Stefano Boscarato

spese per acquistare casa

Quali sono le spese per acquistare una casa?

A quali e quante spese va incontro chi acquista una casa oggi?
Acquistare casa prevede anche il farsi carico di alcuni costi e imposte che non sempre sono conosciuti.
E’ quindi importante averne chiarezza ancora prima di intraprendere questo importante percorso.
Senza entrare nei molteplici tecnicismi che esistono a livello fiscale, ecco quali sono le principali voci delle spese per acquistare una casa a cui un privato va incontro:

Registrazione della promessa di compravendita

Il contratto preliminare di compravendita deve essere ai fini fiscali registrato entro 20 giorni dalla data di stipula (in caso di ritardo verrà applicata una sanzione del 30% sulle somme dovute più gli interessi legali).
Servono almeno due copie del contratto preliminare (una va trattenuta dall’Agenzia delle Entrate).
Va applicata una marca da bollo da euro 16 ogni 100 righe (o 4 facciate) del contratto.
Vi è una tassa fissa di 200 euro oltre alle imposte sulle somme pagate a titolo di acconto o di caparra.
Sull’acconto, se la vendita è soggetta ad imposta di registro (ES: compravendita tra privati) si applica il 3% (prima o seconda casa che sia) che potrà poi essere dedotto dall’imposta di registro finale dovuta al rogito notarile, mentre la tassa fissa e le marche da bollo andranno perse. Se invece la vendita è soggetta ad IVA (ES: compravendita tra privato e costruttore) è obbligatorio, per l’acconto, produrre fattura con relativa aliquota al 4% (prima casa), al 10% (seconda casa), al 20% (casa di lusso), e quindi non c’è versamento di imposta di registro.
Sulla caparra invece si applica sempre l’imposta di registro allo 0,5% sia con soggetti IVA sia con soggetti all’imposta di registro.
Ricapitolando: sulle compravendite con l’imposta di registro recuperiamo dall’imposta finale tutte le somme versate per l’acconto e per la caparra tranne le quote fisse ( euro 200) e i bolli, mentre su quelle soggette IVA, il registro pagato sulla caparra sarà sempre un costo aggiuntivo rispetto all’IVA dovuta per l’acquisto.

La provvigione dell’Agente Immobiliare se vi siete avvalsi della sua opera

Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l’affare è concluso per effetto del suo intervento. La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, tariffe professionali o di usi sono determinate dal giudice secondo equità art. 1755 c.c.
L’elemento determinante per esigere la provvigione è quindi la casualità tra l’affare che si è concluso e l’intervento del mediatore, non avendo nessuna rilevanza la forma data all’incarico (verbale o scritta) ne la conclusione definitiva dell’affare.
Infatti, se le parti, non porteranno a termine il contratto per qualunque causa è comunque diritto del mediatore trattenere o esigere (se non l’ha ancora ricevuta) la provvigione (il diritto alla provvigione del mediatore si prescrive entro un anno art. 2950 c.c.)
N.B. E’ inoltre normale che la parcella venga applicata ad entrambe le parti come conseguenza del rapporto imparziale e che venga dalle parti stesse corrisposta al mediatore all’avvenuta conoscenza dell’accettazione della proposta d’acquisto da parte dell’acquirente.
E’ consigliabile definire l’importo del compenso dell’Agente Immobiliare all’inizio del rapporto.

Costo del notaio

Il compenso notarile è dovuto sia per la stipula dell’atto di acquisto, sia per la stipula dell’eventuale atto di mutuo.

E’ stabilito da tabelle professionali, nonostante ciò consiglio di verificare tramite preventivi in modo da poter scegliere chi può far risparmiare di più.
Nel costo notarile cono compresi anche i bolli, le visure ipotecarie, e l’IVA sul compenso.

Imposte sull’acquisto della casa
L’imposta di registro (dà data certa all’atto di compravendita)
L’imposta ipotecaria (consente la trascrizione dell’atto nei registri immobiliari)
L’imposta catastale (consente di trascrivere il nuovo nome del proprietario all’Agenzia del Territorio)
L’IVA (grava per l’acquisto di immobili da società costruttrice o ristrutturatrice)
Per osservare nello specifico le imposte da pagare per l’acquisto di una casa dovremo vedere chi è il venditore e che tipo di immobile stiamo acquistando.
Qui di seguito vengono riportati degli schemi relativi all’aliquota da applicare in funzione del tipo di immobile e di soggetto venditore.
Per calcolare a quale somma corrispondono le percentuali di imposte sotto riportate, vedi il paragrafo “Come calcolare la base imponibile”.
Tabelle riepilogative delle imposte (N.B.: per “impresa non costruttrice” si intende “ditta non costruttrice”):

Acquisto di un’abitazione con caratteristiche di lusso da parte di un soggetto privato (per l’acquisto di abitazioni di lusso non si può usufruire dell’agevolazione fiscale):

imposte immobiliari 1

N.B. dal 01.01.2014 nel caso di acquisto da Privato o da Impresa Non Costruttrice si paga l’imposta di registro nella misura del 9% (con un minimo di 1.000 euro) + imposta ipotecaria in misura fissa di 50 euro + imposta catastale in misura fissa di 50 euro. Nel caso di acquisto da Impresa Costruttrice si paga l’IVA nella misura del 22% + imposta ipotecaria in misura fissa di 200 euro + imposta catastale in misura fissa di 200 euro + imposta di registro in misura fissa di 200 euro.

 

Acquisto di un’abitazione (senza possedere i requisiti “prima casa”) con caratteristiche non di lusso da parte di un soggetto privato:

imposte immobiliari 2

imposte immobiliari 2

N.B. dal 01.01.2014 nel caso di acquisto da Privato o da Impresa Non Costruttrice si paga l’imposta di registro nella misura del 9% (con un minimo di 1.000 euro) + imposta ipotecaria in misura fissa di 50 euro + imposta catastale in misura fissa di 50 euro. Nel caso di acquisto da Impresa Costruttrice si paga l’IVA nella misura del 10% + imposta ipotecaria in misura fissa di 200 euro + imposta catastale in misura fissa di 200 euro + imposta di registro in misura fissa di 200 euro.

Acquisto di un’abitazione utilizzando i requisiti “prima casa” con caratteristiche non di lusso da parte di un soggetto privato:

imposte immobiliari 3

imposte immobiliari 3

N.B.: il Costruttore potrebbe decidere di non applicare l’IVA dopo 5 anni dall’ultimazione dei lavori dell’immobile, ma applicare l’imposta di registro come se vendesse un privato.

N.B. dal 01.01.2014 nel caso di acquisto da Privato o da Impresa Non Costruttrice si paga l’imposta di registro nella misura del 2% (con un minimo di 1.000 euro) + imposta ipotecaria in misura fissa di 50 euro + imposta catastale in misura fissa di 50 euro. Nel caso di acquisto da Impresa Costruttrice si paga l’IVA nella misura del 4% + imposta ipotecaria in misura fissa di 200 euro + imposta catastale in misura fissa di 200 euro + imposta di registro in misura fissa di 200 euro.

Come calcolare la base imponibile:

Nel caso di vendita soggetta ad IVA la base imponibile è il valore dell’immobile dichiarato nell’atto notarile di acquisto.
Nel caso di vendita soggetta a imposta di registro tra un acquirente privato ed un venditore privato o ditta non costruttrice (o Costruttore che vende dopo 5 anni dall’ultimazione dei lavori dell’immobile, che decide di non applicare l’IVA ma applicare l’imposta di registro come se vendesse un privato), la base imponibile è il valore catastale dell’immobile, che viene calcolato in maniera sintetica in questo modo:
– se chi acquista gode dei benefici prima casa: Rendita Catastale x 115,5
– se chi acquista non gode dei benefici prima casa: Rendita Catastale x 126

Quali sono i requisiti per fruire dei benefici Prima Casa
Il primo requisito indispensabile per fruire delle agevolazioni è che l’immobile non rientri in queste categorie catastali: A1, A8, A9.
Accertato che si acquisti un’abitazione considerata non “di lusso”, i benefici spetteranno, a prescindere dalla categoria catastale dell’immobile, solo in presenza di determinate condizioni:
a) l’immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha la residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dalla stipula, o nel Comune dove l’acquirente svolge la propria attività principale.
Per il personale delle Forze Armate e delle Forze di Polizia non è richiesta la condizione della residenza nel Comune di ubicazione dell’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa.
Per i cittadini italiani residenti all’estero (iscritti all’AIRE) deve trattarsi di prima casa posseduta sul territorio italiano.
b) l’acquirente non deve essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove si trova l’immobile da acquistare;
c) non bisogna essere titolari, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.
Le condizioni di cui alle lettere b) e c) e l’impegno a stabilire la residenza, entro 18 mesi, da parte dell’acquirente che non risiede nel Comune dove è situato l’immobile che si acquista, devono essere attestate con apposita dichiarazione da inserire nell’atto di acquisto.
Se, per errore, nell’atto di compravendita dette dichiarazioni sono state omesse, è possibile rimediare mediante uno specifico atto integrativo, redatto secondo le medesime formalità giuridiche del precedente, in cui dichiarare la sussistenza dei presupposti soggettivi ed oggettivi per usufruire delle agevolazioni fiscali.
Imposta sostitutiva sul mutuo:
E’ lo 0,25 per cento sulla cifra erogata se si acquista come prima casa, e il 2 per cento se non si acquistate come prima casa.

In caso di acquisto usufruendo di un mutuo Prima Casa si possono detrarre gli interessi passivi nella misura del 19% su un massimo di euro 4.000 di interessi passivi pagati nell’arco di un anno solare.
Per ottenere questo è necessario portare la residenza nell’immobile che si è acquistato entro 12 mesi dal rogito notarile.

N.B.: quando si ricorre ad un mutuo bisogna tener conto anche del costo di istruttoria del mutuo stesso da parte della banca, e anche della perizia necessaria per la valutazione del valore dell’immobile da parte della banca.

Altri costi:
Assicurazione della casa.
Costo del trasloco.
Costo di eventuali nuovi mobili.
Costo eventuale ristrutturazione della casa dove necessaria.

Stefano Boscarato

Creatore del Sistema di Vendita Immobiliare® – Gli Specialisti del Vendere Case

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