Stefano Boscarato

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Come vedere se ci sono difformità catastali ed urbanistiche quando vendi casa

Come vendere se ci sono diformitàHai idea di cosa sono le sono difformità catastali ed urbanistiche, e di che problemi possono causarti se hai intenzione di vendere casa?

Se mi conosci già, sai che sono un agente immobiliare che ha qualche anno di esperienza sulle spalle (ormai sono passati più di trenta anni da quando ho iniziato ad aiutare le persone a vendere ed acquistare la  propria abitazione) e molte (di fatto migliaia) case vendute.

Ed in base a questa esperienza ho creato un vero e proprio sistema codificato in 7 passi per far ottenere il miglior risultato alle persone che hanno intenzione di vendere casa in qualsiasi momento di mercato, sia che sia un momento di mercato calante, che crescente (se vuoi vendere casa e vuoi sapere di cosa si tratta, clicca nel banner qui sotto!)

Sai che periodicamente rilascio dei video o degli audio o degli articoli, con delle informazioni che possono essere utili alle persone che come te (se stai vendendo casa) ne possono beneficiare per vendere alle migliori condizioni di mercato e, soprattutto, gli consentono di sapere dove sono scoperte in fase di vendita e di evitare di avere dei problemi.

Problemi che nel caso di vendita delle case si traducono in danni, magari di migliaia e migliaia di euro, o addirittura nella non realizzazione dell’obiettivo.

Perché la maggior parte delle volte che si vende casa, non la si vende tanto per vendere, ma perché c’è un qualcosa che vogliamo fare dopo, una volta realizzata la vendita, e quello in realtà è lo scopo finale della vendita.

Questo è un punto di vista interessante, che magari approfondiremo in un ulteriore articolo.

Oggi, come avrai visto dal titolo, vogliamo capire come possiamo verificare se l’immobile che stai vendendo sia conforme dal punto di vista urbanistico e catastale.

Immagino tu possa aver già letto nel mio blog www.stefanoboscarato.com o aver visto in qualche mio video qualiCome vedere se ci sono difformità catastali ed urbanistiche quando vendi casa sono i problemi quando noi andiamo a vendere o, meglio, quando tentiamo di vendere casa.

Perché un immobile che sia non conforme dal punto di vista catastale ed urbanistico, non riesci a venderlo.

Innanzi tutto, cosa vuol dire non conforme?

Vuol dire che quello che è lo stato di fatto dell’immobile, cioè così come tu lo vedi, non è conforme (cioè non è uguale) a quello che è rappresentato per esempio nelle planimetrie catastali (che sono quelle depositate in catasto).

In questo caso si parla di non conformità catastale.

Se invece lo stato di fatto non è conforme al progetto che è depositato in comune, si chiama non conformità (o difformità) urbanistica.

A differenza delle planimetrie catastali la verifica della conformità al progetto depositato in comune è molto più complessa perché, per esempio, prevede anche la conformità del prospetto, che è la visuale dei vari lati del fabbricato dove è inserito il tuo immobile.

planimetria-catastale-1Quindi, se non hai visto i rischi che corri nel caso di vendita di un immobile non conforme (che arrivano fino alla nullità dell’atto di compravendita con le conseguenze che ben puoi immaginare sulle tue spalle), ti invito ad andare a vedere il mio blog.

Basta che cerchi conformità urbanistica o conformità catastale e troverai degli articoli.

E poi ci sono anche dei video nel mio canale youtube GUARDA I MIEI VIDEO!

In particolare ti voglio dare qualche dritta, ovviamente molto sintetica ma che ti può dare una mano, per iniziare a capire come trovare eventuali difformità nel tuo immobile.

Partiamo da quelle catastali.

Allora, prima cosa devi procurarti una planimetria catastale.

Devi sapere che la planimetria catastale ti viene data gratuitamente dall’agenzia delle entrate – agenzia del territorio, chiamiamolo il catasto.

Basta che ti rivolgi al catasto della zona dove si trova il tuo immobile.

Ovviamente devi sapere gli estremi catastali che puoi trovare nell’atto con cui hai avuto l’immobile (acquisto, successione, altro), o nella tua dichiarazione anche ai fini IMU dell’immobile.

Vai con quelli e ti rilasciano una planimetria, che è praticamente l’ultima aggiornata relativa al tuo immobile.

Con quella planimetria (che fondamentalmente non è altro  che un disegno delle pareti, delle finestre, c’è indicata l’altezza media  e la destinazione dei vani) tu vai a casa e vedi se quello che è disegnato nella piantina coincide esattamente con lo stato di fatto.

Le porte stanno dove stanno nella planimetria?00_Isola-02

Le finestre sono uguali nella planimetria e nello stato di fatto?

Le stanze sono disposte nella stessa maniera?

La destinazione delle stanze è la stessa?

E così via.

Quindi la cosa più semplice da fare è proprio mettersi all’interno di ogni stanza con la planimetria sotto mano e verificare che siano conformi.

Poi c’è un’altra conformità catastale da verificare (che è molto semplice comunque da risolvere se non fosse tutto in ordine): è quella dell’allineamento dei dati catastali, cioè la proprietà in catasto deve comunque essere intestata a te, come in realtà è.

Molte volte, alcune vecchie unità immobiliari hanno ancora le intestazioni di un proprietario passato, precedente a te.

Questa cosa qui la puoi vedere semplicemente quando vai all’agenzia del territorio e fai una visura sulla tua proprietà immobiliare:

  • ti danno la planimetria ed anche una visura su cui vedi a chi è intestata, le caratteristiche (le consistenze si chiamano), eccetera.

Diciamo che la conformità catastale dell’immobile è quella più semplice da verificare.

Perché si tratta di una planimetria: la richiedo e vado a vedere a casa mia se il disegno è uguale allo stato di fatto.

certificato-di-agibilita

Quella più complicata è invece la conformità urbanistica.

Perché?

Perché lì devo vedere l’ultimo progetto o variante (l’ultimo titolo abilitativo) relativo alla mia casa che è depositato in comune.

Innanzitutto devi andare a richiedere un accesso agli atti in comune, quindi è oneroso: costa, a seconda dei comuni, da qualche decina di euro in su e il comune mediamente ha tempo 30 giorni per fornirti la documentazione.

Quindi sai che non puoi farla in emergenza nel giro di un giorno o due ed è per questo che devi agire per tempo

Infatti i clienti che si rivolgono ai miei Agenti Certificati, questo servizio ce l’hanno compreso nel Sistema di Vendita Immobiliare®.

Incarichiamo un nostro tecnico di fare l’accesso atti e verificare che tutto sia conforme.

In questo modo mettiamo in completa sicurezza il proprietario che vende casa senza alcun costo accessorio per lui,

cosa che mediamente non viene fatta invece da nessuno, per motivi di costi, organizzazione,

di tempo e certe volte per superficialità.

Quindi, un consiglio che ti do se decidi di rivolgerti ad un agente immobiliare (al di là che sia un mio Agente Certificato Sistema di Vendita Immobiliare® su cui sono tranquillissimo),
è di verificare che chi fa questa vendita per te, chi ti seguirà nella tua vendita,
faccia questo lavoro, questa verifica.

Fattelo mettere ovviamente per iscritto, perché ti tutela veramente tanto.

Ok, torniamo a bomba.

Chiedi al comune di accedere agli atti.

Il comune ti chiederà anche i riferimenti della tua casa.download

Se il progetto di casa tua non l’hai fatto tu, ma magari è un condominio degli anni ’40-’50 e dall’epoca nessuna pratica è stata istruita, molto probabilmente il comune ti chiederà qual è l’impresa che l’ha costruito,
perché altrimenti non ha riferimenti.

Non basta andar lì semplicemente con i riferimenti catastali.

Oltretutto se l’atto di provenienza (cioè l’atto con cui hai avuto l’immobile) è vecchio, forse non hai nemmeno i riferimenti di eventuali concessioni edilizie, permessi di costruzione.

Quindi per il comune è praticamente impossibile risalire alla pratica: non è che tu vai là e gli dici “Roma, via Trieste 15, mi tiri fuori la pratica edilizia”.

Devi perciò ricostruire un po’ la storia del tuo immobile, in modo da dare all’impiegato dell’ufficio tecnico a cui ti rivogli, o al responsabile o al dirigente, dei dati in modo che lui riesca a capire qual è la pratica relativa al tuo immobile.

Fatto questo, pagherai i tuoi tributi, e dopo mediamente una trentina di giorni avrai la tua documentazione.

Cos’è che fai a quel punto?

Torni a casa con tutta la documentazione e verifichi non solo la planimetria, come ti ho spiegato che devi fare per quella catastale, ma dematerializzazione-archivi anche il prospetto esterno e, soprattutto, se ti trovi in un condominio, devi verificare che tutto il prospetto condominiale (cioè come si presenta esternamente il condominio) coincida col progetto.

 

 

Perché se ci sono delle difformità nelle parti comuni comunque tu devi sanare anche quelle, altrimenti non riesci a vendere il tuo immobile.

Quindi capisci quando fondamentale è fare questa verifica!

La puoi fare tranquillamente tu perché non è obbligatorio che la faccia un tecnico:  in fin dei conti sei tu che dopo dichiari nel rogito notarile, assumendoti la responsabilità, che tutto è conforme.

D’altro canto un tecnico sicuramente ha l’occhio esperto e vede subito se ci sono delle difformità o delle cose che non vanno,
e sa anche come e dove cercarle.

Tanto per fare un esempio: una volta mi è capitato di vendere un immobile in cui c’era un abbaino nel tetto.

Un abbaino che lo vedevi a stento dalla strada, ed era stato fatto senza nessuna autorizzazione.

Per fortuna ce ne siamo accorti e tutta la cosa è stata sistemata, altrimenti sarebbero stati cavoli amari per il proprietario.

Quindi saper leggere anche delle carte in questo senso è fondamentale.

A questo punto, riassunto della puntata odierna: se vuoi capire qual è il problema di vendere un immobile non conforme vai a vederti www.stefanoboscarato.com (ci sono diversi articoli), o cerca conformità urbanistica nel mio canale Youtube.

Per sapere, invece, come prevenire e quindi come andare a controllare, questo articolo fa per te!

Catasto, recupero planimetrie, verifico che corrispondano con lo stato di fatto dell’immobile, questa è la verifica della conformità catastale.

choose a building plot of land for house construction on cadastral mapUrbanistica è la verifica rispetto al progetto che non riguarda non riguarda solo planimetria, ma anche l’altezza, i prospetti, la pendenza del tetto, l’altezza del tetto, eccetera.

Questo lo recuperi in comune, fai una domanda, devi essere più specifico possibile per dare dei dati di costruzione dell’immobile al dirigente dell’ufficio tecnico che ti procurerà gli atti, paghi e mediamente li hai in 30 giorni, prenditi per tempo.

Dopo di che fai la verifica, ma ti consiglio di rivolgerti ad un tecnico abilitato o ad un agente immobiliare specializzato nel vendere case.

Bene, mi auguro di averti dato due dritte che ti evitino di avere dei grossi problemi nella vendita e che ti permettano di vendere alle migliori condizioni di mercato, e ti ricordo che se vuoi sapere cosa devi fare per venderela tua casa alle migliori condizioni di mercato, soprattutto in totale sicurezza e tranquillità, puoi chiedere una consulenza ad uno dei miei Agenti Certificati Sistema di Vendita Immobiliare®.

Come lo puoi fare?

Vai su www.consulenzavenderecasa.it ,compila il form, ed entro 48 ore sarai contattato da uno dei miei agenti.

O, semplicemente, qui sul mio blog trovi un numero di cellulare a cui puoi mandare un messaggio e sarai richiamato e ci metteremo d’accordo per un incontro.

Bene, ti auguro una splendida vendita!

 

Stefano Boscarato

Autore del Libro AGENTI IMMOBILI,

Creatore del Sistema di Vendita Immobiliare® e

Specialista del Vendere Case

P.S.: Se vuoi vendere casa alle migliori condizioni di mercato iscriviti al mio canale Youtube: https://www.youtube.com/channel/UC1jgnLSP2_wblXZ4Foy8jEQ.

Troverai dei video che parlano di tecniche e strumenti di vendita immobiliare gratuiti che puoi utilizzare immediatamente al termine della visione.

Iscriviti al mio canale e rimani sempre aggiornato sui contenuti gratuiti che rilascio periodicamente e che possono aiutarti a Vendere Casa alle migliori condizioni di mercato: https://www.youtube.com/channel/UC1jgnLSP2_wblXZ4Foy8jEQ

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