COME SI CALCOLA IL VALORE DI UNA CASA?

Se sei arrivato su questo articolo molto probabilmente sei interessato all’argomento che è la valutazione di un’abitazione,
di un immobile residenziale.

E’ un articolo indicato a chi sta pensando di vendere casa o sta già mettendo in vendita attivamente casa propria.

Come ben sai valutare correttamente qualsiasi bene, ma soprattutto l’abitazione che solitamente è la maggior parte del patrimonio di una persona o di una famiglia in Italia, è un elemento fondamentale.

Sbagliare la valutazione ti può portare tutta una serie di problemi.

Il primo problema è che se sbaglio in difetto, ovviamente svendo casa.

E’ un peccato rimetterci talvolta decine e decine di migliaia di euro per banali errori o per fretta.

Se sbagli di valutarla in eccesso, rischi tecnicamente di sputtanare il tuo immobile sul mercato.

Cioè gli acquirenti vedranno un immobile fuori prezzo, perché lo confrontano col prezzo di altri immobili simili in vendita, e diranno: “Ma figurati questo immobile è invendibile, chi lo vuole. Se nessuno lo compra dopo mesi, mesi e mesi avrà un problema“.

Quindi anche l’effetto di una sopra valutazione, sarà quello che alla fine dovrei svendere casa tua, e sai perché?

Perché quando l’immobile è sputtanato nel mercato, e nessun acquirente lo vorrà acquistare,
l’unico modo per poterlo vendere è come i saldi per i negozi di abbigliamento.

Dovrai tagliare il prezzo, per vendere quel bene che nessuno ha voluto per un’intera stagione.

Qui, nel caso specifico di una casa che sta in vendita per mesi, sarà vista come un immobile problematico e/o fuori valore.

E quindi, per aumentare l’interesse agli occhi di un acquirente, l’unico sistema che ti rimarrà sarà quello di tagliare il valore.

Ovviamente se non vogliamo arrivare a questi estremi è importante partire con una corretta valutazione di mercato.

A proposito, se non mi conosci ti do alcune info sul sottoscritto.

Sono Stefano Boscarato, autore del libro Agenti Immobili e Creatore del Sistema di Vendita Immobiliare,
il primo Sistema di Vendita Immobiliare Professionale in Italia.

Sono uno Specialista del Vendere Case, cioè del vendere immobili residenziali.

Faccio questo lavoro da oltre 30 anni e ho alle spalle migliaia e migliaia di immobili venduti direttamente o tramite i miei Agenti Certificati Sistema di Vendita Immobiliare®.

Detto questo, passiamo a vedere quelle che non sono corrette valutazioni di mercato.

Molte volte si prendono i listini dei prezzi medi di vendita: li puoi trovare su internet,
su qualche portale immobiliare e via dicendo.

Sono valutazioni che trovano il tempo che trovano, non sono adeguate, e sai perché?

Perché dire che in un certo quartiere, in una certa zona, in un certo comune, in una certa via,
quell’immobile vale tot euro al metro quadrato, non significa nulla!

Mi vuoi dire che un immobile al quinto piano con ascensore o senza ascensore ha lo stesso valore?

Assolutamente no.

Che lo stesso appartamento esposto a nord rispetto che esposto a sud, ha lo stesso valore?

Assolutamente no.

Che due abitazioni identiche, finite nella stessa maniera, della stessa metratura e tipologia,
una posta in un contesto normale e l’altra in un contesto più elegante, hanno lo stesso valore?

No, è impossibile.

Quindi la valutazione al metro quadrato non significa assolutamente nulla.

Poi ci sono valutazioni tecniche: sono le valutazioni fatte dai geometri, ingegneri,
architetti che sono fantastiche.

Tecnicamente sono eccezionali, perfette, precise.

Hanno un unico problema: che mentre il mercato andava a mille, la valutazione tecnica bene o male si equiparava a quella commerciale.

Ad oggi la valutazione tecnica è molto distante da quella reale di mercato e ti porta a svendere il tuo immobile.

Ti faccio un esempio che può sembrare sciocco: se a costruire un cellulare, io e te ci mettiamo assieme e ci mettiamo 500 ore,
quel cellulare probabilmente lo dovremo vendere almeno a 2.000 euro per rientrare dei costi:
ma chi ce lo pagherebbe 2.000 euro?

Nessuno!

Quindi tecnicamente quel cellulare vale 2.000 e rotti euro, mentre commercialmente per venderlo dovremmo metterlo in concorrenza con un Samsung, con un Huaweii, e venderlo a 300, 500, 600 euro se va bene.

Quindi questo ti fa capire che la valutazione tecnica non è adeguata se vuoi vendere il tuo immobile al massimo valore di mercato.
Passiamo poi alle valutazioni online.

Le valutazioni online, guarda, le fornisco anch’io ma ci metto bene in grande un bel disclaimer dove dico:
“Non può essere precisa come una valutazione fatta sul posto”.

Perché sul posto ti rendi conto del contesto, del vicinato, delle finiture, di come è abitato lo stabile, il quartiere, di quali sono i servizi vicini.

Cosa che una valutazione online, soprattutto se fatta da un algoritmo, non tiene in considerazione, e quindi sbaglia o in difetto o in eccesso la valutazione, portandoti, come ti ho premesso all’inizio, a svendere casa tua.

Un altro errore è quella delle valutazioni fatte col pollice, tanto al metro quadrato.

Viene a casa tua l’agente immobiliare “panza e presenza”, uno che è da tanti anni che fa sto mestiere, e giudica così, “a sentimento”.

Ora, valuteresti “a sentimento” l’aspetto economico probabilmente più importante della tua vita, che è casa tua?

Spero assolutamente di no.

Quello che ci vuole è una valutazione scientifica.

E una valutazione scientifica viene fatta per comparazione con immobili simili realmente venduti, perché quello che vale è quello che un acquirente è disposto a pagare.

E come fai ad vedere questi dati?

Ovviamente li hai solo se tu vendi immobili residenziali in quella zona.

Quindi, primo elemento per una valutazione corretta: avere a comparazione immobili simili realmente venduti.

Ovviamente la mia struttura ce li ha.

Cioè noi, in ognuna delle zone in cui operiamo, vendiamo centinaia di immobili all’anno, che sembrano pochi magari detti così, ma considera che l’agente immobiliare medio in Italia vende 7/8 immobili all’anno.

Quindi con una banca dati così importante, siamo scientifici e precisi al millimetro nelle stime, nelle valutazioni.

L’altro aspetto importante, per fare una valutazione precisa (che ho inserito nell’Analisi Specifica di Mercato che è il mio sistema di valutazione), è sapere, in un dato momento di mercato, cosa un potenziale acquirente è disposto a pagare per un certo bene.

Tradotto: se tutti quelli che stanno cercando un appartamento, un due camere, in una bella zona, di un bel quartiere della città, sono disposti a pagarlo attorno ai 150/160 mila euro, tu capisci che se metti in vendita casa tua a 130mila la stai regalando,
ma se la stai mettendo in vendita a 190mila, nessuno la comprerà.

E come fai sapere cosa gli acquirenti sono disposti a pagare?

Ovviamente avendo una banca dati di richieste di acquisto da parte di potenziali acquirenti su cui fare le indagini di mercato.

I miei agenti hanno migliaia di richieste di acquisto attive permanenti e quindi abbiamo il sentiment,
il polso del mercato, perfetto all’euro.

Questi sono almeno due dei punti che sono essenziali per una corretta valutazione di mercato.

N.B.: Quindi cogli l’occasione al volo: se vuoi vendere casa tua al massimo prezzo di mercato e non svenderla tramite valutazioni sbagliate, tramite tirare a caso, tramite valutazione online o tecniche che non vogliono dire assolutamente nulla, allora il modo corretto è l’Analisi Specifica di Mercato.
Clicca sul banner qui sotto, e compila il modulo che ti comparirà, è gratuita!

L’Analisi Specifica di Mercato ti permette di sapere, in un preciso momento di mercato, qual è il massimo prezzo che un acquirente è disposto a pagare, che tu puoi realizzare, per la vendita di cassa tua.

Perché parlo di un dato momento di mercato?

Perché i prezzi sono fluidi, possono cambiare di settimana in settimana, di mese in mese, a seconda di tanti fattori.

Te ne cito un paio per farti un esempio: domani si blocca il mercato immobiliare, perché una legge a livello fiscale pone delle tasse eccessive nello scambio degli immobili.

Questo rallenta subito le compravendite, e come puoi capire, diminuisce il valore degli immobili.

Un altro fattore che incide moltissimo sul valore di un immobile è la presenza di altri immobili simili attualmente in vendita, in zone dove potenziali acquirenti possono acquistare un immobile come il tuo e che possono essere scelte come alternativa.

Cosa significa ciò?

Che se casa tua è l’unico immobile di quel tipo, magari molto richiesto, nel raggio di 5/6 chilometri, magari potresti anche ottenere di più di quello che realmente vale in quel momento il tuo immobile.

Perché chi lo vuole deve offrire quello che tu chiedi.

Al tempo stesso, se domani arrivano in vendita 7/8 o più immobili simili al tuo (non solo nella tua zona, ma anche in zone simili dove potenziali acquirenti possono decidere di acquistare in maniera alternativa alla tua zona),
tu capisci che il valore del tuo immobile va a scendere.

A scendere ovviamente in base anche a quello che prezzano gli altri immobili simili, gli altri proprietari di casa.

Quindi tu capisci che una valutazione che è stata fatta sei mesi fa, un anno fa o addirittura di più, purtroppo non ha più senso in un mercato come quello attuale.

Chi si aspettava tutti i bonus che sono stati messi in campo negli ultimi anni dai vari governi?!

Quelli hanno inciso sicuramente sulla vendita degli immobili da ristrutturare.

Chi si aspettava un ritorno dell’investimento nel mercato immobiliare a causa delle traversie negative che hanno avuto diverse banche italiane?!

Quello cosa ha portato?

Ad una rivalutazione degli immobili da investimento.

E chi si aspettava invece uno sviluppo della tecnologia costruttiva delle nuove costruzioni, delle nuove abitazioni,
che ha portato a diventare obsolete velocemente anche le abitazioni che hanno solo dieci o quindici anni?

Perché la tecnologia costruttiva è cambiata del tutto.

Quindi capisci quanto è difficile fare una valutazione?

I nostri agenti ci lavorano ore, ore e ore, e forniscono un fascicolo alto diversi centimetri, per dimostrare qual è il massimo valore realizzabile in un certo momento di mercato.

Quindi se vuoi sapere qual è il massimo che puoi realizzare con la vendita di casa tua, clicca sul banner che trovi in questo articolo e chiedi la valutazione col metodo Analisi Specifica di Mercato.

Oltre a omaggiarti del mio libro, che ti dà alcuni punti di vista molto importanti su come vendere casa al di là delle valutazioni, ti forniremo anche un fascicolo dove vedremo l’andamento del mercato, vedremo da cosa sono influenzati i prezzi, vedremo lo storico e le previsioni del mercato, e cosa succede a vendere velocemente o meno velocemente e a sbagliare le valutazioni.

E soprattutto analizzerai i dati da un punto di vista reale.

Richieste reali e attuali in questo momento di mercato, immobili realmente simili al tuo e realmente venduti, e da cosa è rappresentata la concorrenza in questo momento.

Un sistema di questo tipo non ce l’ha nessuno, te lo garantisco.

Primo, perché pochi hanno voglia di sbattersi come ci sbattiamo noi.

In secondo luogo perché nessuno sulla piazza, in questo momento, ha i dati che abbiamo noi per poter confrontare casa tua con dati effettivamente reali e non a sentimento o a “panza e presenza”.

Quindi se vuoi una valutazione precisa, se vuoi vendere casa tua alle migliori condizioni di mercato, senza sputtanarla nel mercato e senza tagliare il prezzo di casa tua, chiedi la valutazione Analisi Specifica di Mercato.

Ti auguro una splendida vendita, alle migliori condizioni di mercato!

Stefano Boscarato

Autore del Libro AGENTI IMMOBILI,

Creatore del Sistema di Vendita Immobiliare® e

Specialista del Vendere Case