conformita’ urbanistica, cioe’ devi accedere agli atti/ai progetti in comune (se non ce li hai), e verifichi nello stesso modo che i progetti  siano conformi allo stato di fatto della tua casa.

Mentre la non conformita’ catastale di base e’ sanabile senza problemi (basta rifare la planimetria), per quella urbanistica bisogna vedere se le normative comunali ti permettono di cambiare la situazione a livello progettuale rispetto a quello che e’ stato effettivamente costruito.

Se ci sono delle difformita’ non sanabili (cioe’ contrarie alle normative e quindi non e’ possibile modificare il progetto in comune tramite una variante) l’unica soluzione e’ cambiare lo stato di fatto, quindi metter mano alla casa, ripristinare eventuali muri che avevi abbattuto, chiudere eventuali finestre che avevi aperto, etc, etc, etc..

Verificare questo e’ molto importante perche’ se ci sono delle difformita’ che sono sanabili sia catastalmente che urbanisticamente, tu comunque puoi procedere ad una proposta d’ acquisto o ad un preliminare mettendo per iscritto e chiarendo subito che ci sono queste difformita’ e che ti fai carico tu di sistemarle entro il rogito notarile.

Ma, se invece le difformita’ non sono sanabili, questo e’ un problema nel senso che devi dichiarare subito che ci sono queste cose non sanabili e devi provvedere prima di tutto a sanarle, cioe’ a sistemarle a livello di opere e quindi modificare la casa per renderla conforme, altrimenti l’acquirente vede lo stato di fatto in fase di visita e poi tu al rogito gli presenti una cosa modificata (perche’, per renderlo conforme a quella che e’ la normativa urbanistica,  rifai su quel muro che si diceva prima, chiudi quella famosa finestra e via dicendo).

Questo implica la risoluzione del preliminare, la richiesta del danno, o del doppio della caparra da parte del potenziale acquirente. Quindi capisci perche’ e’ fondamentale prevenire e controllare prima di partire con la vendita?

Questo e’ uno dei controlli di base che noi facciamo, e’ il secondo step del mio Sistema di Vendita Immobiliare, ed e’ quello che ti permette di fare una vendita sicura, tranquilla, serena, senza dover rischiare.

E se tu non sei in grado o non ti senti sicuro nel fare personalmente queste verifiche, cosa devi fare praticamente prima di iniziare a vendere?

Puoi ricorrere alla verifica della conformità catastale e urbanistica da parte di un tecnico, che te le certifica.

E se serve puo’ anche aiutarti nel regolarizzare eventuali difformita’ (ti ricordo che per effettuare le variazioni catastali e/o urbanistiche devi obbligatoriamente rivolgerti ad un tecnico abilitato: Architetto, Ingegnere, Geometra).

Un ultimo appunto: non e’ detto che un immobile regolare dal punto di vista catastale lo sia anche dal punto di vista urbanistico, e viceversa. Occhio!

Buona vendita!

Stefano Boscarato Specialista del Vendere Case

P.S.: Se vuoi vedere come evitare alcuni problemi quando vendi casa, CLICCA QUI e leggi questo articolo.