Stefano Boscarato

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Perché molte persone rischiano grosso quando vendono casa? Sai cosa sono le conformità catastale ed urbanistica?

Tieni presente che una delle dichiarazioni piu’ importanti che chi vende casa fa al momento della vendita notarile, e che è praticamente sconosciuta o incompresa, riguarda la conformità catastale ed urbanistica dell’immobile compravenduto.

Se sei come la maggior parte delle persone che vendono casa ti starai chiedendo: che cosa sono queste difformita’ catastali e urbanistiche?

Allora, la regolarita’ o conformita’ catastale di un immobile e’ la corrispondenza tra lo stato di fatto (cioe’ di come e’ effettivamente disposto l’immobile) ed i dati catastali (che non sono solo le planimetrie del catasto, ma anche tutti gli altri dati che troviamo presso l’Agenzia del Territorio: si parla infatti di allineamento dei dati).

La regolarità o conformita’ urbanistica e’ invece la corrispondenza tra lo stato di fatto ed il titolo abilitativo con cui l’ente competente in materia edilizia (solitamente il comune) ha autorizzato la realizzazione dell’immobile. In parole molto povere, la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile con il progetto (ed eventuali successive variazioni) depositato al comune da un tecnico abilitato ne dimostra la regolarita’ urbanistica.

Per esempio, per verificare se un appartamento e’ dotato della conformita’ urbanistica bisogna confrontare lo stato di fatto con il progetto depositato negli archivi comunali.

Se l’appartamento e’ stato modificato o realizzato in maniera difforme al progetto presentato al comune non e’ possibile rilasciare la conformita’ urbanistica. E se tu all’atto notarile dichiari che e’ conforme ne sei responsabile sotto tutti i punti di vista: la legge non ammette l’ignoranza. Infatti sei responsabile anche se lo dichiari in buona fede, perche’ magari l’abuso lo aveva fatto il costruttore che te lo ha venduto a suo tempo, e te lo aveva tenuto nascosto.

E le non conformita’ hanno pesanti sanzioni che , a seconda del tipo, possono andare dalla nullità dell’atto di vendita, alla sua risoluzione per colpa del venditore , ed i conseguenti risarcimenti (solitamente moooolto pesanti) a favore dell’acquirente.

Mi dirai: “Beh, ma casa mia e’ tutta apposto…. Figurati se proprio a me hanno venduto una cosa non conforme….”.

Bene, hai circa l’80% delle probabilità di “avere un abuso in casa”: da quel che vediamo io e i miei Agenti Certificati, almeno l’80% delle abitazioni costruite fino a 5 anni fa hanno delle difformità catastali (se va bene) e/o urbanistiche (se va meno bene).

Vuoi qualche esempio di non conformità?

Una volta mi è capitato di vedere un abbaino aperto sul tetto e, siccome la casa l’aveva costruita il papà degli attuali proprietari che l’hanno avuta per successione, questi non ne sapevano assolutamente nulla.

A livello catastale è una cosa che non si vede, e si vede solo a livello urbanistico e loro, in buona fede, avendo tutto il resto della casa apposto, pensavano che anche quella cosa fosse in regola urbanisticamente con il progetto originario presentato e con le successive varianti al progetto.

In realtà non lo era e quindi sono dovuti ricorrere ad una sanatoria (che e’ una pratica urbanistica fatta da un tecnico abilitato che “sana”, o meglio regolarizza, la difformità).

Il problema e’ che non tutte le cose sono sanabili, ed il condono e’ chiuso e quindi non e’ possibile chiederlo.

N.d.a.: differenza tra sanatoria e condono: sono entrambe pratiche urbanistiche, solo che mentre con la sanatoria si possono regolarizzare lavori che comunque si potevano realizzare ma all’epoca in cui sono stati fatti non era stato dichiarato niente al comune, col condono si potevano regolarizzare anche i lavori che non si potevano realizzare perche’ contrari alle normative edilizie.

Un altro esempio di non conformita’ urbanistica sono i famosi sottotetti realizzati e ceduti dai costruttori di condomini. Ne hanno fatti a palate: dove in teoria c’ era il sottotetto del condominio hanno ceduto l’ uso o la proprieta’  all’ acquirente dell’ ultimo piano. In realta’, nella maggior parte dei casi, quei sottotetti sono completamente abusivi, cioe’ non poteva essere realizzato nemmeno un ripostiglio non essendoci la cubatura (cioe’ il volume che era possibile edificare per quel fabbricato era gia’ esaurito col resto del condominio, e quindi non si potevano fare altre stanze).

Nel caso in cui siamo piu’ fortunati sono praticabili, cioe’ ci si puo’ accedere per fare magari magazzino o guardaroba, ma non abitabili, cioe’ non ci si puo’ fare un locale abitabile tipo camera, soggiorno, cucina, perche’ hanno un’altezza media inferiore ai 2 metri e 70 centimetri, o non hanno una superficie utile finestrata superiore ad 1/8 della superficie stessa delle stanze (che e’ un requisito essenziale per definire abitabile una stanza).

Ho visto case in cui sono state abbattute delle pareti che delimitavano soggiorno con ripostigli ciechi (per ampliare quindi il soggiorno) creando un problema insuperabile, perche’ a quel punto la superficie finestrata apribile diventava inferiore ad 1/8 di quella che era la nuova superficie cosi’ allargata, ed il soggiorno non poteva piu’ essere soggiorno abitabile.

E ancora un altro esempio e’ quando nei condomini abbiamo un appartamento che magari ha nella planimetria una finestra che in realta’ non c’e’ o viceversa. Questo e’ un problema perche’, solitamente , se c’ e’ in un appartamento c’ e’ anche su tutti gli appartamenti orientati sullo stesso lato. Quindi, seppur si possa sanare la situazione di quell’ appartamento specifico, nel momento in cui si va a farlo e’ come denunciare le non conformita’ di tutti gli altri appartamenti, e di conseguenza “ si mettono nei guai”  i proprietari di tutti gli altri appartamenti (e questo non e’ mai simpatico, perche’ si possono rovinare dei rapporti condominiali).

Altri esempi, addirittura ben piu’ gravi, li troviamo quando nelle case le recinzioni non sono fatte effettivamente dove risultano i confini dalle planimetrie catastali, e magari nella realta’ c’ e’ la recinzione che attraversa la proprieta’ di un terzo, o viceversa il terzo sta usando una parte del mio giardino in quanto la recinzione e’ stata fatta sulla mia proprieta’.

Qui sorgono problemi ben piu’ gravi perche’ abbiamo a che fare con diritti di proprieta’ acquisiti da parte mia o da parte  di terzi, ed entriamo nel ragionamento di un  eventuale acquisizione per usucapione (se ti capitasse il caso ti consiglio di risolverla sempre amichevolmente, sia per questione di costi che ti tempi).

Abbiamo anche il problema di bagni realizzati nei sottotetti, ma bagni con altezza media inferiore ai 2 metri e 40 centimetri e di conseguenza non possono essere sanati.

Poi ci sono dei comuni che ti obbligano ad avere un ripostiglio all’ interno dell’ abitazione con una superficie minima o massima e, se questo non e’ stato realizzato, hai una situazione che non e’ sanabile. Devi percio’ creare (o ricreare) il ripostiglio prima di procedere alle visite con i potenziali acquirenti (o li devi avvisare in fase di visita che rifarai il ripostiglio), perche’ il problema e’ che se l’ acquirente vede la casa senza il ripostiglio, fa il preliminare e la vuole acquistare cosi’ come la vede, poi tu non gliela puoi vendere senza ripostiglio (perche’ e’ previsto dalla normativa), ed in questo caso ti possono chiedere la risoluzione del preliminare con restituzione del famoso doppio della caparra. Sei praticamente preso tra due fuochi: cliente che vuole la casa senza ripostiglio (perche’ cosi’ l’ha vista) e comune che ti impone che ci sia.

Questi sono solo alcuni dei casi che si possono incontrare, e ti assicuro che in giro ce n’è letteralmente a migliaia

Di sicuro tutte queste non conformita’ devono essere sistemate prima di procedere al rogito notarile e ancora prima di fare una proposta di acquisto.

Quindi la regola per vendere casa in maniera sicura e’: prevenire e’ meglio di curare.

Allora: devi prima di tutto verificare la conformita’ catastale. Per questo ti bastano le planimetrie catastali (non quelle di progetto), fare una visione della casa, e verificare che lo stato di fatto della casa sia conforme a quello che e’ indicato in planimetria.

In secondo luogo verifica la  conformita’ urbanistica, cioe’ devi accedere agli atti/ai progetti in comune (se non ce li hai), e verifichi nello stesso modo che i progetti  siano conformi allo stato di fatto della tua casa.

Mentre la non conformita’ catastale di base e’ sanabile senza problemi (basta rifare la planimetria), per quella urbanistica bisogna vedere se le normative comunali ti permettono di cambiare la situazione a livello progettuale rispetto a quello che e’ stato effettivamente costruito.

Se ci sono delle difformita’ non sanabili (cioe’ contrarie alle normative e quindi non e’ possibile modificare il progetto in comune tramite una variante) l’unica soluzione e’ cambiare lo stato di fatto, quindi metter mano alla casa, ripristinare eventuali muri che avevi abbattuto, chiudere eventuali finestre che avevi aperto, etc, etc, etc..

Verificare questo e’ molto importante perche’ se ci sono delle difformita’ che sono sanabili sia catastalmente che urbanisticamente, tu comunque puoi procedere ad una proposta d’ acquisto o ad un preliminare mettendo per iscritto e chiarendo subito che ci sono queste difformita’ e che ti fai carico tu di sistemarle entro il rogito notarile.

Ma, se invece le difformita’ non sono sanabili, questo e’ un problema nel senso che devi dichiarare subito che ci sono queste cose non sanabili e devi provvedere prima di tutto a sanarle, cioe’ a sistemarle a livello di opere e quindi modificare la casa per renderla conforme, altrimenti l’acquirente vede lo stato di fatto in fase di visita e poi tu al rogito gli presenti una cosa modificata (perche’, per renderlo conforme a quella che e’ la normativa urbanistica,  rifai su quel muro che si diceva prima, chiudi quella famosa finestra e via dicendo).

Questo implica la risoluzione del preliminare, la richiesta del danno, o del doppio della caparra da parte del potenziale acquirente. Quindi capisci perche’ e’ fondamentale prevenire e controllare prima di partire con la vendita?

Questo e’ uno dei controlli di base che noi facciamo, e’ il secondo step del mio Sistema di Vendita Immobiliare, ed e’ quello che ti permette di fare una vendita sicura, tranquilla, serena, senza dover rischiare.

E se tu non sei in grado o non ti senti sicuro nel fare personalmente queste verifiche, cosa devi fare praticamente prima di iniziare a vendere?

Puoi ricorrere alla verifica della conformità catastale e urbanistica da parte di un tecnico, che te le certifica.

E se serve puo’ anche aiutarti nel regolarizzare eventuali difformita’ (ti ricordo che per effettuare le variazioni catastali e/o urbanistiche devi obbligatoriamente rivolgerti ad un tecnico abilitato: Architetto, Ingegnere, Geometra).

Un ultimo appunto: non e’ detto che un immobile regolare dal punto di vista catastale lo sia anche dal punto di vista urbanistico, e viceversa. Occhio!

Buona vendita!

Stefano Boscarato

Creatore del Sistema di Vendita Immobiliare®

-Gli Specialisti del Vendere Case-

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42 commenti

  • Valerio costante scrive:

    Salve, avrei un problema. Vorrei vendere un appartamentuno nel comune di Rivisondoli (AQ),solo che sia nella planimetria catastale. . Che soprattutto nelle carte che il geometra presentò nel 1983 per sanare (cosa avvenuta regolarmente.. pagando tributi) delle opere eseguite senza licenza.. manca una finestra che invece è presente da prima. Ora.. io non me ne ero mai accorto, e ora non so che devo fare per regolarizzare tutto..!
    Grazie

    • admin scrive:

      Salve Valerio,
      per potere essere venduta una unita’ immobiliare deve essere conforme sia urbanisticamente che catastalmente.
      Nel suo caso e’ evidente che non vi e’ conformita’.
      L’unica soluzione e’ incaricare un tecnico che provveda alla regolarizzazione (se possibile ovviamente).

  • Stefano scrive:

    Buonasera, avrei un problema e capirne la soluzione corretta.
    Ho acquistato (in fiducia) un appartamento da mio zio. Mio zio vive nell’appartamento confinante. Mio zio ha dato a me ed alla banca che mi ha concesso il mutuo, una piantina catastale modificata senza una stanza che invece nella piantina catastale agli atti risulta appartenere al mio appartamento. Ovviamente non sapevo di questa cosa e per fiducia non ho verificato personalmente, ma ho preso per buono il documento fornito da mio zio. Quella stanza era stata annessa all’appartamento di mio zio anni fa e l’ho sempre vista all’interno di quell’appartamento.
    Il perito inviato dalla banca non si è accorto della discrepanza perché ha utilizzato la piantina che mio zio ha dato alla banca e che la banca ha girato al perito.
    Davanti al notaio non mi sono reso conto della presenza della stanza (il notaio ha riportato la piantina catastale corretta) perché ero più attento a leggere quello che firmavo che a vedere l’unica cosa che in teoria avevo già visto.
    Ho così iniziato i lavori presentando una CILA con la piantina falsa (anche l’architetto ha preso per buona quella che gli ho fornito) e me ne sono accorto solo quando ho ricevuto la copia dell’atto di compravendita.
    C’è modo adesso di regolarizzare il tutto? Mio zio non è intenzionato a consegnarmi la stanza ed io per quieto vivere sono disposto anche a passarci sopra, ma al momento oltre al falso dichiarato al comune, devo secondo l’atto di mutuo una stanza che non ho alla banca e neanche posso vendere l’immobile (perdendo quindi tutti i benefici di prima casa e rimborso ristrutturazione/mobili) perché la particella catastale interessata è fatta in quel modo.

    Esiste una via pacifica per regolarizzare questa situazione di fatto?

    Grazie

    • admin scrive:

      Buongiorno Stefano,
      una situazione molto complicata…
      per sistemarla ci sono due strade:
      1. rettificare l’atto di acquisto (e il mutuo);
      2. frazionare la stanza e cederla allo zio.
      entrambe le soluzione presentano dei pro e dei contro (nel primo caso, bisogna iscrivere una nuova ipoteca; nel secondo caso si rischia la decadenza parziale dalle agevolazioni limitatamente al valore della stanza ceduta).
      A presto

  • Andrea scrive:

    Salve ho un appartamento al piano terra di un condominio acquistato da mio padre al costruttore a suo tempo , completamente aperto nel senso che ci sono le bucature delle finestre, ed è accatastato C7 come tettoia , siccome vorrei andarci ad abitarci volevo sapere se si può fare un cambio di destinazione d’uso in A2, oppure chiedo una scia lo chiudo e ci abito.

  • Lara Nico scrive:

    Buongiorno, se architetto ha presentato le varianti sbagliate (misure finestre ,muri interni ecc) in comune per quanto tempo è responsabile ? Da quanti anni è obbligatorio presentare conformità catastale al rogito e pagarne conseguenze penali se non conforme?

    • admin scrive:

      Buongiorno Lara. Queste domande sono di competenza di un legale. Noi come agenti immobiliari pensiamo alla prevenzione 😉

  • antonello scrive:

    Salve. Nel dicembre del 2009 ho acquistato un appartamento e adesso vorrei rivenderlo. Ho dato mandato ad una agenzia, la quale mi ha fatto notare che vi è una discrepanza sulla planimetria della casa, in quanto vi è presente un terrazzo, il quale è stato chiuso con degli infissi. Il perito della banca nemmeno se ne accorto, il notaio inviò sul luogo un suo consulente ne tantomeno fece presente della difformità. Adesso chiedo chi dovrà pagare il tutto per regolarizzare. Mi hanno riferito che penalmente al vecchio proprietario non posso denunciarlo perché sono trascorsi oltre cinque anni ma civilmente posso ottenere che faccia fare lui le modifiche al catasto e sanare. Faccio presente che a tutt’oggi pago un mutuo e nell’appartamento non ci abito. Ho fatto una istanza al comune per avere la planimetria con la concessione edilizia del 200, in quanto l’appartamento ottenne l’agevolazione della legge 219/81. Grazie per la risposta

    • admin scrive:

      Salve Antonello. In realtà dovrà sistemare lei la situazione perchè è lei che ha il titolo (proprietà) e poi si rifarà sul precedente proprietario.

  • Renato scrive:

    buona sera volevo delle informazione in merito.
    mia figlia a comprato dei terra neo al catasto risultano di categoria A e in realta sono c come puo risolvere la problematica per che li deve vendere e non e possibile.
    grazie

  • Salvatore Vizzini scrive:

    Buon giorno
    devo vendere un appartamento a Palermo avuto in eredità.
    L’appartamento è dotato di abitabilità del 1960 ma non è conforme urbanisticamente; è stato chiuso con muretti bassi e infissi in alluminio un balcone prospettante su spazio interno, ed è sttao demolito il muro perimetrale relaizando un unico ambiente.
    Per regolarizzarlo credo l’unica soluzione sia ripristinare lo stato originario, ma per farlo che tipo di procedura devo seguire al Comune? Inutile precisare che è praticamente impossibile non attivare alcuna procedura avendo sfabbricidi da smaltire e altro.
    Grazie

    • admin scrive:

      Buongiorno Salvatore,
      la prima cosa da fare è rivolgersi ad un professionista competente per questo tipo di pratiche (geometra, architetto, ingegnere).
      Quello che le posso consigliare è di non prendere il primo che capita, o l’amico di famiglia, ma uno che abbia già risolto altre pratiche simili alla sua e che sappia quindi come muoversi nel comune in cui lei ha l’appartamento.
      Ho visto persone affidarsi al più economico prendendo un geometra novello senza esperienza, e trovarsi impelagate in problemi infiniti.
      Qui è molto importante l’esperienza e la conoscenza delle meccaniche del comune.

  • Ciro scrive:

    Buonasera e complimenti per l’articolo.
    Vado subito al problema…

    Le norme tecniche attuative vigenti sul comune di Palermo sulla zona in cui ricade un mio immobile riguardanti l’altezza massima totale fuori terra fissano questa ad una quota massima di 7,20 m per nuove costruzioni.(Fa riferimento a delle sopraelevazioni su manufatti esistenti per i quali il limite è sempre lo stesso). Mi pare di aver capito che per edifici con coperture a falda con pendenze inferiori al 35% tale altezza è sostanzialmente la linea di gronda.
    Questo immobile è in sanatoria del 1985 nella suddetta zona che è edificabile con ancora un cospicuo residuo di edificabilità grazie ad un esteso terreno intorno.
    L’altezza in gronda riportata nei disegni della sanatoria è di circa 7,70 m (quindi già di suo supera il limite di 7,2 m) ma In seguito ad una sostituzione non autorizzata del tetto della mansarda (da cemento armato a legno) l’altezza in gronda risulta adesso maggiorata di circa 60 cm. Mi chiedevo se secondo lei è possibile utilizzare lo strumento dell’accertamento di conformità per regolarizzare tale aumento di altezza (e quindi di volume della mansarda) (ci sono i presupposti di doppia conformità) proprio per il fatto che già questa superava il limite fissato di 7,20 m adesso vigente. Se poi non fosse possibile e l’eventuale demolizione e rifacimento del tetto ordinato dal comune comprometta la stabilità dell’edificio cosa mi devo aspettare?
    Naturalmente tutti questi aspetti saranno certamente affrontati da un tecnico esperto che incaricherò ma desideravo sapere qualche informazione preliminare per sapere bene o male le prospettive,.
    Grazie

    Ciro

    • admin scrive:

      Salve Ciro,
      non posso esserle utile per due motivi:
      1) non sono un tecnico ma mi avvalgo di tecnici
      2) a prescindere non conosco le norme e le interpretazioni del comune in questione.
      Il consiglio è quello di rivolgersi:
      1) ad un tecnico
      2) ad un tecnico del posto
      3) ad un tecnico del posto e che abbia esperienza in casi specifici (avendoli risolti ovviamente)

  • Fabrizio scrive:

    Buongiorno, ho acquistato casa lo scorso anno. Nel richiedere l’autorizzazione per demolire una tettoia, il Comune ha rilevato che nel 1989 è stata abbattuta abusivamente una seconda tettoia dal precedente proprietario. La planimetria risulta dal 1990 aggiornata nel catastale ma non nell’urbanistico.
    Negli anni seguenti al 1989, lo stesso Comune aveva più volte autorizzato lavori di ammodernamento, demolizione e ricostruzione sulla stessa proprietà.
    E’ quindi corretto che solo ora si accorga della discrepanza tra catastale ed urbanistico, chiedendo a me di regolarizzare il tutto con pagamento di una sanzione? C’è modi di rivalersi sul precedente proprietario per aver omesso l’abbattimento di tale tettoia nel 1989?
    Grazie

    • admin scrive:

      Fabrizio , come agenti immobiliari specializzati nel vendere case ci occupiamo di prevenire questi problemi con controlli a priori.
      In questo momento stiamo parlando di un danno già fatto.
      Per i tempi di prescrizione nei confronti del precedente proprietario le consiglio di rivolgersi ad un legale.

  • Mirko scrive:

    Salve! Ho acquistato un appartamento a marzo 2017, nella planimetria catastale non risultano 2 pareti in cartongesso , 1 delle quali non consente l apertura della porta basculante del garage. Io sapevo di queste modifiche prima del rogito notarile ma mi è stato detto di non dire niente per non causare l annullamento del rogito. Ad oggi mi trovo nella situazione di dover rivendere questo appartamento, posso in qualche modo renderlo nullo date le modifiche sopracitate non regolamentate? Il geometra che ha seguito la compravendita cosa rischia? Grazie,Mirko.

    • admin scrive:

      Salve Mirko , rispondo a lei come a Fabrizio.
      Come agenti immobiliari specializzati nel vendere case ci occupiamo di prevenire questi problemi con controlli fatti prima della vendita.
      Cosa intende per “geometra che ha seguito la vendita”?
      Se ha fatto dichiarazioni false sicuramente è responsabile.
      Per annullare il rogito deve sentire un legale, ma dal punto di vista pratico le consiglio di sistemare tutto e non infangarsi in una palude di cause legali.
      Poi si rifarà sul precedente proprietario

  • Rossella scrive:

    Buonasera una domanda dovrei vendere casa ma si è creato un problema.Ho comprato una casa in costruzione e chiesto al costruttore di spostare alcuni muri all’interno ,la planimetria depositata al catasto risulta essere uguale a come si presenta attualmente il mio appartamento ma quella depositata in comune è senza modifiche.Ora mi chiedo visto che la pianta allegata al rogito notarile è la stessa del catasto con le modifiche ,perché il notaio non dovrebbe essere responsabile di non aver controllato anche la piantina depositata in comune e io adesso se voglio vendere la casa mi devo far carico delle sanzioni e Delle spese di un geometra ,allora cosa controlla il notaio oppure perché non viene sanzionato il costruttore dal momento che ha controfirmato al rogito la piantina con le modifiche??

    • admin scrive:

      Salve Rossella.
      Il notaio controlla lo storico delle pratiche (tipo di pratica, data, protocollo, ecc.), ma non sa cosa vi è contenuto: in parole povere non vede le planimetrie e quindi non può sapere se sono uguali o diverse da quelle catastali.
      Le persone pensano che il notaio faccia tutte le verifiche possibili, ma in realtà non è nelle condizioni di farlo, in primis perchè non va fisicamente a vedere l’immobile e quindi non può vedere eventuali differenze rispetto alle planimetrie.
      Il costruttore invece è responsabile.

  • Franco Bottone scrive:

    ho comprato nel 1998 un appartamento di cinque stanze. il fabbricato è al centro di Roma ed è stato costruito nel 1900. Ad ogni piano ci sono tre appartamenti di quattro, quattro e tre stanze. Gli appartamenti sono tutti comunicanti già dalla costruzione originale. Nel 1953 il proprietario di due appartamenti contigui ha annesso una stanza dall’uno all’altro, e lo ha venduto. Da allora si sono succeduti altri due rogiti (1960 e 1970) prima del mio del ’98 e tutti fanno riferimento alla situazione catastale che data dal 1953. A Roma per le costruzioni precedenti il 1967 non è possibile produrre la licenza edilizia, e dal punto di vista urbanistico è valido il censimento del 1939. Che riporta il mio appartamento senza quella stanza. Adesso sto vendendo e il notaio della parte acquirente pretende da me la regolarizzazione urbanistica. Qual’è lo strumento che va utilizzato? grazie Franco

    • admin scrive:

      Salve Franco, purtroppo non le posso essere utile su questo quesito prettamente tecnico.
      I professionisti a cui rivolgersi per questi argomenti sono geometri, architetti, o ingegneri

  • Ubik scrive:

    Ho dato mandato ad un tecnico di fare la confomità urbanistica del mio appartamento acquistato nel 2003 e che vorrei vendere. Esiste la confomità catastale ma non la urbanistica. Nell’atto di compravendita il venditore dichiarò che non erano state eseguire opere dal 1967 mentre le opere sono state chiaramente eseguite. Il venditore è probabile che a sua volta n buona fede avesse comprato ignaro delle opere fatte dal suo venditore. Tra l’altro la piantina catastale che combacia con il reale è stata depositata pochi giorni prima della precedente compravendita. Poichè l’unico modo per uscirne pare sia quello di presentare progetto e sanatoria al comune e genio civile e spendere qualche migliaia di euro, posso rivalermi sul venditore che all’epoca non accertò la regolarità e dichiarò il falso? Ma val la pena ed è realisticamente possibile vincere la causa o si rischia di aspettare 10 anni? O c’è un alternativa?

    • admin scrive:

      Salve Angela,
      purtroppo il suo caso è molto comune.
      Fino a qualche anno fa si sistemava la planimetria catastale (che è la parte meno onerosa della sanatoria) e si trascurava appositamente quella urbanistica (che è quella più costosa e molto volte nemmeno fattibile). Di casi così ne ho visti a migliaia.
      Ora questo non è più fattibile e tutti i nodi stanno venendo al pettine.
      Che fare nel suo caso?
      E’ evidente che c’è responsabilità di chi ha venduto a lei.
      Questo a prescindere dalla buona fede, perchè ognuno risponde delle proprie dichiarazioni a prescindere.
      Sul fatto che valga la pena va accertato con un legale che le potrà dire tempi e costi.
      Solo a quel punto farà il calcolo della convenienza.
      Alternative legittime non ce ne sono.

  • silvio scrive:

    Buongiorno dott., sto acquistando un immobile costruito nel Municipio I di Roma in data 1883 (dicono i condomini), ultimo piano. Siccome la planimetria attuale è diversa da quella catastale, ho chiesto di sanare prima del rogito. I proprietari hanno fatto cila in sanatoria, ma ho visto l ante operam depositatoe non coincide con la catastale del 1939 (una stanza e tramezzi eliminati). Quindi in pratica c’è: una planimetria del 1939 NCEU, una planimetria differente ante operam e poi c’è quella attuale post operam che coincide con lo stato attuale. A cosa vado incontro acquistando dal momento che devo ristrutturare a mia volta anche intervenendo con aperture sui portanti (quindi coinvolgendo il genio civile)? grazie

    • admin scrive:

      Salve Silvio.
      In maniera molto semplice: planimetrie depositate in comune (ovviamente le ultime) e planimetrie catastali (ovviamente le ultime) devono rappresentare lo stato di fatto.
      Sennò l’abitazione non è compravendibile.

  • Paolo scrive:

    Buonasera,
    la figura responsabile dell’accertamento di una conformità catastale (e urbanistica?) è sempre chi vende o il notaio?
    Nel caso in cui compratore e venditore siano d’accordo nell’accettare uno stato di fatto difforme dalla planimetria catastale, chi potrebbe mai accorgersi del contrario visto che non essendoci mutuo, nessun perito, forse, entrerà mai nella casa?
    Grazie

    • admin scrive:

      Salve Paolo.
      Chi vende è responsabile delle dichiarazioni che fa in atto.
      Il notaio verifica la documentazione ma non fa sopralluoghi nell’abitazione, e quindi non può sapere se l’immobile è conforme a quanto dichiarato nella documentazione.
      Per quanto riguarda la seconda domanda: anche se nessuno verifica, comunque il venditore avrà fatto una falsa dichiarazione in un atto pubblico e ne è responsabile.

  • Lia Massa scrive:

    Buonasera, ho acquistato una vecchia casa con muto 13 anni fa, ne devo pagare ancora 12. all’epoca feci fare un piccolo bagnetto e la pavimentazione al piano superiore, non lo abbiamo regolato all’epoca, ora abbiamo deciso di sanarlo ma il geometra che ha preso le altezze del soffitto mi dice che il piano superiore non è agibile in quanto inferiore a 2,70 infatti è 2,50. Le piantine catastali che hanno fornito i venditori della casa dicono che è alta 2,70. cosa posso fare? sono disposta a togliere il bagnetto ma il pavimento sul piano può essere un problema? non abbiamo alzato il pavimento abbiamo solo cambiato le piastrelle.
    Cosa posso fare? Vi prego rispondetemi.

    • admin scrive:

      Salve Lia, premesso che non avendo tutti i dati cerco di dare una risposta in base a quello che mi ha scritto:
      il pavimento non è un problema.
      Verifichi invece bene le norme del comune perchè in alcune zone i bagni possono avere altezza media 2.40 e quindi potrebbe essere sanato

  • Gianni scrive:

    Salve,
    sto cercando una casa da acquistare e qualche giorno fa ne ho trovata una che fa al caso mio ma ho un dubbio perché sul primo piano c’è una camera matrimoniale, un bagno e un sottotetto praticabile da 33 mq che l’attuale proprietario ha diviso con una parete in cartongesso.
    Il mio dubbio sta nella parete che divide quest’area di sottotetto che al catasto NON RISULTA.
    Avrò dei problemi se vado al rogito in questa condizione?
    Cosa significa sanare tale problema? E cosa dovrebbe fare il proprietario?
    Grazie.

    • admin scrive:

      Salve Gianni, se ci sono difformità (come nel suo caso) la casa non è vendibile.
      Quindi il proprietario deve presentare una pratica in comune in cui “comunica” che esiste questa parete, e presentare una planimetria aggiornata in catasto.

  • Antonio scrive:

    Buongiorno
    Ho appena acquistato un immobile conforme alla planimetria catastale, ma dopo La richiesta di accesso agli atti in comune per avviare la pratica di ristrutturazione, ci siamo tristemente accorti che, la finestra di un ripostiglio, seppur presente su tutti i 4 piani della struttura, non risulta nella progettazione iniziale.
    Ora mi chiedo quale sia la strada da percorrere, e la più veloce per sboccare la concessione alla ristrutturazione ?
    GRAZIE

    • admin scrive:

      Salve Antonio,
      purtroppo è una casistica che accade spesso .
      Una domanda: si tratta di un appartamento in condominio di 4 piani e quindi anche altri appartamenti hanno questa non conformità?
      O si tratta di un fabbricato singolo disposto su 4 piani?

  • Rita scrive:

    Buongiorno ho comprato apartament a luglio 2017 e nel giorno del rogito tutta la documentazione era in regola però adesso che si stanno vendendo altri due apartamenti è uscito fuori che il palazzo e con 80 cm più largo da una parte. Per regolarizzare tutto spera a me o al ex proprietario le spese? Grazie

    • admin scrive:

      Salve Rita.
      “Tutto” apposto evidentemente non era.
      Sicuramente al precedente proprietario che le ha venduto un immobile non conforme.

  • Salvatore Palmieri scrive:

    Buongiorno, Finalmente sono riuscito a (s)vendere il mio appartamento (in condominio) che avevo acquistato nel 2000. Avendo eliminato un muro per fare soggiorno/cucina, volevo regolarizzare, anzi “dovevo” regolarizzare il tutto al Comune e al Catasto. Inizia la Via Crucis…. Non si trova il progetto, dopo 5 mesi salta fuori e nel frattempo il Tecnico mi ha stilato una CILA per provare a smuovere le acque. Diniego perché nel frattempo “salta fuori” il progetto, ma il capo tecnico, con pignoleria assoluta (io dico accanimento) sovrappone i progetti (scusi i termini da profano) e salta fuori che ci sono alcuni centimetri di differenza in piu da quello depositato (errore del tecnico precedente in quanto ovviamente io non avrei mai potuto “allargare” di 5 centimetri lo stabile) allora il Tecnico prova a sostenere la tesi dell’Art.34 comma 2 ter ossia quello del 2% di tolleranza ma egli risponde : che per “misure progettuali” si debbano intendere anche le dimensioni di lunghezza e profondità e in relazione alla lunghezza il suo immobile supera il 2%.(ma in totale non supera il 2%) ora conti alla mano dovrei pagare circa 6.000,00 euro. La domanda principale è: ma se ha sbagliato il 1° tecnico a prendere le misure (40 anni orsono) che colpa ne ho io??? Volevo inoltre dire che a causa di questo ritardo ho perso la vendita e ho sostenuto molte spese straordinarie condominiali. Grazie e scusi se mi sono dilungato

    • admin scrive:

      Salve Salvatore,
      purtroppo è nei panni di tante persone.
      Non ne ha colpa diretta ma la vedo impossibile che riesca a rifarsi sul tecnico di 40 anni fa.
      L’unica cosa che doveva fare era controllare nel momento in cui ha acquistato, ma praticamente nessuno lo fa.
      Proprio per questo ci tengo a fare informazione su questo.
      Grazie della testimonianza

  • Dario scrive:

    Buongiorno,
    Ho individuato un appartamento che dispone di certificato regolarità urbanistica e catastale ma stranamente per le parti condominiali comuni, in Comune sono difformi dall’attuale…per notaio basta questa ma se immobile (palazzo) avesse difformità ( caso peggiore volumi abusivi), come mi devo comportare.
    Grazie mille

    • admin scrive:

      Salve Dario,
      strano che per il notaio vada bene perchè anche le parti comuni devono essere apposto.
      L’unica spiegazione che mi dò è che al notaio basti la dichiarazione delle parti visto che è loro responsabilità, e lui chiuda occhi, orecchie e tutto il resto (cosa che non ritengo etica).
      A prescindere: i problemi se li porterebbe dietro lei, quindi li faccia sistemare dall’attuale proprietario prima del rogito notarile.

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