Hai firmato il preliminare di vendita di casa tua ma l’acquirente continua a rinviare il rogito notarile?

Un giorno Roberto C., mi scrive questa email:

“Vorrei chiedere una cosa…

Ho una casa in vendita, è stato firmato il preliminare a marzo, la vendita è stata rimandata 3 volte dall’acquirente (per motivi di tempistiche del mutuo).

Essendo che ci hanno messo parecchio tempo per arrivare al rogito che sarà tra qualche settimana, volevo chiederti una cosa.

Sono obbligato a pagare comunque l’agenzia al 100 % prima del rogito?

Oppure posso tranquillamente pagare solo una % della commissione dell’agenzia?

Perché loro mi hanno detto che si paga tutto al momento del preliminare, ma non conosco la legge e vorrei capire se veramente è così la faccenda.

Addirittura ha utilizzato questo termine “il mio lavoro finisce appena si firma il preliminare “

Faccio questa domanda perché l’acquirente mi ha fatto rimandare la vendita per ben 2 volte e io ho esaurito la voglia di firmare altri rinnovi.

L’agenzia mi ha detto comunque che il cliente è sempre interessato ad andare al rogito… il fatto che abbia spostato 2 volte la vendita è l unica cosa che mi turba, ma il 10 settembre scade la firma che ho messo per il rinnovo del contratto preliminare.

E proprio il 10 hanno fissato la vendita.

Proprio all’ultimo giorno dopo i vari rinnovi che ho già dato.

Quindi mi sono un po’ insospettito.”

Ora, questa email mi dà lo spunto per parlarti di cosa fare quando un acquirente continua a rinviare il rogito notarile.

N.B.: Ne ricevo ogni settimana più o meno di questo tenore, e ciò significa che talvolta vengono fatte firmare (da agenti immobiliari scorretti) proposte di acquisto e/o preliminari senza aver verificato che possano andare a buon fine (intanto loro si cuccano la provvigione). Non ti dico il grado di stress e disperazione che percepisco dal proprietario di casa che si trova in questa situazione, con le mani legate e senza sapere come andrà a finire la questione!

Veniamo innanzitutto al primo argomento sollevato da Roberto, per quanto riguarda la sua domanda sulla provvigione dell’agenzia.

Quello che gli stato detto è corretto.

Cioè il diritto alla provvigione dell’agenzia nasce al momento della “conclusione dell’affare” che di solito è rappresentato dalla firma del contratto preliminare.

Cosa diversa dal “buon fine dell’affare” che è generalmente rappresentato dalla firma del rogito notarile.

L’unico motivo per cui non pagare la provvigione al preliminare è che questo sia condizionato o che si fossero presi accordi (meglio per iscritto) con indicata una scadenza di pagamento diversa.

Se si hanno dei dubbi sul buon fine della pratica, è quindi opportuno mettere delle clausole di salvaguardia per non pagare un compenso anche se la vendita è compromessa fin dall’inizio.

Venendo poi all’aspetto più importante della questione, cioè il buon fine della vendita, ecco un consiglio per non perdere ulteriore tempo quando il tuo acquirente continua a rinviare la stipula del rogito notarile.

Devi sapere che quando ci sono tanti rinvii, mediamente la pratica non va a buon fine.

Proprio per questo devi verificare subito la fattibilità reale della stipula del rogito perché, se l’acquirente non è più in grado di acquistare, è meglio saperlo subito.

E come farlo se, per esempio, hai solo il suo nome e cognome e il preliminare?

Sicuramente chiamare il notaio non ti serve a nulla.

Questi può fare ben poco.

Dovresti invece leggere il preliminare e inviare un invito ad adempiere all’acquirente, alla residenza da lui indicata (o ad indirizzo diverso se indicato questo).

Occhio: invialo con raccomandata A.R., e come plico (non con il classico foglio in busta).

In questa maniera fissi un tempo limite entro il quale si dovrà concludere il tutto, o ti potrai trattenere la caparra (o scegliere altre strade) e sarai libero di vendere a qualcun altro, e realizzare quindi il tuo obiettivo.

L’unica cosa da evitare è di stare fermi ed aspettare inutilmente.

Ti ricordo che accordi verbali, messaggi ed email, poco contano.

Servono lettere raccomandate scritte in maniera chiara e con termini iper precisi, in modo da non lasciare scampo ad interpretazioni da parte di chi ti vuole solo tenere vincolato senza arrivare al dunque!

Buona vendita!

Stefano Boscarato

Agente Immobiliare Specialista del Vendere Case,

Autore del libro AGENTI IMMOBILI e

Creatore del Sistema di Vendita Immobiliare®