Stefano Boscarato

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Quello che devi assolutamente sapere per vendere casa quando ci sono piu’ comproprietari!

Mai sentito di piu’ comproprietari di una stessa casa che sono anni e anni che provano e vendere e non ci riescono?

Sfortuna? Assolutamente no! Ecco cosa succede e come evitarlo. Prima pero’ e’ doverosa una premessa. Con l’ aumento della tassazione sulla casa e la difficolta’ di avere la  certezza di percepire un reddito quando si mette un immobile in affitto, molte delle persone che hanno case non utilizzate come abitazione diretta le mettono in vendita piuttosto che locarle. Di questi la maggior parte sono persone che hanno avuto l’ immobile in successione (in eredita’) e mediamente sono due o piu’ comproprietari a cui e’ capitato questo immobile dal cielo ( e ben venga, visto che si parla sempre di belle cifre ricevute gratis 😉 ).

Solamente che mentre qualche anno fa questa “manna dal cielo” produceva reddito (perche’ era sufficiente metterlo in affitto con un buon inquilino e ogni mese entravano soldi, visto che la tassazione era ancora a livelli decenti ed il valore degli immobili continuava a salire), ora e’ diventato un passivo (cioe’ un costo) perche’ se non lo affitti hai solo costi (tasse e spese di manutenzione) e l’ immobile continua a svalutarsi, mentre se lo metti in locazione non hai una gran resa e quel poco che hai e’ falcidiato dalla perdita di valore dell’ immobile ( cioe’ per prendere un 2 % all’ anno netto, perdi quello che e’ il calo del valore dell’ immobile che puo’ andare anche al 10% all’ anno, quindi ci rimetti un 8 % secco).

Di conseguenza mentre una volta la maggior parte degli immobili che arrivavano per successione veniva tenuto direttamente dagli eredi o veniva acquisita la quota totale da uno degli stessi e poi veniva messo a reddito (o al limite veniva tenuto li’ fermo ad uso futuro di uno dei figli), ora la maggior parte dei comproprietari di immobili tendono a liquidare la posizione (cioe’ vendere la casa) il piu’ velocemente possibile per non rimetterci troppo del valore dell’ immobile acquisito.

Il problema e’ che quando ci sono piu’ teste e piu’ caratteri non sempre la si pensa nella stessa maniera, anzi, la maggior parte delle volte i punti di vista sono opposti e per vendere un immobile in maniera sana e intelligente senza litigare, bisogna essere tutti d’ accordo (non basta la maggioranza). Lasciando stare le divisioni e le richieste di divisione giudiziale che non hanno alcun senso pratico ed economico, la cosa migliore da fare e’ trovare un accordo. Ma come fare quando ci sono tante teste e pensieri differenti?

Non e’ una cosa di facile soluzione: ti parlo per esempio della storia di Antonella, la quale per qualche anno si e’ fatta carico di coordinare diversi eredi (cinque per la precisione) di un immobile avuto in successione dal nonno: ha provato da sola e si e’ scontrata con la dura realta’ dei fatti, cioe’ tutti volevano prezzi diversi, e per accontentare tutti l’ unico sistema era prendere il prezzo piu’ alto lanciato da uno dei coeredi. Inutile dirti che questo non ha funzionato….

In seguito ha incaricato della vendita il geometra che seguiva la parte urbanistica e catastale: ovviamente il geometra fa il geometra e non il venditore di case e quindi, soprattutto in un mercato calante come questo, non e’ riuscito ad ottenere alcun risultato…. E intanto son passati gli anni e ogni anno l’ immobile perdeva un 10/15 % del proprio valore. Nel frattempo uno dei coeredi e’ stato interdetto, di conseguenza e’ subentrato un avvocato a rappresentarlo e questo ha complicato ancora di piu’ le cose. Non tanto per l’ avvocato, quanto perche’ quando ci sono persone incapaci o interdette ci sono delle prassi specifiche da seguire e in particolare il passaggio tramite il giudice. Fra le varie cose, avvocato bravissimo tecnicamente ma incapace dal punto di vista mediatorio e comunicativo-relazionale: cioe’ entrava in contrasto sistematicamente con ognuna delle altre persone coinvolte nella decisione e quando ci sono piu’ teste, piu’ comproprietari, questa e’ una cosa negativa al massimo-

Il risultato finale dell’ equazione e’ che l’ immobile non veniva venduto, nessuno si prendeva piu’ la briga e Antonella che cercava di darsi da fare da sola purtroppo non riusciva a smuovere la situazione. Dopo addirittura tre anni da che l’ immobile era stato posto in vendita, come hai capito, nulla si era risolto. Intervenendo avvocati e geometri le spese erano lievitate e l’ immobile aveva perso oltre il 30 % del suo valore ( non trascurando il fatto che si era ormai sputtanato sul mercato immobiliare perche’ un immobile che sta in vendita troppo tempo perde interesse e insospettisce il potenziale acquirente).

L’ unica soluzione per risolvere una situazione del genere e’ affidarsi ad un professionista che sia in grado di vendere le case in questo momento di mercato, e prendere subito accordi chiari con lo stesso, il quale consigliera’ sicuramente di affidare una procura notarile ad uno solo dei soggetti interessati (per esempio uno dei comproprietari) in modo da snellire poi tutte le operazioni e non dover ridiscutere ogni volta le condizioni di vendita. In questo modo si chiariscono da subito tutti gli aspetti che riguardano la vendita (prezzo, condizioni di vendita varie, spese , etc., etc.) e non si deve piu’ ridiscutere nel momento in cui si trova il potenziale acquirente, cosa che sarebbe deleteria ai fini della vendita e farebbe scappare ogni acquirente.

E’ vero che una persona potrebbe provare a vendere da solo senza farsi assistere da un professionista, pero’ deve armarsi di tante competenze tecniche e soprattutto farsi dare la procura da tutti i comproprietari in modo da non dover poi correre ogni volta che c’e’ da cambiare una virgola nelle condizioni di vendita (quanti ne ho visti esauriti al punto da aver abbandonato la speranza di vendere, dopo anni che cercavano di mettere d’accordo tutti).

Se non vuoi cadere nell’ errore tipico che si commette quando si tratta di vendere una casa di piu’ comproprietari, soprattutto quando si tratta di immobili avuti in successione, agisci subito in questa maniera.

Per esperienza ho visto che queste vendite vanno lunghissime nel tempo, perche’ prima che le persone capiscano che devono trovare un intento, un obiettivo comune, anche a costo di rinunciare ognuno a qualcosa, passano mesi, mesi e addirittura un sacco di anni, creando anche rotture di rapporti fra i parenti e comproprietari vari) e questo non e’ buono ne’ per se’ stessi, ne’ ovviamente per la vendita).

Buona vendita!

Stefano Boscarato Specialista del Vendere Case

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