A cosa devi stare attento quando controlli le planimetrie catastali

L’ultimo che mi è successo è il caso di due persone che mi hanno affidato la vendita di un appartamento ereditato dalla zia.

Le loro prime parole sono state: “L’appartamento è tutto a posto: abbiamo appena fatto sanare la veranda da un ingegnere che ha controllato tutto, ed è ok. E poi, l’appartamento è stato compravenduto ben due volte negli ultimi quindici anni … sicuramente i notai hanno fatto tutti i controlli che servivano!”.

A prescindere, come da mia procedura di vendita, ho proceduto alla verifica delle planimetrie catastali con lo stato di fatto e, morale della favola, è saltato fuori che, da tutto apposto che doveva essere, in realtà stavano usando un garage che non era loro, ed il loro lo stava usando un altro condomino.

E, di conseguenza, stavano per vendere un garage non loro … ti lascio pensare alle conseguenze …

E questo nonostante la “certezza” che fosse tutto apposto perché “controllato da un ingegnere e da ben due notai”!

Ecco, questo per farti capire come un controllo che può sembrare banale, e che il più delle volte viene preso sottogamba, è di un’importanza fondamentale.

Casi come questo ne ho visti a decine, oltre a tutte le altre casistiche di casini che sono nati a causa di un mancato controllo delle planimetrie catastali.

Proprio per questo non si deve mai saltare questo passaggio.

Come fare quindi per controllare la planimetrie catastali?

Innanzitutto occorre distinguere le planimetrie catastali da quelle di progetto (o da altre planimetrie).

In maniera molto semplice, quelle di progetto sono fatte su un foglio che non ha nessun riferimento all’Agenzia del Territorio (Catasto) mentre quelle catastali sono quelle che trovi depositate presso appunto il Catasto o Agenzia del Territorio.

Ora la prima cosa che devi fare è controllare il disegno per vedere che l’immobile che è rappresentato sulla planimetria sia proprio quello che tu vuoi verificare.

Sembra una cosa scontata ma molte volte si controllano le planimetrie di altri immobili.

Dopo aver fatto questo, il controllo successivo da fare è che i riferimenti catastali cioè comune, sezione, foglio, particella (mappale) e subalterno indicati nella planimetria catastale siano proprio quelli dell’immobile che tu stai verificando.

Questo perché talvolta nel tempo sono stati scambiati gli immobili tra delle persone (vedi il caso che ti ho citato all’inizio di questo articolo) e quindi uno sta usando, per esempio, il magazzino di un altro e viceversa, e quando vendono in realtà cedono l’uso di quello che stanno usando ma la proprietà è di un’altra persona.

Questo caso è tipico delle ex case popolari, per esempio, dove all’inizio le persone erano tutte inquilini e prendevano i magazzini un po’ a caso e, quando sono diventate proprietarie, gli sono stati assegnati i magazzini in proprietà che magari non erano quelli che usavano realmente.

Fatto questo controllo (che è fondamentale) devi passare a controllare cosa c’è scritto come destinazione d’uso nelle varie stanze.

Per capirci meglio, all’interno di ogni stanza deve essere scritto quello a cui è adibita: cucina, soggiorno, disbrigo, magazzino, garage, taverna e così via.

Ovviamente devi controllare che quello che c’è scritto corrisponda all’esatta destinazione d’uso di quella stanza.

Se così non fosse sei di fronte a una difformità catastale.

Proseguendo nella verifica, devi fare quella che probabilmente è la più importante perché prevede delle variazioni fondamentali per il mancato buon fine della vendita.

Devi cioè verificare la conformità del disegno rispetto allo stato di fatto.

Mi spiego meglio: l’immobile come è disegnato nella planimetria catastale deve corrispondere esattamente a quello che è in realtà.

Quindi parti prima di tutto col controllare i muri esterni, cioè se corrispondono le dimensioni, se sono diritti o storti.

E, soprattutto, i fori: cioè se le porte e le finestre sono riportate negli esatti punti in cui in realtà si trovano.

Una volta che hai controllato i muri esterni devi passare al controllo dei muri e della divisione interna delle stanze.

Devi controllare anche qui che i muri siano riportati tutti e, anzi, che non ce ne siano riportati in più, cioè che nella planimetria catastale ci siano disegnati muri che nella realtà non ci sono.

Ti sembrerà strano ma molte volte troverai dei muri che non esistono più.

E questo perché i proprietari nel tempo hanno eliminato o spostato delle pareti interne perché a loro andava bene così, ma senza fare la variazione della planimetria catastale.

Anche questa è una difformità che va sistemata.

Oltre alle pareti devi controllare che i fori, cioè le porte tra una stanza e l’altra, corrispondano esattamente.

Una volta fatto questo uno pensa di aver finito ma, in realtà, la legge parla chiaro: infatti parla anche dell’allineamento dei dati catastali rispetto alla situazione di fatto.

E nei dati catastali sono comprese anche le intestazioni e le quote ed eventuali diritti da parte dei proprietari rispetto all’immobile che stiamo verificando.

Di conseguenza, oltre alle planimetrie catastali, devi fare una visura catastale ed accertarti che quel subalterno, o quel mappale, sia intestato alla persona che attualmente è realmente proprietaria.

E soprattutto devi verificare che le quote di proprietà siano corrette.

Per spiegarti meglio, considera che tre fratelli potrebbero aver ereditato delle quote di un terzo ognuno di un immobile e poi uno potrebbe aver acquisito delle quote parziali da parte degli altri.

Quindi supponiamo che uno adesso abbia il 50% e gli altri due il 25% ciascuno.

Questo deve essere riportato esattamente anche nella visura catastale.

Per ultimare in maniera precisa e per non avere dubbi sulla situazione catastale dell’immobile, l’ulteriore controllo che devi assolutamente fare è vedere un estratto di mappa (se si tratta di una casa) o un elaborato planimetrico (se si tratta di un appartamento).

Questi sono due documenti che rappresentano l’immobile inserito nel contesto, cioè fa vedere anche le unità immobiliari circostanti.

Questo controllo è fondamentale perché, se tutto è a posto, dovresti vedere il tuo appartamento che confina esattamente con quello che confina in realtà.

Per esempio potrebbe confinare a sinistra col vano scale, a destra con un altro appartamento, di fronte magari col giardino, e sull’altro lato con il vano scale.

Se così non fosse probabilmente stiamo esaminando l’immobile sbagliato o l’immobile di qualcun altro.

Ora che hai completato il controllo potresti trovarti di fronte a due casi:

• Non hai trovato alcuna difformità: ottimo! Prosegui ora con la verifica della conformità urbanistica.
• Hai trovato delle difformità: attivati subito per risolverle mentre prosegui con la verifica della conformità urbanistica.

In entrambi i casi, se vuoi sapere come sistemare eventuali difformità, o come procedere con la verifica della conformità urbanistica, ti rimando a questo mio articolo nel mio blog: https://www.stefanoboscarato.com/perche-molte-persone-rischiano-grosso-quando-vendono-casa-sai-cosa-sono-la-conformita-catastale-ed-urbanistica/

Buona vendita!

Stefano Boscarato

Agente Immobiliare Specialista del Vendere Case,

Autore del libro AGENTI IMMOBILI e

Creatore del Sistema di Vendita Immobiliare®