A cosa devi stare attento e devi controllare bene nell’atto di proprietà di casa tua per non metterti nei guai!

Un po’ di tempo fa una persona che stava cercando di vendere la propria casa mi ha fatto presente che secondo lui non era così difficile ottenere la casa venduta e che l’unica cosa importante era trovare un acquirente con i soldi e che poi sarebbe stato sufficiente scrivere due righe di accordo perché tanto poi a tutti gli i controlli sui documenti ci avrebbe pensato il notaio prima del rogito notarile di compravendita.

Ovviamente questo punto di vista sembra logico in quanto c’è una figura professionale come il notaio che provvede al controllo documentale e quindi sembra lampante che l’unica cosa su cui ci si debba concentrare sia l’individuazione di un potenziale cliente che possa comprare la casa.

Premesso che trovare un acquirente che abbia la possibilità (oltre che la volontà) di comprare la casa sia una condizione indispensabile per la vendita (e difatti nel mio blog trovi decine e decine di articoli a tal proposito) purtroppo da sola non è sufficiente come azione e ti spiego perché.

Supponiamo che tu riesca a trovare il cliente ideale che sia disposto ad acquistare la tua casa.

E supponiamo che stipuliate un contratto preliminare di compravendita dove indicate le condizioni essenziali del vostro accordo.

Cosa succede se nel contratto preliminare mancano degli elementi o sono indicati in maniera inesatta? (per farti un esempio molto semplice ti potresti dimenticare di riportare un vincolo importante che c’è sul tuo immobile)

Succede che il controllo del notaio arriva troppo tardi, perché viene effettuato quando ormai l’errore è stato commesso, e a quel punto potresti essere messo seriamente in difficoltà dalla parte acquirente che ti potrà tranquillamente chiedere una riduzione del prezzo o anche la risoluzione del contratto per inadempimento, con le conseguenze di legge che immagino tu conosca.

Quindi non si tratta del fatto che il notaio faccia o meno in maniera corretta le verifiche, ma che queste verifiche avvengono in maniera tardiva rispetto a quello che a te servirebbe per non metterti nei guai.

E possibilità di fare degli errori ce n’è veramente una tonnellata quando si parla di vendere la propria casa https://www.stefanoboscarato.com/gli-errori-da-incubo-che-devi-evitare-nel-vendere-casa/)

Oltretutto commettere degli errori in fase preliminare significa sicuramente rimetterci dei soldi a livello economico, ma ancora peggio potrebbe significare rinunciare ai propri obiettivi: tanto per citare alcune casistiche già viste, potrebbe accadere che visto che ci rimetti dei soldi nella vendita poi non ti rimane più il budget sufficiente per comprare la casa che vorresti, e quindi devi rinunciare al tuo sogno.

O potresti trovarti invischiato in una causa legale che durerà anni e quindi non potrai fare quello che ti eri proposto.

Una delle cose principali che devi fare per evitare di metterti nei guai è sapere bene cosa vendi, e non intendo conoscere fisicamente casa tua ma conoscere tutti gli aspetti che riguardano l’atto di compravendita e quindi gli aspetti giuridici, fiscali, urbanistici e catastali della tua abitazione.

Ed il primo atto che devi controllare è l’atto con cui hai acquisito l’immobile.

L’immobile ti potrebbe essere pervenuto per donazione o per successione o in altro modo, ma oggi ci focalizziamo sull’atto di acquisto.

Considera che i miei Agenti Certificati Sistema di Vendita Immobiliare® analizzano l’atto di provenienza dell’immobile ancora prima di partire con la vendita proprio perché è una delle parti più delicate e che potrebbe generare problemi in fase di trattativa o di chiusura della trattativa.

Se, purtroppo per te, non hai affidato l’incarico ad uno dei miei Agenti Certificati allora ti consiglio di diventare velocemente competente nell’analisi del tuo atto di acquisto (qui ti darò gli spunti più importanti ma ovviamente non può essere sostitutivo di un lavoro fatto da un professionista).

Bene, partiamo!

(N.B.: se tieni sottomano l’atto di acquisto della tua casa mentre leggi questo articolo ti sarà sicuramente più facile comprendere alcune cose)

Immaginando di scorrere dall’inizio alla fine un atto notarile di acquisto la prima cosa che devi controllare è a chi è intestato l’immobile.

Immagino che mi dirai che lo sai già ma non sarebbe la prima volta che mi trovo delle persone che scoprono che la loro casa è intestata anche al coniuge, piuttosto che a un fratello o a qualcun altro a seconda  delle modalità con cui è stato acquistato (è tipico il caso del genitore che ha pagato l’acquisto dell’abitazione intestandola a più figli ma per convenzione verbale tra di loro tutti erano convinti che l’immobile fosse di proprietà solo di uno perché agli altri erano poi stati dati altri immobili o soldi nel tempo).

La seconda cosa che devi controllare è che tu stia vendendo l’immobile giusto.

No, non è uno scherzo.

Molte volte ho visto errori madornali e persone che abitavano la casa o usavano il garage o il magazzino che erano intestati ad un’altra persona e viceversa.

E questa verifica come si fa?

Si fa in maniera semplice perché devi prendere le planimetrie catastali della tua casa e vedere che sia proprio la tua, e poi controlli che i dati di identificazione catastale (comune – sezione – foglio – particella – subalterno) siano gli stessi riportati nell’atto di acquisto.

Supponendo che tu stia cercando di vendere un immobile di tua proprietà e che sia quello di cui hai la disponibilità perché lo hai verificato come ti ho spiegato sopra 🙂 proseguiamo con i controlli più tecnici.

All’interno dell’atto devi cercare se sono richiamate delle convenzioni o dei vincoli particolari, tipo:

• convenzioni con il Comune;
• convenzioni perché l’immobile è stato edificato in edilizia convenzionata (stefanoboscarato.com/devi-vendere-casa-in-edilizia-convenzionata/);
• servitù o ulteriori pesi che gravano sull’immobile;
• e vari altri.

Man mano che trovi delle convenzioni o dei vincoli prendi nota.

Se sai già di cosa si tratta non serve che fai altro.

Se invece non sai in maniera precisa di cosa si tratta devi approfondire fino a che non hai capito bene cosa implicano queste cose, perché poi le dovrai riferire e spiegare al potenziale acquirente.

Proseguendo con la lettura dell’atto devi cercare la parte dove si parla della conformità urbanistica e catastale della tua casa (https://www.stefanoboscarato.com/perche-molte-persone-rischiano-grosso-quando-vendono-casa-sai-cosa-sono-la-conformita-catastale-ed-urbanistica/)

In particolare ti consiglio di verificare che sia richiamata la concessione edilizia o il permesso di costruire (in caso contrario dovrai recuperarla in comune), che la casa sia dotata di agibilità (se non è specificato nell’atto vai a verificare in comune), che eventuali pratiche di sanatoria siano state concluse con il rilascio della concessione edilizia in sanatoria, e in generale che siano riportate tutte le pratiche urbanistiche che sono state fatte per la costruzione della casa e per eventuali successive variazioni (per esempio lo spostamento di qualche muro o l’ampliamento di qualche stanza).

Un’altra parte molto importante da controllare è quella delle dichiarazioni relative al tuo regime patrimoniale, cioè al fatto che tu abbia acquistato questa casa in regime di comunione dei beni col tuo eventuale coniuge oppure no.

Questo perché, nel caso di acquisto in regime di comunione dei beni, l’immobile è diventato automaticamente in comproprietà col tuo coniuge a meno che all’epoca questo avesse dichiarato che il bene è solo tuo perché acquistato con l’uso di beni o soldi personali.

Fai bene attenzione a questo perché se l’immobile è ricaduto nella comunione per venderlo è necessario ovviamente anche l’accordo e quindi la firma dell’altro comproprietario.

E su questo aspetto ho visto accadere diversi problemi, soprattutto quando la vendita dell’immobile è a seguito di una separazione e quindi l’altro comproprietario che è l’ex coniuge crea dei problemi nella vendita.

Oltre a questi, che sono i punti principali che obbligatoriamente devi controllare, ci possono essere letteralmente altre decine di sfaccettature a seconda della situazione.

Ovviamente qui non possiamo prevedere tutti i casi della vita (anche perché non basterebbe un’enciclopedia) e quindi ti do un’altra regola generale per evitare problemi.

Ogni cosa che trovi nell’atto che non ti è chiara la devi approfondire o con un Agente Immobiliare Specializzato nella Vendita delle Case o con un notaio (meglio se quello che ha stipulato l’atto che stai esaminando).

Dopo che hai fatto tutte queste verifiche devi ovviamente riportare tutte le cose che hai scoperto nel tuo atto di acquisto nel contratto preliminare di compravendita in modo che l’acquirente ne sia informato e le accetti e non possa un giorno contestarle.

Ovviamente l’acquirente potrebbe pretendere che alcune di queste cose vengano sistemate prima del rogito notarile come è giusto che sia (anche perché per molte di esse, se non vengono sistemate, non si può procedere con la stipula), ma almeno è tutto chiaro fin da subito e nessuno ti potrà sollevare dei problemi.

Fai tesoro delle cose che ti ho appena rivelato e vedrai che avrai risolto una buona parte delle problematiche che possono accadere durante una compravendita immobiliare, e riuscirai a vendere la tua casa senza rimetterci dei soldi o peggio ancora senza trovarti impelagato in una causa legale.

Buona vendita!

Stefano Boscarato

Creatore del Sistema di Vendita Immobiliare® – Gli Specialisti del Vendere Case –

P.S.: Se hai intenzione di vendere casa potresti incontrare delle difficoltà impreviste. Tra queste quelle più toste da superare sono le cosiddette non conformità catastali ed urbanistiche (tieni conto che possono portare alla invendibilità di casa tua, e ad un pesante risarcimento danni se dichiari il falso -anche se in buona fede- nel preliminare di vendita immobiliare).

Quindi, come scoprire se anche la tua casa ha delle non conformità?
E come vendere casa se hai queste problematiche pesanti?
Questo video ti darà le risposte!
Buona visione!