Andamento del Mercato Immobiliare

Praticamente ogni persona che incontro, che sia mia cliente o meno, mi chiede: “Stefano come sta andando il mercato immobiliare? Come andra’ questo mercato immobiliare?”.

Qualcuno mi dice “Ho sentito che c’ e’ una ripresa”, mentre qualcun altro sentenzia : “Ho sentito che andra’ sempre peggio”.

Insomma, capisco che c’e’ una gran confusione nella testa delle persone , con delle percezioni che non coincidono assolutamente con la realta’ del mercato immobiliare.

E’ proprio di questi giorni la pubblicazione del rapporto dell’ Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’ Agenzia delle Entrate che dice che nel 2014 si e’ venduto un numero di case che corrisponde al + 3,6 % rispetto al 2013.

Questo sicuramente e’ un dato positivo, e’ un dato che ci trasmette il fatto che probabilmente la discesa si sta stabilizzando, che l’andamento del numero delle vendite si sta stabilizzando: quando c’e’ un piu’ o un meno 3/4 % non significa in assoluto che ci sia una ripresa, ma significa che probabilmente, se anche il 2015 lo confermera’, si sta andando verso una stabilizzazione del numero di vendite o eventualmente si stara’ virando verso una leggera ripresa.

Molte persone che fanno del finto ottimismo, dell’ ottimismo a tutti i costi, prendono la palla al balzo per dire che il mercato immobiliare sta ripartendo, che tutto riprendera’, che e’ tutto bello bellissimo.

La realta’ dei fatti potrebbe essere questa nel mondo delle fantasie, mentre potrebbe essere un’ altra nel mondo reale.

La mia opinione, premesso che non so prevedere il futuro (come nessun’ altra persona a questo mondo) e che non si possono fare delle previsioni a lunghissimo termine, e’ che, come dimostrato in tutti i cicli del mercato immobiliare degli ultimi 30 e passa anni, quando c’e’ un’ inversione di tendenza del numero delle vendite sia in positivo (ripresa del mercato come numero di vendite), sia in negativo (calo del numero di vendite come si e’ verificato nel 2007 rispetto agli anni precedenti), l’ andamento dei prezzi segue questa tendenza con un ritardo di 2 anni almeno.

Cosa significa questo? Significa che se questo ciclo economico immobiliare corrispondesse a quelli che ci sono stati negli ultimi 30 anni, i prezzi non riprenderanno la salita per almeno un paio di anni.

Cosa vuol dire? Vuol dire che i prezzi degli immobili sono destinati a scendere per altri 2 anni minimo.

Che poi e’ anche quello che in maniera magari non cosi’ esplicita dicono i vari rapporti della FIAIP e dello stesso Osservatorio del Mercato Immobiliare.

Sono dei dati che divergono moltissimo gli uni dagli altri (anche perche’ basati su dei calcoli medi statistici che poco hanno a che fare con la realta’). Pero’, se questi che sono dei dati che io definisco “politicizzati” (cioe’ fanno sempre vedere quello che e’ il lato buono della medaglia) ti danno degli andamenti negativi del prezzo, vuol dire che la realta’ di norma e’ ben piu’ pesante.

Quindi, per venire alla domanda che le persone mi fanno, rispondo dicendo quello che ho scritto gia’ anni fa quando qualcuno mi dava del pazzo. I prezzi sono destinati a scendere in termini reali per almeno un altro paio di anni. Probabilmente anche di piu’.

Il punto di vista e’ questo: l’ andamento delle vendite sembra che si stia stabilizzando, la conferma la vedremo con il numero di vendite nel 2015.

L’ andamento dei prezzi e’ destinato invece ad avere una tendenza negativa se ci va bene per almeno un paio di anni, perche’, a parte la storicita’ come abbiamo appena detto e come si puo’ vedere da questo mio articolo pubblicato ancora diverso tempo fa  (https://www.stefanoboscarato.com/perche-i-prezzi-delle-case-continueranno-a-scendere-per-i-prossimi-tre-anni-minimo/), ci sono i 3 pilastri fondamentali che incidono sul mercato immobiliare italiano che hanno delle tendenze altamente negative.

Il primo e’ l’ andamento dell’ economia nazionale che ha tutto di buono tranne che un andamento positivo.

Non sono un economista, pero’ penso sia chiaro a tutti che se abbiamo un piccolo aumento del PIL (Prodotto Interno Lordo) sia dovuto soprattutto al fatto che il prezzo del petrolio e’ calato e che la Banca Centrale Europea sta iniziando a regalare i soldi dando liquidita’ e drogando quindi l’ economia, e non facendo fare al mercato libero il lavoro che deve fare.

Comunque, al di la’ di queste considerazioni sicuramente non da esperto ma da persona che vive sulla strada da mattina a sera e le cose le vede sul campo e non  nei palazzi del potere, sappiamo benissimo come sta andando l’ andamento dell’ occupazione: non c’ e’ un dato che sia minimamente positivo, intendo dati reali, non dati manipolati per farci vedere che il mondo e’ bello, tutto rosa, il mondo di Polly.

Il secondo aspetto riguarda l’ offerta di immobili, e per la precisione l’ esubero di offerta.

In ogni mercato si sa benissimo che il prezzo e’ fatto da domanda e offerta, ed e’ evidente che l’ offerta di immobili in vendita e’ destinata ad aumentare: per esempio tutte le banche che hanno migliaia di immobili da mandare all’ asta e li stanno trattenendo perche’ altrimenti si fan del male da sole a mettere all’ asta degli immobili che hanno perso un 40-50% rispetto al valore che loro avevano determinato come garanzia, cosa ci fa dire? Ci fa dire che le banche stesse hanno paura di entrare nel mercato, perche’ sanno benissimo che i prezzi non sono semplicemente calati, ma sono letteralmente crollati. Il problema e’ che prima o poi queste sofferenze, questi problemi bancari dovranno saltar fuori, e questi immobili dovranno finire all’ asta. Immagina: migliaia, migliaia e migliaia di immobili all’ asta che effetto devastante avranno sui prezzi del mercato immobiliare?

Un altro aspetto che riguarda l’accesso di offerta e’ dato da tutte quelle persone e quelle aziende che negli anni d’oro hanno investito in  immobili ed ora sono in crisi di liquidita’: dove possono andare a prendere i soldi che ora gli servono come l’aria? Ovviamente l’ unica cosa e’ dimettere gli investimenti immobiliari, e questo cosa comporta? Ulteriori migliaia di immobili che vanno a finire sul mercato.

Un ulteriore punto a sfavore dell’eccesso di offerta di immobili in vendita e’ rappresentato da tutte le seconde case acquistate dai nostri genitori e dai nostri nonni sull’onda del benessere economico, quando c’ erano le possibilita’ di mantenerli.

Adesso i figli e i nipoti non hanno piu’ la possibilita’ di mantenerli (sono immobili che hanno bisogno di altissime spese per la manutenzione essendo vecchi).

Ecco quindi che le nuove generazioni, nell’ impossibilita’ di mantenerli o di ristrutturarli, li stanno mettendo sul mercato e, visto che gli sono arrivati gratuitamente (per successione o per donazione), possono permettersi anche di svenderli.

Un ulteriore aspetto importante e’ quello legato alle successioni: se una volta ricevevo un bene in eredita’ e bene o male lo affittavo ed ero sicuro di prendere l’ affitto e mi dava un certo reddito senza avere grosse tassazioni, al giorno d’ oggi avere un immobile, un secondo immobile, un terzo immobile, diventa piu’ un peso che una convenienza, e quindi il modo migliore per sfruttarlo per chi l’ha avuto in successione e’ venderlo velocemente prima che diventi un costo, e realizzare il miglior prezzo possibile. Considera che anche questi sono arrivati gratis e di conseguenza anche se l’erede li vende ad un 5/10 % in meno non gli cambia la vita, perche’ comunque e’ tutto di guadagnato.

Bene, tutto questo cosa ti dice? Ti dice che chi deve vendere casa purtroppo non potra’ nemmeno sognarsi di prendere piu’ soldi di quelli che puo’ prendere adesso, che poteva prendere un anno, due anni, tre anni fa. Anzi, il prezzo di casa sua e’ destinato a diminuire inesorabilmente finche’ questa massa di immobili sul mercato non verra’ smaltita, il che vuol dire anni, anni e anni.

Il terzo pilastro che influenza l’ andamento del prezzo degli immobili e’ l’accessibilita’ al credito: e’ vero che le banche stanno dando dei prodotti a dei prezzi molto buoni, cioe’ dei mutui a dei tassi di interesse molto convenienti. La domana pero’ e’: quante banche hanno liquidita’ per tornare a concedere una quantita’ di mutui come accadeva negli anni 2004/2005/2006? Risposta: pochissime.

Secondo aspetto: daranno i mutui a tutti come si faceva in quegli anni famosi in cui c’ era il mercato immobiliare Champagne, o faranno come hanno fatto negli ultimi anni e finanzieranno solamente chi si puo’ permettere di rimborsare il mutuo? La seconda risposta e’ quella giusta: daranno il mutuo solo a chi si puo’ permettere di rimborsarlo.

E quindi, secondo te, torneremo mai piu’ al quantitativo di persone che possono avere un mutuo al 100%, o addirittura al 120%, come e’ stato fino a 10/12 anni fa?

Certo che no, lo sai benissimo in cuor tuo, e lo sanno benissimo anche i nostri politici e le sirene che ci dicono che tutto e’ bello, che c’e’ la ripresa e che si sta bene. In realta’ possiamo scordarci gli anni del credito facile. Che poi, se ci pensi bene, e’ il credito facile uno dei fattori principali che ha influenzato la crescita esponenziale, addirittura senza senso, del valore degli immobili: tutti potevano comprare, quindi c’ era piu’ richiesta di immobili; tutti potevano avere i soldi, quindi c’era piu’ liquidita’; finche’ alla fine tutto questo e’ esploso in una bolla di sapone.

Ecco perche’ la risposta che do’ a tutte le persone e’: il momento buono per vendere casa da qua ai prossimi 5/6 anni e’ oggi.

Perche’ mi dirai? Perche’ i prezzi scenderanno per almeno 2 anni (se non per 3 anni o piu’) e poi dovranno risalire. E, se seguono l’andamento attuale, ci vorranno altri 2 o 3 anni per risalire dal punto piu’ basso al valore attuale: 2 /3 anni di discesa, 2/3 anni di risalita per tornare in una posizione neutra come oggi. Quindi capisci benissimo che il momento migliore per vendere casa da qua  ai  prossimi 5/6 anni e’ oggi.

Oltre i 5/6 anni non ho la sfera di cristallo io, ma sta tranquillo che non ce l’ ha nessun altro, nemmeno quelli che scrivono i bei titoloni al telegiornale o qualche bel rapporto di previsione del mercato immobiliare. Ti basta andare a vedere cosa hanno previsto 2 anni fa, 3 anni fa, 5 anni fa: non ne troverai uno che ci ha azzeccato una mezza virgola. Ogni anno parlavano di ripresa: l’hai vista tu questa ripresa?!?

Poi, come dico sempre, c’e’ un unico grande giudice a questo mondo ed e’ il tempo: e’ il giudice supremo. Vedremo fra qualche anno chi ha ragione.

Quando dico cosi’ i miei detrattori smettono subito di rompere le scatole e vanno a parlare con qualcun altro con cui magari si levano maggiori soddisfazioni.

Il sottoscritto ancora nel 2008 diceva cosa sarebbe accaduto per i successivi 4 anni minimo, quindi fino al 2012, nel mercato immobiliare. Ho avuto –purtroppo- ragione: si e’ verificato quello che avevo previsto. Mercato in calo, prezzi in calo.

E sono stato anche troppo ottimista, perche’ il mercato immobiliare e’ andato avanti in negativo e sta ancora andando avanti in negativo, e sono passati ben 7 anni dal 2008.

Sicuramente sono stato molto piu’ realista e onesto con le persone con cui ho parlato, rispetto a tutti gli altri che ogni anno, me lo ricordo ancora, andavano avanti con la canzoncina “e’ l’ anno della ripresa, e’ l’anno della ripresa, e’ l’ anno della ripresa” prendendo per i fondelli le persone e riducendo sul lastrico diverse famiglie che, ascoltando questi cretini, hanno aspettato 2/3 anni a vendere e di fatto ci hanno rimesso il 20/30% (e anche piu’) del valore di casa loro.

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Buona vendita!

Stefano Boscarato Specialista del Vendere Case

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