Stefano Boscarato

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Perché molte persone rischiano grosso quando vendono casa? Sai cosa sono le conformità catastale ed urbanistica?

Tieni presente che una delle dichiarazioni piu’ importanti che chi vende casa fa al momento della vendita notarile, e che è praticamente sconosciuta o incompresa, riguarda la conformità catastale ed urbanistica dell’immobile compravenduto.

Se sei come la maggior parte delle persone che vendono casa ti starai chiedendo: che cosa sono queste difformita’ catastali e urbanistiche?

Allora, la regolarita’ o conformita’ catastale di un immobile e’ la corrispondenza tra lo stato di fatto (cioe’ di come e’ effettivamente disposto l’immobile) ed i dati catastali (che non sono solo le planimetrie del catasto, ma anche tutti gli altri dati che troviamo presso l’Agenzia del Territorio: si parla infatti di allineamento dei dati).

La regolarità o conformita’ urbanistica e’ invece la corrispondenza tra lo stato di fatto ed il titolo abilitativo con cui l’ente competente in materia edilizia (solitamente il comune) ha autorizzato la realizzazione dell’immobile. In parole molto povere, la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile con il progetto (ed eventuali successive variazioni) depositato al comune da un tecnico abilitato ne dimostra la regolarita’ urbanistica.

Per esempio, per verificare se un appartamento e’ dotato della conformita’ urbanistica bisogna confrontare lo stato di fatto con il progetto depositato negli archivi comunali.

Se l’appartamento e’ stato modificato o realizzato in maniera difforme al progetto presentato al comune non e’ possibile rilasciare la conformita’ urbanistica. E se tu all’atto notarile dichiari che e’ conforme ne sei responsabile sotto tutti i punti di vista: la legge non ammette l’ignoranza. Infatti sei responsabile anche se lo dichiari in buona fede, perche’ magari l’abuso lo aveva fatto il costruttore che te lo ha venduto a suo tempo, e te lo aveva tenuto nascosto.

E le non conformita’ hanno pesanti sanzioni che , a seconda del tipo, possono andare dalla nullità dell’atto di vendita, alla sua risoluzione per colpa del venditore , ed i conseguenti risarcimenti (solitamente moooolto pesanti) a favore dell’acquirente.

Mi dirai: “Beh, ma casa mia e’ tutta apposto…. Figurati se proprio a me hanno venduto una cosa non conforme….”.

Bene, hai circa l’80% delle probabilità di “avere un abuso in casa”: da quel che vediamo io e i miei Agenti Certificati, almeno l’80% delle abitazioni costruite fino a 5 anni fa hanno delle difformità catastali (se va bene) e/o urbanistiche (se va meno bene).

Vuoi qualche esempio di non conformità?

Una volta mi è capitato di vedere un abbaino aperto sul tetto e, siccome la casa l’aveva costruita il papà degli attuali proprietari che l’hanno avuta per successione, questi non ne sapevano assolutamente nulla.

A livello catastale è una cosa che non si vede, e si vede solo a livello urbanistico e loro, in buona fede, avendo tutto il resto della casa apposto, pensavano che anche quella cosa fosse in regola urbanisticamente con il progetto originario presentato e con le successive varianti al progetto.

In realtà non lo era e quindi sono dovuti ricorrere ad una sanatoria (che e’ una pratica urbanistica fatta da un tecnico abilitato che “sana”, o meglio regolarizza, la difformità).

Il problema e’ che non tutte le cose sono sanabili, ed il condono e’ chiuso e quindi non e’ possibile chiederlo.

N.d.a.: differenza tra sanatoria e condono: sono entrambe pratiche urbanistiche, solo che mentre con la sanatoria si possono regolarizzare lavori che comunque si potevano realizzare ma all’epoca in cui sono stati fatti non era stato dichiarato niente al comune, col condono si potevano regolarizzare anche i lavori che non si potevano realizzare perche’ contrari alle normative edilizie.

Un altro esempio di non conformita’ urbanistica sono i famosi sottotetti realizzati e ceduti dai costruttori di condomini. Ne hanno fatti a palate: dove in teoria c’ era il sottotetto del condominio hanno ceduto l’ uso o la proprieta’  all’ acquirente dell’ ultimo piano. In realta’, nella maggior parte dei casi, quei sottotetti sono completamente abusivi, cioe’ non poteva essere realizzato nemmeno un ripostiglio non essendoci la cubatura (cioe’ il volume che era possibile edificare per quel fabbricato era gia’ esaurito col resto del condominio, e quindi non si potevano fare altre stanze).

Nel caso in cui siamo piu’ fortunati sono praticabili, cioe’ ci si puo’ accedere per fare magari magazzino o guardaroba, ma non abitabili, cioe’ non ci si puo’ fare un locale abitabile tipo camera, soggiorno, cucina, perche’ hanno un’altezza media inferiore ai 2 metri e 70 centimetri, o non hanno una superficie utile finestrata superiore ad 1/8 della superficie stessa delle stanze (che e’ un requisito essenziale per definire abitabile una stanza).

Ho visto case in cui sono state abbattute delle pareti che delimitavano soggiorno con ripostigli ciechi (per ampliare quindi il soggiorno) creando un problema insuperabile, perche’ a quel punto la superficie finestrata apribile diventava inferiore ad 1/8 di quella che era la nuova superficie cosi’ allargata, ed il soggiorno non poteva piu’ essere soggiorno abitabile.

E ancora un altro esempio e’ quando nei condomini abbiamo un appartamento che magari ha nella planimetria una finestra che in realta’ non c’e’ o viceversa. Questo e’ un problema perche’, solitamente , se c’ e’ in un appartamento c’ e’ anche su tutti gli appartamenti orientati sullo stesso lato. Quindi, seppur si possa sanare la situazione di quell’ appartamento specifico, nel momento in cui si va a farlo e’ come denunciare le non conformita’ di tutti gli altri appartamenti, e di conseguenza “ si mettono nei guai”  i proprietari di tutti gli altri appartamenti (e questo non e’ mai simpatico, perche’ si possono rovinare dei rapporti condominiali).

Altri esempi, addirittura ben piu’ gravi, li troviamo quando nelle case le recinzioni non sono fatte effettivamente dove risultano i confini dalle planimetrie catastali, e magari nella realta’ c’ e’ la recinzione che attraversa la proprieta’ di un terzo, o viceversa il terzo sta usando una parte del mio giardino in quanto la recinzione e’ stata fatta sulla mia proprieta’.

Qui sorgono problemi ben piu’ gravi perche’ abbiamo a che fare con diritti di proprieta’ acquisiti da parte mia o da parte  di terzi, ed entriamo nel ragionamento di un  eventuale acquisizione per usucapione (se ti capitasse il caso ti consiglio di risolverla sempre amichevolmente, sia per questione di costi che ti tempi).

Abbiamo anche il problema di bagni realizzati nei sottotetti, ma bagni con altezza media inferiore ai 2 metri e 40 centimetri e di conseguenza non possono essere sanati.

Poi ci sono dei comuni che ti obbligano ad avere un ripostiglio all’ interno dell’ abitazione con una superficie minima o massima e, se questo non e’ stato realizzato, hai una situazione che non e’ sanabile. Devi percio’ creare (o ricreare) il ripostiglio prima di procedere alle visite con i potenziali acquirenti (o li devi avvisare in fase di visita che rifarai il ripostiglio), perche’ il problema e’ che se l’ acquirente vede la casa senza il ripostiglio, fa il preliminare e la vuole acquistare cosi’ come la vede, poi tu non gliela puoi vendere senza ripostiglio (perche’ e’ previsto dalla normativa), ed in questo caso ti possono chiedere la risoluzione del preliminare con restituzione del famoso doppio della caparra. Sei praticamente preso tra due fuochi: cliente che vuole la casa senza ripostiglio (perche’ cosi’ l’ha vista) e comune che ti impone che ci sia.

Questi sono solo alcuni dei casi che si possono incontrare, e ti assicuro che in giro ce n’è letteralmente a migliaia

Di sicuro tutte queste non conformita’ devono essere sistemate prima di procedere al rogito notarile e ancora prima di fare una proposta di acquisto.

Quindi la regola per vendere casa in maniera sicura e’: prevenire e’ meglio di curare.

Allora: devi prima di tutto verificare la conformita’ catastale. Per questo ti bastano le planimetrie catastali (non quelle di progetto), fare una visione della casa, e verificare che lo stato di fatto della casa sia conforme a quello che e’ indicato in planimetria.

In secondo luogo verifica la  conformita’ urbanistica, cioe’ devi accedere agli atti/ai progetti in comune (se non ce li hai), e verifichi nello stesso modo che i progetti  siano conformi allo stato di fatto della tua casa.

Mentre la non conformita’ catastale di base e’ sanabile senza problemi (basta rifare la planimetria), per quella urbanistica bisogna vedere se le normative comunali ti permettono di cambiare la situazione a livello progettuale rispetto a quello che e’ stato effettivamente costruito.

Se ci sono delle difformita’ non sanabili (cioe’ contrarie alle normative e quindi non e’ possibile modificare il progetto in comune tramite una variante) l’unica soluzione e’ cambiare lo stato di fatto, quindi metter mano alla casa, ripristinare eventuali muri che avevi abbattuto, chiudere eventuali finestre che avevi aperto, etc, etc, etc..

Verificare questo e’ molto importante perche’ se ci sono delle difformita’ che sono sanabili sia catastalmente che urbanisticamente, tu comunque puoi procedere ad una proposta d’ acquisto o ad un preliminare mettendo per iscritto e chiarendo subito che ci sono queste difformita’ e che ti fai carico tu di sistemarle entro il rogito notarile.

Ma, se invece le difformita’ non sono sanabili, questo e’ un problema nel senso che devi dichiarare subito che ci sono queste cose non sanabili e devi provvedere prima di tutto a sanarle, cioe’ a sistemarle a livello di opere e quindi modificare la casa per renderla conforme, altrimenti l’acquirente vede lo stato di fatto in fase di visita e poi tu al rogito gli presenti una cosa modificata (perche’, per renderlo conforme a quella che e’ la normativa urbanistica,  rifai su quel muro che si diceva prima, chiudi quella famosa finestra e via dicendo).

Questo implica la risoluzione del preliminare, la richiesta del danno, o del doppio della caparra da parte del potenziale acquirente. Quindi capisci perche’ e’ fondamentale prevenire e controllare prima di partire con la vendita?

Questo e’ uno dei controlli di base che noi facciamo, e’ il secondo step del mio Sistema di Vendita Immobiliare, ed e’ quello che ti permette di fare una vendita sicura, tranquilla, serena, senza dover rischiare.

E se tu non sei in grado o non ti senti sicuro nel fare personalmente queste verifiche, cosa devi fare praticamente prima di iniziare a vendere?

Puoi ricorrere alla verifica della conformità catastale e urbanistica da parte di un tecnico, che te le certifica.

E se serve puo’ anche aiutarti nel regolarizzare eventuali difformita’ (ti ricordo che per effettuare le variazioni catastali e/o urbanistiche devi obbligatoriamente rivolgerti ad un tecnico abilitato: Architetto, Ingegnere, Geometra).

Un ultimo appunto: non e’ detto che un immobile regolare dal punto di vista catastale lo sia anche dal punto di vista urbanistico, e viceversa. Occhio!

Buona vendita!

Stefano Boscarato

Creatore del Sistema di Vendita Immobiliare®

-Gli Specialisti del Vendere Case-

P.S.: Se vuoi vedere come evitare alcuni problemi quando vendi casa, CLICCA QUI e leggi questo articolo.

10 commenti

  • Valerio costante scrive:

    Salve, avrei un problema. Vorrei vendere un appartamentuno nel comune di Rivisondoli (AQ),solo che sia nella planimetria catastale. . Che soprattutto nelle carte che il geometra presentò nel 1983 per sanare (cosa avvenuta regolarmente.. pagando tributi) delle opere eseguite senza licenza.. manca una finestra che invece è presente da prima. Ora.. io non me ne ero mai accorto, e ora non so che devo fare per regolarizzare tutto..!
    Grazie

    • admin scrive:

      Salve Valerio,
      per potere essere venduta una unita’ immobiliare deve essere conforme sia urbanisticamente che catastalmente.
      Nel suo caso e’ evidente che non vi e’ conformita’.
      L’unica soluzione e’ incaricare un tecnico che provveda alla regolarizzazione (se possibile ovviamente).

  • Stefano scrive:

    Buonasera, avrei un problema e capirne la soluzione corretta.
    Ho acquistato (in fiducia) un appartamento da mio zio. Mio zio vive nell’appartamento confinante. Mio zio ha dato a me ed alla banca che mi ha concesso il mutuo, una piantina catastale modificata senza una stanza che invece nella piantina catastale agli atti risulta appartenere al mio appartamento. Ovviamente non sapevo di questa cosa e per fiducia non ho verificato personalmente, ma ho preso per buono il documento fornito da mio zio. Quella stanza era stata annessa all’appartamento di mio zio anni fa e l’ho sempre vista all’interno di quell’appartamento.
    Il perito inviato dalla banca non si è accorto della discrepanza perché ha utilizzato la piantina che mio zio ha dato alla banca e che la banca ha girato al perito.
    Davanti al notaio non mi sono reso conto della presenza della stanza (il notaio ha riportato la piantina catastale corretta) perché ero più attento a leggere quello che firmavo che a vedere l’unica cosa che in teoria avevo già visto.
    Ho così iniziato i lavori presentando una CILA con la piantina falsa (anche l’architetto ha preso per buona quella che gli ho fornito) e me ne sono accorto solo quando ho ricevuto la copia dell’atto di compravendita.
    C’è modo adesso di regolarizzare il tutto? Mio zio non è intenzionato a consegnarmi la stanza ed io per quieto vivere sono disposto anche a passarci sopra, ma al momento oltre al falso dichiarato al comune, devo secondo l’atto di mutuo una stanza che non ho alla banca e neanche posso vendere l’immobile (perdendo quindi tutti i benefici di prima casa e rimborso ristrutturazione/mobili) perché la particella catastale interessata è fatta in quel modo.

    Esiste una via pacifica per regolarizzare questa situazione di fatto?

    Grazie

    • admin scrive:

      Buongiorno Stefano,
      una situazione molto complicata…
      per sistemarla ci sono due strade:
      1. rettificare l’atto di acquisto (e il mutuo);
      2. frazionare la stanza e cederla allo zio.
      entrambe le soluzione presentano dei pro e dei contro (nel primo caso, bisogna iscrivere una nuova ipoteca; nel secondo caso si rischia la decadenza parziale dalle agevolazioni limitatamente al valore della stanza ceduta).
      A presto

  • Andrea scrive:

    Salve ho un appartamento al piano terra di un condominio acquistato da mio padre al costruttore a suo tempo , completamente aperto nel senso che ci sono le bucature delle finestre, ed è accatastato C7 come tettoia , siccome vorrei andarci ad abitarci volevo sapere se si può fare un cambio di destinazione d’uso in A2, oppure chiedo una scia lo chiudo e ci abito.

  • Lara Nico scrive:

    Buongiorno, se architetto ha presentato le varianti sbagliate (misure finestre ,muri interni ecc) in comune per quanto tempo è responsabile ? Da quanti anni è obbligatorio presentare conformità catastale al rogito e pagarne conseguenze penali se non conforme?

    • admin scrive:

      Buongiorno Lara. Queste domande sono di competenza di un legale. Noi come agenti immobiliari pensiamo alla prevenzione 😉

  • antonello scrive:

    Salve. Nel dicembre del 2009 ho acquistato un appartamento e adesso vorrei rivenderlo. Ho dato mandato ad una agenzia, la quale mi ha fatto notare che vi è una discrepanza sulla planimetria della casa, in quanto vi è presente un terrazzo, il quale è stato chiuso con degli infissi. Il perito della banca nemmeno se ne accorto, il notaio inviò sul luogo un suo consulente ne tantomeno fece presente della difformità. Adesso chiedo chi dovrà pagare il tutto per regolarizzare. Mi hanno riferito che penalmente al vecchio proprietario non posso denunciarlo perché sono trascorsi oltre cinque anni ma civilmente posso ottenere che faccia fare lui le modifiche al catasto e sanare. Faccio presente che a tutt’oggi pago un mutuo e nell’appartamento non ci abito. Ho fatto una istanza al comune per avere la planimetria con la concessione edilizia del 200, in quanto l’appartamento ottenne l’agevolazione della legge 219/81. Grazie per la risposta

    • admin scrive:

      Salve Antonello. In realtà dovrà sistemare lei la situazione perchè è lei che ha il titolo (proprietà) e poi si rifarà sul precedente proprietario.

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