Stefano Boscarato

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Il preliminare di compravendita immobiliare

Il preliminare di compravendita immobiliare, detto anche promessa di compravendita o compromesso, e’ un contratto fra due o piu’ parti in cui si vende un immobile tipicamente a fronte di un corrispettivo in denaro, o talvolta anche a fronte di una permuta.

Le persone mi chiedono se nel caso di compravendita immobiliare sia necessario registrare il contratto preliminare.

Certo che lo e’ : lo e’ da una vita solamente che l’obbligo (che c’e’ sempre stato) e’ venuto a galla solo negli ultimi anni, nello specifico da quando la legge ha posto a carico degli agenti immobiliari la responsabilita’ solidale per la registrazione del preliminare, e da quando i notai iniziano a chiedere se c’e’ un preliminare registrato in virtu’ di un versamento di una caparra antecedente alla data del rogito notarile.

Mi spiego meglio: mentre una volta per l’agenzia delle entrate non era cosi’ semplice verificare se uno aveva fatto il preliminare o meno (e quindi se doveva registrarlo o meno), al giorno d’ oggi e’ molto semplice per questo ente verificarlo, perche’ basta leggersi l’ atto di compravendita dove il notaio e’ obbligato a riportare gli estremi di pagamento del prezzo (e quindi anche della caparra).

Di conseguenza, se c’e’ stato un versamento di un assegno da parte dell’ acquirente a favore del venditore in una determinata data, e’ molto probabile che in quel momento ci sia stato anche un preliminare di compravendita immobiliare perche’ nessuno versa un assegno senza una scrittura che lo garantisca.

Per chi fino ad oggi ha tentato di fare il furbo senza registrare il preliminare, a mio modesto parere, se l’ agenzia delle entrate volesse recuperare le imposte non pagate, starebbe veramente molto, molto poco.

Quindi l’ obbligo di registrazione del preliminare e’ soprattutto fiscale, nel senso che sicuramente dal punto di vista giuridico gli da’ data certa, ma il preliminare e’ comunque un atto privato valido a prescindere dalla registrazione.

Ora, molte persone mi dicono: fatta la proposta di acquisto e’ necessario fare il preliminare?

In realta’ se la proposta di acquisto e’ fatta con tutti i crismi, con tutti gli elementi essenziali del contratto, e sono fatte le opportune comunicazioni delle varie accettazioni della proposta o della controproposta da parte del proponente o del venditore, la proposta d’ acquisto immobiliare diventa promessa di compravendita con tutti gli effetti obbligatori.

Questo ovviamente e’ da verificare in base al  modello o alla tipologia di proposta di acquisto utilizzata, quindi non e’ generalmente valida.

Ma se la proposta di acquisto e’ stata fatta da un professionista specializzato nel vendere case, sicuramente ha questa funzione.

Che e’ la migliore per garantire le parti relativamente alla compravendita.

Di conseguenza, se la proposta di acquisto ha la funzione di preliminare, non e’ assolutamente necessario ripetere il contratto riproducendolo in un contratto preliminare o promessa di compravendita.

Per quanto riguarda l’obbligo di registrazione, visto che facendo la promessa di compravendita preceduta dalla proposta d’ acquisto, ci sarebbe l’obbligo di  registrazione di  entrambi i contratti e’ evidente che non c’e’ nessuna  convenienza a fare questa procedura.

Alcuni sostengono che se si fa il contratto preliminare di compravendita immobiliare entro 20 gg da quando si e’ conclusa la proposta di acquisto, non sia necessaria la registrazione.

Questo punto di vista fa riferimento alla novazione dei contratti: quando entro 20 gg faccio un nuovo contratto relativamente allo stesso oggetto, questo sostituisce il precedente.

Questo e’ vero dal punto di vista giuridico ma non dal punto di vista fiscale, nel senso che la maggior parte delle sedi dell’agenzia delle entrate non ritiene che ripetere il contratto entro 20 gg elimini l’obbligo della registrazione del primo, e di conseguenza pretende la registrazione di entrambi.

So benissimo che dal punto di vista pratico e’ difficile per l’ agenzia delle entrate capire se son stati fatti due contratti, cioe’ proposta e preliminare, o uno solo (cioe’ il preliminare), pero’ se un giorno capitasse si sarebbe costretti a pagare l’ imposta di registro con tutte le relative sanzioni e more.

Dubitate tantissimo di quei soggetti, tipo agenti immobiliari impreparati, che vi dicono “facciamo una proposta di acquisto, poi la strappiamo, e dopo facciamo la promessa di compravendita”.

Io consiglio di non strappare mai nessun atto o contratto perche’ per una virgola o per una frase solitamente riportano sempre cose diverse rispetto a quello che si e’ concordato dopo.

E se quello che si e’ concordato dopo non rappresenta la reale volonta’ delle parti, perche’ qualcosa puo’ essere sfuggito ed erroneamente puo’ essere stato modificato rispetto alla precedente scrittura, non si puo’ piu’ risalire a quella che era la reale volonta’ delle parti, danneggiandole.

Di  conseguenza le cose van fatte tutte bene da subito: se serve si correggono eventuali errori, ma facendo sempre riferimento alla precedente scrittura che e’ variata.

In questo modo le cose van fatte bene rispettando la volonta’ delle parti, soprattutto garantendole sul corretto buon fine dell’ affare con soddisfazione e serenita’ reciproca, sia del venditore, che dell’ acquirente.

Diffidate da tutte quelle persone che vogliono fare le cose alla carlona, della serie “tanto va bene cosi’,  questo non si dichiara, questo lo strappiamo, questo non si fa vedere”, perche’ queste di solito son le origini delle piu’ grandi cazzate nel settore immobiliare, che danno adito ad errori, perdite di soldi, litigi e cause infinite.

Le cose van fatte bene da subito, le proposte d’ acquisto vanno preparate come devono essere preparate, vanno fatte le visure ipotecarie come devono essere fatte, le visure catastali ed urbanistiche come devono essere fatte, il preliminare o la proposta vanno registrati, tutti i pagamenti vanno dichiarati, e questo vi garantisce una vendita serena e tranquilla.

Chi vi dice il contrario mettetelo subito in un angolo e andate a trovarvi un consulente specializzato nel vendere case.

Buona vendita!

Stefano Boscarato Specialista del Vendere Case

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