I tre segreti per vendere casa senza fastidi!

Hai intenzione di vendere casa?

Desideri farlo ricavandone le migliori condizioni possibili e contemporaneamente limitando problemi e fastidi vari?

Ti è capitato di sentire di proprietari di casa che dopo aver venduto si sono trovati coinvolti in cause legali?

O hai sentito venditori di casa che maledicono quella volta che hanno deciso di metterla in vendita perché da quel giorno non hanno più avuto pace da quanti curiosi gli arrivano per casa?

O hai mai avuto il timore di firmare un contratto di vendita con qualche clausola che non hai capito bene e che poi ti si rivolterà contro?

O ancora. Ti è mai capitato di pensare che qualcuno dei visitatori che passano per casa tua possa essere un malintenzionato che ha un obiettivo completamente diverso da quello di acquistare la tua casa?

Se ti sono venuti questi pensieri tranquillo perché sei nella più completa normalità.

Oggigiorno la vita in generale è diventata più complessa e ogni mezzo metro c’è qualcuno che ti vuole creare un fastidio invece di darti una mano.

Figurati poi cosa può capitare nella vendita di una casa che è tipicamente il bene di maggior valore che una persona o una famiglia possiede e che viene compravenduto ogni X anni e di conseguenza è una cosa su cui non si è minimamente competenti.

Se ai pensieri che ti sono venuti aggiungiamo tutte quelle che possono essere le problematiche di una compravendita immobiliare (https://www.stefanoboscarato.com/gli-errori-da-incubo-che-devi-evitare-nel-vendere-casa/) allora il timore di avere qualche fastidio e grattacapo (per non parlare di problemi più pesanti) è più che giustificato!

Quindi come fare per evitare fastidi quando si tratta di vendere casa?

Continua a leggere questo articolo perché ho intenzione di condividere con te i tre segreti per evitare fastidi quando vendi casa!

Il primo segreto è quello di evitare i problemi che riguardano la casa stessa cioè il fatto che la casa sia in regola con le normative e le leggi.

Per farti un esempio, tieni presente che una delle dichiarazioni piu’ importanti che chi vende casa fa al momento della vendita notarile, e che è praticamente sconosciuta o incompresa, riguarda la conformità catastale ed urbanistica dell’immobile compravenduto.

La regolarità o conformità catastale di un immobile e’ la corrispondenza tra lo stato di fatto (cioe’ di come e’ effettivamente disposto l’immobile) ed i dati catastali (che non sono solo le planimetrie del catasto, ma anche tutti gli altri dati che troviamo presso l’Agenzia del Territorio: si parla infatti di allineamento dei dati).

La regolarità o conformita’ urbanistica e’ invece la corrispondenza tra lo stato di fatto ed il titolo abilitativo con cui l’ente competente in materia edilizia (solitamente il comune) ha autorizzato la realizzazione dell’immobile. In parole molto povere, la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile con il progetto (ed eventuali successive variazioni) depositato al comune da un tecnico abilitato ne dimostra la regolarita’ urbanistica.

Le non conformita’ hanno pesanti sanzioni che , a seconda del tipo, possono andare dalla nullità dell’atto di vendita , alla sua risoluzione per colpa del venditore , ed i conseguenti risarcimenti (solitamente moooolto pesanti) a favore dell’acquirente.

Mi dirai: “Beh, ma casa mia e’ tutta apposto…. Figurati se proprio a me hanno venduto una cosa non conforme….”.

Bene, hai circa l’80% delle probabilita’ di “avere un abuso in casa”: da quel che vediamo io e i miei Agenti Certificati, almeno l’80% delle abitazioni costruite fino a 5 anni fa hanno delle difformità catastali (se va bene) e/o urbanistiche (se va meno bene).

Vuoi qualche esempio di non conformita’?

Ho visto case in cui sono state abbattute delle pareti che delimitavano soggiorno con ripostigli ciechi (per ampliare quindi il soggiorno) creando un problema insuperabile, perche’ a quel punto la superficie finestrata apribile diventava inferiore ad 1/8 di quella che era la nuova superficie cosi’ allargata, ed il soggiorno non poteva piu’ essere soggiorno abitabile.

Un altro esempio di non conformita’ urbanistica sono i famosi sottotetti realizzati e ceduti dai costruttori di condomini.

Ne hanno fatti a palate: dove in teoria c’ era il sottotetto del condominio hanno ceduto l’ uso o la proprieta’  all’ acquirente dell’ ultimo piano.

In realta’, nella maggior parte dei casi, quei sottotetti sono completamente abusivi, cioe’ non poteva essere realizzato nemmeno un ripostiglio non essendoci la cubatura (cioe’ il volume che era possibile edificare per quel fabbricato era gia’ esaurito col resto del condominio, e quindi non si potevano fare altre stanze).

E ancora un altro esempio e’ quando nei condomini abbiamo un appartamento che magari ha nella planimetria una finestra che in realta’ non c’e’ o viceversa.

Questo e’ un problema perche’, solitamente , se c’ e’ in un appartamento c’ e’ anche su tutti gli appartamenti orientati sullo stesso lato.

Quindi, seppur si possa sanare la situazione di quell’ appartamento specifico, nel momento in cui si va a farlo e’ come denunciare le non conformita’ di tutti gli altri appartamenti, e di conseguenza “ si mettono nei guai”  i proprietari di tutti gli altri appartamenti (e questo non e’ mai simpatico, perche’ si possono rovinare dei rapporti condominiali).

Come fare per evitare questo tipo di problemi?

O ti affidi ad un Agente Certificato Sistema di Vendita Immobiliare® o puoi ricorrere alla verifica della conformità catastale e urbanistica da parte di un tecnico, che te le certifica.

Il secondo segreto per evitare fastidi quando vendi casa è quello di eliminare da subito le visite di curiosi e persone malintenzionate.

Mai sentito parlare di malintenzionati che si concentrano sulle case in vendita perché hanno la possibilità, in maniera lecita, di fare un sopralluogo e vedere se possono essere dei bersagli interessanti per i loro malaffari?

E di gente che va a visitare le case senza avere la minima idea di cosa cercano o, peggio ancora, senza avere la minima disponibilità economica per acquistare?

Come evitare che ti succeda questo?

Nel mio Sistema di Vendita Immobiliare® (che è stato studiato per facilitare la vendita delle case alle migliori condizioni di mercato) esiste una procedura il cui effetto collaterale permette di evitare questa cosa, ed è proprio la fase della gestione del cliente acquirente, quindi della prequalificazione.

Visto che tu non sei in grado di fare questo (non per altro, ma non hai le competenza e l’esperienza specifica) la cosa più importante che devi fare è almeno farti dare un recapito telefonico con nome e cognome, in modo che tu possa verificarlo.

Questo ovviamente non ti tutela perché nessuno potrà mai provare che quello che ti ha chiamato è il compare di quello che è venuto a casa tua ma se non altro se inizi a fare un po’ di domande, da indagatore, le persone malintenzionate magicamente spariscono.

Le persone che generalmente spariscono dopo un po’ di domande possono essere di due tipi:

1. malintenzionati e quindi hai fatto bingo;
2. sono quelli che non sono motivati all’acquisto, quindi per te meglio perderli che trovarli.

Di conseguenza il consiglio che ti posso dare (per quello che tu puoi fare da venditore/privato) è quello di fare tante domande al telefono, del tipo: come mai sta cercando casa? In che zona abita adesso? Ha già un finanziamento? Dove cerca?

Domande abbastanza raffinate ma che ti permettono di scremare i malintenzionati/perditempo da quelli veramente intenzionati che magari hanno anche i soldi per comprare casa tua.

Il terzo segreto per vendere casa senza fastidi è quello di fare un contratto preliminare di compravendita che ti tuteli e al contempo sia completamente trasparente nei confronti dell’acquirente.

E per fare questo devi innanzitutto sapere quali sono i tuoi obblighi in modo da potervi adempiere e non trovarti in difetto nei confronti dell’acquirente.

In secondo luogo devi anche sapere quali sono i limiti massimi dei tuoi obblighi affinché l’acquirente non pretenda di più di quello che ha diritto.

E di conseguenza devi conoscerli ma anche sapere come vanno indicate le varie clausole nel preliminare.

Questo per evitare problemi a te ed anche per essere perfettamente corretto nei confronti del tuo acquirente.

Un’altra accortezza è di prendere sempre accordi chiari quando devi Vendere Casa!

Uno degli errori più banali che capita di commettere quando si tratta di vendere casa è quello di prendere degli accordi poco chiari o di non metterli per iscritto.

Per fare un esempio molto semplice: il proprietario che promette a voce di lasciare l’arredamento della cucina compreso nel prezzo.

Già solo con questo piccolo episodio possono crearsi un paio di problematiche.

La prima è che non essendo specificato bene cosa si intende per arredamento della cucina il proprietario magari intende che sono compresi solo alcuni mobili ed elettrodomestici mentre l’acquirente intende un’altra cosa, e qui iniziano i casini.

La seconda è che se non si mette per iscritto, per quanto possa essere chiaro l’accordo alle parti, questo può essere oggetto di cambiamenti di idee da parte di ognuna delle parti stesse.

Accordi poco chiari o addirittura non scritti riguardano molte volte la consegna della casa che per esempio l’acquirente desidera il giorno del rogito notarile mentre il venditore intende liberarla a distanza di qualche giorno (perchè deve traslocare nella nuova casa che gli consegneranno solo il giorno dopo del rogito notarile).

La soluzione migliore per evitare tutto questo è innanzitutto prendere sempre accordi chiari e precisi, e successivamente metterli per iscritto all’interno del preliminare di compravendita.

Metti in atto questi 3 accorgimenti e la vendita scorrerà rapida, veloce, e senza fastidi!

Buona vendita!

Stefano Boscarato

Creatore del Sistema di Vendita Immobiliare®

– Gli Specialisti del Vendere Case –

P.S.: Se vuoi puoi chiedere senza impegno una Consulenza Sistema di Vendita Immobiliare e vedere cosa devi fare per vendere le case alle migliori condizioni di mercato: http://www.consulenzavenderecasa.it/

Ecco la testimonianza di un paio proprietari di casa che l’hanno provato:

“Sono pienamente soddisfatto della serietà e della professionalità del Consulente. Venduto in un mese!”

Florio De Marchi

“Siamo venuti a conoscenza della vostra agenzia tramite amici e conoscenti per la vendita del nostro appartamento in tempi non troppo lunghi, poi prolungati per cause impreviste, poi risolte grazie alla tua costanza, professionalita’ e pazienza.

Abbiamo apprezzato la selezione dei clienti potenzialmente interessati, la richiesta degli appuntamenti concordati in anticipo, in base alle nostre disponibilita’. Sicuramente consiglieremo la tua consulenza ad eventuali clienti.”

Famiglia Marullo Aldo

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