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Stefano Boscarato

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Prezzo di Mercato

Sei sicuro che stai vendendo casa tua al massimo prezzo di mercato?

Stai vendendo casa?

Ti e’ mai capitato di pensare che forse la stai “svendendo”?

O che non riesci a venderla da mesi e ti stai chiedendo se sia “colpa” del prezzo? E pero’ al tempo stesso non ti fidi a ridurre il prezzo perche’ non sei sicuro che sia quello il motivo per cui non vendi?

Come fai a sapere qual‘ e’ la scelta giusta?

Come fai ad essere sicuro che stai chiedendo il massimo prezzo di mercato che puoi ricavare in questo momento, e non di piu’, ma neanche di meno?!?!

Uno dei segreti che le persone non sanno quando si tratta di vendere casa e’ che non basta fare una valutazione a metro quadrato come faceva il buon vecchio “geometra di famiglia” ma serve una Analisi Specifica di Mercato che tiene conto non solo dei metri quadrati e delle caratteristiche della tua casa, ma anche della quantita’ di immobili simili a casa tua che sono in questo momento in vendita nella tua zona o in zone alternative che possono essere prese in considerazione dai potenziali acquirenti (per essere chiari: un acquirente solitamente non e’ obbligato ad acquistare nel tuo quartiere, e quindi valuta anche altre zone piu’ o meno limitrofe alla tua, e quindi gli immobili con cui casa tua entra in concorrenza aumentano esponenzialmente).

Come avrai capito, se mi stai seguendo da un po’ di tempo, una delle prime cose da fare quando si mette in vendita una casa, o , meglio ancora, prima di mettere in vendita una casa, e’ procedere ad un’ Analisi Specifica di Mercato.

Una delle cose che pero’ le persone non sanno e che molti agenti immobiliari non hanno ancora capito, e’ che l’Analisi Specifica di Mercato non è un mero calcolo del valore dell’ immobile al metro quadrato,.

Si’, e’ anche quello, ma soprattutto e’ fare un’ indagine molto accurata e approfondita di qual’ e’ la situazione del mercato in quel momento relativamente alla tipologia di immobili in vendita simili al tuo.

Mi spiego meglio: e’ molto diverso se in questo momento io devo vendere una bifamiliare in un certo quartiere e contemporaneamente ce ne sono in vendita altre 10 rispetto a che la mia sia l’ unica in vendita …

Tu mi dirai: “ma questo e’ logico!”

Beh, in realta’ non e’ così tanto logico, perché ogni tanto in giro vedi immobili messi in vendita con la stima fatta con il mero prezzo al metro quadrato e stanno in vendita per anni. Perche’ questo? Perche’ sbagliano l’analisi di mercato!  Non si rendono conto che quell’ immobile, purtroppo, in quel momento e’ in concorrenza con altri 10 o 15 immobili simili e quindi il valore al metro quadrato che salta fuori dalla stima (chiamiamola così ….) che viene fatta da un professionista non tanto preparato commercialmente, e’ ben piu’ alto di quello che un potenziale cliente e’ disposto a pagare, perché se tu non glielo vendi al prezzo corretto di mercato va da altri 14 che hanno le case in vendita e sicuramente il prezzo lo spunta come vuole lui.

Mentre, altre volte, vediamo immobili che sono svenduti rispetto al potenziale di quel momento di mercato. Questo perché? Perche’ magari e’ l’ unico immobile di quel tipo in vendita nel raggio di 10/15 km, e quindi , anche se il mercato e’ in crisi e c’ e’ poca richiesta qualificata, e’ anche vero che magari quegli unici 2 o 3 clienti che sono interessati a comprare il tuo tipo di immobile in quel momento l’unica scelta che hanno sei proprio tu, e quindi e’ logico che tu potresti permetterti di chiedere, non dico mica il 30% in piu’, ma magari un 5% in più  (….. e sputaci sopra, scusa!) , mentre la “stima” al metro quadrato non ti dice questo e te lo fa vendere al 5% in meno…

Te lo ripeto : Certi tipi di immobili in un dato momento di mercato sono unici e quindi possono ottenere un più 5 per cento di valore…

Ecco perché l’Analisi Specifica di Mercato e’ molto piu’ efficace rispetto alle “stime” del geometra o dell’agenzia immobiliare “tradizionale”: non ti fa perdere tempo; ti da’ certezza del prezzo di mercato massimo realizzabile; e ti fa guadagnare di piu’ di quello che risulterebbe da una “stima tradizionale a metro quadrato” perche’ ti dice se puoi proporti sul mercato ad un prezzo piu’ alto grazie al fatto che in quel dato momento non hai “concorrenza”! (CLICCA QUI per vedere il Video Gratuito Come Valutare Una Casa)

Un’altra cosa da tenere in considerazione e’ che la situazione di mercato varia di continuo e di conseguenza anche mentre sto cercando di vendere il mio immobile devo continuare a tenere monitorato il mercato perché, se oggi gli immobili come il mio sono in vendita a 200.000 mila euro e io furbescamente mi pongo in vendita a 195.000 per essere quello che sarà venduto per primo, potrebbe essere che fra 2 mesi (se io non saro’ ancora riuscito a venderlo…. e questo è il caso di moltissime abitazioni che non sono promosse con il Sistema di Vendita Immobiliare) succeda una cosa sempre piu’ comune: potrebbe succedere che ci possono essere altri immobili che in quel momento vengono messi in vendita a 180/185/175.000 euro, e quindi l’analisi o la stima, o meglio la valutazione fatta dal “genio” del mio geometra all’ inizio, prima della vendita,in quel momento non sia più valida.

Hai capito allora qual’ e’ il problema delle stime fatte dai geometri o dagli agenti immobiliari tradizionali che non si sono aggiornati sul mercato?

E’ che prendono dei valori medi al metro quadrato!

E questo che significato ha?

Cioe’ , se tu dovessi comprare una casa , per te sarebbe uguale se di fianco ci stanno delle persone a modo, piuttosto che delle persone che tengono tutto un casino e fanno un disastro della madonna?

Ma naturalmente no! E’ ben diverso e quindi sarai disposto a pagare molto di meno dove c’ e’ questo disagio.

Ti faccio un’ altra domanda: sarebbe la stessa cosa per te comperare un immobile che non ha un autobus vicino, un negozio, una scuola, piuttosto che quello che a due passi ha tutti i servizi di cui necessiti?

Certo che non sarebbe uguale! E’ ben diverso e così lo e’ anche per gli acquirenti : e tante e tante altre cose potremmo dire, ok?

E’ per questo che bisogna fare un’ Analisi Specifica di Mercato e non una “stima a metro quadrato”, che tiene conto di valori generici.

Ti faccio un altro esempio: ogni tanto trovo dei geni e anche degli autodidatti, piuttosto che degli agenti immobiliari, che fanno delle stime basandosi su valori a metro quadrato pubblicati da “osservatori immobiliari” che “raccolgono” dei dati generici: mi riferisco anche a quello dell OMI (Osservatorio Mercato Immobiliare): che poi sembrano anche dati molto importanti essendo dell’ agenzia del territorio….  ecco, in realtà sono dati medi. Mi spiego: ma cosa significa che in un dato quartiere gli immobili nuovi si vendono a 100, quelli usati a 80 e quelli da ristrutturare a 70? Cioè mi vorresti dire che in un prezzo medio al metro quadrato cosi’ ci comprendi tutto?

Ma ti rendi conto che questi valori non tengono conto che se l’appartamento e’ un piano terra con giardino vale molto di piu’ di un quarto piano senza ascensore, o che se un appartamento ha il riscaldamento centralizzato non puo’ valere quanto uno che ha un riscaldamento autonomo, o che se l’ appartamento ha o non ha il garage sicuramente ha un valore diverso?  …. come possiamo quindi fare una stima a metro quadrato?!?!

E’ come dire che le automobili con 2000 di cilindrata valgono tutte uguali! Col cavolo!

Ecco allora cosa fare: quando ti trovi di fronte un “professionista” che ti vuole fare una “stima a metro quadrato” che ti dice “Allora … vediamo… il metro quadrato in questa zona vale …..” , fatti il segno della croce e scappa, o meglio fallo scappare, perche’ quello ti creera’ due tipi di problemi: o ti fa svendere la casa (e non e’ affatto piacevole), o te la fa rimanere invenduta perche’ ti da’ un prezzo inesistente nel mercato, un prezzo del paese delle meraviglie, o meglio del paese degli incubi, perche’ sara’ il tuo incubo e dirai: “ ma come? Questo agente immobiliare mi ha fatto la stima della casa e non ho ancora venduto?”

Eh, bravo: e’ perche’ hai trovato un pagliaccio, non un agente immobiliare: uno che non sa fare il suo lavoro.

Quindi, prima di iniziare a far fare tante stime o valutazioni, fagli una bella intervista a questo “agente immobiliare”: intanto chiedigli quante case ha venduto nell’ ultimo mese, poi chiedigli con che percentuale di sconto son state vendute le case che lui ha gestito.

Chiedigli che cosa fara’, che tipo di analisi fara’ per casa tua, ma proprio nello specifico: non accontentarti di“ le faro’ una valutazione”.

La valutazione non vuol dir nulla; “faro’ un calcolo a metro quadrato” non vuol dire nulla.

Fatti invece dire: su cosa ti baserai? Su quali valori specifici, quale tipo di indagine farai?

E se le risposte non ti convincono , lascialo perdere!

Spero che questo articolo ti sia stato utile. Nel caso ti chiedo di condividerlo in modo da poter aiutare chi cade nella trappola della “stima a metro quadrato”.

Buona vendita!

Stefano Boscarato Specialista del Vendere Case

Se sei interessato anche a sapere come andra’ il mercato immobiliare nei prossimi anni CLICCA QUI!

Vuoi sapere come valutare correttamente la tua casa? Guarda il video qui sotto: