Devi vendere casa in edilizia convenzionata?
Ti sei trovato anche tu alle prese con convenzioni, leggi regionali, prezzi imposti, zone PEEP, e chi piu’ ne ha piu’ ne metta???
Magari sei anche uno di quelli che sconsolato si e’ dovuto tirar fuori da solo tutte le informazioni e le procedure da seguire, girovagando per comune, ufficio tecnico, notaio …… o sei uno di quelli che ha venduto “alla buona” firmando un preliminare alla cieca senza sapere bene le condizioni e le clausole che ci doveva inserire, e poi si e’ trovato con una bella grana da risolvere con l’acquirente perche’ davanti al notaio hai scoperto che non gli potevi vendere la casa visto i vincoli che ci sono sopra?
O forse ti sei affidato ad un agente immobiliare sperando che un “professionista come lui” sapesse guidarti e tutelarti, per poi scoprire che non sapeva che pesci pigliare, ha fatto casino, non ti ha saputo spiegare perche’ la tua casa non si vende e tutti scappano quando sentono “edilizia convenzionata” e “zona popolare”, e soprattutto non ti ha saputo spiegare con chiarezza cosa bisogna fare per venderla?
Consolati, perche’ purtroppo non sei da solo.
Nei miei 25 anni di carriera professionale ho conosciuto decine di persone che ci hanno rimesso qualche decina di migliaia di euro per il solo fatto di avere venduto la loro casa ad un prezzo di mercato quando il limite imposto era quello del prezzo convenzionato: e ti assicuro che questo e’, forse, uno degli errori minori quando si sbaglia a vendere casa in edilizia convenzionata.
Ho visto anche persone che si sono affidate a pseudo agenti immobiliari (pseudo non nel senso che non erano abilitati, ma perche’ per me sono pseudo tutti gli agenti immobiliari incompetenti al di la’ dell’abilitazione ufficiale) i quali li hanno letteralmente fatti affondare nella melma, non informandoli dei limiti e vincoli che c’erano, delle comunicazioni necessarie, dei requisiti necessari ai potenziali acquirenti.
Pseudo agenti immobiliari che hanno messo nei guai le persone che gli hanno affidato la vendita della loro casa, facendo saltare preliminari che potevano essere portati a buon fine con un minimo di competenza necessaria in questi casi; ho visto gente che è andata ad acquistare una nuova casa pensando di avere venduto quella in edilizia convenzionata per poi sapere che la loro vendita era nulla e quindi e’ saltato tutto rimettendoci caparra sull’acquisto sfumato e dovendo restituire cospicue somme ai potenziali acquirenti.
Per non parlare dei pseudo agenti immobiliari che fanno il preliminare (nullo), incassano la provvigione e scappano.
Stai pensando “Si si Stefano, sono uno di quelli, e quindi? Come cappero devo fare per vendere la mia casa in edilizia convenzionata?”
Tranquillo: sei nel posto giusto!
Il mio obiettivo di oggi e’ proprio quello di farti chiarezza su quello che devi fare per vendere in serenita’ la tua casa , e soprattutto venderla bene.
Prima di tutto facciamo pero’ una premessa fondamentale : gli immobili costruiti in regime di edilizia convenzionata sottostanno a precisi vincoli in caso di vendita e di locazione. Questi vincoli sono richiamati nella Convenzione (da qui il nome “edilizia convenzionata”) che chi ha realizzato l’operazione immobiliare (cooperativa, ATER, impresa di costruzioni, privato, ecc.) ha stipulato solitamente con il Comune dove si trova l’immobile in questione. Non c’e’ pero’ un criterio univoco che valga per tutti i casi, in quanto le singole convenzioni stabiliscono criteri che possono anche differire fra di loro. Di base i criteri definiti nelle Convenzioni riguardano il se e come sia possibile effettuare la vendita, a quale prezzo, e a chi.
Si parla di un prezzo imposto, un periodo entro il quale la vendita non si puo’ effettuare, le caratteristiche che gli acquirenti devono avere (reddito massimo, non essere proprietari di altre abitazioni, ecc.).
Queste limitazioni sono state inserite per impedire speculazioni, visto che chi e’ stato il primo assegnatario del terreno su cui e’ stato costruito l’immobile ha ricevuto il terreno a condizioni particolarmente vantaggiose (sia come prezzo che come oneri per la costruzione), impegnandosi a vendere gli immobili a prezzi molto vantaggiosi (si , lo so che qualcuno di questi acquirenti –magari anche tu stesso- ha dovuto cacciare una bella somma in nero, ma questo ormai non conta piu’ nulla).
Quindi la prima cosa che devi fare (se non incarichi un Agente Immobiliare Professionista con le contro palle) e’ procurarti la Convenzione allora stipulata e leggerla in maniera approfondita: ti avviso gia’ che troverai diversi richiami a leggi statali e regionali … si, dovrai leggerti attentamente anche queste!
N.B.: io e i miei Agenti Certificati Sistema di Vendita Immobiliare abbiamo fatto centinaia di vendite in edilizia convenzionata, e ti posso garantire che nella maggior parte dei casi quello che c’ e’ scritto nelle convenzioni viene “liberamente interpretato” dagli incaricati del momento del Comune. Quindi , oltre a leggere la convenzione, vai di filato all’ufficio tecnico del comune e fai richiesta scritta per essere informato su come devi muoverti al fine di essere in linea con le interpretazioni e la prassi che gli stessi Comuni adottano.
La bella notizia e’ che la convenzione potrebbe essere scaduta : controlla bene perche’ in tal caso non sei piu’ soggetto ai vincoli in essa contenuti (attenzione che se hai diritto di superficie questo comunque rimane sempre , non diventa automaticamente di proprieta’).
Di massima, puoi vendere liberamente la tua casa in edilizia convenzionata sottostando ai vincoli della convenzione, che sono solitamente : prezzo imposto, diritto di prelazione a favore del comune, caratteristiche che devono rispettare gli acquirenti.
Dovrai quindi chiedere al comune qual’e’ il prezzo massimo al quale puoi vendere (ed attendere pazientemente risposta); di seguito dovrai chiedergli se intende esercitare il diritto di prelazione (anche qui aspetta la sua risposta); fatto questo puoi iniziare la vendita facendo attenzione di verificare che gli acquirenti con cui vai in trattativa abbiano i parametri richiesti(di solito: residenza; prima casa; limite massimo di reddito).
Ovviamente questo non e’ esaustivo, ma ti da’ una indicazione abbastanza precisa che dovrai avvalorare con l’esame della convenzione e del tuo atto di acquisto.
Stai bene attento che la vendita e’ nulla se non fatta nel rispetto dei limiti: per esempio se fatta a soggetti privi dei requisiti (da accertarsi preventivamente presentando una serie di documenti al Comune stesso) ed è normalmente nulla per l’eccedenza se fatta a prezzo più alto di quello imposto dal Comune. Il che significa che la parte acquirente potrebbe chiedere indietro la differenza.
N.B.: nel preliminare dovrai riportare tutti i richiamai alla convenzione e ai vincoli contenuti, in modo che l’acquirente sia cosciente di cosa acquista. In caso contrario potrebbe chiedere l’annullamento dell’atto ed un risarcimento.
Nel caso in cui per te non sia conveniente vendere sottostando ai vincoli della convenzione, sappi che la maggior parte dei comuni prevede la possibilita’ di svincolarsi dalla convenzione pagando una determinata somma: per fare questo e’ necessario fare apposita domanda al comune, il quale provvedera’ a fare l’esatto conteggio dell’importo da versare in modo da essere completamente liberi. A quel punto e’ come vendere un immobile in libero mercato, senza vincoli e/o problemi collegati alle aree convenzionate (puoi vendere a chiunque ed a prezzo di mercato ;-).
Una distinzione fondamentale che troverai nella prassi (e, povero te) anche nei costi, dipende se hai acquistato il diritto di superficie (di solito della durata di 99 anni) o il diritto di proprieta’. Infatti, nel caso tu abbia acquistato in diritto di superficie, e’ necessario stipulare un atto notarile con il comune con il quale si trasforma il diritto di superficie in diritto di proprieta’, prima di procedere allo svincolo: ovviamente questo fa aumentare in maniera importante i costi (se non altro per la parcella del notaio ed oneri connessi).
Come fai a sapere se ti conviene vendere l’immobile vincolo o invece procedere allo svincolo e venderlo a libero mercato?
Molto semplice: devi fare un cosiddetto business plan.
Per prima cosa devi fare un’Analisi Specifica di Mercato per capire a quale prezzo la tua casa puo’ essere venduto nel libero mercato.
In secondo luogo devi conoscere quanto e’ il prezzo massimo imposto dal Comune nel caso non procedi allo svincolo.
Devi poi conoscere i costi per l’eventuale svincolo.
Con questi dati in mano devi fare questo ragionamento: se la differenza tra il prezzo di libero mercato calcolato con l’Analisi Specifica di Mercato e quello che ti costerebbe lo svincolo, e’ superiore al prezzo massimo imposto dal Comune , allora ti conviene svincolarlo.
In caso contrario ti conviene venderlo convenzionato. In questo caso tieni però presente due fattori:
1) se il prezzo massimo convenzionato supera l’ASM, devi considerare che potrai realizzare il prezzo di ASM;
2) devi vedere se i vincoli della vendita condizionata ti permettono di trovare dei clienti: in qualche caso ho visto dei comuni che pretendevano che gli acquirenti non potessero avere un reddito loro del nucleo famigliare superiore ai 22.000 euro. Questo vincolo, essendo il reddito massimo troppo basso, impediva in realta’ di trovare dei clienti e quindi impediva la vendita, e si e’ quindi dovuto svincolare l’immobile.
Devi anche tenere presente che se hai usufruito di finanziamenti regionali e/o agevolati ci possono essere ulteriori limitazioni alla vendita: a titolo esemplificativo e non esauriente in molti casi non e’ possibile vendere per almeno cinque anni gli appartamenti acquistato usufruendo di questi tipi di finanziamenti (a meno che sussistano gravi e sopravvenuti motivi e comunque previa autorizzazione della regione).
Di’ la verita’: sapevi tutte queste cose? In maniera approfondita? Qualcuno si e’ mai preso la briga di spiegartele?
So bene che sei incazzato e diffidente con gli agenti immobiliari, e fai bene ad esserlo.
E’ normale, perchè là fuori nessuno ti dice la verità, o almeno nessuno ti spiega realmente tutte le opzioni che hai a disposizione , tutti i fattori che dovresti prendere in considerazione e tutte le informazioni che dovresti avere.
Oggi ti ho spiegato la verità sul come vendere casa in edilizia convenzionata, e la strategia che adotterei se fossi nei tuoi panni.
E’ per questo che ho creato il Sistema di Vendita Immobiliare, ed e’ per questo che do’ la mia garanzia personale nel caso non ottenessimo la vendita nei tempi stabiliti.
Uno dei 7 steps di cui e’ composto il mio Sistema di Vendita Immobiliare riguarda proprio tutti i controlli da fare prima di iniziare la vendita, in modo da valutare la soluzione piu’ conveniente e piu’ sicura per chi vende e per chi acquista casa. E questo step e’ ancora piu’ importante quando si tratta di vendere una casa in edilizia convenzionata.
Ora che hai visto cosa devi fare rileggiti bene tutti i punti qui sopra e , se desideri avere un valido supporto, scegliti un Agente Immobiliare Professionista con le contropalle per farti seguire in questa operazione. Se non ne conosci scrivimi pure che vediamo assieme se nella tua zona c’e’ uno dei nostri Agenti Certificati Sistema di Vendita Immobiliare.
E se pensi che questo articolo possa essere utile a qualcuno, condividilo ora!
P.S.: se sei interessato anche a sapere come scegliere l’Agente Immobiliare giusto leggi questo articolo (CLICCA QUI).
Buona vendita!
Stefano Boscarato Specialista del Vendere Case
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436 commenti
Buongiorno Sig. Stefano,
è stato molto utile leggere il suo prezioso link. Se posso, le faccio una domanda: Trascorsi 20 anni in una casa di edilizia convenzionata, non decade il fatto che il Comune imponga un valore per la vendita?
ringrazio in anticipo.
Silvia
Salve Silvia,
dipende dalla Convenzione. Bisogna leggerla, non c’e’ alternativa.
Ne ho viste di tutti i tipi.
Buongiorno Stefano
Sto acquistando una casa per la quale hanno già chiesto lo svincolo.
Volevo sapere le tempistiche del comune per effettuare il rogito con loro visto che mi dicono che ci sono delle tempistiche molto lunghe .
Ti ringrazio
Salve Irda, purtroppo dipende dal comune.
Molte volte ci mettono anche 6 mesi
Grazie per la risposta
Ma 6 mesi dal momento in cui viene pagato il riscatto oppure dal momento della richiesta.
Ma sei mesi dal momento della richiesta oppure dal pagamento del riscatto?
Grazie
Di solito 6 mesi dalla richiesta
Dal momento del pagamento non c’è un modo per “accelerare “ le tempistiche per l’atto notarile?
Sono preoccupata perché la delibera del mutuo mi scade a luglio e spero che i miei venditori riescano a concludere l’atto con il comune prima .
Spero di essermi spiegata
Ti ringrazio
Salve Irda, deve sentire il comune
Ma dal momento del pagamento del riscatto.
Non si possono velocizzare le tempistiche con l’atto notarile con il comune visto che la mia delibera del mutuo scade a luglio e sono preoccupata che i miei venditori non ricascano a fare in tempo a concludere l’atto in tempo.
Ti ringrazio
Buongiorno Sig. Stefano, invece quali rischi si corrono per gli acquirenti?
Volevo inoltre sapere se queste condizioni valgono solo per la prima volta in cui si vende oppure anche per le successive.
Grazie mille
Salve Giada, in che senso quali rischi si corrono per gli acquirenti?
Per quanto riguarda le condizioni di vendita/vincoli/obblighi, nella maggior parte dei casi valgono fino a che vale la convenzione, ma c sono delle eccezioni.
Mi sono capitati dei casi in cui alcuni vincoli valevano solo per la prima vendita.
buonasera sig.Stefano, insieme a mia moglie stiamo valutando di acquistare a Roma un appartamento in diritto di superficie, alcune voci che abbiamo avuto ci riferiscono che al momento i rogiti e i preliminari sono stati bloccati dai notai in atteasa di determinazioni da parte del Comune di Roma. Vorrei sapere da lei se ha notizie in merito e come ci consiglia di muoverci.
Grazie e a presto
Salve Marco, non ho voci in merito.
L’unica cosa da fare è sentire un notaio che esercita su Roma.
A presto
Buonasera Sig.Stefano,
A settembre 2015 il Comune in provincia di Como dove stiamo acquistando una villetta in edilizia convenzionata ci ha rilasciato l’autorizzazione all’acquisto sulla base di un prezzo massimo stabilito dal loro ufficio tecnico. Purtroppo per diversi motivi a febbraio 2016 non siamo ancora riusciti a rogitare e ora il notaio incaricato della pratica ci dice che, secondo l’articolo 12 della convenzione il prezzo dell’immobile deve essere rivalutato perché scaduto il 31 dicembre 2015. È possibile? Grazie
Salve Simona,
bisogna leggere la Convenzione.
Comunque è possibilissimo perchè mediamente nelle convenzioni è prevista una rivalutazione/svalutazione a seconda degli anni passati dalla data di stipula della convenzione stessa.
Se tra settembre 2015 e febbraio 2016 è scaduta un’annualità è possibile che anche la vostra convenzione richieda un nuovo calcolo.
Bongiorno Sig. Stefano, vorrei un’info, per determinare il prezzo iniziale di cessione di un immobile residenziale con box di pertinenza, il prezzo stabilito al mq dal comune va moltiplicato per la superficie complessiva (su + 60% (snr+sp)) tenendo conto delle sole superfici di proprietà esclusiva (superficie calpestabile abitazione + 60% dei balconi, cantina e box) o bisogna aggiungere alla predetta superficie complessiva di proprietà esclusiva anche le superfici non residenziali di proprietà comune quali p.e. Le superfici del vano scala, ascensore, ingresso, spazi di manovra, rampe per raggiungere i box etc…
Salve Vito, deve leggere la convenzione. Li trova le indicazioni che possono differire tra convenzioni.
La convenzione l ho letta, il problema è che è generica, quindi pensavo che dall’alto della sua esperienza in materia potesse darmi dei lumi, in quanto aldilà della convenzione ci sono delle leggi di riferimento, tra cui il DM 5 agosto 1994! Comunque grazie per la risposta, anche se non esaustiva!
Buongiorno Signor Stefano, stiamo vendendo la casa dei genitori defunti, in diritto di proprietà come da convenzione; su quest’ultima è specificato anche il vincolo di prezzo : le riporto il passaggio cruciale:
Dopo 20 ( venti) anni dal rjlascio del certificato di abitabilità, il proprietario dell’alloggio può trasferire la proprietà a chiunque o costituire su di essa diritto reale di godimento con l’obbligo di pagamento a favore del Comune che a suo tempo ha ceduto l’area, della somma corrispondente alla differenza tra il valore di mercato dell’area al momento dell’alienazione ed il prezzo di acquisizione a suo tempo corrisposto, rivalutato sulla base delle variazioni deIl’indice dei prezzi all’ingrosso calcolato dall’ ISTAT.
Quello che le chiedo è se decorsi tali termini (l’abitabilità è del 1990), si possa vendere la casa senza alcuna imposizione del prezzo.
Buongiorno Felice,
da quello che leggo non dovrebbero esserci imposizioni di prezzo (cioè prezzo massimo imposto di vendita)
La ringrazio per la celerità nello rispondere e le chiedo, se possibile, una ulteriore domanda.
Quindi potrei andare presso l’ufficio tecnico e farmi rilasciare (sempre che la rilasci) una dichiarazione che l’immobile è esente da vincoli?
Sarebbe l’ideale ma ho i miei dubbi che un ufficio tecnico rilasci tale dichiarazione.
Consiglio sempre di avere un consulto con un notaio con la convenzione sottomano Felice.
Ed è questo il problema che mi lascia interdetto.
E’ proprio il notaio dell’agenzia immobiliare a cui s’è affidata la vendita dell’immobile, che ci ha detto di andare a verificare presso l’ufficio tecnico.
La ringrazio ancora per la sua disponibilità e, vista l’ora, le auguro buon pranzo!
Buongiorno signor Stefano
avevo bisogno di un chiarimento , come azienda abbiamo dovuto comprare/ritirare dal costruttore un immobile in edilizia convenzionata ad un prezzo minore di quello previsto da convenzione (anche perché abbiamo pagato tutta l’iva) Ora però avremmo la necessità di venderlo ma il notaio ci informa (prima non lo aveva fatto) che non possiamo vendere ad un privato ad un prezzo superiore a quello del nostro acquisto al netto di iva.
Consideri che il nostro nuovo prezzo di vendita al privato sarebbe comunque abbondantemente inferiore a quello previsto come max dalla convenzione (ci perdiamo comunque..)
Io sapevo che l’edilizia convenzionata riguardasse solo il prezzo massimo (le speculazioni) e non le “svendite”…
E’ possibile?
Buongiorno Vittorio.
Partendo dal presupposto che il notaio si sia studiato bene la convenzione e che quindi la risposta sia corretta, posso presumere che nella convenzione sia riportato che “l’immobile possa essere venduto ad un valore non superiore al prezzo di prima cessione aumentato dell’istat e deprezzato in base all’età”.
Questo spiegherebbe (se quella fatta a voi è stata la prima cessione) il perchè della risposta del notaio …. ma questa è solo un’ipotesi visto che non ho visionato la convenzione.
In realtà dovrebbe essere il notaio a darvi la spiegazione del perchè della sua risposta Vittorio.
Salve sig.Stefano mi trovo impelagato con la vendita di un immobile in diritto di superficie .Se nella convenzione è scritto che il vincolo sul tetto massimo di vendita ha validità 20 anni dalla stipula della stessa posso vendere liberamente? Oppure i vincoli restano per sempre Come mi pare di aver letto su una sentenza della cassazione
Se c’è scritto che un vincolo in generale vale 20 anni, vale 20 anni.
A me non risulta che la cassazione abbia previsto qualcosa di diverso.
Se ha una sentenza me la faccia pure avere Matteo.
E’ certo che si tratta di diritto di superficie? Non mi risulta che le convenzioni per la concessione del diritto superficiario possano avere durata ventennale. Probabilmente quello che ha acquistato lei è un diritto di proprietà con rogito successivo al 1 gennaio 1997. In questo caso i 20 anni coinciderebbero con la durata della convenzione, scaduta la quale scadono tutti i vincoli. Attenzione però che se l’immobile è nel comune di Roma, l’amministrazione sta dando seguito ad una delibera contra leggem che, in base ad una erronea interpretazione della sentenza di cassazione a sezioni riunite n.18135/2015, sostiene che il vincolo del prezzo, anche per chi possiede il diritto di proprietà, non scade mai. Contro questo sopruso già molti cittadini stanno già ricorrendo al TAR.
Salve sig. Stefano
devo redigere una perizia per determinare il prezzo iniziale di cessione di un immobile da riportare nella nuova convenzione a stipularsi per la trasformazione del diritto di superficie in proprietà. Per dette convenzioni il comune ha deliberato un prezzo tot €/mq per la superficie complessiva determinata dalla superficie abitabile e dal 60% delle superficie destinate a pertinenze.
Avrei qualche dubbio sulla determinazioni delle superfici, in quanto trattasi di un immobile a schiera indipendente costituito da un piano interrato e piano terra destinati ad autorimessa ed un piano primo ad abitazione con sovrastante soffitta e lastrico solare, inoltre sono presenti delle pertinenze esterne a piano terra destinate a giardino e camminamenti.
Secondo lei è giusto calcolare le superfici secondo il D.M. dei LL.PP. 5.08.1994 e considerare al 60% anche la superficie del lastrico solare, delle pertinenze esterne e scale interne?
Altri colleghi hanno determinato le superfici secondo il dpr 138/98 e poi applicato il prezzo per intero all’abitazione e ridotto al 60% alle autorimesse.
Grazie in anticipo
Mi spiace Andrea non posso esserle utile, questi conteggi non sono il mio pane quotidiano . Li delego a dei tecnici specializzati in questo.
Buongiorno Sig.Stefano
Io e mia moglie abbiamo intenzione di vendere casa.
La casa e’ in edilizia convenzionata costruita nel 1997 e noi siamo i secondi proprietari dal 2005.
Tornando a noi abbiamo contattato un agente immobiliare che verificando l’atto notarile si è accorto che sul rogito il valore dichiarato è di 116mila euro mentre noi l’abbiamo pagato 200 mila,tutto verificabile e rintracciabile avendo pagato con assegni.
Ora a distanza di 11 anni è possibile fare qualcosa? Ad esempio una denuncia sia all’agenzia immobiliare per NON averci detto che l’ immobile era di edilizia convenzionata e che quindi il prezzo andava deciso dal comune e NON dai precedenti proprietari e il notaio che al momento del rogito avvenuto in banca non si è accorto che i conti NON tornavano?????Avrei potuto pagare la casa in contanti mentre mi sono accollata un mutuo di 100 mila euro per ventanni .
Resto in attesa di un Suo riscontro in merito
Distinti saluti
Buongiorno Marco, non posso esserle utile in questo perchè sono aspetti legali specifichi da affrontare con un avvocato.
Io mi occupo del “prevenire” queste cose, proprio perchè nei decenni scorsi ne sono state fatte a migliaia di queste porcate.
Sono proprietaria di un alloggio acquistato in edilizia convenzionata. A fianco al mio appartamento ce ne è uno in vendita, vorrei comprarlo per poi accorparlo in modo tale da ampliare la casa attuale. Il fatto che lo acquisterei comunque come prima casa in quanto l’immobile sarà accorpato, mi consente di acquistarlo? Oppure non ho in partenza i requisiti per acquistarlo in quanto già possessore di casa peep? Il notaio mi ha detto che l’accorpamento viene trattato come “prima casa”. E’ un elemento che può far cadere il vincolo? Grazie mille.
Salve Rosa,
è un caso molto particolare che può essere valutato solo con la convenzione sottomano.
Il notaio stesso dovrebbe darle la risposta.
Di massima, se la convenzione è fatta come la maggior parte di quelle che ho esaminato fino ad ora, non sarebbe possibile (a meno che non si “riscattino” i vincoli).
Ovviamente questo va verificato come le ho scritto sopra
Il fatto che io abbia acquistato il primo alloggio ormai 13 anni fa e che siano trascorsi 12 anni dall’abitabilita’ di entrambi gli alloggi, può agevolarmi? Grazie!
Potrebbe Rosa, ma la risposta definitiva le deve arrivare dal notaio dopo un attento esame della convenzione
Buongiorno Stefano, sono proprietario immobile acquistato in asta fallimentare relativa alla ditta costruttrice e che prevedeva convenzione edilizia convenzionata , le chiedevo se i vincoli previsti della convenzione sono sempre validi o visto la procedura fallimentare tale convenzione possa essere considerata nulla, faccio presente che nel decreto di aggiudicazione del tribunale non si fa in nessun modo riferimento alla convenzione .
Grazie
Salve Mauro, secondo me la convenzione rimane valida. Comunque la persona più indicata a cui chiedere è un notaio
Buongiorno, Sig. Stefano, la mia famiglia deve vendere un appartamento che riporta questa dicitura nell’atto…
…”aventi causa potranno trasferire la proprietà dell’intero fabbricato a chiunque, dopo 20 (venti) anni da l rilascio della licenza di abitabilità, con l’obbligo del pagamento a favore del comune della somma corrispondente alla differenza tra il valore di mercato dell’area al momento dell’alienazione ed il prezzo di acquisto, a suo tempo corrisposto, rivalutato sulla base dei prezzi calcolato dall’istat. Detta differenza verrà valutata dall’ufficio tecnico erariale e riscossa all’atto della registrazione del contratto presso il competente ufficio del registro che provvederà a versarla al Comune”.
Quindi dopo 20 anni dall’abitabilità,posso vendere a chiunque ed al prezzo che vogliamo, ho chiesto al Comune se devo pagare qualcosa e mi hanno detto che nemmeno loro capiscono cosa significhi la restante diciture dell’obbligo di pagamento. Ho chiesto ad un notaio e mi ha detto che è il Comune che mi deve dare risposte…posso vendere essendo passati i 20 anni o devo pagare qualcosa?
Grazie mille
Buongiorno Roberto,
è una clausola abbastanza consueta.
Passati i 20 anni può vendere , ma deve pagare la differenza lì citata.
Tipicamente è il comune che fa il conteggio: insista.
Buona vendita!
Buongiorno Sig. Stefano,
ma se su l’atto c’è scritto che la ditta costruttrice aveva acquistato il terreno in piena proprietà dal comune (non è un peep di superficie) com’è possibile che ci sia ancora da pagare qualcosa?
Grazie mille
Perchè l’edilizia è convenzionata (quindi ci sono convenzione e vincoli) a prescindere che il terreno venga ceduto in diritto di proprietà o in diritto di superficie
Buongiorno Stefano e grazie per la sua gentilezza, le pongo l’ultima domanda e poi non la disturbo più. Ho tralasciato un particolare, questa è una seconda rivendita, cioè i miei parenti avevano acquistato da un privato e non dall’impresa che aveva costruito l’immobile?
Allora è probabile che il pagamento lo abbiano già fatto i precedenti proprietari (sennò non avrebbero potuto vendere), o ,in alternativa, nella convenzione potrebbe esserci qualche altra clausola che giustificava una vendita senza rispettare questa norma
E’ dirimente sapere se la data di cessione. Le convenzioni per il diritto di proprietà ante legge 179/92 non avevano una scadenza ventennale, ma il vincolo perpetuo che lei cita. Le situazioni, specialmente per il diritto di proprietà sono molteplici in base alla data di stipula della convenzione e alla data di cessione, perchè si sono susseguite diverse modificazioni di legge e tra l’altro non sempre di facile interpretazione, per cui la legge stessa, in certe situazioni, non chiarisce quale sia l’intendimento del legislatore, non a caso sull’argomento edilizia convenzionata varie corti di giustizia sono state chiamate ad intervenire e su vari aspetti interpretativi.
Salve, nell’articolo si fa cenno alla decadenza dei vincoli alla scadenza della convenzione, ed era quello di cui ero convinto anche io prima di leggere la delibera recentemente firmata dal prefetto Tronca qui a Roma.
Nella delibera si stabiliscono le regole per l’affranzazione del vincolo al prezzo massimo di cessione per immobili in aree PEEP acquistati sia in diritto di proprietà che in diritto di superfice.
Nella descrizione del calcolo del corrispettivo da versare al comune, si evince che i vincoli permangono anche nel caso di diritto di proprietà con convenzione scaduta, infatti viene indicato un abbattimento sul prezzo venale dell’area minimo del 30% anche in caso di convenzione scaduta.
Ho acqustato questo immobile, zona 167, con convenzione dell’ottobre 1998,
Mi trovo nella necessità di allienare questo immobile per seri problemi di quiete condominiale, e di salute conseguente, non risolvibili in alcun altro modo, pena condanna all’ergastolo.
Il mio intento era di riscattare la piena proprietà, essendo trascosi quasi 18 anni dalla convenzione, e farmi ospitare per questi 2 anni, ma da quanto dedotto i vincoli non decadono affatto e vanno comunque affrancati.
Qualcuno paventa, anche se non trovo riscontri, che acquistando il diritto di proprietà, essendo una convenzione stipulata dopo la 179/1992, la durata della nuova convenzione sarebbe di 30 e non di 20 anni, come avviene per la Bucalossi.
Purtroppo anche gli uffici competenti danno informazioni contrastanti e che cambiano di giorno in giorno.
Non so più che pesci prendere, io qui ci lascerò le penne.
Mi spiace Fabio.
E’ assurdo che anche gli uffici competenti non sappiano come risolvere la questione ….
Peggio, ogni mese cambiano versione. Tempo fa il responsabile al dipartimento urbanistica ci aveva detto che, come opsione, sarebbe bastata la trasformazione in diritto proprietario, la convenzione si riteneza scaduta a 20 anni, con essa i vincoli, ora sembra non sia vera nessuna delle tra cose.
scusate i refusi 🙂
Purtroppo, caro omonimo, Roma è un caso a se stante e la situazione è kafkiana. Già la legislazione è confusa di suo, ma qui ci hano messo il carico da 11. Sappiamo che il comune per decenni ha fatto finta che la legge non esistesse, e lo sta facendo tutt’ora in senzo opposto. E difficile spiegare in due righe quante e quali siano le violazioni della legge che il comune di Roma sta perpretanto. Non posso fare qui pubblicita ma , se usa facebook, abbiamo costituito un gruppo che si occupa proprio di questo problema, basta che fa una ricerca con termini inerenti il problema e non sarà difficile trovarlo.
Scusi vorrei un informazione..io ho acquistato un appartamento in edilizia convenzionata nel novembre 2014,ho deciso di venderla quest’anno..dopo essermi informato con un agente immobiliare,il quale mi ha garantito che potevo vendere tranquillamente prima dei 5 anni se entro 12 mesi mi impegnavo all’acquisto di un altro immobile da adibire ad abitazione principale..così ho fatto. Ho messo in vendita l’immobile e circa un mese fa l’ho venduta allo stesso prezzo che lo avevo acquistato..dovevo fare l’atto fra pochi giorni,ma adesso il notaio mi ha informato che non posso vendere in quanto non sono decorsi i 5 anni dall’acquisto. Ho dovuto disdire tutto ma adesso l’agenzia mi chiede di pagare la penale ai futuri acquirenti,nonché la loro percentuale avendo io firmato SOLO una proposta irrevocabile d’acquisto..per favore mi può aiutare??è vero che non posso vendere prima dei 5 anni??devo pagare queste somme??
Grazie in anticipo
Quello che le ha detto l’agenzia immobiliare “che potevo vendere tranquillamente prima dei 5 anni se entro 12 mesi mi impegnavo all’acquisto di un altro immobile da adibire ad abitazione principale” si riferisce alle agevolazioni per acquisti prima casa, cioè al pagamento delle imposte, ma non al fatto della vendita in edilizia convenzionata.
In realtà io qui ci vedo:
1) sicuramente sua responsabilità nei confronti dell’acquirente perchè questi è in buona fede e lei ha sbagliato (non importa se in buona fede o meno)
2) responsabilità dell’agenzia immobiliare nei suoi confronti.
Consiglio: si rivolga immediatamente ad un buon avvocato
La legge impone la non alienazione entro i 5 anni successivi alla prima cessione in caso di edilizia convenzionata agevolata, ossia quella che usufrusce di contributo pubblico in conto capitale o credito agevolato, l’eventuale alinazione può essere chiesta all’ente erogante, di solito la regione, per cause di forza maggiore, quali trasferimenti in altri comuni per lavoro, assitenza di familiari in altre località ecc. Nel caso di edilizia convenzionata senza agevolazioni non c’è un vicolo di legge ma può essere contenuto nella singola convenzione, in questo caso andrebbe letta per bene quest’ultima. Inoltre consideri che antro il 5 anno non è possibile rimuovere il vincolo al prezzo massimo di cessione.
Salve.
Nel 2002 ho acquistato un immobile in diritto di superficie a 155.000 euro pur essendo il prezzo di vendita imposto dal comune di circa 80.000 euro.
Nell’atto risulta che io ho comprato a 80.000 euro. Da nessuna parte trovo la cifra 155.000 euro che io ho pagato…(tra l’altro ho stipuilato contestualmente un mutuo di 110.000 euro per poter comprare questo immobile).
Sono tornato dal notaio che ha stipulato i due atti (compravendita e mutuo) chiedendo chiarimenti a riguardo e mi ha detto che “dale carte scritte” si evince che io ho comprato l’immobile al prezzo imposto dal comune…
C’è qualcosa che potrei fare adesso per dimostrare di essere stato “raggirato”?
Grazie.
Le consiglio di rivolgersi ad un legale
Mia moglie ha acquistato un appartamento nel 2008 in uno stabile costruito nel 1981 in diritto di superficie nel Comune di Milano. L’appartamento era stato acquistato una prima volta nel 1984 e una seconda volta nel 2005, tramite decreto di trasferimento di bene espropriato. Questa seconda vendita, all’asta, era stata stabilita a fronte di un’offerta di euro 195.700,00.
Nel 2008 un notaio rogita la vendita dello stesso appartamento a mia moglie, che viene informata del fatto che l’appartamento fosse ceduto in diritto di superficie. Non è stato però verificato che possedesse i requisiti per l’assegnazione di alloggi di edilizia economica e popolare. Inoltre, la vendita è stata negoziata ad un prezzo di mercato stabilito in euro 300.000. Il tutto contrariamente a quanto asserito dalla Convenzione Cimep, che, oltre a specificare i suddetti requisiti, stabiliva anche la determinazione del prezzo da applicare.
La vendita del 2008 è da considerarsi passibile di annullamento o di una richiesta di restituzione dell’eccedenza di prezzo?
Nel caso in cui invece la vendita del 2008 fosse regolare, può mia moglie a sua volta vendere liberamente l’appartamento in diritto di superficie ad un prezzo di mercato, o, per far questo, deve necessariamente riscattare il diritto di proprietà dal Comune? (Cosa quest’ultima impossibile visto che al momento il Comune non prevede offerte di riscatto).
Salve Gennaro,
queste domande sono di competenza di un legale, che comunque per darle una risposta corretta dovrà prendere visione di tutta la documentazione (compresa la convenzione).
Come già detto , noi come agenti immobiliari pensiamo alla prevenzione ?
Salve,
dopo aver interpellato il comune, per avere risposta, in merito al prezzo massimo di vendita di un immobile in diritto di superficie, se questi ritarda a rispondere cosa bisogna fare?
Saluti.
Salve Riccardo, in realtà per calcolare il prezzo massimo è sufficiente seguire i criteri indicati nella convenzione.
Tipicamente il comune non è obbligato a dare conferma o a calcolare il prezzo.
Potete quindi fare direttamente voi il calcolo, e poi procedere tranquillamente con la vendita ( a meno che nella convenzione sia stabilito qualcosa di diverso).
Buona giornata!
Salve, vorrei un informazione per una casa a schiera acquistata ne 1994 in edilizia Convenzionata da Cooperativa, abbiamo fatto la pratica con Uff Tecnico del Comune , a Giugno 2017 abbiamo concluso la pratica con Atto da Notaio per eliminazione dei vincoli alla libera alienabilita’. Ho messo in vendita l’immobile che non ho ancora venduto, ed ho acquistato nuova abitazione da costruttore, al momento dell’atto il Notaio non ci fa’ il rogito dicendo che non abbiamo diritto alle agevolazioni di 1a casa, avendo acquistato. da Cooperativa , sulla vecchia abitazione ho pagato l’iva al 4% e tutte e due le case sono di prima abitazione nello stesso Comune e abbiamo fatto presente che venderemo la vecchia casa come da legge di stabilita’ nei 12 mesi dall’atto. Il Notaio ha bloccato l’Atto e ci ha risposto che abbiamo usufruito come abitazione con agevolazioni, il rogito lo fa’ come 2a casa.ovviamente non siamo d’accordo. Cortesemente vogliate darmi informativa come ho diritto all’acquisto della nuova abitazione in quali condizioni . Ringrazio
Se il notaio dice questo a seguito dell’esame della pratica significa che così è (almeno che non abbia commesso qualche errore grossolano che io non posso conoscere).
La normativa relativa all’acquisto da cooperative è molto specifica ed ha anche delle controindicazioni, e questa può essere una di quelle.
grazie Stefano, a presto!
Buongiorno, in merito all’edilizia convenzionata esiste la possibilità che vi siano leggi Nazionali e/o locali che obbligano il proprietario venditore allo svincolo dell’immobile stesso, a proprio carico a favore di un acquirente? Chiedo questo perché mi trovo in questa situazione. Grazie
Cosa significa nello specifico “leggi …. che obbligano il proprietario venditore allo svincolo dell’immobile stesso, a proprio carico a favore di un acquirente”?
Al sottoscritto hanno detto che per vendere la casa soggetta ai vincoli di edilizia convenzionata, devo necessariamente pagare una somma al comune per svincolarla definitivamente, indipendentemente se io voglia o meno sottostare a tutto quello che la convenzione prevede. Ovviamente tutto questo a favore dell’acquirente evidentemente che beneficerà della piena proprietà svincolata , non partecipando in alcun modo alle spese necessarie. Tutto questo è realistico o una mossa per favorire gli interessi dell’acquirente?
Per essere ancora più chiaro, io ho acquistato un appartamento vincolato da requisiti di edilizia convenzionata 6 anni fa’ dal primo e unico proprietario, rispondendo a tutti i requisiti previsti e mantenendo i vincoli sulla proprietà. Attualmente dovendo vendere, l’agenzia immobiliare alla quale mi sono rivolto mi dice che per far questo devo necessariamente svincolarlo a spese mie, inquanto rispetto al 2012, anno in cui ho comprato io, sono uscite normative che lo prevedono. Spero di essere stato chiaro.
Salve Giovanni, non mi risultano normative particolari che la obblighino al “riscatto”.
Si faccia dire a cosa si riferiscono.
Altrimenti lei può vendere così come ha acquistato, senza svincolare
Perfetto……grazie mille.
Salve potete indicarmi il D.L. che specifica per la vendita della casa da cooperativa, anche l’agente immobiliare che deve venderla, diceva che avevo 12 mesi dal rogito della nuova. Se e cosi…sono proprio preoccupata non pensavo di trovarmi in questo pasticcio. per cortesia ditemi su quale sito posso trovare tutte le indicazioni esatte. Ringrazio!!
Bongiorno, ho letto la sua risposta, dove posso leggere la normativa con le regole delle cooperative e il D.L.
specifico.L’agente immobiliare mi ha detto che dall’acquisto con la legge di stabilia’ avevo 12 mesi per vendere la casa comperata con la cooperativa , mi trovo in dificolta a risolvre all’ultimo questa situazione. voglia cortesemente
indicarmi dove posso documentarmi esattamente, Ringrazio
Salve Franca. La normativa sulle cooperative non è materia per agenti immobiliari.
Le consiglio di rivolgersi al notaio che ha “creato” la cooperativa o ad un avvocato specializzato nelle cooperative.
Buongiorno, sig. Stefano, volevo porle il seguente problema. I miei genitori hanno acquistato 5 anni fa, una casa di edilizia popolare con l’obbligo di non poterla rivendere se non dopo 10 anni , sempre con prelazione ecc. ecc. Purtroppo sono mancati tutti e due lasciandoci una casa che a noi non interessa, per molteplici motivi. Come eredi siamo vincolati anche noi al loro acquisto? Possiamo in qualche modo uscire da questa situazione, non dovendo aspettare gli ulteriori 5 anni, anche pagando delle penali?
Grazie
Buongiorno Antonio.
Da altre situazioni simili che ho visto, la cosa è possibile.
Tuttavia è sempre necessario leggere la convenzione e le leggi a cui la stessa fa riferimento.
La cosa migliore è una consulenza da un notaio (meglio se quello che ha stipulato la convenzione).
Salve, io e mia moglie siamo in procinto di acquistare casa, un appartamento in edilizia convenzionata con scadenza nel 2023, detto ciò, l’immobile è in vendita per 170.000 euro ma per la convenzione deve risultare 140.000… e far risultare 30.000 come acquisto interni…. è lecita come cosa ?
Salve Andrea. E’ un aggirare la legge in modo elegante. Gli interni valgono 30.000 euro? E soprattutto: a lei interessano?
Buonasera, nel 2012 abbiamo acquistato come prima casa (anche con mutuo) un appartamento per 180.000 euro; l’acquisto è stato effettuato da un primo assegnatario di cooperativa con terreno in diritto di proprietà (2003) . Oggi siamo venuti a conoscenza che in funzione della nota sentenza del 2015 il nostro appartamento avrebbe un prezzo imposto di circa 95.000 euro e che tale vincolo è retroattivo agli anni precedenti.
La persona da cui abbiamo acquistato è un anziano Signore che probabilmente vive!? all’estero. Ci dicono che ufficializzando il tutto presso il Comune per, almeno, tentare di recuperare la differenza correremmo il rischio di fare invaldiare l’atto di vendita almeno per tale differenza che comunque andrebbe retro attualizzata al 2012. Nei limiti del possibile vorremo sapere:
1) che rischi corriamo noi acquirenti che abbiamo pagato ad un prezzo superiore in riferimento alla proprietà dell’immobile;
2) il prezzo imposto è obbligatorio anche per noi che siamo secondi acquirenti ed abbiamo pagato un prezzo di libero mercato?
3) come fare per ottenere le varie convenzioni comprese le integrative richiamate nell”atto di prima assegnazione ;
4) che Lei sappia tutti i comuni possono procedere alla eliminazione onerosa di questi vincoli;
Infine, dal momento che sono passati circa 5 anni dall’acquisto; se non ci dovessero essere i presupposti di rintracciabilità di colui che ci ha venduto l’immobile, oppure cosa peggiore, appurare che non sia più in vita, cosa ci converrebbe fare?
Scusi per le domande molto articolate ma abbiamo rilevato una sua grande specifica competenza settoriale. Grazie
Grazie della domanda.
Purtroppo non è tutto di mia competenza, e ad alcune non mi è possibile rispondere non conoscendo la convenzione.
Rispondo in ordine.
1) che rischi corriamo noi acquirenti che abbiamo pagato ad un prezzo superiore in riferimento alla proprietà dell’immobile.
R: Di base nessun rischio. Comunque i consiglio di rivolgervi ad un legale con la convenzione sottomano
2) il prezzo imposto è obbligatorio anche per noi che siamo secondi acquirenti ed abbiamo pagato un prezzo di libero mercato?
R: Se la convenzione è ancora in essere e assomiglia a tutte quelle che ho visto, si. Dovete attenervi ai vincoli previsti fra cui ci sarà anche il prezzo.
3) come fare per ottenere le varie convenzioni comprese le integrative richiamate nell”atto di prima assegnazione ;
R: Rivolgersi al comune, o al notaio che l’ha stipulata, o a chi ha stipulato la convenzione assieme al comune (cioè la persona/ente/ditta a cui il comune ha concesso il godimento dell’area)
4) che Lei sappia tutti i comuni possono procedere alla eliminazione onerosa di questi vincoli;
R: Che possano si. Che lo facciano no. Ne ho trovati diversi che non avevano mai deciso di accettare l’eliminazione dei vincoli
Infine, dal momento che sono passati circa 5 anni dall’acquisto; se non ci dovessero essere i presupposti di rintracciabilità di colui che ci ha venduto l’immobile, oppure cosa peggiore, appurare che non sia più in vita, cosa ci converrebbe fare?
R: qui l’unico che vi può rispondere è un bravo avvocato
Comunque la prima cosa che dovete fare è recuperare la convenzione e relativi allegati/integrazioni.
Mi auguro che riusciate a recuperare un pò di soldi pagati in più e non dovuti
Grazie mille.
Ci scusi una ultima domanda che ci era sfuggita ma per noi impotante; Abbiamo letto che il Comune modifica il prezzo di vendita da quello di mercato a quello imposto!? avendo acquistato nel 2012 e non avendo ricevuto nessuna comunicazione in merito, come facciamo ad appurare se detta modifica fosse già avvenuta a nostra insaputa? invero quale è la procedura a cui il comune dovrebbe attenersi, da un punto di vista della notifica, per attivare ciò? grazie
Cosa significa che il comune modifica il prezzo di vendita da quello di mercato a quello imposto?
Se vi state riferendo al fatto che avete pagato e dichiarato un prezzo superiore a quello imposto, mediamente le convenzioni prevedono una sanzione a carico di chi vende, ma non ci sono “variazioni” dell’atto notarile.
Salve ci riferivamo alla eventualità della nullità dell’atto di vendita per la quota eccedente al prezzo imposto.
Nel frattempo abbiamo rinvenute ed esaminate alcune convenzioni a suo tempo intercorse tra la Cooperativa/assegnatari ed il Comune e rilevato che esiste l’obbligo del prezzo imposto per 20 anni; successivamente (nel nostro caso 2024) la possibilità di svincolo previo pagamento della differenza del valore del terreno (siamo in diritto di proprietà) a suo tempo venduto alla Cooperativa ed il valore che risulterà nel 2024. Abbiamo comunque rilevato per queste convenzioni l’esistenza di integrazioni e rettifiche che non riusciamo a reperire dagli atti di altri condomini “amici” primi assegnatari e quindi proprio stamattina abbiamo richiesto l’accesso agli atti nella speranza di potere avere un quadro più eseustivo della situazione. Oltretutto. a detta del legale, prima della eventuale costituzione in giudizio e conseguente causa, certamente con i vari gradi, necessita svolgere una mediazione obbligatoria che al 99% sarà improduttiva producendo solo un allungamento dei tempi ed un incremento di costi su una procedura che tra imposte, contributi e parcelle si prefigura già lunga ed onerosa sperando che si esaurisca nei 5 anni . E’ vero che in teoria, perchè decideranno i Giudici, paga il soccombente ma….. Il nostro non è timore perchè siamo indubbiamente vittime di chi in mala o buona fede ci ha causato questo danno, anche se la controparte, nello specifico è una famiglia di legali…..Grazie per il suo parere
Ovviamente “famiglia di legali” non è riferito a chi ci ha venduto l’immobile ma hai suoi diretti discendenti. Notizia appena appurata dalle ricerche fatte per “localizzare” il venditore.
Buongiorno,
Sto cercando casa da poco e ho contattato un’agenzia colpita dall’annuncio di una casa il cui prezzo era molto basso rispetto al prezzo della zona. Arrivata in agenzia l’agente mi spiega subito la situazione particolare della casa: la casa è stata acquistata dall’attuale proprietaria all’asta e di essa possiede la proprietà, ma non il diritto di superficie (la casa è in un complesso ex popolare – aler). Per questo, il comune di Milano impone un prezzo di vendita obbligatorio che, mi dice, è esageratamente basso, quindi l’idea è fare il rogito per quella cifra e consegnare gli altri soldi come “accordo tra privati” giustificando con arredo o ristrutturazione. Sempre a quanto ci dice l’AI, il comune farà un nuovo bando per il diritto di superficie massimo tra cinque anni e riscattare il terreno sarà molto facile.
La situazione mi sembra particolare e, per quanto la casa sia molto bella, mi lascia parecchi dubbi…
Mi chiedo se sia normale che l’agenzia proponga di aggirare il prezzo imposto dal comune e se davvero il diritto di superficie sia una questione così facile da risolvere…
Qualsiasi consiglio, ovviamente, mi aiuterebbe molto a capire meglio questa situazione…
Salve Sara, non entro nel merito della proposta fatta dall’agenzia immobiliare che ognuno può tranquillamente giudicare.
La cosa sulla quale deve stare in guardia è questa: chi le assicura che fra “massimo cinque anni sarà molto facile riscattare il terreno”?
Glielo dico io: nessuno!
Quindi valuti l’affare con le condizioni attuali che sono le uniche “reali”.
Salve
il comune della mia città mi ha detto che se pago poi posso venderlo anche a 1 milione di euro cioè i vincoli non ci sono più ne per me ne per chi copra è vero questo ?
il comune vuole 8600euro + 1800euro il notaio
Valentino, è molto probabile che sia vero (non entro nel merito degli importi ovviamente)
Ormai quasi tutti i comuni prevedono la possibilità di “riscattare” i vincoli delle convenzioni.
Per loro è un modo di “fare cassa” e per i proprietari è il modo di liberarsi da vincoli che non hanno più senso.
Gli elementi che fornisce non sono sufficienti a darle una risposta, tipo di convenzione, hanno di stipula, hanno di cessione ecc.. Non specifica poi se l’importo che le hanno chiesto si riferisce alla trasfromazione del diritto superficiario con convenzione originaria ultraventennale, o si riferise alla rimozione dei vincoli del prezzo massimo di cessione e locazione. La cosa certa è che rimosso il vincolo del prezzo l’importo di vendita può essere libero, quello che non è certo, e che la legge non chiarisce, è se insieme alla rimozione del prezzo imposto decadono anche i requisiti soggettivi richiesti all’acquirente per l’acquisto di un immobile peep. La logica direbbe si ma di leggi illogiche ne è pieno il codice.
“anno” ops
Buongiorno,
quali requisiti devono sussistere per vendere una casa in cooperativa prima dei 5 anni? In generale, poi, questa è una regola aggirabile? Quali sono i costi in caso di vendita prima dei 5 anni?
Buongiorno Salvatore.
E’ una domanda specifica che prevede diverse varianti.
C’è da vedere cosa prevede lo statuto/atto costitutivo della cooperativa, la convenzione, ecc..
Le consiglio di rivolgersi al notaio che ha stipulato l’atto per la costituzione della cooperativa
Salve la ringrazio fin da ora per le risposte .
1)in che ufficio(dove) trovo la convenzione?
2) come funziona se volessi” permutare” e invece di vendere?
Buongiorno.
1) Può chiedere all’ufficio tecnico del comune di riferimento. Ogni comune ha una sua organizzazione. In alternativa la può chiedere al notaio che ha stipulato la convenzione.
2) se non è prevista una deroga particolare deve sempre rispettare la convenzione, e quindi i vincoli riguardanti la cessione che (a prescindere che sia permuta o vendita)
Buongiorno, il suo articolo mi ha chiarito molto le idee, la ringrazio.
La mia è una domanda proprio “pratica”:
ok, voglio vendere la mia casa in edilizia convenzionata a prezzo di mercato, ma PRIMA di metterla in vendita, non ho i soldi per pagare al comune lo svincolo (5.000 euro); posso comunque metterla in vendita a prezzo libero, e una volta che un acquirente interessato mi versa al compromesso la caparra confirmatoria, utilizzare quella somma per svincolare la casa?
Ovviamente lo dichiarerei all’acquirente, non ho intenzione di “fregarlo”…
Più che altro mi interessa sapere se la legge permette di agire in questo modo e se, in caso di verifiche fiscali, rischierei una multa perchè il compromesso (non il rogito, quello lo farei DOPO lo svincolo) risulterebbe stipulato in una data in cui la casa era ancora formalmente convenzionata…
Spero di essermi fatta capire.
Grazie, cordiali saluti.
Salve Silvia.
Si , è una cosa intelligente da fare.
Va fatto con un contratto studiato appositamente.
Per dirla semplice, si fa un preliminare condizionato allo svincolo da parte sua entro una certa data.
Buongiorno, la risposta al quesito che le ha posto Silvia mi interessa molto perché anche io, essendo alla ricerca di un immobile da acquistare, sono incappato in proposte da parte di agenzie immobiliari che riguardano immobili gravati di diritto di superficie. E’ sicuro che lo stipulare un compromesso con data anteriore all’effettivo diritto di proprietà non esponga il venditore a cause di risarcimento e/o nullità dell’atto ? Mi sembra strano che sia legale stipulare atti legali in questo modo. Sarebbe un po’ come costruire un edificio e poi richiedere la licenza di costruzione dopo l’avvenuta costruzione o durante i lavori in corso
Grazie mille per la risposta
Costruire un edificio senza autorizzazione è un abuso.
Vendere un appartamento “su carta” prima di avere l’autorizzazione a costruire (e condizionando la vendita a questa) è possibile.
Promettere la vendita di qualcosa che già esiste , condizionandola prima all’acquisto del diritto di proprietà è fattibile
Ciao.. io ho acquistato casa in edilizia convenzionata a dicembre 2013.. ho trovato l’acquirente che nella proposta di acquisto ha garantito l’atto di compravendita entro dicembre 2017.. sono passati 4 anni dall’acquisto da parte mia… da quello che capisco non esistono modi per venderla senza un motivo ‘grave’…???.. sono costretto ad aspettare i 5 anni?..
Salve Danilo, dipende dalla convenzione, o se ha avuto finanziamenti agevolati che prevedono questo vincolo.
Altrimenti di base non ci sono problemi a vendere prima dei 5 anni
salve stefano volevo un informazione in merito alla vendita di un immobile venduto a roma nel 2014 aquistato da me nel 2004 al prezzo di 153,000 euro e rivenduto al prezzo di 330,000 e risulta in edilizia convenzionata solo che io non sapevo nulla che non potevo vendere a quel prezzo e dovevo vendere al prezzo del valore catastale.Il notaio a fatto l’atto di vendita ugualmente e l’aquirente a pagato la cifra ora dopo quasi quattro anni mi arriva un lettere da parte dell’avvocato dell’aquirente che vuole indietro 193,000 euro nella lettera parla per il discorso che vogliono indietro i soldi perchè l’immobile e in edilizia convenzionata e non e stato pagato il suolo ce un modo come poter usacire da questo problema.grazi
Salve , le consiglio di rivolgersi immediatamente ad un legale perchè qui non è più lavoro da agenti immobiliari (che serve per prevenire) ma da avvocati
Salve se il comune rifiuta di indicare il prezzo massimo di cessione? Il proprietario si è fatto fare una pervia giurata ma il notaio non ha voluto rogitare il comune ha rilasciato una dichiarazione in cui dice che la procedura adottata e corretta ma non entra nel merito della perizia. Il comune è quello di Sant’angelo romano grazie.
Non è mia competenza entrare nel merito di questioni “burocratiche” Aurelio.
Qui mi sembra che nessuno vuole assumersi responsabilità.
Un legale è quello che le serve
Buongiorno,
Io vorrei vendere una casa in edilizia convenzionata.
Sono trascorsi 9 anni. A parte tutti i parametri da rispettare(tra cui la residenza) volevo chiederti,
se qualcuno fuori dalla mia città volesse casa mia, come fa?Dovrebbe prendere la residenza prima di acquistare?
Esiste una sorta di residenza”fittizia” per l’acquisto?
Grazie.
Buongiorno Paolo,
non esiste una risposta valida per tutti i casi.
La risposta la trova nella convenzione, dove sono previsti i requisiti degli acquirenti.
Se non ha la convenzione, la prima cosa da fare è recuperarla. Poi fa la verifica che le ho scritto
Buongiorno ho acquistato nel 2012 un’appartamento in edilizia convenzionata non in diritto di superficie ma in proprietà con il solo vincolo del prezzo di cessione che sulla base della Convenzione è determinato dalla rivalutazione ISTAT biennale del costo di costruzione. Ora il Comune mi specifica che opero la rivalutazione su prezzo di acquisto al netto dell’IVA a suo tempo pagata ma che poi l’IVA nel nuovo prezzo di rivendita in ogni caso non la posso considerare al fine della determinazione del prezzo di rivendita quindi alla fine devo vendere ad un prezzo più basso rispetto a quello di acquisto??
Quello che le ha detto il comune è corretto.
L’IVA è un ‘imposta e non c’entra col prezzo.
Anche il suo acquirente pagherà un’imposta (di registro) che sommerà al prezzo che darà a lei.
Buongiorno , mi chiamo Luca e volevo chiedere un’informazione sulla vendita. ho letto che ci sono molti vincoli in edilizia convenzionata e volevo chiedere questo cercando di far un piano della situazione.
vendita della casa in edilizia convenzionata; la casa grava del diritto di superficie; sono trascorsi i cinque anni per poter vendere, il compratore mi dice che se non riscatto il diritto di superficie non gli danno il mutuo; il comune mi dice che sono obbligato a farlo; il prezzo di vendita della mia casa è inferiore al prezzo del suo valore. la mia domanda è questa: sono obbligato a riscattare la superficie o posso passare il diritto di superficie a colui che acquista essendo il prezzo di vendita inferiore al valore della casa? spero che si sia capito il contesto. grazie e buona giornata.
Salve Luca,
il diritto di superficie è compravendibile quindi non capisco i problemi che fa la banca dell’acquirente e l'”obbligo” che dice il comune.
L’importante è che lei rispetti tutti i dettami della convenzione (che non conosco ma di solito sono: prezzo massimo di vendita prelazione a favore del comune, acquirenti che siano “prima casa”)
Salve, sono proprietario di un immobile acquistato nel 2010 in edilizia agevolata ai sensi della legge 865/1971. tale convenzione e’ stata stipulata tra il construttore e il comune nel 2005. gli appartamenti sono stati consegnati (acquistando la piena’ proprieta’ e NON il diritto di superficie) nel 2010. Adesso che mi sono trasferito altrove e devo rivendere l’appartamento, ho scoperto il vincolo del prezzo imposto di cui nessuno mi aveva informato. ho chiesto telefonicamente al comune informazioni sulla rimozione del vincolo ma sono caduti dalle nuvole, non hanno idea di quale sia la procedura da attuare. Parlando con un amico competente in materia mi dice, che essendo passati i 5 anni e considerando che io ho acquistato la piena proprieta’ del terreno ( e non la concessione) non dovrebbere essere ne troppo dispendioso (un migliaio di euro forse) ne complicato facendo apposita domanda al comune competente (salvo tempi burocratici del comune ‘caduto dalle nuvole’). Volevo conferma se effettivamente e’ cosi’? vi ringrazio anticipatamente x la disponibilita’
Salve Domenico, si confermo quello che ha detto il suo amico
Buona sera, nel caso in cui sia uno degli eredi ,che già occupano l’immobile,volessero acquistare tramite mutuo la restante parte degli altri eredi ,vale sempre la convenzione o ci sono regole differenti da seguire.
Grazie
Va sempre rispettata la convenzione
Gentile Sig. Stefano le espongo il mio problema. Acquistai nel 2000 una unità immobiliare stipulando con il Comune una convezione come prima casa della durata di anni 25. ora restano 5 anni per “chiudere” il discorso della convenzione. Per ragioni personali devo trasferirmi con la famiglia e avrei necessità di vendere la mia prima ed unica abitazione. Ho provveduto a inoltrare al Comune una richiesta di svincolo “anticipato” dela convenzione e quantificazione della relativa monetizzazione. Il Comune mi ha fatto presente verbalmente che non intende svincolare la convenzione in quanto nel Piano Regolatore (NTA) non sono previste modalità di svincolo e quindi potrei vendere solo ad un residente o ad una persona che intende ottenere la residenza. Purtroppo sfogliando le NTA è confermata tale questione. A suo avviso, vista la sua esperienza, ci sono norme statali o sentenze che possano aiutarmi in tal senso potendo cosi vendere anche a non residenti (quindi anche a turisti) al fine di ampliare il ventaglio di possibilità? In fondo il periodo è quasi ultimato (20 su 25 anni) e devo vendere non per speculazione ma per trasferirmi altrove . grazie mille.
Salve Lorenzo,
ho visto altri casi simili.
E’ il comune che deve disporre eventuali possibilità di svincolo.
Non mi risultano altre normative che prevedano eccezioni, mi spiace.
Grazie mille per la pronta risposta! Dunque mi pare di aver capito che il Comune potrebbe avere la possibilità di regolamentare le eventuali mancanze.
Certo Lorenzo
Salve, se capisco bene chi, come me, ha acquistato nel 2013 un immobile in cooperativa, nel mio caso Bucalissi, ad un prezzo superiore a quello imposto dalla convenzione ventennale, può chiedere al venditore la quota in più pagatagli come da atto notarile al netto delle rivalutazioni istat? Il mio comune ha deliberato nel 2016 in materia. Riguardo all’agenzia si era limitata a mettere nella proposta che era un immobile in convenzione ma nulla mi aveva spiegato sui vincoli come del resto il notaio che mi parlò solo dei 5 anni dopo la prima assegnazione. Inoltre è vero che tutto va in prescrizione dopo 5 anni dal rogito? Grazie
Salve Marco.
Lei ha diritto al risarcimento delle somme in più pagate.
Per la prescrizione le consiglio di rivolgersi ad un legale.
Riguardo all’agenzia? Grazie
C’è sicuramente responsabilità da parte dell’agenzia immobiliare ( emi vien da dire anche da parte del notaio se non le ha detto le cose come stavano)
…il notaio nemmeno ha allegato la convenzione all’atto! Io pensavo mi tutelasse…viva l’Italia
buongiorno nel 2008 ho comprato un appartamento all’asta e sono immobili senza diritto di superficie ora vorrei venderlo ma il comune non mi rilascia il benestare perché non sono passati 10 anni effettivi dall’acquisto ma il problema è che devo cambiare residenza e andare in altra regione cosa posso fare per risolvere?
Salve Antonio, che benestare deve rilasciare il comune?
Si tratta forse di un immobile in edilizia convenzionata?
Se lo fosse si deve seguire la convenzione (a prescindere che sia in diritto di superficie o meno)
si è in edilizia convenzionata e il diritto di superficie lo detiene il comune, poiché ho necessità di vendere per poter chiudere il mutuo e per essenzialmente portare via la residenza da quell’immobile ho chiesto al comune il benestare per la vendita però mi stanno facendo problemi in quanto mancano 8 mesi per completare i 10 anni dall’acquisto all’asta la mia premura è legata anche alla presenza di un acquirente quindi cosa posso fare?
vorrei aggiungere che sono militare quindi godo di uno status particolare
Se c’è un acquirente può fare un preliminare in cui spiega tutto bene, e che preveda il rogito dopo la scadenza del termine
ma devo chiudere il mutuo in saldo e stralcio posso comunque farlo? In pratica vorrei sapere se oggi presento una proposta d’acquisto alla banca per chiudere il mutuo in saldo e stralcio posso comunque versare la somma e poi rogitare successivamente?
Per il mutuo deve vedere direttamente con la banca, non è una cosa che c’entra con la convenzione
Salve Stefano abbiamo un immobile da vendere acquistato nel febbraio del 1998 che è legato da un vincolo nell’atto di compravendita riguardo la destinazione d’uso (poiché residence per anziani), dove soltanto coloro che hanno superato i 55 anni e coloro che hanno bisogno di cure potrebbero acquistare. C’è una giovane coppia che vorrebbe acquistare l’appartamento Come si potrebbe fare per raggirare l’ostacolo? I suoceri oppure i genitori potrebbero fare da tramite per poi donare l’appartamento a questi giovani?
Salve Danilo, vi consiglio di sentire un avvocato visto che si tratta di “aggirare” un vincolo
Ciao Stefano, sono un agente immobiliare (uno di quelli con le contro palle) e ti faccio i complimenti per questo articolo, perchè spiega veramente bene il tema delicato dell’edilizia convenzionata.
A tal proposito vorrei chiederti un consiglio: c’è un mio cliente che dovrebbe vendere un appartamento in diritto di proprietà, ma nella convenzione urbanistica (che mi sono riletto attentamente) e più precisamente nell’articolo dove si parla dei requisiti soggettivi che deve avere l’acquirente, non hanno specificato (secondo me per superficialità)dopo quanti anni sia possibile vendere l’appartamento a libero mercato, oppure se non potrà mai essere venduto a libero mercato, o meglio se la convenzione abbia una scadenza! praticamente non hanno scritto niente!! Cosa ne pensi?ti ringrazio e ti auguro buon lavoro
Ciao Filippo. Se la convenzione non è chiara va interpretata , e questo non è più lavoro nostro ma di avvocati e notai.
Ti consiglio di rivolgerti al notaio che l’ha stipulata (se esiste ancora) o ad un tuo notaio di fiducia (o meglio di fiducia del futuro acquirente, se c’è già) evitando di prenderti responsabilità che non ti competono.
Buon lavoro a te!
Buongiorno,
chiedo gentilmente un consiglio che mi possa meglio chiarire le idee. Devo vendere un appartamento costruito nel 1984 da una cooperativa con il vincolo di diritto di proprietà.
L’appartamento è stato da me acquistato nel 2002 dalla proprietaria che a sua volta l’aveva acquistato nel 1998 da un precedente proprietario che aveva acquistato dalla cooperativa costruttrice.
Nel mio atto di acquisto si legge ciò:… dichiara e garantisce la parte venditrice la legittima proprietà provenienza, la piena ed assoluta proprietà, il pacifico possesso e la legale disponibilità di quanto col presente rogito venduto, nonché la libertà del bene da pesi, vincoli, ipoteche, trascrizioni dannose e pregiudizievoli, gravami di qualsivoglia genere che ne possano comunque diminuire il valore, pronta, in caso contrario a rispondere di evizioni e danni…
E nella convenzione c’è scritto questo: …decorsi venti anni dal rilascio della licenza di abitabilità il proprietario può venderlo a chiunque con l’obbligo di pagare al Comune la somma corrispondente alla differenza tra il valore di mercato dell’area al momento dell’alienazione e quello riferito alla data di stipula della presente convenzione rivalutato sulla base di variazione dei prezzi all’ingrosso calcolato dall’Istat. Detta differenza è calcolata dall’UTE…
Il Notaio dice che serve l svincolo per venderlo perchè il Comune glielo ha richiesto altrimenti l’atto è nullo. Ma precedentemente è stato venduto senza svincolo. Secondo lei devo pagare lo svincolo? Perchè il Comune non lo ha richiesto ai precedenti proprietari? Come mi devo comportare?
Grazie.
Per capire perchè l’atto precedente non ha avuto necessità di svincolo si dovrebbe chiedere al notaio che ha stipulato all’epoca.
Potrebbe essere che la risposta sia nelle parole “può venderlo a chiunque “, nel senso che per venderlo a chiunque serva lo svincolo, mentre per venderlo a persone con requisiti non serva.
Ovviamente è solo un’ipotesi non conoscendo tutto il contesto.
L’unica persona che le può rispondere è il notaio che ha rogitato il precedente atto
Buongiorno. Ho comprato una casa nel 2004 in convezione con diritto di superficie per 99 anni. L’anno scorso, alla presenza del responsabile comunale e del notaio, abbiamo acquistato il diritto di proprietà. Questo, secondo la scrittura notarile, ci permetterà di vendere in libero mercato dal febbraio 2021, perché trascorsi 20 anni dalla convenzione fatta dal comune con l’azienda costruttrice. La domanda. Possiamo vendere in libero mercato prima della scadenza, pagando ad esempio una quota ancora al comune? Ci sono delle soluzioni alternative? Grazie
Salve Antonio.
Tipicamente, quando si acquisisce il diritto di proprietà, contestualmente si eliminano i vincoli delle convenzioni.
Il suo caso è atipico ma, visto che così è, per capire se e come è possibile svincolarsi dalla convenzione bisogna leggere la convenzione stessa o chiedere al comune se hanno deliberato degli anni la possibilità di farlo.
La maggio parte dei comuni prevede questa possibilità con il pagamento di una somma che quantificano.
Ripeto: strano che non sia stato fatto contestualmente all’acquisizione del diritto di proprietà.
Buongiorno Antonio,
grazie mille per la sua chiarezza nelle spiegazioni.
Un quesito che non so dove risolvere ma cui lei sicuramente saprà rispondere: sono proprietaria di una casa comprata con edilizia convenzionata 7 anni fa ma ormai svincolata con diritto di proprietà.
Ora vorrei comprare una altra casa (che sarebbe quindi seconda casa) NON in edilizia convenzionata. Ho sentito pareri diversi al riguardo e non ho capito esattamente se posso o no e se sì, secondo quali criteri.
può aiutarmi lei a capirci qualcosa??
Grazie
Attendiamo la risposta di Antonio
Buongiorno Stefano,
grazie mille per la sua chiarezza nelle spiegazioni.
Un quesito che non so dove risolvere ma cui lei sicuramente saprà rispondere: sono proprietaria di una casa comprata con edilizia convenzionata 7 anni fa ma ormai svincolata con diritto di proprietà.
Ora vorrei comprare una altra casa (che sarebbe quindi seconda casa) NON in edilizia convenzionata. Ho sentito pareri diversi al riguardo e non ho capito esattamente se posso o no e se sì, secondo quali criteri.
può aiutarmi lei a capirci qualcosa??
Grazie
Eccomi Tiziana.
Se lei ha svincolato la precedente casa dai vincoli della convenzione, è come se avesse una casa acquistata sul libero mercato.
Di conseguenza può acquistare tutte le case che vuole: ovviamente saranno “seconde case” finchè terrà in proprietà quella attuale (o meglio: non potrà avere le agevolazioni prima casa anche in queste perchè le ha già sfruttate nella attuale casa)
Credo di avere sbagliato il nome leggendo l’ultimo commento..scusatemi!
Grazie Stefano,
la sua risposta in effetti sarebbe la soluzione ai miei problemi. Mi chiedo però perchè allora già due agenti immobiliari mi abbiano detto che non posso…forse si riferivano alla mia precedente intenzione di acquistare una seconda casa anche essa in edilizia convenzionata? (cosa che quella che vorrei acquistare adesso non sarebbe).
Grazie davvero
Suppongo di si Tiziana. Bisognerebbe chiedere a loro, ma la risposta ha senso se si riferiva ad un acquisto “convenzionato”
grazie ancora Stefano. In questa giugla di leggi e burocrazia è bello trovare qualcuno come lei che sa spiegare e rispondere con chiarezza!
Grazie a lei Tiziana
Buongiorno, avete agenti nella zona di Rimini?
Purtroppo non in questo momento Samanta
Salve.. siamo in trattativa per l’acquisto di un appartamento in diritto di superficie .
(La proposta é subordinata al mutuo)
Zona modugno, Bari, hanno detto gli agenti immobiliari che è tutto a carico della venditrice ma quest’ultima non avendo denaro non può pagare le spese relative a togliere un’eventuale vincolo del prezzo richiesto dal comune.. e quindi dovremmo anticipare tutto noi compratori.. anche le spese necessarie per le pratiche. È possibile tutto questo?
Salve Roberta,
si , è possibile, è un accordo tra le parti perfettamente legittimo.
Poi l’anticipo verrà detratto dal saldo che dovrete.
Vi consiglio comunque di dare l’anticipo nel momento in cui siete sicuri di avere il mutuo.
Buonasera, ho acquistato casa nel 2003 in edilizia convenzionata a prezzo imposto.
Ora vorrei venderla, mi sono rivolta al comune per chiedere di togliere questo vincolo (pagando ovviamente) ma la risposta è stata che non lo fanno, come non mi fanno nemmeno il calcolo del prezzo imposto, ora mi chiedo è possibile questo? mi sono rivolta quindi ad un notaio, il quale mi ha fatto il calcolo, è da considerarsi valido questo conteggio o il futuro acquirente o il comune stesso potrebbe un giorno fare rivalsa.Grazie
Salve Alessandra. Il calcolo viene fatto tramite dei parametri indicati nella convenzione.
Essendo un calcolo matematico, se si sono seguiti i parametri problemi non ce ne sono e nessuno potrà contestare nulla.
HO LETTO ON LINE LA GUIDA DI STEFANO BOSCARATO E POICHE’ I MIEI GENITORI MI STANNO COMPRANDO UN APPARTAMENTO PRIMA CASA NELLA ZONA NATO DI GRICIGNANO DI AVERSA – CE, CON TRATTATIVA PRIVATA CHE VENNE REALIZZATO CON EDILIZIA CONVENZIONATA ( CON SOLO DIRITTO DI SUPERFICIE PER 99 ANNI). VI MANDO LA COPIA DELLA CONVENZIONE RILASCIATOMI DAL COMUNE ART.51 LEGGE 865/1971 CHE VI MANDO IN ALLEGATO. HO I REQUISITI DI PRIMA CASA (E DOVRO’ FARE LA RESIDENZA A GRICIGNANO) E COME REDDITO STO ANCORA A CARICO DEI GENITORI.NON LEGGO IL PREZZO MASIMO DEL COMUNE NE’ IL DIRITTO DI PRELAZIONE. SO CHE NON C’E’ STATO ANCORA IL RISCATTO DEL SUOLO (IL COMUNE CHIEDEREBBE CIRCA €20000 CON ATTO NOTARILE) E IL PROPRIETARIO CHIEDE €130000.COSA DEVO FARE PER STARE TRANQUILLO?
SALUTI
ALTRUDA GIUSEPPE
altrudagiuseppe@alice.it
cell. 3338225297
Salve Giuseppe, ottimo che ha recuperato la convenzione.
Per motivi di tempo non facciamo consulenze online .
Ha due opzioni:
1) si fa seguire da un agente immobiliare specializzato in questo tipo di vendite
2) si rivolge al notaio presso il quale effettuerà l’acquisto e gli chiede di aiutarla (è suo dovere)
Buon acquisto!
Buonasera Stefano,
avrei anch’io bisogno del suo sapere! Stiamo per acquistare una casa in edilizia convenzionata con diritto di proprietà, scadenza ventennale, siamo seguiti nell’acquisto da un’agenzia immobiliare la quale ci diceva che dopo I 20 anni la casa passasse automaticamente a noi senza dover pagare nulla al comune…..Le è mai capitato un caso analogo? Potrebbe essere possibile? Una delle mie prime richieste è stata quella di avere la convenzione ma nè lui nè I proprietari ne sono in possesso, ha un atto di rogito dove viene citata la convenzione che mi spiegava non poterci dare prima della proposta essendo dati sensibili. La casa ci piace molto. La mia domanda è: come potremmo tutelarci rispetto a quanto riferito? Se volessi recuperare io stessa la convenzione? Posso? Lui mi parlava di tempistiche lunghe….
Salve Enza, in realtà se la casa è in diritto di proprietà è già vostra senza aspettare i 20 anni, solo che dovete rispettare i vincoli della convenzione fino alla scadenza.
Le consiglio di leggerla prima di firmare.
E’ un atto pubblico (così come il rogito a cui fa riferimento) e quindi non ci sono dati “sensibili” da proteggere.
La può recuperare all’agenzia delle entrate o in comune (anche dal notaio che l’ha stipulata in verità , ma non è tenuto a dargliela)
Buona giornata!
Grazie mille, prezioso!!!
Buongiorno!
Devo vendere casa acquistata 5 anni fa in edilizia agevolata nel comune di Grugliasco.
Mi riesce ad indicare un professionista che mi faccia i conteggi del prezzo massimo di vendita ad una cifra minima cortesemente ??
Buongiorno Maria. Mi spiace ma non ho contatti di questo tipo in zona
Buonasera Sig. Stefano
Per l’acquisto di una casa, tramite agenzia ho proceduto con la proposta di vendita e versamento caparra di 5000 €. Inoltre ho accettato di procedere con il preliminare entro fine mese con versamento di altri 20000 € e l’atto finale rogito entro fine giugno.
Ebbene visto che si tratta di alloggio di cooperativa economico popolare , proprietà SUPERFICIARIA per 99 anni, Il mio notaio ha chiesto di avere anche la convenzione per la verifica di un possibile vincolo di prezzo .
Ora, considerati che i tempi per avere dal comune copia della convenzione vanno oltre la data del mio impegno per fare il preliminare e ritenendo che l’agenzia doveva sapere della necessità di avere copia di questa convenzione ( liberatoria del vincolo di prezzo), CHIEDO se posso fare spostare la data del preliminare a dopo l’avvenuta consegna di questo documento, o in mancanza , come fare per non versare 20000€ prima della certezza che tutta la documentazione necessaria, per l’ATTO e per la PERIZIA , sia chiara e completa. In alternativa se posso consegnare l’assegno in custodia al notaio per consegnarlo al proprietario solo quando il comune rilascerà la copia della convenzione che dimostra che non c’e alcun vincolo di prezzo e che tutto è ok. ?
Grazie mille – saluti Nunzia.
Buongiorno Sig. .Stefano La prego consigliarmi per il problema sotto esposto e che mi procura tanta ansia.
Per l’acquisto di una casa, tramite agenzia ho proceduto con la proposta di vendita e versamento caparra di 5000 €. Inoltre ho accettato di procedere con il preliminare entro fine mese con versamento di altri 20000 € e l’atto finale rogito entro fine giugno.
Ebbene visto che si tratta di alloggio di cooperativa economico popolare , proprietà SUPERFICIARIA per 99 anni, Il mio notaio ha chiesto di avere anche la convenzione per la verifica di un possibile vincolo di prezzo .
Ora, considerati che i tempi per avere dal comune copia della convenzione vanno oltre la data del mio impegno per fare il preliminare e ritenendo che l’agenzia doveva sapere della necessità di avere copia di questa convenzione ( liberatoria del vincolo di prezzo), CHIEDO se posso fare spostare la data del preliminare a dopo l’avvenuta consegna di questo documento, o in mancanza , come fare per non versare 20000€ prima della certezza che tutta la documentazione necessaria, per l’ATTO e per la PERIZIA , sia chiara e completa. In alternativa se posso consegnare l’assegno in custodia al notaio per consegnarlo al proprietario solo quando il comune rilascerà la copia della convenzione che dimostra che non c’e alcun vincolo di prezzo e che tutto è ok. ?
Grazie mille – saluti Nunzia.
Salve Nunzia.
Purtroppo, se non ha previsto di condizionare la consegna della somma alla verifica della convenzione, la deve consegnare.
L’unica alternativa è che trovi un accordo con la controparte e lo metta per iscritto
Buonasera Sig. Stefano, volevo chiederLe quali tipi di obblighi ci sono, relativamente alla residenza per i proprietari di immobili in edilizia convenzionata. Mi spiego meglio, è possibile essere proprietario di un immobile in edilizia convenzionata e decidere successivamente di spostare la residenza su un altro immobile di proprietà da poco acquistato, ma sempre all’interno dello stesso comune? La ringrazio anticipatamente
Salve Luca, non mi risultano impedimenti in questo senso
Buongiorno Sig. Stefano
Ho seguito il Suo consiglio e con l’ accordo tra le parti ho risolto il mio problema .
Ancora Grazie Nunzia
Ottimo Nunzia!
Buonasera, sto per acquistare un appartamento dove vige il diritto di superfice. Sulla proposta d’acquisto dell’agenzia c’è scritto “Si specifica che saranno cura e spese della parte venditrice i costi relativi alla eliminazione dei vincoli previsti della convenzione”.
La proposta è già stata accettata dal venditore. Oggi ho richiesto all’agenzia (dietro richiesta del notaio) alcuni documenti (tra cui la convenzione).
L’agenzia mi ha detto che il venditore risolverà la questione facendo una perizia giurata dal notaio (presumo per la questione del prezzo massimo).
Mi chiedo, dato quanto scritto sulla proposta d’acquisto, a questo punto il venditore è o non è obbligato a pagare quanto necessario per acquistare il diritto di proprietà prima di vendermi l’appartamento?
Grazie e Buona Serata
Salve Maurizio, da come ha scritto il venditore elimina i vincoli, ma l’acquisto del diritto di proprietà è un’altra cosa.
Così come mi scrive, lei acquisterà il diritto di superficie.
Buonasera e complimenti per la sua chiarezza, mi ha chiarito molti aspetti fin qui per me oscuri.
Sono interessato all’acquisto di una casa in regime di convenzione, essendo trascorsi più di 30 anni questa è scaduta, il venditore però è titolare di diritto superficiario.
Volevo sapere se ciò fa sì che permangano i vincoli (prezzo massimo, prelazione del comune, requisiti acquirente ecc.) della convenzione o sussista per lui solo l’obbligo di riscatto della sua quota di superficie. Grazie
Grazie Francesco.
Se la convenzione è decaduta, con lei sono decaduti anche i vincoli.
Cosa diversa è il diritto di superficie.
Questo rimane tale a meno che non si acquisti il diritto di proprietà (quello che viene chiamato “riscatto del diritto di superficie”).
Non è obbligatorio “riscattarlo” in quanto si può vendere anche il semplice diritto di superficie.
Grazie per la risposta!
Una cosa però non mi quadra, la convenzione è scaduta però il venditore la presentato il mese scorso al comune una richiesta di determinazione del prezzo massimo di vendita dell’immobile. Lui dice che è la prassi però io così prima di fare un’offerta devo comunque aspettare di conoscere questo prezzo.
Vorrei acquistare la piena proprietà, non quella superficiaria, il venditore vorrebbe arrivare subito al compromesso ma io non me la sento di fare unteriori passi senza prima essere sicuro che posso acquistare sia l’immobile che il suolo.
Lei cosa ne pensa?
Grazie ancora per la sua attenzione
Proponga di acquistare il diritto di proprietà e non quello di superficie.
Se il proprietario accetta, dovrà attivarsi per acquisire il diritto di proprietà Francesco.
Buongiorno, sottopongo un caso: devo alineare un immobile con diritto di superficie a favore del comune. Lo stesso ha calcolato il prezzo massimo di vendita (nb convenzione del 1984) per un valore di circa 20000 € più basso del valore catastale da denunciare in atto… cosa verrà dichiarato?
Ringrazio e saluto Gabriele
Lei in atto deve dichiarare il valore reale a cui lo vende Gabriele, a prescindere che sia più alto o più basso del valore catastale.
SI ok. Ma come posso dichiarare il vslore più alto se il comune mi ha calcolato vome prezzo di vendita 72.000 € ? L’immobile vale almeno il doppio, il valore catastale è di € 92.000,00.
Non deve dichiarare (o vendere) un valore più alto Gabriele.
Deve dichiarare quello a cui lo vende (che deve essere massimo il prezzo che le ha calcolato il comune)
il comune ha valutato il prezzo massimo di vendita 72000 €. Il valore catastale è gia più alto € 91.000,00. La casa commerciale vale 140.000,00…. cosa faccio???
Gabriele, cosa fare lo deve decidere lei, io le posso illustrare gli scenari.
Ha diverse ipotesi lecite:
1) “riscatta” la convenzione e vende a valore di mercato
2) non “riscatta” e vende al valore calcolato dal comune
3) non vende
P.S.: il valore catastale non c’entra nulla. E’ un valore ai fini fiscali.
Salve,
il comune di milano non mi ha fornito la liberatoria per acquistare immobile in diritto di superficie in quanto mia moglie possiede altro immobile, compratole dai genitori, non in edilizia agevolata, idoneo al nucleo famigliare (composto da 4 persone di cui 2 bimbi di 1 e 2 anni); dove si possono trovare, e chi decide, le indicazioni sulle misure (in metri quadri, vani,…) di alloggio adeguato alle esigenze del nucleo familiare (il comune, la regione, lo stato,…). Grazie per la risposta e complimenti
Roberto
Milano
Salve Roberto. Di base sono delle normative sanitarie (ASL, o altro ente). In Veneto esiste anche una legge regionale che dà le superfici minime in base al numero di componenti del nucleo familiare.
Mi sembra corretto che gliele fornisca il comune visto che deve giustificare la sua opposizione.
Buongiorno, nel 1979 ho comprato un immobile con diritto di proprietà da una Cooperativa a Edilizia Popolare Convenzionata e sovvenzionata della quale ero socio. La convenzione stipulata con il Comune, che risale al 1975, prevede che per poter alienare l’immobile ci sono delle scadenza : 10 anni a favore di soggetti aventi i requisiti di legge per l’assegnazione di alloggi economici e popolare, 20 anni per venderla a chiunque con l’obbligo di pagare al Comune la differenza tra valore di mercato, al momento dell’alienazione, ed il prezzo di acquisto in convenzione, rivalutato ISTAT. In entrambi i casi gli anni indicati (10 e 20) decorrono dalla data del rilascio della licenza di abitabilità che però, agli atti del Comune, non esiste e non risulta mai richiesta/concessa. Al Comune mi è stato detto che comunque pagando la differenza prevista per i 20 anni, avrei sanato il tutto. Ho qualche dubbio che gradirei chiarire Una volta pagato il Comune ed avuta la liberatoria, è possibile che non posso comunque vendere l’immobile per la mancanza della licenza di abitabilità ? Grazie. Luigi
Salve Luigi.
L’immobile privo di abitabilità può essere venduto, ma l’acquirente può chiedere la risoluzione del contratto e/o il risarcimento del danno, a meno che in atto non dichiari di essere a conoscenza che manca l’abitabilità e comunque di accettare l’immobile privo del requisito.
Buongiorno,
Secondo concessione ediliza stipulata dopo 20 anni possiamo vendere l’immobile a chiunque o costruire su di essa diritto reale di godimento, con l’obbligo di pagamento a favore del comune o consorzio di comuni, che a suo tempo ha ceduto l’area, della somma corrispondente alla differenza tra il valore di mercato dell’area al momento della alienazione ed il prezzo di acquisizione a suo tempo corrisposto, rivalato etc..detta differenza è riscossa alla registrazione del contratto per l’acquisto di case popolari etc…
la mia domanda è, siccome sono trascorsi 21 anni e abbiamo trovato una coppia che è disponibile all’acquisto volevo sapere se la differenza citata è da trovare tra val di acquisto (es. 100000) e vendita oggi (150000), quindi 50000 da dare al comune, corrisponde al riscatto del diritto di superficie oppure ad altro?
Seconda domanda, siccome la coppia vuole il diritto di piena proprietà, con questa vendita lo otterrebbe oppure deve pagare il “riscatto” al comune a cui spetta?
Grazie mille per la gentile disponibilità
Salve Federica,
Rispondere in base a questo estratto della convenzione non è la cosa migliore.
Io le dò le risposte in base a quello che mi ha inviato, poi lei legga la convenzione completa e veda se ci sono delle distonie.
“Seconda domanda, siccome la coppia vuole il diritto di piena proprietà, con questa vendita lo otterrebbe oppure deve pagare il “riscatto” al comune a cui spetta?”
RISPOSTA: Per rispondere a questa domanda si deve leggere l’atto di acquisto: lì c’è scritto se avete il diritto di superficie o, appunto, quello di proprietà.
Se aveste il diritto di superficie, dovete acquisire quello di proprietà. Che però (da quello che leggo in queste poche righe) è una pratica (ed un costo diverso) da quello di cui alla risposta successiva
“della somma corrispondente alla differenza tra il valore di mercato dell’area al momento della alienazione ed il prezzo di acquisizione a suo tempo corrisposto, rivalato”.
RISPOSTA: non c’entra col valore a cui vendete oggi l’abitazione, ma dovete chiedere al comune la differenza del valore dell'”Area”, cioè del terreno su cui è stata costruita
Buongiorno, nel 2005 ho acquistato una abitazione in area peep con convenzione datata 24.06.82. E’ stato riscattata la superficie sempre nello stesso anno e nell atto di cessione c è scritto che la convenzione ha scadenza 24.0612. Oggi ho deciso di vendere L immobile. Il prezzo e’ A mercato libero o debbo sempre passare per il comune che indica il valore di cessione?
Se la convenzione è scaduta nel 2012, può vendere a libero mercato.
Salve sig. Stefano…i suoi consigli sono preziosi!
Io e mio marito vorremmo partecipare all’acquisto di una casa all’asta sulla quale grava il vincolo di edilizia convenzionata…nella perizia è appunto specificato che per lo svincolo il comune richiede una cifra pari a €3700 circa…la domanda è: dovremmo necessariamente pagare questo importo? trattandosi di un acquisto all’asta questo vincolo non decade?Qualora la risposta fosse no,aspettando il termine della convenzione (se ventennale scadrebbe fra 5anni) il vincolo di edilizia convenzionata decade automaticamente e potremmo rivendere senza problemi?
Anche il valore di stima della casa mi sembra ridotto,dipende dal fatto che vige questo vincolo?
La ringrazio in anticipo per la sua gentile risposta.
Salve Valentina.
Non seguo le aste e quindi non so dirle se il vincolo decade.
A livello logico direi di no, perchè il vincolo è a favore solitamente di un comune, e quindi non “decade” con la vendita all’asta, così come non decadono servitù e/o altri tipi di vincoli.
Per quanto riguarda la seconda domanda, se aspetta la scadenza della convenzione il vincolo decade.
Per il valore di stima, non sapendo nemmeno di cosa si parla, mi spiace ma nessuno può risponderle se non chi l’ha fatta.
Salve anche se il post non è tanto recente volevo farle una domanda: ho comprato all’asta un’appartamento costruito in edilizia convenzionata con diritto di superficie per 99 anni e soggetto a convenzione tra cooperativa e comune di Messina, l’immobile è stato giudicato all’asta per l’importo di 50000,00€ la domanda è il prezzo massimo viene calcolato su questo importo? Perché io ero già socio assegnatario di questo immobile e avevo già sborsato 80000,00€ il comune mi dice che non sa come interpretare la normativa in quanto è una situazione per loro anomala. Grazie!
Salve Emanuele,
se non lo sa il comune che è parte in causa siamo messi male ….
Il comune deve chiedere un parere legale.
Buonasera Stefano
Spero che Lei mi possa aiutare in questo mio quesito ; vivo in una casa di Edilizia Agevolata , e sono proprietaria al 50%.
L’altro 50% è del mio ex marito, che vorrei liquidare in fase di divorzio, acquistando la sua parte.
Come faccio a valorizzare quanto offrire? non credo sia corretto dare un valore di mercato, visti i vincoli sulla vendita…
Grazie per la consulenza
Salve Monica, se ci sono vincoli della vendita è molto semplice dare un valore, perchè è dettato dalla convenzione (nella quale troverà i criteri di calcolo)
salve ho acquistato un immobile in convenzione con diritto di superfice con abitabilità del 93 mi sono apprestato a riscattare la superfice, mentre per quando riguarda l’obbligo del prezzo il comune mi ha informato che applicano l’1% per i primi 15 anni e lo 0,5% per i successivi 30 anni con un prezzo imposto deciso da loro. purtroppo devo venderlo e dopo una ristrutturazione accurata a prezzo di mercato libero.
la mia domanda è sono trascorsi 23 anni sono decaduti i vincoli di prezzo, il terreno comunque lo riscatto. ho letto delle sentenze e norme di qualche anno fa, che in quegli anni dal 92 al 96 non può esserci vincoli trascorsi il ventennio.
buon giorno. vorrei vendere una casa ereditata dai miei genitori construita tramite convenzione con il comune nel 1976, sulla base della legge 865 /1971. i miei genitori furono i primi proprietari. nella convenzione non si parla nè di limiti di prezzo massimo, nè di scadenza della convenzione stessa, nè di caratteristiche particolari dei futuri acquirenti. una volta riscattato il diritto di superficie, secondo lei è possibile vendere a prezzo di mercato ? sono stata in comune, ma non mi hanno saputo rispondere….
Salve Sara,
bisognerebbe leggere bene la convenzione.
Chieda per iscritto una risposta dal comune , che chiederà eventualmente un parere legale.
Nel dubbio la faccia leggere da un notaio
Buongiorno,
sarei interessata ad un immobile che è fuori al prezzo di 270 mila euro, il problema è che è in edilizia convenzionata e il comune ha stabilito che il prezzo è di 116 mila euro.
A chi posso rivolgermi (comune di Milano) per verificare che possano venderlo a quel prezzo e che non sia io a rimetterci nel caso di incauto acquisto?
Dove posso trovare le specifiche della convenzione di quell’immobile?
Grazie in anticipo
G.
Salve Giorgia,
per vedere la convenzione può fare una richiesta al comune, o un accesso atti all’agenzia entrate/territorio.
Tenga presente che , se non ci sono impedimenti particolari , il proprietario può vendere a prezzo di mercato condizionando la vendita al riscatto dei vincoli della convenzione
Salve .Sono interessato alla vendita di un appartamento da me acquistato in edilizia convenzionata 10 anni fa dal costruttore. Prima di rivenderlo mi sono rivolto al comune ed al notaio per avere informazioni su come procedere, ma dal comune si oppongono alla vendita in quanto all’epoca dell’acquisto non ero sposato, mentre ora lo sono (in comunione dei beni) e quindi in sostanza non vogliono vendere a me e mia moglie, ma solo a me. Il notaio non sa come risolvere….evidentemente sarà l’unico caso in Italia. Come posso uscirne?
Grazie
Salve Alex.
In che senso il comune non vuole vendere a lei e sua moglie?
Non è lei che vuole vendere?
Salve, ho esigenza di vendere un immobile in edilizia convenzionata rispettando il prezzo massimo di cessione e i vincoli della convenzione. Vivo a Roma, avete per caso agenti che lavorano su Roma? Grazie, Viviana.
Salve Viviana.
Si, ne abbiamo.
Se ci scrive un suo numero di telefono a info@stefanoboscarato.com la mettiamo in contatto
Salve, il prezzo massimo rivalutato con gli indici ISTAT in edilizia convenzionata è considerato il “massimo” possibile, ma il venditore può vendere a meno importo? oppure è un prezzo “fisso” a cui non si può ne togliere ne aggiungere importi?
Grazie
Certo luca, il venditore può vendere a meno, m non di più
Salve, ho firmato un preliminare di acquisto di una casa sulla quale vigeva un vincolo di prezzo ventennale scaduto lo scorso anno. Il problema è che la casa era inizialmente stata acquistata da due coniugi in comunione di beni, e poi venduta per la metà all’altra parte in sede di separazione dei beni per divorzio senza tener conto del vincolo. Posso avere dei problemi io nell’acquisto dell’immobile? Spero di essere stata chiara
Salve Pamela, ritengo che in linea di massima lei non possa avere problemi in questo senso.
Grazie mille
Di nulla Pamela
Buongiorno, il comune non permette lo svincolano del mio appartamento perche’ il tutto potra’ avvenire solo quando verra’ deciso lo svincolo per l intero lotto. Possono farlo?
Inoltre nella convenzione oltre ai 5 anni di vincolo non viene citato nient altro. Bisogna valutare la Delibera?
Salve Emanuela, fa fede la convenzione, a meno che la stessa non faccia riferimento alla delibera
Buonasera,abbiamo acquistato circa 10 anni fa un appartamento a Messina in edilizia convenzionata,il venditore non ci ha fatto avere la convenzione neanche all’atto notarile…quindi non avevamo idea della vendita a prezzo imposto e dei requisiti che noi dovevamo avere x acquistare…Avendo deciso di vendere,l’agente immobiliare per prima cosa ha richiesto la convenzione e da questa abbiamo scoperto che l’appartamento che ci è stato venduto a € 200,000, in realtà doveva esserci venduto,secondo quello che è riportato nella convenzione, a € 115,000…la mia domanda è questa,secondo lei possiamo rivalerci sul venditore sulla differenza notevole di prezzo che ci è stata illegalmente estorta?Ed inoltre potrebbe essere annullata la vendita anche a distanza di tempo ?
Salve Francesca,
non è l’unica a cui è capitato purtroppo.
La risposta però ve la deve dare un legale perchè qui subentrano anche tempi di prescrizione
Buongiorno Stefano stiamo acquistando un immobile tramite agenzia e abbiamo già firmato la nostra proposta di acquisto..dopodiché abbiamo scoperto che l’immobile è stato acquistato dal primo proprietario(adesso venditore) con edilizia convenzionata. Nessuno ha menzionato questo nè nell’annuncio dell’immobile,nè nella proposta di acquisto.ora se ci sono dei vincoli e non potrei rivendere in un futuro l’immobile a libero mercato,e non ne sono stata informata,come potrei fare per tirarmi indietro dalla proposta senza perdere la caparra?qualcuno doveva avvisarvi prima?a chi posso rivolgermi x risolvere il problema?
Buongiorno Brigida.
Lei ha diritto a chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento del venditore visto che le sta vendendo una cosa con dei vincoli che le sono stati tenuti nascosti.
Il venditore ha 2 opzioni:
1) toglie i vincoli a sue cura e spese prima del rogito notarile (in molti casi è possibile)
2) le restituisce il doppio della caparra e lei è libera di acquistare da un’altra parte.
Un buon avvocato specialista in diritto immobiliare le sarà utile.
Grazie per la tempestiva risposta..i vincoli dovevano essere citati sulla proposta d’acquisto?o sull’annuncio dell’immobile?
nella proposta
Buongiorno,sto vendendo un immobile con edilizia convenzionata e diritto di superficie, in base all’art. citato in convenzione la durata max dei vincoli è di 30 anni,essendo stata stipulta nel 1983 sono abbondantemente fuori,ma un notaio mi sta creando diffficoltà dicendomi che dalle ultime normative comunque và richiesto il nulla osta al comune.Vorrei sapere se esiste qualche nuova normativa che regolamenta le cose e se si volevo sapere se è retroattiva.Grazie
Salve, non mi risultano normative che cambiano questo.
Se il notaio lo afferma, se le faccia fornire
Buongiorno, sono interessata ad una casa “popolare”. Il venditore mi ha consegnato la documentazione da far avere al notaio.
Nello specifico, mi ha fatto avere l’atto di vendita (con trasferimento della piena proprietà dall’ente popolare al venditore da cui acquisterei) senza fornirmi la convenzione. Dovrebbe?
Leggendo l’atto di vendita, ho notato il divieto di vendita e di cambio destinazione d’uso per 10 anni. Decorsi i quali, sussiste un diritto di prelazione dell’ente in caso di vendita. Non ci sono riferimenti a vincoli sui futuri acquirenti o sul prezzo massimo. In un articolo dell’atto divendita, la parte acquirente dichiara di avere contezza dei titoli giustificativi della proprietà dell’immobile esonerando l’ente dalla produzione legale della documentazione (intende la convenzione?). In tal caso la convenzione è comunque sempre tra Ente e comune?
Altre domande:
– vale la convernzione o l’atto di vendita?
– la casa risale agli anni 40, possibile che i vincoli siano decaduti per l’intervento di una legge successiva?
grazie infinite, sono molto ignorante in materia
Salve Alessandra, deve vedere la convenzione.
La cessione della proprietà non determina per forza l’eliminazione dei vincoli.
Anche se la vendita è stata fatta ex lege 560/93?
Potrebbe essere Alessandra.
Io consiglio sempre di consultarsi con il notaio che seguirà la compravendita anche perchè molte volte mi sono trovato di fronte ad interpretazioni contrastanti
Salve, sono proprietario di una casa con vincolo Peep. Ho già un’acquirente. Se io svincolassi la mia casa pagando il diritto di superficie dovuto al comune, l’acquirente entrerebbe in possesso di una casa libera da vincoli? E soprattutto, svincolata la casa da me, attuale proprietario, l’acquirente sarebbe libero dai vincoli di reddito, possesso altro immobile nella città etc? Grazie
Buongiorno Riccardo.
Se riscatta il diritto di superficie ed i vincoli della convenzione, è come se vendesse un immobile su libero mercato, libero da vincoli di qualsiasi tipo.
Buonasera mio figlio con la sua compagna ha acquistato con edilizia convenzionata unappartamento ora la sua compagna lha lasciato e quindi lei deve togliersi dal mutuo della durata di 25 anni a tal proposito l’acquisto è stato fatto in aprile 2017,ci saranno delle difficoltà? La ringrazio per la risposta
Salve Liliana.
Se parliamo di mutuo bancario, la difficoltà la può creare la banca che si trova con un garante in meno in caso di mancato pagamento.
Buongiorno Sig. Stefano, vendendo casa al prezzo di rogito a mio figlio, potrei trovarmi un domani costretto a dover pagare l’affrancazione non essendo più l’immobile di mia proprietà? Se si, è una mia libera decisione farlo o mio figlio potrebbe pretendere tale pagamento?
Salve Francesco, cosa intende per “affrancazione”?
Per affrancazione intendo il compenso da versare al Comune, per liberare l’immobile da ogni vincolo di agevolazione ottenuta in fase di acquisto ed eventualmente venderlo al prezzo di mercato libero, grazie
Francesco,
che lei venda a figli o a qualsiasi altra persona non cambia nulla.
Le convenzioni ed i contratti vanno rispettati.
Ho i miei dubbi (e mi auguro) che un notaio non stipuli un atto con cui non si sia rispettata la convenzione.
Ciò detto, lei può tranquillamente vendere a suo figlio rispettando la convenzione, così come potrebbe vendere ad altre persone.
Se poi questo prevede il pagamento di un corrispettivo al comune, questo va versato.
Tutto il resto è non rispetto della legge e non mi appartiene
buon giorno ho aquitato un appartamento nel 2016 da ristruturare a un prezzo basso perche non era abitabile e adesso voglio vendere dopo che lo messo apposto al prezzo del mercato per vari motivi trovato compratore ma al momento del rogito il notaio mi a detto che ce la convezione edilizia e che devo chiedere al comune cosa devo fare o affrancamento cosa che io non sapevo al momento quando lo compratto mi e stato detto che era scaduta al momento de la compravendita mia e si riativatta adesso con una nuova legge speccificando che e lo stesso notaio anno contruzione del app 1981 cosa devo fare grazie
Salve Eduard, la cosa mi sembra strana (convenzione che scade e che poi si riattiva).
Ma, non conoscendo il caso specifico, diamo per scontato che sia così.
A prescindere, controllerei che le sia stata detta la verità.
In ogni caso, dovrà seguire quello richiamato dalla convenzione.
salve
le espongo la questione. sono proprietaria del 50% di un appartamento (avuto in eredità) gravato dal diritto di superficie e vorrei rilavare il restante 50% da mio fratello. Per acquistare il 50% mi consiglia di riscattare prima il suolo, insieme a mio fratello, dal comune per trasformare il diritto di superficie in diritto di proprietà, oppure posso acquistare il suo 50% senza incorrere in problemi futuri?
Grazie anticipatamente per la risposta
Salve Rosa,
può tranquillamente acquistare il diritto di superficie
mi perdoni, quindi mi consiglia di occuparmi prima del diritto di superficie, così da dividere la spesa che comporterebbe acquisire il diritto di proprietà?
Questa è una valutazione di tipo economico, e sicuramente le converrebbe.
Prima le ho risposto dal punto di vista della fattibilità di diritto
Buonasera. Dovrei acquistare un appartamento su cui è presente il diritto di superficie, ho chiesto al proprietario di effettuare il riscatto del terreno ovviamente a sue spese anche perché nella mia città non tutti i notai effettuano rogiti per appartamenti costruiti in edilizia convenzionata. Al proprietario preme vendere al più presto e i tempi per fare richiesta al comune per acquisire il diritto di proprietà sono molto lunghi. Cosa mi consiglia di fare? posso acquistare un appartamento gravato dal diritto di superficie?
Salve Annarita,
sicuramente si può acquistare un immobile in diritto di superficie.
Poi potrà acquisire successivamente il diritto di proprietà.
Salve,ho appena fatto un preliminare per un appartamento con diritto di superficie.
Il notaio ha chiesto al venditore la delibera del comune per l immobile e soprattutto la delibera per la separazione del box, che a me non interessa,visto che grava di 30.000.
È possibile venderlo separatamente?
Salve Alex, non è possibile risponderle senza prendere visione degli atti e della normativa in base alla quale è stato costruito l’immobile.
Proprio per questo deve chiedere al notaio
Buonasera,
Le descrivo la nostra situazione: abbiamo visto una casa in edilizia convenzionata a Milano, per avere maggiori informazioni su tale tipo di edilizia abbiamo chiamato l’ufficio del comune di Milano di edilizia convenzionata.
Loro ci hanno indicato di chiedere all’agenzia immobiliare la lettera del prezzo imposto ma l’agenzia dice che questi immobili sono esenti dalla richiesta del prezzo massimo di cessione imposto dal comune. L’agenzia inoltre dice che è verificabile sulla convenzione del 2 Novembre del 2004 stipulata con il comune. E’ possibile che in edilizia convenzionata si possano vendere gli appartamenti anche senza prezzo imposto? Grazie
Salve Maria,
è abbastanza anomalo, ma in linea teorica potrebbe accadere.
L’unica soluzione per avere la risposta, è verificare la convenzione.
Buonasera,
disturbo per avere una informazione.
Nella convenzione con il Comune per l’assegnazione del diritto di superficie area PEEP, redatta il 10.12.1991, non è indicato il vincolo del prezzo massimo di vendita.
Devo comunque chiedere al comune il prezzo massimo di vendita per procedere all’alienazione dell’immobile ?
Grazie
Salve Lorenzo,
è strano che non ci sia questo tipo di vincolo.
Se non fa richiami a leggi/norme particolari che potrebbero imporre questo limite, allora il problema non si pone
Salve, ho acquistato a prezzo di libero mercato una casa nel 2010 che è stata costruita e venduta al 1° proprietario in edilizia agevolata.( io sono il 2°proprietario per capirci)
ora però devo vendere e dovrei vendere a prezzo imposto. Mi viene il dubbio se il primo proprietario poteva vendere a prezzo libero e se oggi potrei fargli causa. Ho anche il dubbio se il mio atto di acquisto sia valido a questo punto…
Che belle le leggi italiane 😤😤😤
Salve,
se il precedente proprietario poteva vendere a prezzo libero, anche lei può.
Bonasera ho acquistato un appartamento in asta nel 2018 pagato 53000 € sono 2 proprietario il 1 propritario nel 1985 pagato123000 € la mia domanda se posso vendere a prezzo libero senza problemi e da quando pu vendere grazie
Salve Marco, con quello che mi scrive è impossibile darle una risposta, mi spiace.
appartamento con diritto di superficie grazie
Può vendere quando vuole Marco, purchè abbia il decreto di trasferimento del Tribunale
Salve Volevo saper da quando posso vendere io acquistato a 2018 con diritto di superficie pagato 53000 in asta grazie
Buonasera,
nel 2011 io e mio marito abbiamo acquistato , un immobile dove gravava il vincolo del diritto di superficie a 99 anni (come almeno altre 5 palazzine nelle nostre vicinanze)..
Il prezzo non è stato determinato dal Comune ma bensi’ l’ho acquistato come un qualsiasi altri immobile senza riduzioni. è possibile?oppure il venditore avrebbe dovuto attenersi ai prezzi imposti dal comune o dalla convenzione?
Abbiamo richiesto la surroga ad un altra banca e avendo acquistato nel 2011 con un prezzo come libero mercato il tecnico che verrà a fare il sopralluogo per determinare il valore dell’immobile (calcolando che la banca considera solo l’80 per cento del valore dell’immobile ) terrà conto del vincolo e quindi avremo una valutazione molto bassa cosi non potremo mai fare nessuna surroga….Come possiamo comportarci?
Salve Ramona,
se c’è una convenzione, questa va rispettata.
Se prevedeva un prezzo imposto, andava rispettato, ed anche il perito della banca ne terrà conto.
Ovviamente per capire questo deve analizzare la convenzione.
Si parte sempre a ragionare con la convenzione sottomano.
Buonasera, quindi il riscatto dell’immobile col pagamento della quota residua, consente di passare dal diritto di superficie al diritto di proprietà e di svincolarsi dagli obblighi della convenzione?N.B. anche in visura catastale è riportata la proprietà dell’immobile
Certo Giulia
Buongiorno, noi abbiamo una proposta immobiliare x la vendita di un box accettata dalle parti e un assegno non ancora incassato in mano. Oggi, data prenotata x l’atto abbiamo scoperto che eil box ha il vincolo di prezzo stabilito per 20 anni. Ne sono passati solo 15. Cosa succede con quella proposta? Viene annullata in automatico, o il compratore può chiedere il doppio della somma indietro x inadempienza? Premetto che noi siamo stati subito disposti alla restituzione, poiché il prezzo imposto è troppo basso. Grazie per la risposta.
Salve Carlotta,
bisognerebbe vedere cosa previsto dalla convenzione, e nella proposta.
Le consiglio quindi di rivolgersi ad un legale con tutta la documentazione in mano.
Buonasera Signor Stefano,
sono un primo acquirente di una casa in un pdz del 2012, in diritto di superficie. al mio contratto di compravendita sono allegate tabelle del pmc e copia della convenzione (che ovviamente riporta tutte le informazione che Lei ha già gentilmente esposto sopra) dove è tutto scritto nero su bianco. la mia domanda è: se volessi vendere ora ad un prezzo inferiore al pmc con cui l’ho acquistata, posso farlo liberamente senza affrancazione qualora l’acquirente avesse i requisiti soggettivi (nel mio caso solo prima casa, cittadinanza, residenza nel comune di roma)? poi sarà lui a procedere alla trasformazione o affrancazione ecc…
devo comunque comunicare questa “volontà” al comune? grazie mille. marco
…..aggiungo che tutto il pdz in questione era a credito ordinario senza alcun contributo da parte della regione, né con mutuo agevolato.
Salve Marco,
quando sono rispettati tutti i requisiti previsti dalla convenzione la cessione si può effettuare.
L’unico motivo che potrebbe impedire la cessione sono delle norme esplicitamente contrarie, e non mi sembra ce ne siano da quello che lei mi scrive
Grazie della sua risposta Sig. Stefano. Sicuramente non ci sono norme contrarie in convenzione relative al mio caso in quanto la venderei a un prezzo inferiore al pmc e l’acquirente ha tutti i requisiti previsti. Però mi chiedevo se dovessi fare qualche tipo di comunicazione verso il Comune di Roma (nel mio caso) anche in caso di vendita a un prezzo più basso. Ipotizzo che non sia una pratica paragonabile all’affrancazione, che eventualmente farà il nuovo acquirente se vuole, ma mi chiedevo se fosse comunque necessario. grazie. marco
Salve Marco.
Dipende dalla convenzione.
Potrebbe prevedere il diritto di prelazione a favore del comune
buonasera sig. Stefano,
nella Convenzione (allegata all’atto di compravendita con tanto di tabella PMC e la sua certificazione da parte del Comune di Roma) non c’è alcun riferimento a una prelazione da parte del Comune. Preciso che l’intervento in 167 non ha fruito di alcun finanziamento pubblico e l’unico vincolo a una cessione successiva è esclusivamente in caso che avvengo entro 5 anni dall’atto notarile. nel mio caso sono passati 7 anni. sembra incredibile ma nessuno sa rispondermi su questo specifico caso. cioè, io voglio vendere a un prezzo decisamente più basso rispetto al PMC del 2012 e non riesco a capire cosa fare. la ringrazio in anticipo per qualsiasi indicazione vorrà darmi. saluti. marco
Da quello che mi dice non vedo problemi.
Se non l’ha fatto, senta un notaio di sua fiducia
Buonasera,
nella visura catastale è indicata la “proprietà” anche se in realtà si ha solo il diritto di superficie?
Salve Giulia,
con la visura catastale si vedono i proprietari quindi , se un soggetto ha il solo diritto di superficie, nella visura si vede chi è il proprietario dell’immobile e chi del terreno.
Buonasera,
Volevo sapere se nel caso di vincolo prezzo su edilizia convenzionata, dove però la cooperativa è stata sciolta trasformata in condominio di proprietà, tale vincolo rimane oppure decade con lo scioglimento della cooperativa.
La ringrazio in anticipo
Salve Michele,
cooperativa e convenzione sono due cose separate.
La convenzione rimane e segue l’immobile anche se questo passa di proprietà.
Buon giorno, l’articolo è interessante ma, probabilmente ci sono alcune difficoltà in merito e vado ad esplicitare.Vendere un immobile in convenzione con il comune, ovvero in diritto di superficie, a libero mercato, non è al momento possibile, essendo il contratto di compravendita nullo relativamente all’importo scaturito dalla differenza tra il valore di mercato e il prezzo massimo di cessione. In altre parole l’acquirente può legittimamente chiedere al venditore la resitutzione di tale differenza in più, in quanto il detto immobile poteva essere venduto solo a prezzo convenzionato e solo per il diritto di superficie ma non di prorpietà. Il suolo rimane in proprietà del comune che l’ha concesso. Il legislatore è intervenuto in questa anomalia, purtroppo molto diffusa nelle grandi città (Roma , Milano ecc.) con la legge 136/2018 art. 25 undecies, che però prevede l’emanazione di un decreto del MEF, previa intesa in sede di conferenza unificata ai sensi dell’art. 9 del Flgs 28/08/1997 n. 281, per determinare la percentuale del corrispettivo di affrancazione dal vincolo e per individuare i criteri e le modalità per la cessione da parte dei comuni di dilazioni del pagamento del corrispettivo di affrancazione del vincolo. Tale decreto del MEF doveva essere emanato entro30 giorni dall’approvazione della legge. Al momento non è stato ancora emanato. La considerazione finale: la legge c’è ma non è applicabile ad oggi!!! Se chi ha scritto l’articolo ha notizie in merito e/o è a conoscenza di procedure alternative, sarebbe utile diffonderle per il bene collettivo. Grazie.
E’ proprio come dice Ascanio Scelsa. Mi sono trovato nella situazione di dover vendere un appartamento e l’agente immobiliare mi ha detto che al momento non è possibile per i motivi suddetti. E’ pazzesco! Intanto devo continuare a pagare il condominio, l’IMU, la TARI anche se la casa è chiusa da più di due anni ed è impossibile venderla.
Per quanto riguarda gli immobili in diritto di proprietà in realtà la rimozione dei vincoli dovrebbe essere sempre possibile se in convenzione è citato e ripreso l’ex art. 35 della L. 865/71. Tale articolo è stato abrogato dalla L. 179/92, ma inserito in convenzione ha valore di patto contrattuale e pertanto resta valido a tutti gli effetti. L’art. 35 prevede che trascorsi 20 anni è possibile eliminare i vincoli pagando al comune la differenza tra il valore attuale e quello pagato a suo tempo rivalutato (il calcolo è effettuato dall’Ufficio Tecnico Erariale ora Agenzia del Territorio). E’ una possibilità poco utilizzata perchè non prevede gli sconti previsti invece nel calcolo ex art. 31 comma 49 bis L. 448/98 introdotto nel 2011.
Buongiorno Stefano. Molto interessante d chiaro. Leggerlo mi ha aiutato molto. Sto valutando l’acquisto di una appartamento in convenzione. Ho chiesto chiarimenti sulla libertà di vendere a prezzo libero è mi è stato risposto l’attuale proprietaro ha svincolato l’appartamento quindi è vendibile liberamente senza nessun obbligo. Posso secondo lei chiedere al proprietario di vedere la documentazione. Mi consiglia anche di rivolgermi al notaio prima di firmare il compromesso? Grazie
Salve Angelo,
sicuramente è suo diritto avere la “prova”.
Se fa esaminare gli incartamenti dal notaio, meglio ancora.
Buongiorno
Volevo sapere se posso acquistare un appartamento in convenzione edilizia nel comune di Monza pur essendo proprietario di una casa in Calabria?
Grazie
Salve vittorio. Salvo eccezioni particolari non è possibile in quanto l’edilizia convenzionata è riservata a chi non possiede ulteriori abitazioni. Se il proprietario svincola all’appartamento dalla convenzione allora sarà possibile
Buon pomeriggio, ho acquistato casa in diritto di superficie da una cooperativa che è fallita da poco e che, insieme ad altre cooperative e costruttori non ha realizzato i lavori di urbanizzazione. Dopo 5 anni dal rogito vorrei vendere ma il Comune non definisce il prezzo massimo di cessione perchè non ha documentazione probante. Nella convenzione è riportato che il prezzo dovrà essere approvato dal Comune in base a: valore delle urbanizzazioni, costo di costruzione, pese generali. Ovviamente non è possibile effettuare neanche l’affrancazione. Come posso bypassare la situazione? Grazie
Mi spiace della situazione Tommaso.
Purtroppo la figura adatta a fornirle la risposta corretta è un legale o, in maniera preventiva, il notaio che ha seguito il tutto.
Salve sto acquistando un immobile con diritto di superficie in Toscana dove svolgo attività lavarorativa.
Da successione mi sono accorto di essere proprietario di 1/9 di un immobile a4 in Calabria .
Ho i requisiti x acquistare o questo 1/9 mi impedisce di andare fino in fondo? Grazie
Salve Pietro,
presupponendo si tratti di edilizia convenzionata (perchè in diritto di superficie su può acquistare anche non convenzionato), dovrebbe verificare nella convenzione
Buongiorno Sig. Stefano,
Ho acquistato un immobile in edilizia convenzionata la cui proprietà del terreno è stata acquisita dalla cooperativa che ha venduto, prima del rogito. Essendo in diritto di proprietà abbiamo solo i vincoli sulla vendita dell’immobile, vorremo svincolare l’immobile per vendere al prezzo di mercato il comune prima di togliere i vincoli o fare il conteggio per la vendita a un prezzo rivalutato con i vincoli stessi ci chiedere una perizia dell’immobile fatta da un suo tecnico.
Domanda è una procedura corretta? Non ho letto da nessuna parte che serva una perizia dell’immobile e se fosse necessaria posso incaricare un tecnico di mia fiducia? O sono obbligata ad avvalermi le loro? Grazie.
Buongiorno Antonella.
Solitamente i valori sono già in possesso dei comuni, senza necessità di alcuna perizia.
E’ la prima che sento della nomina di un perito.
Probabilmente c’è qualche regolamento nel comune specifico.
Buonasera Sig. Stefano,
Anche noi abbiamo comprato una casa da proprietari che devono svincolare la vendita della casa con il comune di milano. Ci dicono da novembre che non sono ancora riusciti ad avere il conteggio, dicono che il comune ha detto loro di chiedere i conteggio al ministero dell’economia e delle finanze. Sembrano delle scuse per temporeggiare e tardare il rogito. Inoltre sappiamo che non hanno neanche dato mandato ad un notaio per l’acquisto della loro casa (quella dice andranno ad abitare vendendo la loro) e che mi pare di aver capito serve anche per il conteggio dello svincolo. Crede quindi si riuscirà entro fine marzo 2020 a svincolare la casa per acquistarla entro la data del rogito marzo 2020? Chi fa davvero i conteggi degli svincoli? dove posso trovare e chiedere una copia della convenzione? Posso comprare la casa anche se è ancora vincolata? Visto che stiamo vendendo a nostra volta casa nostra rischiamo di rimanere senza casa perché venderemo prima la nostra (Libera da vincoli) per fare il rogito di quella vincolata e rischiamo di rimanere con il cerino in mano insieme ai nostri figli 🙁
Buonasera Jessica.
Mi sembra che i tempi siano molto stretti.
Comunque, la convenzione è un atto trascritto e quindi la trova depositata all’agenzia delle entrate, o la chiede al notaio che l’ha stipulata.
Per sapere come richiederla potrebbe ricavare gli estremi della convenzione dall’atto di acquisto degli attuali proprietari.
Nella convenzione trova risposta alle domande che mi ha posto.
Buonasera,
Siccome sto acquistando casa per investimento, a giorni dovrò fare l’atto e solo alcuni giorni fa ho saputo che su’ questo condominio c’è l’edilizia convenzionata, nel compromesso non ha messo questa dicitura, lui era tenuto a specificarlo?
Dopo l’acquisto posso farci un bed and breakfast essendo in edilizia convenzionata visto che non si può affittare ? Oppure il costruttore prima di fare l’atto può togliere questo vincolo pagando il dovuto su quell’ appartamento oppure devono passare per forza 5anni?
Inoltre essendo prima casa per me e avendo avuto agevolazioni sull’iva e sul mutuo posso farci attività se dovessi riuscire a togliere il vincolo?
Grazie, in attesa di risposta le auguro una buona serata.
Salve Fabiano.
Se a giorni deve fare l’atto, la situazione non è così simpatica.
Mi spiego meglio.
Fatto salvo clausole particolari che non ho mai visto prima e contenute eventualmente solo in questa convenzione, l’edilizia convenzionata non è fatta per investimento.
Può quindi capire che farci un B&B non è previsto.
In definitiva: il venditore glielo doveva dire e lo doveva scrivere nel contratto.
Ora, che si possa svincolare prima del rogito, questo dipende dalla convenzione.
Le consiglio quindi di approfondire istantaneamente con il comune (visto che il venditore non appare affidabile) se e cosa si può fare.
Grazie tante Sig. Stefano per i chiarimenti.
Non dovevo investire in un immobile con edilizia convenzionata però essendo all’oscuro di tutto ciò l’ho fatto.
Siccome il bed end breakfast è una attività che viene svolta in un appartamento in cui si è residenti, cedendo stanze dello stesso, quale potrebbe essere il vincolo a non poterlo fare.
Inoltre, essendo per 30anni il vincolo scritto sul contratto, se al termine minimo previsto per legge dei 5anni volessi togliere il vincolo posso farlo io, oppure dobbiamo farlo tutti insieme i condomini o aspettare che giunga il termine dei 30anni.
Grazie mille. Buona serata
Buonasera,
Ho acquistato un l’appartamento con edilizia convenzionata nel 2009.Mi sono fidato di una carta che ha rilasciato il comune che dice che alcuni commi 15 16 17 18 e 19 erano stati abrogati.Sulla carta che aveva rilasciato il comune c’era anche scritto che nn c’era più bisogno d richiede questa carta se volessi vendere ne la fissazione del prezzo.Ora che avevo intenzione di vendere il comune vuole fissarmi il prezzo.Sono andato in comune e l’architetto che aveva firmato la carta che dicevo in precedenza mi ha detto che dal 2019 con alcune normative il comune deve fissare il prezzo.La mia domanda possono fare questo con una carta firmata da loro?lei cosa mi consiglia?posso richiedere indietro i soldi indietro dal vecchio proprietario?
Salve Angelo,
mi spiace ma questa è una domanda da porre ad un legale.
Gli agenti immobiliari dovrebbero intervenire prima dell’acquisto/vendita in modo da evitare queste cose.
Da lì in poi, sono questioni legali e vanno delegate al professionista apposito.
Salve,
ho fatto una proposta di acquisto. Il proprietario dell’immobile in edilizia agevolata in convenzione ha l’atto di riscatto del terreno e quindi è proprietario ed ha l’atto di affrancazione per lo svilcono del prezzo massimo di cessione.
A quanto dice, i vincoli della convenzione dovrebbero essere scaduti, dati gli atti di cui sopra e dato che successivamente (sembrerebbe) essereintervenuta una nnuova convenzione che riduce il limite a 20 anni (cosa che devo far verificare), e comunque sia nel 2024 sarebbero passati 30 anni, per cui dovrebbero decadere automaticamente (o no?) i vincoli per la cessione dell’immobile.
Mi ha chiesto, per velocizzare e per evitare inutili spese aggiuntive (sue) con atti notarili, di fare una richiesta al comune per nulla osta per i requisiti soggettivi per velocizzare la pratica.
Che rischi ci sono se seguo questa strada? Al momento della scadenza della convenzione decade tutto automaticamente o devo affrontare delle spese per ufficializzare il tutto? Se nel frattempo cambiano le mie condizioni (stato di famiglia, reddito) in modo tale da non rispettare più i requisiti soggettivi, rischio l’annullamento dell’atto di vendita o altro?
Nel caso in cui la cui la convenzione dovesse essere ancora in essere, il fatto di aver pagato il terreno a l’affrancazione fanno decadere i vincoli o va fatto un atto notarile? E quali spese si dovrebbero affrontare?
Grazie
Marco, c’è qualcosa di strano.
Se il proprietario ha fatto l’affrancazione, i vincoli sono decaduti.
Tutto il resto non serve più a nulla.
Si faccia dare la documentazione dove dimostra che ha svincolato l’immobile ed è apposto così.
La ringrazio. Ho ricevuto la documentazione. In pratica la convenzione con la quale è stato costruito l’immobile ha scadenza 2024 (30 anni), ma sembrerebbe che con la legge n.136 del 17 dicembre 2018 sia stato fissato un linite massimo di 20 anni. L’affrancazione dal presso massimo di cessione è stata attuata precedentemente, per cui rimanevano i vincoli sull’alienazione a soggetti con requisiti fino a naturale scadenza della convenzione.
In pratica bisognerebbe fare un atto dal notaio per specificare che la legge 136 17/12/2018 svincola l’immobile anche per quanto detto sopra.
Eventualmente le posso scrivere in privato per ulteriori dettagli?
La ringrazio.
Salve Marco,
l’unica cosa da fare è sentire il notaio che stipulerà l’atto.
Questo perchè anche tra notai ci possono essere interpretazioni diverse, e rischia di perdere tempo per nulla.
Meglio andare alla fonte (il notaio che stipulerà)
Anche il legale e l’architetto a cui ho chiesto informazioni mi hanno dato la stessa indicazione. Ho contattato il notaio e gli invierò tutta la documentazione per valutare come procedere.
Grazie ancora.
di nulla
Buongiorno, sono interessato all’acquisto di un appartamento con diritto di proprietà. L’immobile in questione fa parte di un progetto di edilizia convenzionata in area P.E.E.P. e viene venduto a privati da una cooperativa salvo che siano verificati i requisiti previsti dalla convenzione. Ho in mano la convenzione e tra i requisiti richiesti per la cessione / allocazione degli alloggi ci sono vari requisiti tra quessti un punto non mi è chiaro :
“il socio/ richiedente e/o altro membro del nucleo familiare non deve avere a pieno titolo : diritto di proprietà, di usufrutto, di uso o di abitazione adeguato alle esigenze del nucleo familiare, nè di terreni edificabili su cui sia possibile costruire un alloggio adeguato alle esigense del nucleo familiare. In caso di proprietà di un alloggio inadeguato intestato ad uno dei membri del nucleo familiare dell’assegnatario, ci deve essere l’impegno alla cessione dello stesso prima della stipulazione del rogito che trasferisce la proprietà sull’alloggio PEEP.
Ora nel mio caso, vivendo con i genitori che sono titolari della propria abitazione, non rispetto i requisiti indicati è corretto?
L’agente immobiliare mi comunica che dovrei trasferire la residenza da un amico/ conoscente (per un periodo limitato di tempo) che non sia un mio familiare poichè ad oggi nel mio stato famiglia sono presenti i miei genitori.
Mi specifica inoltre che qualora il mio amico (ove mi trasferirei) fosse proprietario dell’immboile dell’alloggio non creerebbe problemi poichè non essendo un mio familiare non viene ad essere all’interno dello stesso stato famiglia.
L’interpretazione dell’agenzia immobliare è corretta ? io sul documento vedo specifiche inerenti al punto descritto, solo a riguardo di nucleo familiare e non a stato famiglia. Cosa implicherebbe al mio amico eventualmente , un solo adeguamento sui rifiuti ? ho poi l’obbligo di trasferire la residenza nell’immobile di mio interesse entro 6 mesi dala data del rogito.
Grazie anticipatamente a chi mi può fornire una risposta.
Salve Fabio, da quello che leggo l’interpretazione dell’agente è corretta.
Per quanta riguarda le implicazioni sui rifiuti, lì dipende dalle modalità di calcolo del comune.
Altre implicazioni di rilievo non ne vedo
Buongiorno
Sono interessato all’acquisto di un appartamento a Roma dell’ ATER .
Il proprietario mi riferisce che avendo cambiato residenza (vive all’estero) potrà vendere casa dopo 5 anni anziché 10 rientrando nei requisiti richiesti per le alienazioni.
Leggendo la normativa ho verificato che il cambio di residenza è legato al cambio per motivi di lavoro che vanno certificati e non basta il solo trasferimento di residenza.
Il venditore mi riferisce che avendo ricevuto i conteggi per estinguere il diritto di prelazione, in automatico ha ricevuto l’autorizzazione dall’Ater a vendere ed avere i requisiti richiesti.
Il mio notaio mi riferisce che il diritto di prelazione è indipendente dai vincoli richiesti e bisogna aspettare le tempistiche per vendere come da normativa.
Le chiedo chiarimenti e suggerimenti
Grazie
Paolo
Come dice il notaio Paolo
Salve Sig. stefano
ha notizie riguardo alla legge varata dallo stato (L.136/2018 art. 25 undices) riguardo al fatto che il calcolo del corrispettivo verrà devoluto all’agenzia delle entrate ma, in attesa del “decreto attuativo” che doveva produrre il Ministero dell’ Economia e delle Finanze entro il 31.12.2019 che tutt’oggi non esiste? come si procede?
Salve Davide, mi spiace ma non ho notizie riguardo a questo.
Buonasera .Sto per acquistare un immobile da un venditore che l ha preso in convenzione.Tra un anno dovrebbe scadere la convenzione (20 anni) significa che io sono libero di poterlo vendere a qualsiasi prezzo???la proprietà è superficiaria per 99 anni ne restano quindi 80 anni, mi conviene riscattare la superficie???l immobile per adesso è imposto al prezzo di circa 220000 euro, quanto mi costerebbe togliere il vincolo di superficie??conviene farlo per lasciare tranquilli i miei figli in futuro???
Salve Massimo.
Quando scade la convenzione, i vincoli decadono.
Per quanto riguarda il diritto di superficie c’è da fare un conteggio di valutazione economica.
Le consiglio di rivolgersi ad uno specialista nel vendere case nella sua zona.
Buonasera, posso chiedere cortesemente se saprebbe indicarmi secondo quale norma “quando scade la convenzione, i vincoli decadono”?
Grazie mille.
Se un contratto decade, anche gli effetti obbligatori del contratto decadono
Buonasera. Sto acquistando un immobile in edilizia convenzionata ma stiamo riscontrando alcuni problemi.
Il perito della banca sapendo che è un immobile di edilizia convenzionata ha applicato il prezzo massimo di cessione che è ovviamente basso. (per noi andrebbe anche bene ma il venditore non vuole vendere a quel prezzo). Il problema è che i venditori dicono di poter vendere l’appartamento a prezzo libero di mercato. Ci torviamo in un limbo perchè dopo aver contattato Comune, notaio, legale.. abbiamo ricevuto versioni differenti. Chi afferma che dopo 30 anni l’immoblile può essere venduto liberamente e chi afferma che questa norma non vale più e che deve per forza svincolare l’immobile attraverso l’affrancazione per poterlo vendere a prezzo di mercato. Ma nessuno vuole metterci per iscritto niente. Quindi non riusciamo a capire.. Questi trent’anni valgono ancora oppure attualmente secondo le varie normative bisogna per forza procedere con l’affrancazione? In quale norme posso trovare la risposta?
Nel dubbio il venditore ha fatto richiesta informale al comune di affrancazione che si è rifiutato di fare, in seguito ha quindi mandato richiesta via PEC tramite legale, siamo in attesa di risposta, ma il Comune può rifiutarsi?
Grazie, Laura
Salve Laura.
Mi è impossibile darle una risposta non avendo sottomano tutta la pratica (partendo dalla convenzione iniziale).
Vedrà comunque che il comune consulterà il proprio legale di riferimento e vi darà un feedback su quello che ci sarà da fare.
Buongiorno, sto avendo alcuni problemi nell’acquisto di un immobile e spero che lei possa darmi dei chiarimenti. Ho stipulato un accordo scritto con il venditore da un legale presso uno studio notarile nel quale è stato concordato un prezzo di vendita a 130.000E ed ignaro che l’immobile fosse stato realizzato in edilizia convenzionata. Qualche settimana fa la banca mi comunica che non mi accettava il mutuo per l’importo precedente ma bensì per 110.000E. ovvero il prezzo massimo di cessione e quindi bisogna presentare un nuovo accordo con tale importo. Ho messo a conoscenza il venditore (che però non si accontenta di questa cifra) ed il legale per rimodulare l’accordo. Lo stesso legale mi dice che avendo già un accordo di 130.000E. io sono tenuto ad acquistare a questa cifra e che nel rogito verrà scritto che la differenza di 20.000E. è per l’acquisto di mobili. E’ normale tutto questo? Da quello che leggo in questo blog non mi sembra proprio. Non dovrei per caso acquistare secondo il prezzo massimo di cessione? Se al venditore non sta bene non dovrebbe tornarmi indietro il doppio della caparra? Potrei anche cambiare studio notarile?
Grazie, Daiana.
Incredibile quello che le dice l’Avvocato, dichiarare il falso in atto pubblico: sarebbe da fare una segnalazione al suo Ordine.
Lei può acquistare al prezzo massimo di cessione, o chiedere l’inadempimento del venditore.
Grazie per l’immediatezza della sua risposta. Visto che l’avvocato, per quanto mi riguarda, sta facendo gli interessi del venditore come dovrei comportarmi? Per come si stanno mettendo le cose ho paura che questo “avvocato” mi faccia perdere anche la caparra. Sarebbe il caso di sollevarlo da questo incarico e rivolgermi altrove per chiedere l’inadempimento al venditore?
Io prenderei subito un altro avvocato, prendendo accordi chiari che non si faccia remore ad andare “contro” ad un collega
Buonasera, ho intenzione di vendere il mio appartamento realizzato in edilizia convenzionata e sono consapevole che dovrò farlo ad una cifra che non superi il Prezzo Massimo di Cessione. Premesso che in fase di costruzione io abbia scelto materiali e finiture extra capitolato (gli infissi esterni, le porte interne, la pavimentazione ed i sanitari che mi proponevano erano veramente di scarsa qualità) e negli anni ho apportato altre migliorie all’immobile, vorrei sapere:
– il comune nel calcolare il PMC tiene in considerazione tutto ciò?
– devo aspettarmi che il comune mi invii un perito?
– c’è una legge che stabilisce secondo quali criteri venga effettuata questa valutazione?
Salve Cristina,
le risposte le può trovare solo nella convenzione che è stata sottoscritta all’epoca, e che regola anche questi aspetti.
Capito, ma dove trovo la convenzione? Presso l’ufficio tecnico comunale?
Presso il comune.
O dal notaio che l’ha stipulata (se non è più in attività può rivolgersi all’archivio notarile).
O da chi l’aveva stipulata col comune (impresa edile, privato, cooperativa, o altro soggetto)
Buongiorno,
dovrei acquistare una casa in edilizia convenzionata in diritto di superficie, ma tra comune e Ater non è mai stata stipulata una convenzione, il comune ha solo deliberato uno schema di convenzione mai poi sottoscritto da un notaio. Nello schema si fà riferimento solo alla legge art 35 nr 865/1971, non è riportato il prezzo massimo di cessione, ne se i nuovi acquirenti devono avere un certo reddito e non essere proprietari di altri immobili. In questo caso quale norma ha valore? grazie e saluti
Salve Maria, mi spiace ma questa risposta non è da agenti immobiliari ma da avvocati o notai
Salve mi trovo ad avere lo stesso problema,un appartamento senza convenzione firmata mi sono rivolto ad un avvocato per avere chiarimenti ma senza avere risposte certe,per caso lei ha avuto delucidazioni?
La ringrazio
Salve Davide, nessuno può darle un parere legale sicuro più di un avvocato.
Oltretutto mi mancano tutti i dati.
L’unica cosa che mi viene da suggerirle è verificare se a questo punto, non essendoci di fatto la convenzione, il problema non esiste proprio.
Salve,
il mio quesito è il seguente: se il proprietario di una casa acquistata a prezzo agevolato perché in regime di edilizia convenzionata, volesse vendere tale immobile completo del suolo e quindi facendo la pratica che consente di riscattare il suolo, deve anche pagare la somma per la rimozione del vincolo del prezzo massimo di cessione oppure no?
Salve Marina,
tipicamente il riscatto del suolo segue la liberazione dai vincoli della convenzione, fatte salve disposizioni diverse contenute nella convenzione o della volontà del comune.
Proprio per questo le consiglio di interpellare l’ufficio competente nel comune in cui si trova l’abitazione in questione.
Grazie mille della risposta. Approfitto della sua competenza e gentilezza per chiederle se risponde a verità una informazione che ho trovato non uno dei tanti articoli letti a riguardo e cioè che il costo del suolo non è mai superiore a 15000 euro.
A livello generale non mi risulta Marina perchè ci sono diverse variabili.
Posso solo immaginare che l’articolo fosse riferito ad una specifica situazione.
Buongiorno Stefano il mio appartamento è stato costruito nell’1981 con edilizia convenzionata PEEP. Ho proceduto al riscatto del diritto di superficie, con regolare atto notarile, ma il comune di Pavia ha mantenuto il vincolo sulla vendita e la locazione. Ho letto attentamente la convenzione e non parla di durata del vincolo, inoltre non è specificato che il vincolo si trasferisce a tutti I futuri acquirenti, e addirittura la valutazione del prezzo imposto sull’immobile è data da una formuletta che si riferisce all’inizio e fine lavori senza parlare di rivalutazione istat . Un notaio dice che secondo lui si può rogitare, un altro vuole una perizia con stima. Ho chiesto al comune e loro rispondono che a data odierna non possono eliminare il voncolo perché è tutto bloccato e non hanno le tabelle per valutare l’affrancamento del suddetto vincolo. Ho già fatto un compromesso con l’acquirente ma ci siamo bloccati. Un consiglio ? Faccio causa al comune perché mi ha mantenuto il vincolo senza essere specificato sulla convenzione ? Grazie
Buongiorno Pasquale, mi spiace per la situazione.
Più che partire con una causa, farei mettere “pressione” al comune tramite un legale.
Vedo che quando interviene un avvocato e “minaccia” di richiesta danni determinati ruoli specifici (tipo Capo ufficio tecnico, sindaco, eccetera), tutto inizia a muoversi
Salve mi trovo ad acquistare un appartamento ater con un mutuo ,la banca ha fatto richiesta di una copia della convenzione e si sono resi conto che la stessa non è mai stata firmata.La banca ha deciso di non rilasciare il mutuo per questo appartamento perché c è un rischio troppo alto.È possibile vendere un appartamento senza la convenzione firmata?Cosa rischio ad acquistarlo?
La ringrazio anticipatamente.
Buonasera ,il mio problema è questo:vorrei vendere la mia casa dopo aver fatto l’affrancamento visto chè è stata costruita in edilizia agvolata.A settembre 2019 ho chiesto all’ufficio tecnico del comune l’affrancamento essendo disposta a pagare la cifra richiesta con riferimento alle vecchie tabelle e d essendo anche disposta a pagare un domani l’eventuale adeguamento in caso uscissero le nuove tabelle .Il comune non mi ha risposto per cui sono bloccata con la vendita.Ma io ho diritto a chiedere l’affrancamento ?Il comune può rifiutarsi di fare i conti?Questo sta succedendo che il comune alle mie proteste ha risposto che loro possono fare come vogliono e rifiutare la mia richiesta.Mi sembra un abuso.Cosa mi suggerisce?grazie
Salve Rina,
mi spiace ma per “litigare” con i comuni l’unica soluzione è ricorrere ad un avvocato specializzato sull’argomento specifico
Salve, stiamo cercando di vendere casa ( comprata in edilizia convenzionata) ora mi domando.. assegnazione fatta a gennaio 2015 e atto a dicembre 2015.. i 5 anni quando scadrebbero? Gennaio 2020 dicembre 2020? Grazie mille
Salve Stefania i 5 anni di cosa?
Salve,
a fine giugno ho fatto una proposta per un appartamento, la proposta è stata accettata e ho proceduto con l’apertura della richiesta di mutuo. Una volta che il perito della banca è uscito per la verifica dell’immobile è saltato fuori che la casa è stata costruita in edilizia convenzionata, cosa mai comunicatami dall’agenzia immobiliare. A quel punto emerge anche che il proprietario di casa aveva richiesto una delibera del comune per quanto riguardava il diritto di prelazione, dal quale quindi è stato svincolato. Non mi è ancora stata presentato il documento completo della convenzione quindi non so nemmeno quali siano i vincoli al suo interno, sicuramente è presente il vincolo di prezzo.
L’agenzia insiste che data la delibera loro non sono più vincolati né dalle restrizioni della convenzione, né dal prezzo massimo di vendita. La delibera comunale è specifica per la rinuncia al diritto di prelazione, può essere quindi che decadano anche gli altri vincoli? Perchè io ne dubito e penso che stiano cercando di portarmi al preliminare senza nemmeno avere i requisiti per l’acquisto.
Ultima cosa, il terreno era stato acquistato dalla cooperativa che ha costruito l’immobile. Significa che il terreno è di proprietà di chi ha acquistato gli immobili?
Aggiunto che sono andata all’ufficio tecnico del comune di pertinenza e la persona presente non mi ha saputo dire niente, intimandomi di tornare quando sarà presente la persona con “memoria storica”.
Grazie mille
Salve Paola,
come ha ben immaginato, la rinuncia al diritto di prelazione non elimina gli altri vincoli.
E’ quindi opportuno leggere la convenzione.
Per quanto riguarda la proprietà, si faccia avere l’atto con cui dicono di aver acquisito l’abitazione perchè potrebbe essere anche in proprietà indivisa fra i soci della cooperativa (è una ipotesi che talvolta capita)
Buongiorno, ho chiesto in comune di poter sapere il prezzo del riscatto del terreno per il mio appartamento in edilizia convenzionata. Mi hanno dato da firmare il modulo Di accettazione della cessione in cui mi dovrei impegnare all’acquisto, altrimenti non mi fanno il calcolo. È corretta questa procedura?
Grazie mille
Mai vista questa procedura Valeria.
E non mi sembra nemmeno corretto che uno si impegni senza sapere il prezzo
Salve,
Ho ereditato un appartamento costruito in ediliza convenzionata 865/71 nel 90. Poi comprato da mia madre in piena proprietà dalla cooperativa. Ora ero intenzionato a venderlo ma il mio notaio mi ha fatto notare che ci sono vincoli sul prezzo. Ho sentito altri due notai ed invece mi hanno detto che sono stati abrogati nel 92 per la mia convenzione. Lo stesso geometra prima ha detto I vincoli ci sono, poi ha detto forse no, poi mi ha consigliato di fare una copia della convenzione all’archivio notarile. Il comune non sa di cosa stia parlando, amministratore nemmeno. Insomma, come faccio a sapere se effettivamente i vincoli ci sono o no?
Grazie.
Salve Giuseppe, direi che la prima cosa è proprio andare a vedere la convenzione, sennò le manca un pezzo fondamentale.
Salve,
Ho ricevuto la convenzione. Non sono indicati limiti di prezzo. Inoltre la cooperativa che ha costruito ha stipulato con il comune una convenzione in diritto di proprietà. Il mio notaio conuninua a dire che vincolo c’è, mentre gli altri dicono di no. In diritto di proprietà non ci sono vincoli di prezzo. Inutile dire che sono più confuso di prima. Non mi resta che protocollare domanda al comune per farmi dare da loro una risposta? Potrei chiedere direttamente al comune allegando convenzione e atto di acquisto di mia madre: “caro comune su quest immobile vi è un vincolo di prezzo? Se si, come procedo all’affrancazione? Grazie.”
Cosa ne pensa? Passo a loro la palla.
Premesso che il vincolo del prezzo può esserci sia in diritto di superficie che di proprietà, e visto che chi potrebbe “rompere le scatole” è il comune, val la pena di chiedere a questo come comportarsi
Buongiorno, La ringrazio molto per l’articolo; ha chiarito molti dubbi per la vendita della mia casa. Avrei un’ulteriore domanda: l’acquirente vorrebbe comprare anche il mio arredamento; questo, è da considerare nel limite massimo di prezzo imposto dal comune per la vendita della mia casa o posso indicarlo in una voce diversa di prezzo nell’atto notarile?
L’arredamento è escluso dal prezzo della casa.
Da evitare i “trucchetti” con i quali si “gonfia” il prezzo dell’arredamento per eludere i limiti di prezzo dell’abitazione.
Basta che l’acquirenti rinunci poi all’acquisto dell’arredamento e tutto salta per aria.
Buonasera Stefano e complimenti per l’articolo, davvero esauriente e ben fatto. Tra i commenti ho trovato risposta alla maggior parte delle mie domande ma volevo un suo parere. Sto acquistando un immobile dove grava un diritto di superficie sul terreno che i proprietari stanno riscattando (hanno già avviato tutte le pratiche con il notaio) utilizzando la caparra che ho lasciato loro facendo un preliminare di vendita dove abbiamo previsto che lo svincolo era a loro carico. Ora però ho un dubbio, tra qualche giorno verrà il perito della banca per la concessione del mutuo e ho paura che lui consideri il valore dell’immobile considerando il prezzo imposto del comune. Secondo lei posso far presente la situazione al perito che ne terrà conto?
Grazie Marco.
Certamente può farlo presente.
E’ molto probabile che il perito tenga “sospesa” la perizia finchè non gli producete l’atto di svincolo
Sig. BOSCARATO buonasera,
Ho letto nei vari commenti che il prezzo dell’arredo non è ovviamente incluso nel prezzo massimo, ma, gradirei un riscontro circa eventuali migliorie effettuate quali ad esempio sistema di allarme, inferriate, pergole etc. etc possono se opportunamente dettagliate essere aggiunte al prezzo massimo? È necessario che siano comunicate agli uffici tecnici del Comune per essere incluse nella delibera contenente la dichiarazione del prezzo massimo?
La ringrazio anticipatamente
Cordiali saluti
Salve Armando, vanno seguite le indicazioni contenute nella convenzione.
Se non è specificato, sono escluse.
Buonasera Sig. Boscarato,
gradirei un aiuto per la mia situazione. Mi sto accingendo ad acquistare un appartamento in zona PEEP L.167/62 in proprietà superficiaria. La convenzione tra comune e cooperativa edilizia è del 1992 con durata 99 anni.
All’epoca della costruzione, alla cooperativa edilizia sono stati concessi 2 mutui fondiari ipotecari edilizi: il primo (1993) da un istituto di credito ed il secondo (1996) assistito dalla Regione Campania ai sensi dell’art.41 L.457/78, entrambi della durata di 15 anni, ad oggi estinti (così come ritengo le relative ipoteche essendo trascorsi 20 anni).
L’appartamento è di proprietà del primo socio assegnatario, non è stato quindi oggetto di altri trasferimenti di proprietà successivi alla prima assegnazione avvenuta nel 1997.
La convenzione indica che: “Negli atti di assegnazione degli alloggi, i soci assegnatari e successivamente i loro aventi causa subentreranno nella posizione giuridica della cooperativa concessionaria, relativamente ai diritti, oneri ed obblighi nascenti dalla presente convenzione.” Poi, nel marzo del 1993, la convenzione è stata integrata in quanto “non furono esaurientemente individuati i criteri per la determinazione del prezzo di cessione degli alloggi”. Pertanto, “Ad integrazione dell’articolo 11 della citata convenzione le parti precisano che nella determinazione del prezzo di cessione degli alloggi si terrà conto dei criteri previsti dalle vigenti disposizioni di legge, con particolare riferimento alla legge 457 del 78”.
Se Le può essere utile, negli ultimi anni sono stati venduti altri appartamenti dello stesso complesso a prezzo di mercato, senza particolari problemi. Stando così le cose, che adempimenti devo fare per l’acquisto? Il prezzo va concordato con il comune? È necessario qualche atto propedeutico?
Mi scuso se sono stato lungo, resto in attesa di un Suo consiglio e La ringrazio.
Carlo
Salve Carlo, la procedura è sempre la stessa.
In base alla convenzione e alla successiva integrazione, dovete calcolare il prezzo massimo imposto.
Per quanto riguarda invece gli altri immobili che sono stati venduti a prezzo di mercato, ci sono almeno 3 ipotesi:
1) non hanno rispettato la convenzione
2) il prezzo di mercato era inferiore al prezzo convenzionato
3) avevano “riscattato” la convenzione e liberato l’immobile dai vincoli
C’è possibilità per il venditore di rimuovere questi vincoli? Anche perché, non credo sia disponibile a cedere l’appartamento ad un prezzo inferiore a quello di mercato visto che gli altri appartamenti (irregolarmente) sono stati venduti così.
Chiedo scusa, volevo dire quali sono i modi per riscattare e rimuovere i vincoli
In caso di istanza di riscatto, il comune è obbligato a comunicare il relativo costo di affrancazione oppure può rifiutarsi di determinarlo rispondendo che la vendita può avvenire solo entro un prezzo massimo?
Rispondo qui a tutti e 3 i quesiti, anche perchè la risposta è univoca.
Bisogna prendere la convenzione, e vedere cosa è previsto in questa.
Non si possono dare risposte corrette altrimenti
Buongiorno, ho letto completamente sia la convenzione che l’integrazione della stessa. Nel primo post ho riportato, virgolettato, quanto testualmente in esse contenuto a riguardo. Da quanto scritto nella convenzione non riesco a capire chiaramente se nella stessa è fissato un “prezzo convenzionato” e, di conseguenza, se il comune è obbligato a comunicare il relativo costo di affrancazione oppure può rifiutarsi di determinarlo. Grazie per l’aiuto
Di base il comune dovrebbe esprimere il prezzo, questo per completa sicurezza delle parti
Buongiorno Sig. Stefano,
la ringrazio per l’articolo molto utile. Dopo averlo letto mi sono rivolta al mio comune chiedendo la possibilità di conteggiare la somma da pagare per poter svincolare il nostro appartamento dalla convenzione, più che altro il nostro possibile acquirente sarebbe già proprietario di un immobile nella nostra stessa regione e la convenzione prevede che la vendita può essere fatta anche durante i nostri 20 anni purché sia prima casa per l’acquirente. Il comune mi ha risposto che la nostra convenzione, essendo emessa secondo l’articolo 20 del 28/01/77 n. 10 non prevede questa possibilità di svincolo/riscatto pagando una determinata somma. Lei me lo può confermare?
Grazie.
Saluti
Salve Stefania,
Non mi risulta che l’articolo 20 parli di questo, le consiglio di approfondire col comune:
art. 20 Norme tributarie
1. Ai provvedimenti, alle convenzioni e agli atti d’obbligo previsti dalla presente legge si applica il trattamento tributario di cui all’articolo 32, secondo comma, del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 601.
2. La trascrizione prevista dall’articolo 15 della presente legge si effettua a tassa fissa.
Buongiorno Dr Boscato,
Ho visto su internet un annuncio di vendita di immobile in Val Pusteria in duplice versione: versione A come “convenzionato”, a prezzo di EUR 395k, e versione B come “libero” a prezzo di EUR 555k. E’ possibile/legale proporre vendita che si rivolga contemporaneamente sia ad acquirenti “convenzionati” che non – a prezzi ovviamente diversi? Grazie per la cortese risposta. Giovanni R.
Salve Giovanni.
E’ possibile se il venditore ha la possibilità di “liberare” l’immobile dalla convenzione.
In questo caso venderà con un preliminare condizionato al fatto che l’immobile sia libero da questo vincolo al rogito notarile.
Grazie 1000 per la rapida risposta.
In concreto, come può il venditore “liberare l’immobile dalla convenzione”‘? Non è stabilito in sede di permesso di costruire, esattamente quale cubatura è convenzionata e quale invece è libera? Io non mi sono mai imbattuto, nelle mire ricerche immobiliari in Alto Adige, in una situazione simile.
Cordialmente, Giovanni.
Salve Giovanni, le consiglio di leggere la convenzione, perchè lì è contenuto il tutto, cioè quello che si può e quello che non si può fare. e come.
Grazie e saluti.
Salve, nel 2006 ho acquistato un immobile con diritto di superficie da un privato a prezzo di mercato. Posso chiedergli di procedere con l’affrancazione dal prezzo massimo di vendita? Deve consegnarmi qualcosa (convenzione o altro documento) che attesti tale affrancazione dal prezzo massimo di vendita?
Grazie
Salve Enrico.
Visto che sono passati 14 anni, prima di procedere le consiglio di recuperare tutta la documentazione ed esaminarla con un legale specializzato.
Questo perchè, in questo momento, non sappiamo cosa prevede nello specifico la convenzione.
buona sera
A chi devo rivolgermi per avere una copia della convenzione stipulata nel luglio 1987 ? Fidene 1
Grazie
Salve Angelo.
Al notaio, o al comune/ente con cui è stata stipulata, o in conservatoria dei registri immobiliari.
Buongiorno,
ciò che scrive è estremamente vero. A luglio 2020 abbiamo deciso di mettere in vendita il nostro appartamento, acquistato da privati nel 2009. Tali privati avevano a loro volta acquistato dal costruttore nel 2000.
Ci siamo rivolti ad una agenzia, gli abbiamo detto che molte case in zona sottostanno a vincolo sul prezzo di vendita. Loro fanno vedere il nostro atto di acquisto al loro notaio, che dice che non c’è vincolo sul nostro appartamento. Io insisto perchè verifichino anche al comune. Tutti mi prendono per paranoica.
Troviamo molto rapidamente degli acquirenti (in soli 48 gg) e ci complimentiamo con l’agenzia per la loro fantastica rete. Fissiamo il rogito per ottobre … ma il rogito magicamente deve diventare un compromesso, perchè ad una settimana dalla data dell’atto l’agenzia ci chiama dicendoci che .. casa nostra era sottoposta a vincolo di prezzo.
Inutile dire che nella vendita stiamo perdendo circa 43000€ rispetto all’acquisto (senza calcolare l’importo per l’agenzia). Inutile dire che non ci possiamo rivalere sul vecchio notaio o sui vecchi proprietari perchè prima del 2011 il comune di bari la legge sui vincoli di prezzo non se la filava nemmeno.
Facciamo tempestivamente domanda di rimozione dei vincoli, e ci rodiamo per dover togliere questo ulteriore importo dalla vendita di casa …che se lo avessimo saputo, almeno lo avremmo diviso con gli acquirenti. A novembre entra in vigore una nuova legge che abbassa il costo dello svincolo, ma che ad oggi, 15/02/2021, non è ancora entrata in vigore su Bari perchè ancora non è stata varata la delibera che la rende esecutiva.
Morale della favola: da compromesso il nostro rogito è fissato entro il 28/2; la delibera del mutuo dei nostri acquirenti e la relativa perizia scade il 01/03; da ottobre ad oggi ho perso stomaco e fegato per il veleno e ho perso un sacco di tempo rincorrendo tecnici del comune, direttori di dipartimento, assessori, amici di amici ecc… che mi potessero aiutare.
Allo stato attuale, l’unica cosa che ci rimane è provare a richiamare nell’atto di rogito la L 448 del 98, art 31 comma 49 quater, che permette una sanatoria post rogito … permettendoci quindi di stipulare e di pagare lo svincolo quando poi la delibera sarà finalmente entrata in vigore….sempre che la banca degli acquirenti alla fine accetti questa clausola.
Non fidatevi di chissà chi. Verificate sempre….altrimenti diventa un’epopea.
Grazie per aver condiviso la sua esperienza Rita
Buongiorno Stefano e grazie per l’articolo. La valutazione commerciale dell’immobile convenzionato, rivalutato con gli indici ISTAT, ha necessariamente bisogno di un esperto o notaio oppure esiste un modo in cui posso verificare da solo il nuovo valore commerciale del mio appartamento? Qualcosa di sicuro che non mi faccia incorrere in problemi futuri con la selva di leggi che abbiamo. Ringrazio.
Salve Luca, nella convenzione sono riportati i criteri di calcolo
Buonasera Stefano
Ho trovato il suo articolo chiaro e preciso.
Sollevo un problema che sto affrontando con la vendita della casa dei miei nonni che hanno acquistato il terreno dove era presente la legge 167 da un privato.
Il problema è che in comune non è presente nessuna convenzione.
A questo punto che vincoli ho???
La ringrazio
Salve Manuela, questo è un quesito per avvocato
Buonasera sig. Stefano, sto vendendo la mia casa in edilizia convenzionata, gli acquirenti devono essere dei lavoratori dipendenti o possono essere anche dei lavoratori autonomi? Grazie
Salve Angelo, se non previsto diversamente dalla convenzione, possono essere gli uni o gli altri indifferentemente
Buonasera sig. Stefano,
grazie per l’utilissimo post e tutte le sue risposte. Sono interessata all’acquisto di un appartamento in edilizia convenzionata, ma questo è stato messo in vendita prima dei 5 anni per i quali la convenzione lo vieta. Devo chiedere al venditore il nulla osta rilasciato dal Comune per la vendita concessa per gravi motivi o i gravi motivi possono essere attestati dal notaio? Grazie mille
Grazie Daniela.
Tipicamente i gravi motivi vanno fatti presente all’ente il quale darà autorizzazione alla vendita anticipata.
Salve ,ho comprato casa in edilizia convenzionata e sono ormai passati piu di 10 anni , posso rivalermi sul venditore dato che la famosa sentenza è del 2015 ? grazie
Non ho capito la domanda Francesco
Buonasera Sig.Stefano,
Ho una casa di proprietà su un terreno del comune, che stavo felicemente vendendo, avendo fatto e firmato il compromesso con l’acquirente. Dovevamo rogitare l’8 di marzo 2021, se non che, l’acquirente, chiamato dal notaio decide di retrocedere non essendo stato avvisato del terreno non di proprietà. Ora, io ho fornito all’agenzia immobiliare la documentazione necessaria che dice che il terreno non è di proprietà e che per averlo, bisognerebbe riscattarlo ….l’acquirente non è piu interessato e rivuole la caparra datami al compromesso. Io sto tentando di fargli capire che l’errore è stato dell’agenzia, che non l’ha messo al corrente, nonostante avesse in mano tutta la documentazione necessaria per poterlo fare. C’era anche una data, quella del rogito, sul compromesso, che non doveva essere superata e invece anche questa cosa non è stata rispettata. Cosa mi consiglia di fare, per favore? Grazie anticipatamente.
Salve Alessia.
Ma nel compromesso non era stato specificato il diritto del comune?
Se questo non è stato fatto, l’acquirente può ritirarsi, o lei dovrà “riscattare” il terreno (ma i tempi sforerebbero gli accordi).
Se l’acquirente le chiede indietro solo la caparra, le va da lusso. Perchè potrebbe pretendere il doppio.
Buongiorno,
vorrei comprare una casa in edilizia convenzionata attualmente di proprietà di altra persona.
Non capisco se dopo i 20/25 anni (a seconda della convenzione stipulata ai tempi) il prezzo di vendita imposto decade automaticamente.
In parole povere, se io acquisto oggi ed il vincolo scade tra 8 anni (vincolo residuo) poi potrò vendere a prezzo di mercato o dovrò comunque fare procedura di affrancamento per “liberare” il prezzo di vendita?
Grazie
Salve Roberto, c’è da leggere la convenzione
Buonasera, nel 2011 ho acquistato con mio marito un appartamento in zona PEEP. essendo piccolo e avendo necessità di acquistare un appartamento più grande, abbiamo richiesto al nostro comune il conteggio per liberarci dai vincoli e vendere. Una volta pagato lo svincolo, possiamo mettere in vendita e al contempo muoverci per acquistare nuovamente in un’altra edilizia convenzionata? Grazie mille!
Salve Silvia. Può vendere tranquillamente anche prima di pagare, ma con l’impegno a svincolare.
Per l’acquisto in edilizia convenzionata, c’è da leggere la convenzione di questa area.
Salve.
Grazie per l’interessantissimo articolo e grazie per il tempo che mi dedicherà.
Nel 2010 ho acquistato una casa a prezzo di mercato dal proprietario che a sua volta l’aveva acquistata a prezzo di mercato dal proprietario precedente. Quando nel 2019 ho provato a rivenderla ho scoperto che era in edilizia convenzionata e che quindi, per poterla vendere a prezzo di mercato, avrei dovuto riscattare il terreno dal Comune. L’ho fatto e tra costi del Comune e Notaio ho speso oltre 6.000 euro. I due proprietari precedenti dicono di non averne mai saputo niente. Il Notaio, che è stato lo stesso per l’acquisto fatto da me e quello precedente, non risponde nemmeno alle mie richieste di spiegazioni.
In sostanza vorrei sapere se posso chiedere un risarcimento e chi è responsabile: i proprietari precedenti o il Notaio?
Grazie,
Alessandro
Salve Alessandro,
è una situazione assurda.
Una cosa così sfuggita addirittura ad un notaio….
Comunque si, c’è responsabilità anche dei proprietari precedenti e del notaio.
Salve,
Avrei un quesito. Vorrei acquistare un immobile in area peep ma è totalmente al grezzo. Mi è stato detto dall’agenzia che il proprietario vende in regime di libero mercato. Ecco la domanda, il proprietario può svincolare l’immobile anche se non è stato mai abitato in quanto al grezzo e quindi non abitabile? Dall’ultimo decreto si evince che si può procedere allo svincolo solo dopo 5 anni dalla prima assegnazione. Ma qui la casa non è stata mai abitata .
Grazie
Al di là del decreto Sandro, dovrebbe vedere la Convenzione che regola il tutto.
Buonasera vorrei porre il seguente caso. Io e la mia vorremmo acquistare un immobile in edilizia convenzionata di nuova costruzione. Tuttavia lei ha già acquistato di recente una casa in un altro comune usufruendo dei benefici per la prima casa; io 6 anni fa ho acquistato in un altro comune ancora una casa usufruendo dei medesimi benefici.
É possibile effettuare l acquisto previa rinuncia da parte sua dei benefici sulla prima casa ? C’è un modo per poter procedere all’acquisto ? Grazie
Salve Giuseppe, se la convenzione prevede l’acquisto solo da parte di “soggetti prima casa” non vedo altre possibilità che cedere le attuali “prime case”
Buon pomeriggio sig. Stefano,
sono interessata ad un immobile in edilizia convenzionata, l’agenzia immobiliare assieme al proprietario di casa hanno stabilito come valore di vendita 235.000 € con mobili compresi.
durante la visita l’AI ci informa che stanno aspettando ancora il prezzo da parte del comune, la mia domanda è la seguente, è corretto che l’AI stabilisca il prezzo senza base aggirando la convenzione con il mobilio? Inoltre in caso di acquisto il mutuo verrà concesso sul prezzo pagato all’AI o sul prezzo imposto dal comune?
Grazie mille
Salve Greta,
il mutuo verrà concesso sul valore dell’immobile escluso l’arredo, perchè l’arredo non fa garanzia per la banca.
Per quanto riguarda il prezzo, non può essere definito “a corpo” “arredo + abitazione”, ma i due valori vanno distinti, e quello dell’abitazione dovrà rispettare i canoni della convenzione.
Buongiorno. Le chiedo un aiuto, ringraziandola anticipatamente. Stò vendendo la mia abitazione,in edilizia convenzionata, acquistata con rogito nel Luglio 2014. Sono il 3 proprietario, dalla costruzione nel 94. Ho notato una non conformità nella planimetria,ma spero e credo che sia una non conformità lieve. Creata dal costruttore, non da me o da un ex proprietario.
Semplificando, il primo proprietario acquisto sulla carta, e fece modificare il progetto per inserire il camino, in salotto. Ora tra cucina e sala, comunicanti, vi è un muro a L, verso il soggiorno. Ma di fatto, questa L è una U, che ha creato uno spazio vuoto, e chiuso, senza porte.
Non creando nuovi ambienti, né modifandoli, a livello catastale i mq sono giusti, non sono in più ma minori, allo stato di fatto, questa è una non conformità lieve?
Stamo parlando di una intercapedine interna all appartamento. Se si può Chiamare intercapedine.
Mi aiuti a capire, la prego….
Non ho specificato che sulla planimetria risulta il muro a L, non che non risulta il muro….
Salve Matteo,
premesso che ho visto notai non considerare queste piccole difformità dei problemi, e altri invece si, e periti delle banche idem, l’unica soluzione è confrontarsi con queste figure (notaio e perito incaricati nella sua pratica).
Se le va bene, è apposto così, sennò gioco forza dovrà sanare
Grazie per la celere risposta. Un architetto da me interpellato ha detto di star tranquillo, perché è la muratura per il camino. Come se io facessi un armadio a muro, o una cucina in muratura. È un elemento per piazzare un qualcosa di mobile, più o meno mi ha detto così…. Non riesco a riferire le esatte parole perché dal stai tranquillo non ho capito più niente…. 😊
Ottimo allora!
Salve Stefano, ho acquistato anni fa un appartamento con garage in edilizia convenzionata, comune di Torino, la convenzione prevedeva locazione di 8 anni con patto di futura vendita, compromesso firmato a Ottobre 2004.
Oggi vorrei vendere il mio garage per acquistarne uno più grande nello stesso stabile, la convenzione di 20 anni scade nel 2024, il notaio che dovrà stipulare l’atto mi ha chiesto di farmi rivalutare il garage da un geometra il quale però mi ha calcolato la rivalutazione ai dati ISTAT dalla data dell’atto , e cioè 2012, ma le penali dal 2004, data del compromesso, affermando che la data di primo trasferimento è quella dell’atto.
Secondo me non c’è nessuna logica ad usare due date diverse, anche perché nel compromesso, nel quale sono indicati i prezzi di acquisto dell’appartamento e del garage, è scritto chiaramente che il prezzo sarebbe stato ricalcolato alla data di primo trasferimento, in realtà il costruttore 8 anni dopo non ha ricalcolato nulla ma abbiamo fatto l’atto ai prezzi indicati nel compromesso, se il primo trasferimento, come dice il geometra sarebbe il 2012 data dell’atto, il costruttore ci avrebbe ricalcolato il prezzo con l’incremento ISTAT al 2012, quindi se il.prezzo è stato fissato al momento del.compromesso, credo che quella sarebbe la data per il ricalcolo, o comunque se si considera come data di trasferimento quella dell’atto, bisognerebbe utilizzarla.sia per calcolare le penali che la rivalutazione.
Mi da gentilmente la sua opinione?
Grazie
Salve Gaspare, mi spiace ma non è possibile rispondere senza leggere la convenzione (dove dovrebbe essere specificato il tutto).
Le consiglio di chiedere il parere del notaio, il quale dovrà basarsi sulla convenzione
Buongiorno. Mia figlia con il suo compagno sta valutando l acquisto della sua prima casa ed interesserebbe un appartamento attualmente di proprietà di una coppia che lo aveva acquistato in edilizia convenzionata. La agenzia ci ha assicurato che gli attuali proprietari acquisteranno dal comune i diritti di superficie prima del rogito e che quindi mia figlia acquisterebbe una casa priva di ogni vincolo. Cosa dobbiamo verificare per esser tranquilli? Nel compromesso quale frase scrivere per essere tranquilli da brutte sorprese? Grazie mille
Salve Roberto, presumendo che il diritto di proprietà sia del comune, potete verificare in comune se la cosa è prevista (non tutti i comuni cedono il diritto di superficie).
Come clausola da inserire, dipende da come è impostato il contratto.
Ma comunque l’importante è che sia scritto chiaro che i proprietari si impegnano a vendere il diritto di proprietà.
Da lì in poi è responsabilità loro adempiere al contratto.
Buonasera, volevo sottoporle un quesito. Mio marito ha ereditato un appartamento in diritto di proprietà (licenza abitativa rilasciata nel 1987). Ci siamo accorti che nel 2004 uno dei precedenti proprietari ha venduto, con scrittura privata autenticata, la sola proprietà di superficie, trattendo per sé la proprietà dell’area. Lo poteva fare? A noi sembra del tutto illegittimo. Aggiungiamo che il seguente proprietario ha venduto nel 2007 a mia suocera l’appartamento a prezzo di mercato, senza corrispondere nulla al Comune (per quanto il contratto del 1987 citi esplicitamente i commi 15-16-17-18-19 art. 35 22/1971). Anche qui, ci sembra illegittimo. Ovviamente consulteremo un notaio, ma temiamo che le precedenti vendite possano essere annullate. E’ possibile? Cosa succede in questi casi? nb il comune è quello di Roma
Salve Jenny, mi scusi ma non riesco a darle una risposta completa con questi dati.
Le fornisco comunque una risposta parziale su alcuni passaggi.
1) Se suo marito ha ereditato il diritto di proprietà, quello è.
2) Una persona può cedere anche il solo diritto di superficie.
3) Una scrittura privata autenticata relativa ad una cessione di un diritto immobiliare, se non viene trascritta, non è opponibile nei confronti di terzi (mi passi il termine ma è come dire che “non conta nulla o quasi”).
Per avere un quadro generale, la cosa giusta è quello he lei ha detto: sentire un notaio con tutta la documentazione sotto mano.
Buonasera. Spero riesca ad aiutarmi. A Febbraio abbiamo fatto una proposta d’acquisto per un appartamento di edilizia pubblica, acquistato dai proprietari nel 1984 in diritto di proprietà. Nel loro atto di acquisto è citata la legge 513/1977 ( appartamento ceduto ai sensi di detta legge). Su questo grava un diritto di prelazione sempre ai sensi di suddetta legge. I venditori hanno fatto due domande al comune : la prima chiedendo l’estinzione di tale diritto si sensi del comma 25 560/93, la seconda invece chiedendo al comune se volesse avvalersi della prelazione. Ciò perché si rifiutano di pagare il 10% previsto dalla prima richiesta. Si rifiutano anche di recarsi presso l’ente per capire come stanno effettivamente le cose. Noi non sappiamo più cosa fare: per il notaio la mancata risposta dell’ente significherebbe che possono vendere ma il vincolo di prelazione resterebbe. Sulla proposta che hanno accettato non è specificata l’esistenza di vincoli, pertanto noi vorremmo che questi fossero estinti, per evitare poi di annullare l’atto. L’ente non può entrare nello specifico con noi, non essendo i proprietari del bene. Ha un consiglio su come possiamo muoverci ? I venditori non accettano nessun confronto e l’agenzia ( gli incapaci che non hanno idea di cosa hanno messo in vendita) semplicemente non ci risponde
Salve Sara,
le consiglio di pretendere l’adempimento del contratto tramite un legale, poi i proprietari dovranno attivarsi per evitare inadempimenti
Già fatto. Ma rifiuta, credendo che basti una semplice raccomandata. Non sappiamo più che fare se non portarlo in tribunale
Tribunale
Buonasera, la Convenzione stipulata dal Comune di Roma è datata 5 giugno 1990 e nel rogito di acquisto della casa avvenuto nel 2008, c’è espressamente scritto che dopo il limite del 5 giugno 2010, si può disporre dell’immobile senza più obblighi nei confronti del comune. Preciso che i vecchi proprietari avevano già stipulato un atto per la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà e pagato il rispettivo prezzo..
La mia domanda ora è questa: dovendo vendere l’appartamento, alla luce di quanto sopra specificato, è necessario che io faccia ugualmente la domanda di affrancazione e pagare la rispettiva somma per venderla al prezzo di mercato?
Grazie
Salve Serena, da quello che mi scrive lei è libera di disporre dell’immobile come vuole
Buongiorno sig. Stefano, sono prossimo a vendere la casa e il notaio richiede per visione la convenzione edilizia datata 1990 a cui era soggetta al momento dell’acquisto (sono il 1° proprietario, casa vista costruire) poichè citata nel rogito. Purtroppo mi accorgo adesso a 25 anni dall’acquisto (1996) che tale documento non è in mio possesso. A chi devo rivolgermi per ottenerne copia: il Notaio che lo registrò, il Comune con cui la Società di costruzione fece l’accordo per poter costruire oppure . . .? Francamente non so a chi rivolgermi anche perchè è passato tempo e l’atto di vendita dovrebbe farsi entro luglio.
Salve Massimiliano,
ha già individuato i soggetti: o alle parti che l’hanno stipulata (comune e società costruttrice mi sembra di capire da quello che scrive), o al notaio che l’ha stipulata (e se questo non esercitasse più, all’archivio notarile), o ad altre persone che hanno venduto casa edificata in base alla stessa convenzione (magari ne hanno una copia).
Buonasera Stefano,
spero lei possa rispondere ai mie quesiti. Sono proprietaria al 50% con mia sorella di un immobile acquistato da mio fratello nel 2006, – il quale lo aveva acquistato nel 1986 da Cooperativa Edilizia, – la cui proprietà per l’area è del Comune e dunque gravata da diritto di superficie. Preciso che, l’atto di compravendita stipulato con mio fratello da me e mia sorella (quest’ultima in comunione di beni con suo marito) conteneva l’impegno da parte di mio fratello al riscatto del diritto di superficie per il quale avrebbe dovuto corrispondere la cifra al Comune, in quanto ha venduto la casa a prezzo di libero mercato (160000 Euro). Il Comune però non ha mai risposto e ad oggi è ancora proprietario dell’area: Faccio delle precisazioni:
– Mia sorella e mio cognato sono proprietari di un appartamento acquistato nello stesso stabile, dalla stessa Cooperativa nel 1986 e ovviamente gravato dal vincolo del diritto di superficie e per il quale hanno già usufruito dei benefici previsti per l’edilizia convenzionata;
– Io l’ho acquistato per il mio 50% con i requisiti previsti per legge come prima casa e non percependo un reddito (requisiti che mia sorella non aveva). Faccio delle precisazioni:
– La casa è stata acquistata per metà del suo importo (80000 euro) da mio padre che ha anche contribuito a spese notarili e accendendo un mutuo per l’importo restante (80000).
Ora vorrei vendere il mio 50% a mia sorella che è interessata all’acquisto, ma sostiene che gravando sulla casa ancora il diritto di superficie non intende pagarla più di 140000 euro. in realtà non sappiamo a quanto sia fissato dal Comune l’importo massimo e avendola pagata nel 2006 160000 euro, mi sento depredata di un diritto e della mia parte di eredità, avendo contribuito mio padre alle spese e ad un congruo contributo., Per non parlare di interessi di mutuo non considerati a 15 anni (liberato dall’ipoteca una settimana fa) e per avermi fatto un danno da 5000 euro per cattiva gestione da parte di mia sorella e mio cognato nel cedere in affitto l’appartamento senza le dovute garanzie.
Le chiedo:
Visto che mio fratello ha venduto a prezzo di mercato senza riscattare il diritto di superficie, quali sono i miei diritti di rivalsa anche in considerazione del fatto che, permanendo il vincolo, mia sorella non avrebbe potuto acquistare il suo 50% non avendo i requisiti e avendo già usufruito al primo acquisto delle stesse agevolazioni?
Si può considerare nullo l’atto stipulato con mio fratello e con mia sorella?
Io vorrei almeno vendere la mia quota ad 85000 Euro essendo interessata mia sorella a rilevarla (in tal caso intestandola a mio nipote privo di reddito), ma mia sorella non sente ragioni e temo che possa rivalersi chiedendomi un risarcimento in caso il prezzo da me richiesto sia fuori dai limiti previsti dalla convenzione! Ciò nonostante, vendendola al prezzo che chiedo, ci rimetterei comunque 25000 euro, a tutto vantaggio di mia sorella per la seconda volta che in 15 anni non mi ha mai concesso le chiavi dell’appartamento con varie scuse e nel 2015 mi ha imposto di cedere in comodato d’uso gratuito alla suocera ora 87enne il nostro appartamento, coprendo lei le rate del mutuo corrispondenti all’affitto mensile, ma privandomi della possibilità di affittarlo a terzi . Io ho accettato per amore di mio padre che viveva ancora, sapendo che non avrei potuto liberare l’appartamento fino alla morte della suocera, ed ora che desidero vendere la mia parte mi oppone ostacolo alla vendita e non mi paga l’affitto da 2 mesi! Inoltre vorrei riscattare il diritto di superficie, ma ritengo di dover condividere la spesa con mia sorella per immetterlo su libero mercato, visto che il Comune ha aperto questa possibilità di riscatto, ma mia sorella non acconsentirà mai, non avendo convenienza in quanto interessata ad acquistare lei l’appartamento a prezzo calmierato e non volendo rivenderlo ad altri, neppure a me che 15 anni fa le ho consentito di entrarne in possesso grazie ai miei requisiti e ai sacrifici economici di mio padre. Possibile che la legge non mi tuteli e che l”atto di vendita di allora non sia nullo per mancanza dei suoi requisiti? Mi sembra viga sempre la legge del più forte…Mi scusi per le lungaggini e attendo risposta su come mi consiglia di procedere. Le anticipo che 2 settimane fa mi sono rivolta ad un avvocato. La ringrazio .
Salve Rosanna, mi spiace per la situazione.
Lei comunque ha fatto la cosa giusta rivolgendosi ad un legale.
Mi auguro che lo stesso tenti una chiusura stra giudiziale più che andare in causa, perchè la seconda ipotesi porterà a perdere anni e soldi.
Salve sig. Stefano, devo vendere casa acquistata nel 2006 con convenzione edilizia ( da un costruttore). In un articolo della stessa c’è scritto “la convenzione ha una durata di complessivi anni 5”.
Secondo il suo illustre parere, ho dei vincoli per quanto concerne la rivendita essendo passati 15 anni?
Da come mi scrive Fulvio, i vincoli della convenzione sono decaduti da tempo.
Andrei a vedere se c’è diritto di superficie o diritto di proprietà (questo lo trova nell’atto di acquisto).
Buonasera, ho acquistato un immobile in edilizia convenzionata con la seguente clausola nell’atto di compravendita e mutuo “… è fatto divieta di vendita e di costruzione di diritti reali di godimento sugli alloggi acquistati per un periodo minimo di 5 (cinque) anni dalla data di acquisizione iniziale, atta salva la concessione da parte del Comune di eventuali deroghe per gravi e sopravvenuti motivi, così come previsto dall’art 20, L.n. 179/92 e smi.”
Il medesimo documento riporta “XXXXXX cede e vende al sig. XX che accetta ed acquista la piena ed esclusiva proprietà degli immobili di seguito descritti”.
Avrei bisogno di alcuni chiarimenti in merito. Da quanto riportato capisco si tratti di diritto di proprietà (e non di superficie). Per quanto riguarda invece la vendita dell’immobile, capisco non essere vendibile per i primi 5 anni da rogito. Tipicamente però le edilizie convenzionate bloccano anche il prezzo per un minimo di 20 anni. Fosse così significherebbe che posso vendere dopo 5 anni ma a prezzo fisso sino a 20 anni? Mi può aiutare a capirci meglio?
Grazie in anticipo.
Salve Giuseppe,
scritto così è diritto di proprietà.
Per quanto riguarda il vincolo del prezzo c’è da leggere la convenzione: alcune durano 10 anni, altre hanno altre scadenze.
Ma di solito è tutto scritto in maniera chiara nella convenzione.
Grazie per la pronta risposta. Una domanda: qual è la differenza tra diritto di proprietà e di superficie? Che tipo di differenze avrei in caso di volontà di vendita di immobile in edilizia convenzionata? Grazie ancora.
Trova la differenza senza nessun problema su internet ma, per riassumere un effetto pratico, se un immobile è costruito su terreno in diritto di superficie, quando scade il diritto (esempio dopo 99 anni), tutto quello che è costruito sul terreno diventa di proprietà di chi ha il terreno (per esempio il Comune) senza che questi debba pagare nulla al proprietario dell’abitazione.
La differenza, in caso di vendita, è che vende due diritti diversi, e quindi l’acquirente vorrà pagare meno un immobile in diritto di superficie.
Grazie per la celere risposta. Per quanto riguarda la convenzione è di 20 anni. Quindi capisco che posso eventualmente vendere dopo 5 a prezzo prefissato salvo aggiornamenti ISTAT ma non a mercato libero prima dei 20 anni. (salvo svincolo dal comune). A questo proposito se la zona èpote solamente in forte crescita, potrebbe convenire svincolarsi e vendere a mercato libero dopo i 5 anni? Grazie ancora e buona giornata.
Di solito va fatta una doppia valutazione.
Cioè a quanto si può vendere a prezzo convenzionato e a quanto si può vendere a prezzo di libero mercato.
Ovviamente se a vendere a prezzo di libero mercato si prende di più rispetto al prezzo convenzionato aggiunto il valore di riscatto, allora conviene riscattare e vendere a prezzo di mercato
Buongiorno,
sto acquistando un immobile in edilizia convenzionata.
Il comune chiede la rinuncia di prelazione dell’impresa costruttrice, nonostante nella convenzione non venga espressamente richiesta; tuttavia senza di questa il comune mi dice che non può procedere a sua volta con la rinuncia.
Il venditore ha inviato raccomandata al costruttore richiedendo questo documento, ma il Geometra essendo in ferie non ha modo di produrlo. Esiste il silenzio assenso in questi casi? Se sì, dopo quanti giorni subentra?
Inoltre, con un preliminare firmato a marzo, l’agenzia si è mossa solo dopo aver ricevuto richiesta dal notaio a metà luglio. Per questa ragione dovremo rimandare la data pattuita per il rogito a data da destinarsi, avendo così vari disagi per l’inizio dei lavori programmati, la consegna dei mobili, l’affitto già disdetto quindi sprovvisti di alloggio, se non casa dei genitori. E’ possibile procedere nei confronti dell’agenzia per un rimborso?
Grazie
Salve Giada, per risponderle in maniera corretta si dovrebbe esaminare tutta la documentazione, ma vediamo di darle un paio di spunti.
La prima cosa è che mi sembra strana la rinuncia di prelazione da parte dell’impresa, tanto è che mi scrive che non è riportata nella convenzione.
Posto che comunque serva, non dovrebbe esistere il silenzio assenso, perchè è un atto richiesto da un ente pubblico (il comune) che deve essere prodotto da un ente privato (il costruttore).
Di conseguenza, sollecitate il geometra.
In secondo luogo è responsabilità del proprietario espletare le pratiche per la vendita e non l’agenzia (a meno che non ci fosse uno specifico incarico).
L’agenzia ha responsabilità nel caso vi avesse omesso delle informazioni importanti per la conclusione dell’acquisto.
Per questo, eventuali danni li dovreste richiedere a chi vi vende (proprietario attuale).
Salve,
ho recentemente acquistato un immobile in edilizia convenzionata.
Tuttavia, ho necessita’ di trasferirmi (in un altro stato) a causa di un cambio lavoro prima del termine dei primi 5 anni.
Il comune mi ha fatto notare senza mezzi termini che “la mancata occupazione effettiva dell’alloggio, la cessione o la sua locazione prima della scadenza del quinquennio, comporta la revoca del beneficio usufruito per l’acquisto in edilizia convenzionata.”
Domanda 1: in cosa consiste il beneficio usufruito? Si parla di un danno economico, o e’ possibile che mi venga tolto l’immobile?
Inoltre, la convenzione indica che il comune puo’ autorizzare comunque tali situazioni “in presenza di sopravvenuti gravi e documentati motivi, ai sensi dell’art. 20 della Legge n.179 del 17 febbraio 1992”.
Domanda 2: le necessita’ lavorative rientrano all’interno di tali motivi?
Grazie,
Alessandro
Salve Alessandro,
per quanto riguarda la prima domanda si dovrebbe leggere la convenzione. Di base si tratta sempre di una penale da pagare.
Ma, in teoria, non dovrebbe avere difficoltà a poterlo rivendere in quanto il motivo per cui lo farebbe mi sembra importante.
Le consiglio di farsi seguire da un avvocato qualora il comune insistesse.
Grazie. A me sembra palese che il motivo lavorativo e’ decisamente importante, ma per ora il comune non sta dando segni di comprensione.
Tra l’altro, aggiungo che in realta’ NON voglio ne’ vendere ne’ affittare l’immobile (lo vorrei lasciare vuoto), perche’ il trasferimento sara’ temporaneo (e.g. 3-4 anni al massimo) e al mio ritorno vorrei ritornare nell’appartamento.
Posto che, comunque, saltuariamente tornero’ in Italia e lo usero’ come base d’appoggio.
Il problema e’ che il comune che si e’ impuntato, e non riescono a capire che non ho intenzione di speculare sull’immobile.
Grazie comunque del breve consulto.
Non vedo difficoltà nel lasciarlo vuoto. Strana questa cosa da parte del comune.
Salve e complimenti per l’articolo!
Ho una brevissima domanda.
L’agente immobiliare ha Ia responsabilità legale di scoprire e comunicare all’acquirente la presenza di eventuali convenzioni edilizie su un immobile che ha in carico da vendere?
Ho fatto un preliminare dove ho versato la caparra e la provvigione all’agenzia, e solo 2 gg prima del rogito (nonché 2 mesi dopo il preliminare) il notaio ci avvisa che non è possibile procedere con l’acquisto, a meno che non si estingua il vincolo presso il comune. Avendo deciso di attendere, è passato del tempo che ha comportato diversi disagi, tra cui spese di avvocato, affitto ecc.
ad oggi ancora nessun rogito.
L’agente immobiliare si rifiuta di restituirmi o ricontrattare la caparra dicendo che lui non ha responsabilità in merito.
È davvero così?
La ringrazio anticipatamente.
Alice
Salve Alice,
come mia abitudine le rispondo in “pratichese” e non in “legalese”.
Di base l’agente immobiliare deve comunicare alle parti tutte le circostanze a lui note e utili alla conclusione dell’affare.
E’ ormai consolidato dalla giurisprudenza che deve comunicare anche quelle facilmente conoscibili con una media diligenza, e sicuramente questa lo era.
Gli bastava leggere l’atto di provenienza dove sicuramente dei richiami ai vincoli si possono trovare (che è la prima cosa che faccio fare ai miei Agenti Certificati per esempio, oltre a diverse altre verifiche che considero basilari per la sicurezza dei clienti).
Detto questo l’agente immobiliare non può disporre della caparra (che è quella che lei ha versato al proprietario), ma eventualmente potete parlare del suo compenso (posto che poi l’agente immobiliare dovrebbe avere per legge una polizza responsabilità professionale che lo copre da questi errori).
Si, pardon, mi sono espressa male.
L’agente immobiliare si rifiuta di restituirmi o ricontrattare la sua provvigione, il suo compenso.
Grazie per la celere risposta..
Grazie a lei, perchè ha fatto una domanda molto interessante e pratica.
Buongiorno, io e mio marito stiamo venendo un appartamento in edilizia convenzionata peep con scadenza a 20 anni. Siccome questi non sono ancora trascorsi (mancano 3 anni) dobbiamo rivendere alle condizioni della convezione (ovvero: reddito massimo, prezzo imposto dal comune e non proprietari di altri immobili). Vorrei capire chi controlla che l’acquirente rientri effettivamente in questi requisiti? devo fidarmi della parola dell’agenzia immobiliare? oppure il notaio al preliminare farà questi controlli prima di autorizzare l’atto? Come faccio ad essere sicura? ci sarà scritto nell’atto? grazie
Salve Enza,
è sua responsabilità vendere a chi ha certi requisiti, quindi deve verificare lei o un soggetto di cui lei si fidi.
Tendenzialmente il notaio non li controlla perchè nell’atto c’è la dichiarazione delle parti.
ah ok grazie perchè l’agente immobiliare mi ha detto proprio il contrario ovvero che l’acquirente, informato della convenzione, si prende la responsabilità di quello che dichiara ovvero di avere i requisiti, perchè secondo lui io non sono tenuta a conoscere il reddito e informazioni personali dell’acquirente, inoltre dice che nel preliminare viene indicato che se ne prende la responsabilità. Quindi lei invece mi conferma che non è cosi. E cosa succede se vendo ad una persona e poi si dovesse scoprire che non rientrava? grazie mille
Sicuramente l’acquirente che firma quelle clausole si assume una responsabilità nei suoi confronti, ma ciò non toglie che comunque lei vende ad una persona che non ha i requisiti e ne risponde direttamente in base a quanto previsto dalla convenzione (poi si rifarà sull’acquirente, ma intanto …).
L’unica cosa sicura è che si faccia produrre dall’acquirente la documentazione che attesti quanto dichiara
Salve. Sto valutando l’acquisto di una nuda proprietà. Ho scoperto, per puro caso, che l’immobile in questione è stato costruito negli anni 80 in cooperativa, usufruendo di agevolazioni da parte del comune. A detta dell’agenzia immobiliare ciò non comporta ad oggi alcun tipo di vincolo perché “la cooperativa si è sciolta ormai tanti anni fa”, ma mi sembra di capire che la questione non sia così semplice… Dal momento che l’agente immobiliare non mi fornisce alcun tipo di informazione, come posso reperire autonomamente la convenzione dell’epoca? Potrebbero inoltre insorgere problemi per il tipo particolare di acquisto (nuda proprietà), dato che, sebbene l’acquisto sia come prima casa, non potrò ovviamente indicarla subito come residenza? Grazie.
Piccolo chiarimento: fortunatamente l’immobile era in diritto di proprietà, per cui non c’è da riscattare il diritto di superficie.
Salve Serena,
per recuperare la convenzione si deve rivolgere al comune o, ipotizzando che il notaio che l’ha stipulata non eserciti più, presso l’archivio notarile.
Per quanto riguarda la prima casa, la residenza nell’immobile non è un requisito necessario, ma vanno rispettati comunque i requisiti richiesti (residenza nel comune, eccetera)
Buongiorno,
io circa 22 anni fa acquistai una casa in edilizia convenzionata che poi rivendetti dopo 5 anni per motivi personali.
Oggi, non avendo nessun altro immobile a me intestato e quindi nessuna “prima casa” ed un reddito basso, posso acquistare un altro immobile in edilizia convenzionata?
Grazie
Salve Erica, ritengo di si, salvo impedimenti riportati nelle convenzioni