Stefano Boscarato

VUOI VENDERE CASA?

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Come vendere casa per acquistarne una nuova

Vuoi vendere casa per acquistarne una nuova?

Ogni tanto ti viene qualche dubbio sul fatto di riuscire a fare economicamente il salto?

Ti e’ mai capitato di pensare che con quello che prendi della vendita della tua casa attuale forse non ce la farai a coprire le spese per l’acquisto e acquistare una nuova casa come tu la desideri?

Magari sei arrivato anche sul punto di rinunciare a vendere casa per acquistarne una nuova pensando di non potercela fare?

Se ti rivedi in uno o piu’ di questi punti continua a leggere perché troverai degli spunti molto interessanti e che sfuggono alla maggior parte dei proprietari di casa e degli agenti immobiliari!

Premessa: Nel bene e nel male ti ritrovi nella stessa situazione di altre migliaia di persone che stanno tentando di fare la stessa cosa.

In effetti la maggior parte delle compravendite residenziali in Italia avviene per il cosiddetto mercato di scambio cioè persone che come te vendono una casa per acquistarne un’altra più adeguata alle proprie esigenze.

Nulla di strano, fa parte della vita. In qualche caso si ingrandisce la famiglia, in qualche altro la famiglia si riduce, e per molti altri si tratta di cambiare zona per lavoro o altri tipi di motivi familiari.

A prescindere da quale sia il tuo motivo le considerazioni da fare e le accortezze da tenere sono uguali per tutti.

In effetti i dubbi di cui ti ho scritto all’inizio di questo articolo sono leciti perché sbagliando qualcosa si potrebbe rischiare di vendere la tua casa attuale e di non avere liquidità a sufficienza per poterne acquistare una nuova che sia più adatta a te.

Ed inoltre chi come te vende una casa per acquistarne un’altra ha una doppia trattativa (una per vendere e una per acquistare) e avendone due le problematiche ed i rischi raddoppiano.

Anzi in realtà aumentano più del doppio in quanto bisogna anche coordinare i tempi ed i modi in cui io vendo e consegno la mia casa per acquistarne ed entrare in una nuova (ma lasciamo stare la statistica: gia’ raddoppiare il rischio che qualcosa vada storto non e’ poco).

In parole povere devi fare un lavoro veramente di fino per non rimanere col cerino in mano.

I passi che devi seguire in maniera precisa e scrupolosa sono quelli che ti descriverò nel seguito di questo articolo, ed hanno a che fare con quello che nel mio Sistema di Vendita Immobiliare® viene chiamato il Business Plan.

Nulla si muove, nulla inizia, nessuna casa viene messa in vendita, se prima non si e’ fatto un preciso Business Plan.

Prima di tutto devi capire esattamente cosa puoi realisticamente aspettarti di realizzare dalla vendita della tua attuale abitazione.

Ripeto e preciso: realisticamente e prudenzialmente.

Non cullandoti nell’illusione di trovare un pirla che te la strapaga.

Per far questo devi fare un’Analisi Specifica di Mercato.

Lascia stare i vari valori medi dei borsini immobiliari, e le valutazioni di chi le case non le vende (tipo periti della banca, geometri, architetti, ecc.), ma basati sui criteri dell’Analisi Specifica di Mercato che e’ l’unico sistema corretto per capire cosa effettivamente puoi mettere in tasca alla fine della vendita (leggi questo articolo per sapere come valutare correttamente una casa).

Al risultato dell’Analisi Specifica di Mercato devi togliere tutti gli eventuali costi a cui andrai incontro.

Te ne elenco alcuni a titolo di esempio che potresti avere o meno: sta a te individuare quelli che rientrano nella tua casistica.

Attestato di Prestazione Energetica, provvigione dell’agenzia immobiliare, pubblicità (se decidi di pubblicizzarla da solo), trascrizione dell’accettazione tacita dell’eredita’ se l’hai avuta per successione, riscatto se e’ in edilizia convenzionata, pratiche per sanare eventuali non conformita’ urbanistiche e/o catastali, mutuo da chiudere, ecc…

Fatto questo puoi calcolare il netto ricavo dalla vendita di casa tua, detraendo dal valore che presumi di incassare le spese che devi sostenere per la vendita.

La cosa successiva che devi fare (si, prima ancora di iniziare la vendita) e’ di studiare il mercato per capire se c’e’ la disponibilità di una casa come la stai cercando, altrimenti rischi di vendere la tua casa ed anche se hai i soldi in tasca non trovi poi la casa da acquistare e non penso che il pensiero ti alletti cosi’ tanto (in questo caso e’ necessario avere gia’ una strategia di uscita: la vedremo tra poco).

Attenzione: non ho detto che devi acquistare una casa prima di vendere la tua, ma solo accertare se case della tipologia che tu desideri possono esistere nella zona in cui vuoi acquistare.

E verificare che ce ne sia un certo scambio (in termini di numero di vendite): se fosse cosi’ puoi stare relativamente tranquillo che nel momento in cui venderai la tua potrai trovare delle valide alternative.

Se invece vedi raramente case come tu le desideri poste in vendita e’ molto probabile che farai fatica a trovarne una nel momento in sei pronto ad acquistare, e di conseguenza devi prepararti una strategia di uscita.

Il passo successivo e’ fare un’Analisi Specifica di Mercato per la tipologia di casa che vuoi acquistare per capire cosa andrai a spendere.

Anche qui ti preciso: Analisi Specifica di Mercato sui valori di abitazioni effettivamente vendute (come facciamo nel mio Sistema di Vendita Immobiliare®), non i prezzi che vedi in pubblicita’.

Come avrai letto in diversi miei articoli i prezzi che vedi in pubblicita’ sono nella stragrande maggioranza dei casi prezzi fuori mercato perche’ sono prezzi di immobili che non sono riusciti a vendere (altrimenti non li vedresti in pubblicita’ 😉 ).

Se proprio non riesci a recuperare i prezzi delle case simili vendute fai un lavoro di grosso levando il 20% ai prezzi delle case che vedi in pubblicita’ da piu’ di quattro mesi e sbaglierai di poco.

A quello che ti risultera’ che spenderai per l’acquisto della tua nuova casa dovrai aggiungere le spese per l’acquisto (in questo mio articolo ne troverai una descrizione).

Ora devi verificare se la differenza tra il netto ricavo della vendita della tua casa attuale e quello che ti risulta dovrai spendere per l’acquisto della nuova ce l’hai in contanti o se devi fare mutuo.

Se ce l’hai in contanti e ti va bene spendere quella differenza sei apposto.

Nel secondo caso devi invece farti fare un’analisi finanziaria per avere la garanzia al 110% di cosa effettivamente puoi ottenere come finanziamento.

Lascia stare lo scambio di battute con l’impiegato allo sportello della tua banca che ti dice “Vai tranquillo che a te il mutuo lo diamo” senza averti fatto un’accurata analisi documentale e finanziaria.

La decisione se e quanto darti di mutuo viene presa ben piu’ in alto e dopo una bella radiografia approfondita della tua situazione.

Per quanto mi possano essere simpatici gli impiegati ed i direttori di banca purtroppo per loro non contano quasi piu’ nulla nella delibera di un mutuo: di conseguenza fidarsi della loro “parola” equivale a giocare la tua casa d’azzardo al casinò.

Devi rivolgerti ad uno specialista del credito, un mediatore creditizio che lavori con piu’ banche e che analizzi in maniera approfondita la tua situazione, e che ti consigliera’ anche le mosse da fare o da non fare fino a che non avrai ottenuto il mutuo definitivo (questo perche’ molte persone ottengono una pre delibera e poi tra questa e l’erogazione del mutuo fanno delle cavolate ai fini del prestito -per esempio aprono altri finanziamenti- e cosi’ perdono le caratteristiche richieste dalla banca e non ottengono piu’ il mutuo).

Hai verificato che la banca i soldini te li dà?

Complimenti! Ma purtroppo per te il giochino non e’ finito.

Ma come Stefano, non mi avevi detto che bastava fare il Business Plan?

In realta’ no: ti ho detto che devi seguire in maniera scrupolosa i passi che ti indico ed il Business Plan e’ solo uno di questi passi. Andiamo avanti con gli altri (tranquillo abbiamo quasi finito).

Fatto il Business Plan devi pensare ad organizzare e prevedere i tempi di consegna della tua casa attuale al futuro proprietario in modo da essere tranquillo di avere i corretti tempi per trovare e trasferirti nella tua nuova casa.

Leggi questo articolo per capire cosa intendo ed evitare gli errori da pivellino che rischiano di farti passare delle brutte giornate.

Bene, ricordi che ti ho parlato della necessita’ di avere una strategia di uscita?

Eccoci al punto: cosa succede nel caso non trovi la nuova casa nei tempi in cui devi liberare quella attuale?

Si lo so che speri che non accada ma ti consiglio di metterlo in previsione: ti immagini che disastro se dovesse accadere e tu non hai previsto nulla per rimediare?

Se poi non accade nulla buon per te!

Tra le diverse strategie di uscita puoi valutare: andare ospite da qualcuno che conosci, prendere in affitto temporaneo una casa, pagare una penale al futuro proprietario per l’occupazione prolungata oltre la scadenza fissata.

Ce ne sono tante altre basta usare la fantasia (una volta ho conosciuto una famiglia di camperisti che si e’ fatta un paio di mesi estivi in camper fino a che non hanno trovato la casa adatta a loro).

Bene!

Ora che hai visto che hai la potenzialita’ economica per potere fare il salto (vendere ed acquistare), che hai organizzato i tempi di consegna della tua casa in funzione della ricerca di quella nuova, e che hai definito la strategia di uscita, hai un quadro completo e puoi iniziare col primo passo: vendere la tua casa!

Ma c’è un ma, un’ultima cosa.

Facciamo un passo indietro e torniamo al calcolo della differenza che devi aggiungere per spostarti di casa.

Mettiamo che la differenza non sia sostenibile per te.

La tentazione potrebbe essere quella di dire “rinuncio”. Non fare questa cazzata e rinunciare ai tuoi sogni (e magari a quelli della tua famiglia).

Essere assistito da uno Specialista del Vendere Case ti puo’ dare un’enorme mano in questo caso.

Mi spiego meglio: avere ben chiaro il valore di vendita con una precisa Analisi Specifica di Mercato ti aiuta a mettere la tua casa in vendita al giusto prezzo e cosi’ riesci a vendere e a realizzare i tuoi sogni (mentre se sei fuori prezzo non vendi e rimani bloccato per anni nella tua abitazione attuale).

Ma ti aiuta anche a capire cosa effettivamente ti rimane in tasca cosi’ che se la differenza non e’ sostenibile per te lo sai da subito.

E’ qui che entra in gioco lo Specialista del Vendere Case: se con il Business Plan vedi che non ce la puoi fare a fare il cambio, lo Specialista che conosce bene il mercato immobiliare della zona ti può consigliare uno spostamento di zona mantenendo inalterata la tipologia di casa che vuoi acquistare, o un leggero cambiamento nella tipologia che desideri, in modo da ridurre l’esborso per il nuovo acquisto.

In questo modo, con un piccolo adattamento, riesci comunque a realizzare il tuo sogno e scusa se e’ poco di questi tempi!

Pensavi fosse una passeggiata vendere ed acquistare casa contemporaneamente vero?

In realta’ e’ semplice ma non e’ facile.

E’ semplice se sai come farlo (o se ti fai assistere da uno Specialista del Vendere Case che ne vende a decine ogni anno).

I miei Agenti Certificati Sistema di Vendita Immobiliare® vendono e fanno acquistare centinaia di case ogni anno usando questo sistema, e con clienti enormemente soddisfatti.

Per noi e’ uno standard ma comprendo che non lo puo’ essere per chi si appresta a vendere da solo o assistito da agenti immobiliari non competenti, che vendono una casa ogni due mesi, e che l’unico pensiero che hanno sia quello di farti acquistare una casa cosi’ che possano pagare l’affitto dell’ufficio a fine mese… ma lasciamo stare e veniamo a te.

Ti immagini nella tua nuova casetta, avendo fatto vendita ed acquisto con la massima tranquillita’ ed avendo ben chiaro tutto da subito?

Niente male vero?

E’ cosi’ che dovrebbe essere.

Buona vendita!

Stefano Boscarato

Creatore del Sistema di Vendita Immobiliare®

– Gli Specialisti del Vendere Case-

P.S.: Guarda ora questo video in cui ti svelo  i due trucchi segreti per vendere casa facilmente che gli altri proprietari non conoscono!

2 commenti

  • Mario scrive:

    Grazie mille per l’articolo! Davvero utile e molto dettagliato. Ma quando si cerca di vendere casa, è meglio effettuare prima dei lavori di ristrutturazione, per poter poi alzare il prezzo?

    • admin scrive:

      Dipende Mario.
      Bisogna fare un business plan, cioè fare un’analisi specifica di mercato per capire cosa si puo’ realizzare vendendola come e’, e vendendola come sara’ una volta fatti i lavori.
      Se la differenza e’ superiore a quello che si spende nei lavori (e si ha il tempo e la pazienza di starci dietro) allora val la pena ristrutturare, altrimenti no.
      Fai pero’ attenzione che molte volte conviene venderla come e’ (anche se a livello economico converrebbe ristrutturarla) perche’ nella ristrutturazione si rischia di mettere delle rifiniture che non piacciono al potenziale acquirente e quindi si fa fatica a vendere

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