Come si fa a vendere e comprare casa contemporaneamente?

Vuoi vendere e comprare casa contemporaneamente?

Questo tipo di operazione può avere alcune problematiche.

Qualcuno mi dice: “Se prima vendo e poi non riesco a trovare la casa dei miei sogni, cosa faccio, vado sotto un ponte?“. Qualcun altro mi dice: “Se mi impegno a comprare una casa che mi piace e poi non riesco a vendere la mia, cosa succede? Perdo la caparra?“.

Sono dubbi legittimi e bisogna stare molto attenti quando si fa questo tipo di operazione che riguarda oltre il 30 per cento delle compravendite che abbiamo in Italia.

Come sai, sono un Agente Immobiliare Specializzato proprio nella Vendita di Immobili Residenziali (quindi case e appartamenti) e autore del libro Agenti Immobili.

Ho scritto questo articolo in cui affronto tutte le varie situazioni possibili che possono capitare quando per acquistare una casa nuova dobbiamo prima vendere quella che possediamo.

Se ti trovi in questa situazione, ti invito a leggerlo con molta attenzione, in modo da garantirti una compravendita positiva sicura e tranquilla.

Qui andiamo a parlare dell’esigenza specifica di chi vende per acquistare o di chi acquista e deve poi vendere.

Sembra la stessa cosa ma in realtà i presupposti sono diversi.

In questo articolo, infatti, andremo a vedere le ipotesi che ti si prospettano. Soprattutto quali sono le cose da fare quando vendi casa per riuscire a trovarne un’altra nei tempi corretti, ed evitare quindi di rimanere senza un tetto e dover andare in affitto (o sotto un ponte).

Ovviamente “finire sotto un ponte” è una battuta, solo che qualcuno che vende e poi rimane senza casa talvolta capita.

E andremo a vedere come evitare di commettere lo stesso errore che fanno quelli che acquistano una casa nella speranza di vendere poi la propria nei giusti tempi, e di non riuscirci, e rimetterci quindi la caparra che hanno versato.

E, come hai già capito se stai pensando di vender casa, non sei l’unico in questa situazione.

Considera che più di un terzo delle compravendite residenziali che ci sono in Italia sono di persone che per acquistare una casa devono (o vogliono) vendere l’abitazione attuale. Quindi un mercato di scambio o di permuta. Ci sono poi le compravendite da investimento, ci sono le compravendite come prima casa in assoluto, ma più di un terzo, ripeto, comprende l’aspetto di chi deve vendere e acquistare.

Come avrai immaginato ti si prospettano due vie fondamentalmente:

• la prima è acquisto e poi vendo;
• la seconda è prima vendo e poi acquisto.

Ognuna delle due ha dei pro e dei contro, e ci sono delle condizioni essenziali per scegliere l’una rispetto all’altra.

Prima le vediamo a livello generale e poi andiamo nello specifico.

La prima ipotesi è: prima acquisto casa e poi vendo.

Il vantaggio è che ho una casa nel momento in cui andrò a vendere la mia.

Il contro qual è?

Che se ho comperato e non sono in grado di far fronte al saldo del prezzo per il giorno del rogito, mi troverò costretto o a perdere la caparra o a forzare, poche settimane prima del rogito, la vendita della mia, e quindi la svendo.

Quindi il beneficio è che sono sicuro di avere una casa quando ho venduto la mia.

Il contro è che rischio di dover svendere la mia casa nel caso in cui non sono in grado di far fronte al saldo prezzo della nuova.

La seconda ipotesi è: prima vendo la mia casa e poi acquisto quella nuova.

Grossissimo vantaggio: so di avere a disposizione per una certa data l’intera cifra e quindi posso andare ad acquistare casa tranquillamente.

Anzi, con i soldi in mano in questo momento di mercato ho una forte componente di forza economica per trattare sul prezzo di acquisto della nuova casa.

Il contro è evidente: ho venduto casa, devo consegnarla magari fra quattro mesi, e non trovo la casa dei miei sogni da acquistare (o magari la trovo, ma il proprietario di quella casa la lascerà la libera non prima di sei, sette mesi).

In questo caso mi trovo ingabbiato.

Devo liberare la mia casa, magari fare un trasloco momentaneo in un affitto, per fare poi un ulteriore trasloco nella nuova abitazione.

Quindi non c’è una scelta giusta o sbagliata.

Ognuna delle due scelte ha dei grossi vantaggi e grossi benefici che puoi portare a casa, ma anche dei contro.

Sappiamo benissimo che ogni medaglia ha due facce.

E’ importante capire quali sono le ipotesi che sono più funzionali alla tua scelta, perché non ce n’è una giusta o sbagliata, migliore o peggiore: c’è quella giusta per te.

Ti posso anticipare che prima acquistare e poi vendere può essere fatto se hai un minimo di disponibilità economica (e andremo a vedere fra poco quanto questo deve essere), e che devi aver costruito un preciso business plan con l’accortezza di avere la banca disponibile nel caso in cui, per far fronte al saldo prezzo della nuova casa, devi fare un mutuo se non riesci a vendere per tempo la tua.

Adesso andiamo in approfondimento di quella che è la prima delle due ipotesi che ti si prospettano.

Ora analizziamo innanzitutto l’ipotesi in cui conviene prima acquistare e poi vendere.

Conviene acquistare e poi vendere nel momento in cui sei sicuro che, se anche non riesci a vendere casa, riesci comunque a far fronte al saldo prezzo di acquisto della nuova casa.

Ma per sapere questo, dobbiamo prima fare un altro passaggio.

Questo passaggio si chiama costruire il business plan dell’operazione.

Cosa significa costruire il business plan dell’operazione?

Significa che devo prima capire cosa realizzerò dalla vendita della mia casa e per fare questo devo fare un’Analisi Specifica di Mercato.

L’Analisi Specifica di Mercato non è sicuramente una delle valutazioni con quei calcolatori che trovi online.

Molti portali la propongono ma, come ti scriviamo noi in maniera molto onesta, non possono essere precise.

Per un’operazione immobiliare così importante, come tu ti presti a fare, serve un’Analisi Specifica di Mercato fatta con un sopralluogo sul posto, analizzando tutte le caratteristiche tecniche di casa tua, e con un’adeguata verifica della situazione di mercato per capire casa tua con quanti altri immobili simili si confronta in concorrenza in questo momento.

L’Analisi Specifica di Mercato non è la valutazione al metro quadrato con i listini dei valori medi che trovi in giro.

Assolutamente no.

Perché, per spiegartelo in maniera molto sintetica, lo stesso appartamento al quinto piano con o senza ascensore avrà un valore diverso. La stessa villetta, con le stesse finiture e la stessa età, posta in una via o tre vie più in là, o esposta più a nord o più a sud, avrà un valore completamente diverso.

E la stessa cosa per il contesto, il vicinato e i vicini.

Non si può fare una valutazione al metro quadrato con dei listini generici.

Quindi, per prima cosa, partiamo da cosa si realizza dalla vendita di casa tua, non con una valutazione ma con un’Analisi Specifica di Mercato.

Fatto questo, sappiamo cosa casa tua effettivamente può valere nel mercato attuale.

Ora dobbiamo andare a togliere l’eventuale mutuo (se ce l’hai) per sapere il netto che ti rimane tasca.

Secondo step di costruzione del business plan: andiamo a vedere nel mercato cosa potrebbe costare la casa dei tuoi sogni.

E’ ovvio che non andremo a vedere subito la casa che comprerai ma ci basta un’idea di massima di cosa potrà costare, in un range predefinito, una casa come quella che tu stai cercando, di quelle tipologia, di quell’età, di quelle finiture, in quella zona.

Com’è che si fa a fare l’Analisi Specifica di Mercato per la casa che andrai ad acquistare?

Beh, semplicemente la prima cosa è che inizi a guardare nei portali immobiliari quello che c’è attualmente in vendita, e cerchi di individuare quello che più si avvicina all’abitazione dei tuoi sogni.

Ovviamente questa non è un’Analisi Specifica.

Andiamo a individuare infatti delle abitazioni che non hai visitato sul posto e che quindi potrebbero riservare delle sorprese (più probabilmente negative che positive) al momento della visita.

Però iniziamo a farci un’idea di massima.

La cosa importante che devi sapere è che, le case che tu vedi nei portali, potrebbero essere lì invendute da quattro, cinque o più mesi. Quindi tecnicamente non sono più in vendita, sono invendute.

Questo vuol dire che sono in vendita ad un prezzo più alto rispetto al prezzo potenziale di mercato che un acquirente è disposto a pagare.

Cosa significa questo?

Significa che se tu vedi una casa a 200.000 euro, che è lì in vendita da più di 6 mesi, probabilmente quella casa avrà un valore reale di 160-170 mila euro.

Devi togliere circa un 20 per cento del valore che vedi.

Lo step successivo per fare l’Analisi Specifica della casa che andrai ad acquistare è di andare a vedere sul posto le case che hai individuato nei portali, se corrispondono a quello che tu potresti desiderare come acquisto della nuova abitazione.

Vedi una casa, ne vedi due, ne vedi tre, e poi prendi un agente immobiliare professionista, specializzato nella vendita di immobili residenziali (quindi non uno che fa affitti, vende capannoni, fa amministrazione di condominio, ma fa solo quello tutto il giorno, da anni) e gli fai fare un’Analisi Specifica di Mercato della casa che ipoteticamente puoi acquistare.

A questo aggiungi gli eventuali costi di acquisto (che possono oscillare da un 10 a un 15 per cento, tra notaio, costo del mutuo, perizie, agenzia immobiliare, eventuali lavoretti da fare) ed hai ottenuto il valore di spesa.

Al valore di spesa devi togliere il valore del netto che ti rimarrà della vendita di casa tua.

Ed ora devi vedere se la differenza ce l’hai già in contanti o se puoi farti finanziaria da una banca.

Questo è il primo passo che devi fare ogni volta che hai intenzione di cambiare a casa, a prescindere che prima acquisti o che prima vendi.

Bene. Per vedere se puoi acquistare la nuova casa prima di vendere quella che hai, quello che devi fare è, come ti dicevo prima, verificare se il delta (cioè la differenza) tra il valore di acquisto (compreso le spese) e quello che porti a casa dalla vendita della tua, ce l’hai in tasca, o se eventualmente puoi fartelo finanziare da una banca anche se non hai venduto.

Se non hai già la liquidità in tasca, il passaggio successivo per vedere se riesci ad acquistare senza dover vendere, è che vai in banca e verifichi se hai la disponibilità di ottenere un finanziamento per coprire l’acquisto della nuova casa, senza vendere la tua casa attuale.

Tieni conto che comunque devi avere in tasca almeno un 15/20 per cento, perché è quello che ti servirà per versare la caparra e per le prime spese, al di là del mutuo della banca.

Quindi cosa significa questo?

Che io posso permettermi di non vendere casa mia e di acquistare prima quella nuova, solamente se, tenendo conto che non vendo la casa, sono in grado di avere già in tasca ora almeno un 15/20 per cento per le spese di acquisto della nuova casa, oltre alla banca che mi finanzia o ad avere contanti a sufficienza per coprire il saldo.

Attenzione!

Se fai ricorso alla banca, quello che è importante è che tu vada in banca e ti fai mettere una delibera scritta, perché non è la prima volta che vediamo persone a cui in banca gli dicono di sì, si impegnano sull’acquisto, e poi non possono avere i soldi, rimettendoci così la caparra.

Quindi: prima regola costruiamo il business plan.

Seconda regola per vedere se acquistare prima e poi vendere: vedere che, se non vendo, ho comunque la capacità economica per saldare la nuova casa (in contanti o grazie ad un finanziamento).

Terza regola: se acquisto la nuova casa prima di vendere, mi devo riservare di fare il rogito notarile non prima di otto mesi.

Quindi nel preliminare devo mettere che acquisto oggi e il saldo del rogito notarile lo dò fra otto mesi.

Perché questo?

Perché se casa tua è vendibile a un corretto prezzo di mercato, ci vorranno almeno un paio di mesi per venderla, e tecnicamente la maggior parte degli acquirenti, che magari è in affitto o deve istruire delle pratiche di mutuo, ha bisogno di altri 5-6 mesi per andare al rogito notarile.

Quindi 2 mesi più 5-6 mesi, uguale 8 mesi e sei tranquillo.

Perciò una volta trovata la casa nuova, versi la caparra, e terzo step trovi l’acquirente di casa tua e devi esserti riservato almeno otto mesi per il saldo di quella nuova che vai ad acquistare.

Attenzione!

Quando poi farai il preliminare di vendita di casa tua, devi far coincidere la data del rogito notarile con la data del rogito notarile di acquisto di quella nuova, in modo di avere la disponibilità economica per il rogito di acquisto.

Ma devi avere un’altra attenzione: perché se tu oggi vendi casa tua, incassi il saldo, e il rogito di acquisto di quella nuova lo fai due giorni dopo perché ti devono andare in valuta i soldi che hai preso per poterli girare al proprietario della casa che acquisti, in questi due giorni dove vai a stare?

E tu mi dirai: “Beh, un accordo lo trovo sempre“.

Sbagliato!

Perchè l’accordo va preso all’inizio.

Quindi dovrai essere così accorto che, quando farai il preliminare di vendita di casa tua, oltre a riservarti 8 mesi per il rogito notarile, devi riservati di tenere il possesso di casa tua per almeno altri 15-30 giorni dopo che hai fatto il rogito di vendita.

In questa maniera puoi fare il rogito di acquisto e avere tutto il tempo di fare eventuali lavoretti di adattamento della nuova casa, e di poi fare tutto il trasloco nella massima tranquillità.

Queste sono le cose a cui devi stare attento nel momento in cui vendi casa per acquistare e, ti ripeto, il requisito base per poter prima acquistare la casa dei tuoi sogni e dopo vendere, è che hai fatto un’analisi e sei tranquillo che, se non riesci a vendere casa tua, riesci comunque a coprire il saldo acquisto della casa nuova o tramite i tuoi contanti o tramite un mutuo.

E tu mi dici: “Ma Stefano, perché vado a fare un mutuo? Dopo come faccio quando venderò la casa che ho ora?“.

E’ molto semplice.

Tu apri momentaneamente un mutuo (è una rottura di scatole ma si fa) e quando venderai casa tua andrai a chiudere questo mutuo, o semplicemente a sostituirlo con un altro mutuo se la cifra che incassi non è sufficiente a chiuderlo completamente.

Attenzione!

Questa è la peggiore ipotesi che ti può capitare.

Perché, se fai le cose fatte bene, tu acquisti la tua casa, metti in vendita quella che attualmente hai di proprietà, in due mesi la vendi, ti sei riservato il giusto tempo, ed entrerai nella casa nuova senza alcun fastidio, senza dover ricorrere a finanziamenti strani, senza dover essere stressato, senza passare notti in bianco col pensiero “Oddio cosa succede se non vendo a casa mia“.

Quindi abbiamo visto che più di un terzo delle persone in Italia vendono e acquistano più o meno in contemporanea, e di conseguenza l’acquisto di un immobile è legato alla vendita di un precedente immobile.

Abbiamo anche capito che alcune persone possono permettersi prima di acquistare e poi di vendere ma, come ho spiegato, bisogna essere prima sicuri di avere minimo una disponibilità liquida di un 15-20 per cento del valore del nuovo immobile che andiamo ad acquistare, perché questo servirà per le spese di base e versare una caparra.

Poi abbiamo messo a fuoco che per acquistare e poi vendere dobbiamo essere sicuri che, se non riusciamo a vendere in tempo, dobbiamo avere la quota saldo prezzo che è coperta o da contanti che ho a disposizione o da un finanziamento bancario.

Queste sono le condizioni essenziali per poter prima acquistare e poi vendere.

Se non hai queste ti consiglio di non azzardarti ad acquistare casa per poi vendere, perché potresti trovarti nel problema che hai acquistato, hai fissato una data per il saldo prezzo con il rogito notarile, e poi trovarti a non riuscire a vendere casa tua.

In questo caso purtroppo ti trovi davanti a un bivio e nessuna delle due scelte è piacevole perché, in un caso potresti rinunciare all’acquisto perdendo la caparra, e nell’altro provi a svendere casa tua pur di non perdere una caparra e non perdere l’acquisto della nuova casa.

Quindi è una cosa sostanzialmente da non fare mai, se non hai la sicurezza di avere almeno un 15-20 per cento di liquidità in tasca e di avere il saldo prezzo della nuova casa coperto da un eventuale banca con un mutuo.

Mi auguro di essere stato chiaro e di averti dato degli spunti importanti per prendere la decisione giusta.

Ora vediamo di capire cosa fare se invece non hai la possibilità di acquistare prima di vendere, in modo di far comunque la compravendita tranquilla, dormir tranquillo le notti e fare in modo che l’esperienza sia positiva, sicura e tranquilla.

Se non posso prima comprare e poi vendere, devo prima vendere per crearmi la liquidità necessaria per acquistare.

Ma anche qui ci potrebbe essere un contro: vendo casa e mi trovo poi che non vedo nulla sul mercato da poter acquistare e quindi cosa faccio?

La peggiore delle ipotesi è che vai in affitto, ma oggi ti insegnerò come evitare anche questo.

Ci sono delle condizioni che ti permettono di fare comunque una compravendita sicura, tranquilla e viverla come esperienza positiva evitando le notti insonni ed evitando di dover svendere casa tua.

Ora, come hai visto sopra, la prima cosa da fare quando ci si trova a cambiar casa, a prescindere che tu debba prima vendere o comprare, è costruire un business plan per verificare che l’operazione economicamente stia in piedi.

A questo punto il primo passo da fare è quello di vendere la nostra casa.

Partiamo dall’analisi specifica di mercato, poi tutto il marketing preceduto dalla preparazione della casa per la vendita, e tutti i passi necessari (vai qui e troverai la guida con i 7 passi per vendere casa alle migliori condizioni https://www.guidavendocasa.it/, e poi puoi usare uno dei nostri Agenti Certificati Sistema di Vendita Immobiliare® anche per una consulenza gratuita e senza impegno cliccando su https://consulenzavenderecasa.it/).

Mentre fai i 7 passi che ti serviranno per vendere la tua casa alle migliori condizioni devi sempre tenere l’occhio sul mercato, in modo da sapere se vengono messe in vendita delle case che ti piacciono per essere poi pronto a opzionarle o prenotarle nel momento in cui hai trovato il cliente per casa tua.

Oltre a far questo, nel momento in cui trovi il cliente per casa tua, ci sono tre accorgimenti di base che devi attuare per non trovarti sotto un ponte o per non dover andare in affitto facendo un doppio trasloco, perché magari non trovi subito la casa dei tuoi sogni.

La prima condizione è questa: rogito notarile dopo otto mesi dal preliminare.

Perché otto mesi?

Guarda è molto semplice: se casa tua, quella che vuoi comprare, la casa dei tuoi sogni, non è sul mercato in questo momento, potrebbe uscire fra 15 giorni o fra un mese o massimo due mesi.

Mettiamo quindi che ci vogliano un paio di mesi per trovare la casa dei tuoi sogni.

Facciamo il preliminare di acquisto, e non tutti i proprietari sono disponibili a lasciare libero subito, quindi mettiamo che cinque-sei mesi li richiedano per consegnarti la casa.

Quindi due mesi per trovare la casa dei tuoi sogni, e sei mesi per andare a rogito, eccoli fatti i conti del perché ti devi riservare 8 mesi per lasciar libera casa tua.

Seconda strategia che devi attuare: ti devi riservare che quando fai il rogito di vendita di casa tua, potrai continuare a starci dentro per altri 15/30 giorni.

Perché?

Molto semplice: perché se oggi fai il rogito di vendita di casa tua, non sempre i soldi li hai in valuta il giorno stesso.

Quindi i soldi per il rogito di acquisto li avrò a disposizione mediamente dopo due giorni (e già son passati due giorni).

Poi un minimo di trasloco lo vorrai fare, si o no?

Magari qualche lavoretto prima di entrare?

E quindi 15 giorni volano via veloci.

Per questo nel preliminare devi mettere che il rogito lo farai fra 8 mesi e che ti riservi il possesso, successivo al rogito notarile di casa tua, per altri 15 giorni.

Terzo requisito: ti devi far dare una caparra che oscilla come minimo tra un 10 e un 15 per cento.

Perché questo?

Molto semplice: devi avere una cifra interessante di almeno un 10 per cento, da poter versare come caparra per la casa dei tuoi sogni che individuerai una volta fatto il preliminare di vendita della tua.

Se ti fai dare 1.000, 2.000, 3.000 euro di caparra, a meno che tu non abbia dei soldi da parte, come cavolo farai a invogliare un altro proprietario a venderti casa sua?

Non è così scontato!

Per questo i tre requisiti sono:

1. vendo casa mia con rogito a otto mesi,
2. possesso per 15 dopo il rogito i vendita,
3. caparra di almeno un 10 per cento.

Se farai in questa maniera la vendita filerà via liscia: non avrai problemi di dove andar ad abitare dopo che avrai venduto, non avrai problemi di dover fare finanziamenti perché i soldi di caparra che ti hanno versato son troppo pochi, non avrai problemi di nessun genere.

Se ti rivolgerai ad un agente immobiliare scegline uno specializzato a fare queste cose perché, se uno non sa farle, non sa reggere la pressione, non sa gestire i tempi, non sa fare i contratti in modo adeguato, e quindi ti creerà dei problemi.

Scegli un professionista che vende case tutti i giorni!

Bene, mi auguro di averti dato dei punti di vista da applicare subito, che siano di tuo interesse per fare la scelta più funzionale per la tua situazione e per le tue esigenze.

Se hai bisogno di qualsiasi cosa, puoi chiedere una consulenza gratuita Sistema di Vendita Immobiliare® https://consulenzavenderecasa.it/: io e miei Agenti Certificati siamo sempre a tua disposizione per un chiarimento, per dati un punto di vista, per una consulenza gratuita.

Ti auguro una splendida compra-vendita!