Stefano Boscarato

VUOI VENDERE CASA?

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Stai per vendere una casa che ti è arrivata per donazione?

Vuoi vendere una casa che è stata oggetto di donazione?

Che è stata donata a te o ad uno dei precedenti proprietari? Sai quali sono le problematiche (molto pesanti) a cui puoi andare incontro? Se hai già avuto a che fare con una compravendita immobiliare dove di mezzo c’era una donazione sai benissimo di cosa sto parlando e probabilmente già ti si sono drizzate le antenne. Se invece non hai mai sentito parlare dei grossi problemi legati alle case avute per donazione allora leggi con molta attenzione quello che ho scritto in questo articolo.

Cercherò di spiegarlo nella maniera più semplice e pratica possibile, e senza entrare troppo nel “legalese”. Veniamo al punto. Quando una persona viene a mancare la legge italiana tutela una determinata categoria di eredi che vengono definiti legittimari, ai quali va garantita una quota di eredità indipendentemente dalle disposizioni che il proprietario dei beni ha dato nel testamento.

I legittimari secondo la legge sono il coniuge, i figli legittimi (ai figli legittimi sono equiparati i legittimati e gli adottivi), i figli naturali, gli ascendenti legittimi. Questo significa che la legge italiana riserva una quota ben definita del patrimonio del defunto a queste persone, a prescindere che questo nel testamento abbia disposto diversamente (tipo non gli abbia lasciato nulla, o gli abbia lasciato una quota inferiore a quella che la legge garantisce a questi legittimari).

Ma quello che pochi sanno è che questa quota viene calcolata anche considerando le donazioni che la persona venuta a mancare ha fatto nella sua vita. Di conseguenza chi ha ricevuto una casa in donazione potrebbe vedersi revocata la donazione stessa se questa ha leso i diritti degli eredi legittimari. Cosa implica tutto questo?

Implica che se tu stai per vendere  una casa che ti è arrivata per donazione (o che è arrivata per donazione a qualcuno che poi l’ha venduta a te o a qualcuno prima di te) ti potresti vedere invischiato in una richiesta di rimborso della quota di legittima lesa o addirittura nella restituzione del bene se l’hai avuto direttamente tu in donazione.

A fronte di questo indovina cosa succede? Succede che molte persone non vogliono acquistare case dove in mezzo ci sia stata una donazione. E a questo ci aggiungiamo anche che molte banche non concedono mutui e finanziamenti su case dove in mezzo ci sia stata una donazione. Questo perché si ritroverebbero ad aver prestato i soldi a qualcuno che magari poi si ritrova senza la casa che era stata messa a garanzia del prestito stesso.

Nessuna banca come puoi ben immaginare vuole rimanere col cerino in mano. Il problema è che se tu hai firmato un preliminare di vendita senza dichiarare che la provenienza della casa che stai vendendo è una donazione (o senza dichiarare che uno dei precedenti proprietari l’aveva avuta per donazione) ti potresti trovare una richiesta di risoluzione del preliminare da parte del potenziale acquirente perché la donazione può essere considerata un pregiudizio per chi acquista un immobile.

Quindi, come puoi ben capire mettendoti nei panni del potenziale acquirente, perché un potenziale acquirente dovrebbe comperare casa tua rischiando di trovarsi in mezzo a dei casini e contenziosi quando ci sono altre centinaia di case che può acquistare in alternativa alla tua e che non hanno questo problema?

Capisci che per te avere una donazione in mezzo è fonte di potenziale rischio di non vendere o addirittura di dover ad un certo punto svendere perché i clienti scappano a gambe levate di fronte a questa ipotesi?Come si risolve tutto questo? Come avrai capito se mi stai seguendo da un po’, come Specialista del Vendere Case e creatore del Sistema di Vendita Immobiliare® ti ribadisco che la soluzione la si trova sempre all’inizio della vendita cioè prevenendo invece che trovarsi poi ha leccarsi le ferite.

Proprio per questo i nostri Agenti Certificati sono formati ed addestrati a verificare in maniera certosina tutta la situazione prima di partire con la vendita. Per quanto ti riguarda è importante sapere che la donazione non sempre è un problema. Ti faccio un esempio: la donazione non può essere revocata se è stata fatta più di 20 anni fa o se chi ha donato è venuto a mancare da più di 10 anni. Già questo elimina un bel po’ di problemi. Se però il tuo caso non rientrasse in una di queste ipotesi bisogna procedere ad un’indagine più approfondita sulla situazione di chi ha donato all’epoca (il donante) e di chi ha ricevuto la donazione (che potresti non essere stato tu).

Una delle cose da accertare è che nel caso in cui spuntassero eredi legittimari non conosciuti (tipo figli avuti fuori dal matrimonio e non dichiarati) la quota di capitale rimasta sia sufficiente per coprire eventuali loro pretese, o che chi ha ricevuto la donazione all’epoca abbia la capacità patrimoniale di soddisfare eventuali pretese di eredi senza che questo li costringa a dover rifarsi sulla casa che adesso è di tua proprietà. La stessa cosa si fa nel caso in cui tu debba vendere per garantire e rassicurare i potenziali acquirenti, e non farli scappare verso lidi (case) più tranquilli. Capisco benissimo che gestire una donazione è una cosa in cui è richiesta una elevata specializzazione: d’altro canto vendere casa non è così facile 😉

Nel caso in cui le condizioni che ti ho detto sopra non siano verificabili e quindi tu non sia in grado di garantire un potenziale acquirente che voglia acquistare casa tua, potresti valutare di fornirgli una polizza assicurativa che lo garantisca in caso di tentativo evizione da parte di eventuali eredi lesi. Ovviamente questa ha un costo e deve essere fatta con i dovuti crismi che ti permettano di dormire tranquillo e far dormire tranquillo anche il potenziale acquirente. Con le indicazioni che ti ho dato potresti già essere in grado di evitare di metterti nei guai se sei in mezzo ad una donazione, ma sii molto prudente.

Se invece vuoi vendere casa con tranquillità senza dover rimetterci soldi perché ti è capitata fra i piedi una donazione allora rivolgiti ad uno Specialista del Vendere Case che saprà risolverti la situazione prima di partire con la vendita e soprattutto saprà gestire l’aspetto psicologico del problema donazione davanti ad un potenziale acquirente.

Tieni conto che un acquirente che si trova di fronte ad una donazione e chiede consigli a destra e a sinistra riceverà solo negatività e consigli di non acquistare! Questo a prescindere che ne parli col direttore di banca, con qualche parente o amico avvocato, con il commercialista, o con l’ortolano.

Perché per non saper né leggere e né scrivere i consiglieri (come puoi vedere in questo video) ti vendono sempre le cose negative per salvarsi il didietro. Da qui l’importanza di avere un professionista preparatissimo su questo in modo che possa disinnescare già da subito eventuali problematiche che un acquirente potrebbe sollevare o che un consigliere dell’acquirente potrebbe sollevare in merito alla tua casa in vendita.

Buona vendita!

Stefano Boscarato

Creatore del Sistema di Vendita Immobiliare®

Gli Specialisti del Vendere Case

P.S.: Ti interessa approfondire altre implicazioni giuridiche che riguardano la stipula di un contratto immobiliare in modo da non rimetterci soldi? Guarda questo video gratuito!

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