Stefano Boscarato

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Vendere casa: e se poi rimani chiuso fuori?

Una delle cose che non vengono mai prese in considerazione nel momento in cui decidi di vendere casa, ma in realta’ puo’ portare a contrattempi molto pesanti e te ne accorgi solo quando sei dal notaio a stipulare il rogito notarile, riguarda la consegna della casa all’acquirente.

E’ di fondamentale importanza determinare e definire in maniera precisa e univoca, subito al momento della stipula del contratto preliminare, come e in che tempi tu venditore di casa consegnerai la tua casa al potenziale acquirente.

Intendo la definizione precisa e specifica del giorno, non tanto al chilo.

Mi spiego meglio: mediamente le persone pensano che sia logico consegnare la casa all’acquirente al momento del rogito notarile, e questo e’ vero, questa dovrebbe essere la prassi.

Nella realta’, se tu devi vendere e poi devi acquistare un’ altra casa e  i soldi che incassi dalla vendita di casa tua ti servono per l’ acquisto dell’ altra casa, devi ovviamente prima vendere con atto notarile la tua casa, incassare i soldi, e solo dopo stipulare l’atto di acquisto dell’ altra casa e versare i soldi al nuovo acquirente.

Ora ci sono 2 aspetti di cui devi tener conto (si, ne devi tener conto tu, perche’ la maggior parte degli agenti immobiliari nemmeno ci pensa: gli basta farti scrivere una proposta di acquisto e ciao).

Il primo e’ che se incassi i soldi della vendita li devi versare in banca e solitamente non vanno in valuta subito: di conseguenza come pensi di fare (per esempio) la mattina il rogito di vendita ed il pomeriggio quello di acquisto, se il pomeriggio non hai ancora i soldi in valuta?

Questo ti fa capire l’ importanza di prendere gia’ accordi con la tua banca per mettere in valuta istantaneamente il saldo prezzo che incassi per la vendita della tua, in modo che il pomeriggio puoi gia’ avere degli assegni circolari da versare al venditore della casa che tu vai ad acquistare.

Il secondo aspetto, che rappresenta il problema piu’ grosso, e’ quello di organizzare il trasloco da una casa all’ altra.

Cioe’ se tu la mattina del rogito di vendita devi consegnare le chiavi della tua casa al nuovo acquirente, significa che quella casa tu la devi aver svuotata.

Ma se non hai ancora il possesso e quindi le chiavi della casa nuova, e di conseguenza non ci puoi mettere dentro il tuo arredamento, dove li metti i tuoi mobili nel lasso di tempo che intercorre tra i due rogiti notarili?

Sembra una banalita’ ma se tu non prendi accordi chiari col tuo acquirente e col venditore da cui acquisterai la nuova casa, avrai un bel po’ di fastidi.

Perche’ il primo vuole istantaneamente le chiavi della casa e ha anche le sue ragioni visto che ti da’ il saldo prezzo.

Il secondo non vuole darti le chiavi della casa  finche’ non hai versato tu il saldo prezzo a lui.

E se non hai previsto una clausola specifica nei contratti di acquisto e di vendita che determinano condizioni diverse da queste, entrambi hanno diritto a quello che ti ho appena menzionato.

Le ipotesi di accordo possono essere diverse, non e’ che ce n’e’ una giusta e una sbagliata: c’e’ quella che e’ piu’ funzionale alle tue esigenze.

Se per esempio tu sei in grado di vendere la tua casa e qualche giorno prima del rogito di vendita puoi spostare i tuoi mobili in un magazzino e tu e la tua famiglia vi spostate qualche giorno in albergo (o in un residence o da parenti e amici), non hai alcun problema del tipo di cui ti ho accennato sopra.

Nel senso che vendi la tua casa, ti sposti nella sistemazione provvisoria, e poi magari dopo una settimana stipuli il rogito di acquisto della tua nuova casa, e a quel punto prendi le tue cose dal magazzino dove le hai depositate e ti trasferisci nella casa nuova.

Questa e’ una cosa semplice che non ti crea nessun problema e non devi prendere nessun accordo ne’ con il venditore, ne’ con l’ acquirente.

Certo e’ costosa e scomoda, ma si puo’ fare.

Tipicamente pero’ le  persone non sono in grado di avere questa disponibilita’ e questa flessibilita’, e in questo caso il suggerimento e’ quello di chiedere al potenziale venditore della casa che andrai ad acquistare di permetterti di portare i mobili qualche giorno prima del rogito di acquisto.

In questa maniera quando firmi il rogito di vendita di casa tua puoi consegnare anche le chiavi all’acquirente (avendola gia’ svuotata) e devi solo aspettare il pomeriggio per fare il rogito di acquisto e prendere il possesso definitivo della nuova casa visto che i mobili li hai gia’ spostati.

Questa e’ una soluzione che non crea problemi, pero’ ti ripeto che devi predeterminarlo gia’ in fase di proposta di acquisto.

Un’ altra  ipotesi che puoi mettere in atto, e’ quella di prendere un accordo con l’acquirente di casa tua nel quale precisi che la casa gliela consegnerai X giorni dopo il  rogito notarile.

Questo ti permette di stipulare comunque l’ acquisto della casa nuova perche’ hai incassato il saldo prezzo della tua, e di avere il tempo fisico di trasferire i mobili nella nuova casa ed attivare le utenze (elettricita’, gas, acqua, ecc.).

E’ abbastanza chiaro adesso cosa ti puo’ accadere se non prendi e non predetermini accordi chiari da subito?

Quindi la regola e’: decidere come vuoi che si svolga il passaggio da un’ abitazione all’ altra, predeterminare anche i tempi di valuta dei soldi, e definire contestualmente alla stesura della proposta d’ acquisto o del preliminare di compravendita, tutti questi aspetti che riguardano la consegna della vecchia casa e il possesso di quella nuova.

Questo ti evitera’ brutte sorprese all’ ultimo momento e di dover fare le rincorse ad organizzarti in fase di trasloco con dei magazzini  provvisori dove depositi il tuo materiale, o di dover pregare una delle due parti di derogare al preliminare (e questa e’ una cosa che non e’ mai simpatica se l’altra parte su questo non ci sente, perche’ incrina il rapporto fra te e il tuo acquirente o te e il tuo nuovo venditore).

Buona vendita!

Stefano Boscarato Specialista del Vendere Case

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