Stefano Boscarato

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Perché una finestra ti può impedire di vendere casa!

Ti starai chiedendo: “Come può una finestra impedirmi di vendere casa? Ma figurati se non
riesco a vendere la mia casa per colpa di una finestra!”.

Ovviamente non si parla di una finestra che fisicamente ti impedisce di vendere la tua casa, ma si parla di un problema di regolarità dal punto di vista formale (e nello specifico dal punto di vista urbanistico) della tua abitazione, dovuto magari ad un problema di quelli che in gergo tecnico si chiamano “fori” (tipo finestre e porte).

In particolar modo i problemi per la vendita della tua casa possono nascere dai cosiddetti fori esterni, cioè le porte e le finestre che danno verso l’esterno della casa, e non da quelli interni (le porte di collegamento tra una stanza e l’altra).

Ti faccio un esempio per farti capire meglio di cosa stiamo parlando.

  • Ti è mai capitato di aver voglia di spostare una parete interna per allargare una stanza?
  • di unire due stanze abbattendo la parete divisoria tra le due?
  • ti è mai capitato di vedere qualcuno che l’abbia fatto a casa sua?
  • Mai visto una persona che per ingrandire la cucina sposta di mezzo metro la parete che la divide dalla camera, piuttosto che dal soggiorno, piuttosto che da un’altra stanza?

Magari l’hai fatto tu stesso in buonafede, dicendo: “Tanto mi hanno detto che è una cosa poco importante perché è uno spostamento di una muratura interna e quindi con una semplice variazione catastale (presentazione di una planimetria che rappresenta lo stato di fatto della tua casa al catasto) si sistema tutto!”.

Quindi pensando ad una spesa di poche centinaia di euro fondamentalmente.

In realtà a prescindere che comunque ci deve essere sempre una pratica urbanistica (cioè una presentazione di una pratica al comune dove si chiede l’autorizzazione per fare un certo tipo di lavoro), il problema può essere ben più grave.

Mi spiego meglio.

C’è una normativa tecnica che dice che la superficie finestrata e areata di determinati locali tipo soggiorno, cucina, camera (cioè le finestre e i fori apribili che danno verso l’esterno), deve essere almeno un ottavo della superficie netta dei locali che serve.

Per farti un esempio: se un soggiorno ha una superficie di 24 metri quadrati, deve avere o finestre o porte che danno verso l’esterno, apribili e areate, per una superficie di almeno 3 metri quadrati.

In caso contrario non sono più considerati locali abitabili, ma possono essere considerati come magazzino, ripostiglio, guardaroba, e quindi accessori.

Questo cosa implica?

In primo luogo che se tu prometti ad una persona di venderle un soggiorno o una camera, gli stai vendendo qualcosa che non lo è se questi parametri non sono rispettati, perché gli stai vendendo in definitiva un magazzino o un ripostiglio.

In secondo luogo implica che stai vendendo un immobile non conforme alle normative urbanistiche e questo è causa di nullità dell’atto di compravendita!

Cosa comporta ognuno di questi due casi nei confronti del potenziale acquirente?

Come puoi intuire comporta la tua inadempienza al contratto di vendita, e di conseguenza apre le porte alla richiesta di risarcimento danni da parte del potenziale acquirente, che quando ti va bene si risolve con la restituzione del doppio della caparra e il preliminare di compravendita che salta per aria, e ti ritrovi con un pugno di mosche.

Magari stai pensando: “E cosa vuoi che sia per qualche centimetro quadrato!”.

In realtà nella mia vita ne ho viste di tutte e di più, compresi gli acquirenti che vanno da soli o con il loro tecnico col metro laser a misurarsi stanza per stanza prima di andare al rogito notarile.

E sicuramente non è che glielo puoi impedire, perché comunque se ne accorgerebbero post rogito notarile, e sarebbe ancora peggio.

E non vale nemmeno il discorso: “Beh, tanto c’è pochissima differenza”.

O “Tanto dai, l’ho spostato di qualche decina di centimetri quel muretto, cosa vuoi che sia?”.

In realtà nella maggior parte dei casi i parametri urbanistici (tra cui questo dell’ottavo della superficie finestrata) sono rispettati da parte dei costruttori proprio in maniera scientifica.

Per capirci: visto che per loro è una questione di contenimento dei costi se la legge richiede un foro minimo di 2 metri quadrati loro lo fanno di 2 metri quadrati, non un centimetro in più, perché ovviamente un serramento più grande gli costerebbe di più.

Di conseguenza anche il più piccolo spostamento rischia di sballarti i parametri urbanistici.

E sono abbastanza comuni gli spostamenti di una paretina tra una stanza e l’altra: magari per allargare il bagno si restringe una camera, o si restringe il soggiorno per allargare la cucina, o viceversa.

Così come capita anche di restringere un pochettino i fori esterni, magari una finestra o una porta, per esigenze di spazio.

Ti sarà capitato di vedere per esempio molte porte che danno verso l’esterno chiuse parzialmente per trasformarle in finestre in modo da poter sfruttare la parte bassa per appoggiare dei mobili al muro.

Ecco, questo è il classico caso di riduzione della superficie finestrata che come puoi intuire incide pesantemente sul rapporto tra questa e la superficie della stanza che serve.

Il problema è che in questo caso (cioè quando non sono rispettate queste proporzioni tra superficie finestrata e superficie abitabile) la difformità non si può sanare ripresentando una pratica in comune o cambiando la planimetria catastale, perché non c’è comunque il rispetto di alcune norme inderogabili, e di conseguenza anche presentando una pratica in comune questa non verrebbe approvata.

Se per esempio il problema te lo trovi in soggiorno, e quindi non ti potrà più essere considerato come soggiorno ma come magazzino, tu capisci che questo ti può tranquillamente impedire la vendita.

Se il problema te lo trovi nella camera matrimoniale, che è l’unica che magari supera i 14 metri quadrati, ti puoi trovare addirittura nella situazione di non poter vendere l’appartamento, perché un appartamento deve avere minimo una camera doppia superiore ai 14 metri quadrati, e se quella che tu hai considerato come camera matrimoniale non può più esserlo (perché non c’è almeno un ottavo della superficie calpestabile finestrata) allora sei fregato.

Comprendi adesso perché anche una finestra ti può impedire la vendita della tua casa?

Quale è la soluzione?

Innanzitutto verificare prima come sei messo, cioè verificare che questi parametri nella tua casa vengano rispettati.

Si lo so che mi dirai che tu non hai fatto nessuna modifica, ma chi te lo garantisce che non l’abbia fatto qualcuno prima di te e non te l’abbia comunicato?

Infatti la verifica della documentazione dello stato di fatto dell’immobile è un passo importante, e fa parte della procedura del Sistema di Vendita Immobiliare® che i miei Agenti Certificati mettono in atto prima di immettere un immobile sul mercato.

Proprio per questo consiglio a tutti di farlo.

In secondo luogo, se trovi il problema va risolto.

Come dicevo prima, non si può sanare ma si deve ripristinare una situazione che permetta di rispettare questo parametro.

Per farti un esempio se la superficie finestrata è inferiore ad un ottavo della superficie della stanza:

  • o ingrandisco il foro
  • o rimpicciolisco la superficie della stanza.

E’ molto semplice.

Fai buon uso delle informazioni che ti ho dato per prevenire problemi nella vendita.

Ti assicuro che pochissime persone sanno questo, e la maggior parte di queste quando vengono a scoprirlo è perché l’acquirente glielo ha contestato e ormai è troppo tardi.

Scommetto che hai già pensato: “se l’acquirente lo scopre ripristino le murature o i fori per far tornare questo benedetto ottavo!”.

Il problema è che però l’acquirente ti ha dato un bel assegno di caparra a fronte di come l’ha visto il tuo appartamento.

E se tu glielo modifichi gli stai vendendo un appartamento diverso da quello che lui ha visto, e di conseguenza sei sempre inadempiente.

Quindi non c’è soluzione a posteriori che non ti costi dei soldi.

L’unica soluzione è prevenire e fare quello che ti ho detto poche righe sopra.

Buona vendita!

Stefano Boscarato

Creatore del Sistema di Vendita Immobiliare® – Gli Specialisti del Vendere Case –

P.S.: Ti interessa sapere quale è la caparra ideale da farsi dare al preliminare?

Guarda questo video in cui ti parlo di quale è la somma ideale da farsi dare come caparra al preliminare dal potenziale acquirente, in modo da evitare di rimanere con un pugno di mosche in mano.

Buona visione!

 

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