Perché i prezzi delle case continueranno a scendere per i prossimi tre anni (minimo)!
Moltissime persone mi chiedono se e quando i prezzi delle case torneranno a salire.
Quando parlo con le persone che stanno “cercando” di vendere casa percepisco che sperano in una ripresa dei prezzi a brevissimo (“ho sentito dire che il prossimo anno ….”, “si vedono i segnali di una ripresa”: ma dove?!?), ma dentro di loro sanno benissimo che non ci sarà.
E quello che mi stupisce di più è che anche la maggior parte degli “agenti immobiliari” con cui parlo spera in una ripresa del mercato, e nel frattempo sta passiva ad aspettare che le case si vendano da sole o con i soliti due annunci come si faceva 3/4 anni fa: ma come fanno questi ad aiutare le persone a vendere casa se loro per primi aspettano la “ripresa del mercato” per vendere?
Il problema è che nella maggior parte dei casi ne i proprietari di casa né gli “agenti immobiliari” sanno il perché non ci sarà una ripresa a breve, e non sanno nemmeno quanto durerà questa decrescita dei valori immobiliari.
Se invece a te interessa sapere quale sarà il futuro prossimo nel mercato immobiliare residenziale, continua a leggere questo articolo.
Non ho la sfera di cristallo e non uso formule magiche. Non prevedo il futuro e non ho la verità in tasca.
Però me la cavo discretamente nell’analizzare i dati del mercato immobiliare in cui opero da 25 anni, sicuramente molto meglio di chi fa previsioni e non ha mai venduto una casa in vita sua, e non sa nemmeno da lontano cosa è un’Analisi Specifica di Mercato (ci metto dentro anche istituti prestigiosi, e grossi nomi politici) 😉
Ecco perché i prezzi delle case scendono e continueranno a scendere per i prossimi tre anni (minino).
Come tutti sanno il mercato è fatto da domanda e offerta e quindi ti chiedo: come stanno andando domanda e offerta?
La “domanda” (cioè i potenziali acquirenti) è influenzata dai seguenti indicatori:
– disponibilità di accesso al credito, cioè possibilità di accedere ad un mutuo/finanziamento per l’acquisto: come ti sembra stia andando questo indicatore? Positivo o negativo? …. Sicuramente saprai della difficoltà ad ottenere un mutuo, dei criteri sempre più rigidi adottati dalle banche, della necessità di avere una importante percentuale del prezzo in contanti, della scarsa liquidità e quindi della indisponibilità ad erogare della maggior parte degli istituti di credito;
– andamento dell’economia nazionale: sappiamo benissimo come sta andando l’economia, e quindi ti chiedo direttamente: è possibile che un potenziale acquirente aspetti ad acquistare casa dovendo affrontare magari 25/30 anni di mutuo, e non avendo nemmeno la sicurezza che l’azienda per cui lavora esisterà ancora nei prossimi 4/5 anni?
– potere d’acquisto: anche qui è noto come il potere d’acquisto in base agli stipendi medi stia diminuendo (“c’è chi fatica ad arrivare a fine mese”)
L’ “offerta” (e quindi il prezzo degli immobili) è influenzata da diversi fattori, ed il più importante è il numero delle case in vendita: più aumenta l’offerta (il numero di case in vendita appunto) più diminuiscono i prezzi.
Ora ti chiedo: il numero delle case in vendita (e invendute) è destinato a crescere o a diminuire?
La risposta è: ad aumentare in maniera esponenziale!
Primo: perché a tutte le case che ad oggi non si sono vendute si stanno aggiungendo tutte quelle che vengono messe in vendita da chi vuole cambiar casa o semplicemente vuole sbarazzarsene (vedi il caso di tutte le seconde case e degli immobili acquistati anni addietro e messi a reddito, che vengono messi in vendita perché per i proprietari sono diventati un onere passivo).
Secondo: ci sono tutte le case che andranno all’asta nei prossimi mesi ed anni a seguito di fallimenti ed esecuzioni (e queste andranno a prezzi stracciati).
Terzo: ci sono tutti gli immobili che verranno venduti da Enti, Casse Previdenza dei Professionisti, Aziende, ecc., che per creare liquidità dovranno vendere velocemente il loro patrimonio immobiliare.
Questi sopra sono tutti fattori che, assieme ad altri, influenzano in maniera pesante i prezzi delle case, e come vedi sono tutti indicatori negativi.
A questo punto la domanda che ti pongo è: chi parla di ripresa su cosa si basa? Su che segnali?!?
In realtà non c’è nessun segnale in questo senso: è solo una speranza, non è una cosa razionale, è semplice emotività, e negli affari l’emotività ti frega.
Ti aggiungo il grafico qui sotto per farti capire meglio perché i prezzi continueranno a scendere per almeno 3 anni minimo.
Prezzi e vendite 2000 – 2012
È molto semplificato e riguarda un periodo limitato di tempo, ma rende bene l’idea: osserva la linea del numero di Compravendite (violetta) e nota che il numero massimo di vendite residenziali in Italia c’è stato nel 2006; ora guarda l’andamento dei Prezzi medi (blu scuro) e vedrai che sono continuati a crescere fino al 2008, cioè per 2 anni dopo che il numero di vendite aveva già iniziato a scendere.
Avrai quindi notato che mentre in un mercato molto veloce i prezzi reagirebbero quasi istantaneamente ad una variazione importante del numero delle vendite, in quello immobiliare la reazione avviene mediamente con un paio di anni di ritardo.
Di conseguenza, visto che nel 2013 il numero delle vendite residenziali in Italia è ancora calato e anche per il 2014 è probabile che continui il trend negativo (o al massimo ci sara’ una stabilizzazione), se in ottica positiva il 2015 fosse l’anno della ripresa come numero di vendite, i prezzi smetteranno di scendere non prima del 2017.
Come ho precisato, questo in ottica positiva, cioè presumendo che questo ciclo ripeta quello degli ultimi anni, e quindi il ritardo di reazione dei prezzi sia di un paio di anni, ma dobbiamo tener conto anche di altri fattori che invece possono portare all’allungamento di questo periodo di reazione dei prezzi:
1) è molto probabile che non torneremo più ai mutui al 110%, che sono quelli che hanno influenzato la crescita del numero di vendite (e quindi dei prezzi);
2) quando il mercato riprenderà i costruttori partiranno con nuove operazioni immobiliari e di conseguenza gli immobili usati che si troveranno invenduti in quel momento entreranno in concorrenza con nuovi immobili costruiti con tecnologie all’avanguardia, e quindi: chi vorrà comperare immobili usati e onerosi dal punto di vista del risparmio energetico se non glieli vendi ad un prezzo ultra scontato rispetto ai nuovi?
3) le persone sono rimaste scottate dal calo dei prezzi, cosa praticamente mai vista prima in Italia, e di conseguenza saranno molto prudenti prima di ributtarsi a capofitto nell’investimento immobiliare.
Vogliamo comunque essere positivi e immaginare che i prezzi continueranno a scendere solo fino al 2016? E che riprenderanno a salire dal 2017? Ti chiedo: se tu sei una di quelle persone che vuole vendere la propria casa a 200.000 euro, mentre da un’Analisi Specifica di Mercato risulta che il prezzo effettivamente realizzabile per quella casa oggi sia 150.000, e visto che il prezzo reale (ossia 150.000) scenderà per i prossimi 3 anni (2014-2016), e da lì immaginiamo che risalga e quindi ci vorranno minimo altri 3 anni per ritornare ai reali valori attuali (ossia sempre 150.000), quanti anni ancora dopo il 2016 ci vorranno per arrivare ai 200.000 che tu chiedi?
E poi chi ci dice che la ripresa dei prezzi valga anche per gli immobili usati? Ha senso giocare d’azzardo il valore di casa tua aspettando 6/7 anni per venderla sperando che tutto migliori da solo visti tutti gli indicatori negativi?
O ha più senso realizzare il massimo prezzo possibile in questo momento prima che il mercato cali ancora, e tagli ulteriore valore alla tua casa?
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Buone vendite!!!
Stefano Boscarato Specialista del Vendere Case
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247 commenti
Un ottimo articolo scritto da un venditore! Un venditore che vuole solamente convincere i suoi clienti proprietari a ridurre il prezzo. La strategia è intelligente, Stefano! Fai bene a provare in questo modo. Anche perchè effettivamente i proprietari non si rendono conto che oggi chiedono ancora troppo. Tuttavia del tuo articolo condivido solo l’ultimo paragrafo dove scrivi che è intelligente vendere subito realizzando immediatamente (ma solo perchè altrimenti i soldi fanno ‘la muffa’ e non vengono fatti lavorare).
Ti parla un investitore che ora sta comprando. Osserva le banche: stanno tornando ad erogare mutui. Hai visto quanta pubblicità di mutui in radio, tv, internet?
Sii felice, abbiamo toccato il punto più basso.
Ci vediamo presto.
Buon lavoro!
Ciao Carlo,
mi fa piacere avere il punto di vista di un investitore immobiliare.
Personalmente sarei il primo ad essere contento se avessimo toccato il punto piu’ basso , ma gli indicatori (e la realta’ di tutti i giorni) dicono che non e’ cosi’.
Le banche fanno pubblicita’, ma erogano veramente di piu’? E in che misura? E , soprattutto, a chi e a quante persone in percentuale alle richieste erogano?
Chiediamolo a quelle persone a cui il mutuo non viene concesso, o viene concesso in misura ridicola ed insufficiente per acquistare.
Mi baso su indicatori reali. E la disponibilita’ di accesso al credito (reale, non virtuale perché qualche banca fa pubblicita’) e’ solo uno di questi.
Comunque se abbiamo toccato il punto piu’ basso lo sapremo nel giro di un anno.
È dal 2008 che continuo a sentirlo.
Nel 2008 dicevo che avremmo avuto 4 anni di calo (e sono stato ottimista), e quindi rispondo a tutti come risposi all’epoca: il tempo ci dirà chi ha visto giusto.
Io consiglio di abbassare il prezzo solo a chi e’ fuori dai parametri reali del mercato, e verificandolo con un’Analisi Specifica del Mercato: quando gli immobili sono in linea con quello che un potenziale acquirente e’ disposto a pagare , non vanno toccati. Un professionista deve dire la verita’ ai propri clienti, come un medico deve dire la verita’ alle persone che incontra.
Consigliare alle persone di aspettare a vendere sperando in una ripresa dei prezzi a breve , vuol dire consigliarli di andare al massacro economico: se gia’ quello che possono prendere vendendo adesso e’ al limite delle loro possibilita’, figuriamoci se aspettano uno o due anni ….
A presto e buoni acquisti Carlo!
Stefano Boscarato
manca l’analisi dell’eventuale evoluzione dei prezzi e del mercato in un’ottica di revisione dei valori catastali inoltre mi interesserebbe conoscere il suo punto di vista su come sia ancora oggi reale riuscire a vendere chiaramente a clienti con possibilità maggiori rispetto alla media tagli 50/100 mq altissimo standing ristrutturati a nuovo classe energetica B in contesti d’epoca di livello nella zona centrale a torino ad euro 3900/4500 /mq . NB tali acquisti solitamente avvengono per sistemazione figli o per investimento. In ultima analisi ci terrei molto a sapere cosa sarà invece di appartamenti enormi 250/500mq bellissimi ma da riammodernare in stabili e zone signorili e con elevate spese condominiali /anno ( circa euro 8000/ 15000 euro anno come si muovono i potenziali acquirenti per questi immobili che appartengono come sopra sempre alla fascia alta
Salve Francesco,
Per quanto riguarda la revisione dei valori catastali e’ necessario aspettare che sia effettuata e definita, e valutarla caso per caso.
E’ evidente che nei casi in cui i valori catastali aumenteranno questo spingera’ ancora di piu’ la corsa alla vendita delle “seconde case” non fruttifere (per esempio non locate) che diverranno ancora di piu’ un costo per i proprietari.
Questo fatto comportera’ l’aumento dell’offerta, e mediamente questo porta ad un ulteriore ribasso dei prezzi.
Per quanto riguarda gli immobili a Torino e’ necessaria un’Analisi Specifica di Mercato: se ha piacere mi invii i suoi contatti tramite il modulo di contatto e verrà contattato entro 48 ore da un ns Agente Certificato per la zona per una prima Consulenza Gratuita.
Buona vendita!
Stefano Boscarato
Sig. Boscarato buongiorno,
complimenti per la sua analisi del mercato immobiliare che condivido.
Vorrei avere un suo parere sulla mia situazione, in quanto io e la mia famiglia, attualmente proprietari di una casa, avremmo deciso di trasferirci in un’altra zona, senza peraltro vendere l’immobile di cui siamo già proprietari.
Vorremmo acquistare una nuova casa, ma per esigenze particolari non potremo entrarci prima del 2020, termine della scuola superiore di mio figlio, per non doverlo spostare.
Vista l’attuale situazione immobiliare avevamo pensato di comprare nel giro di un paio di anni, per poi lasciare l’immobile vuoto per altri 3 prima di abitarvi.
Ragionandoci però su e non avendo nessuna fretta, in quanto come detto già proprietari di un’immobile , penso che portare l’acquisto della casa ad un anno prima del trasferimento, quindi a quattro anni da adesso, mi sembra più sensato. Anche la situazione dei tassi di interesse dei mutui credo che non varierà nei prossimi 3-4 anni dal punto di vista dei bassi tassi di interesse oggi chiesti dalle banche.
Lei cosa ne pensa? Ha senso, senza una immediata necessità, approfittare subito delle condizioni favorevoli, ho è meglio aspettare qualche anno, e se sì quanto?
Visto che nessuno ha la sfera di cristallo, ne’ per l’andamento del mercato immobiliare, ne’ per le situazioni personali, direi che sarebbe saggio aspettare di acquistare a quando ci sara’ l’effettiva necessita’, visto che non si tratta di un investimento a scopo speculativo.
Egregio Carlo l’articolo sarà anche di un vendiotore ed ha un taglio solo parzialmente scientifico ma le conclusioni temo possano essere che ottimistiche. Oltre a tassi ripresa reddito reale medio ed imposizione fiscale c’è un altro elemento fortemente strutturale: la demografia ed il futuro previdenziale. Thiene again (pensaci ancora!): tu sei evidentemente un proprietario e quindi sei altrettanto distorto quanto il venditore. Sei in pieno “denial” ovvero negazione. Conosci la finanza comportamentale? No? Ebbene si applica a tutti i mkt non solo quelli azionari o degli asset finanziari ma anche all’immobiliare e piú in generale ai mkt dei beni reali. Se un titolo scende del 50% il detentore spera disperatamente che risalga almeno di un x, diciamo il 25%? No spera di guadagnare ma è SICURO di perdere meno! Sai perchè? Perchè il titolo è sceso TANTO purtroppo però solo nella sua convinzione! Un eßempio? Prendi il Banco Popolare, qlc anno fa quotava oltre i 30 Euro oggi ė intorno a 15 …. Peccato che sia stato fatto un raggruppamento 1 a 10 e quindi il prezzo corretto per la comparazione è 1,5! Capito? No? Quando quotava a 15 tutti i pollastre pensavano è sceso della metà non può che risalire …….. Invece è andato ad un decimo (anzi sui minimi a circa 1 ventesimo) del prezzo BASSO! Ha ha ha servono punti di riferimento oggettivi e non soggettivi! Con questi ultimi la si prende ßempre in quel posto! Cmq in bocca al lupo ….. Sperando che non morda!
A distanza di più di un anno dal tuo post, vediamo che i prezzi sono calati di un altro 4% medio. Quindi se compravi ad oggi, risparmiavi bei soldini e invece hai casa già svalutata. Ti sei fatto fregare dalla pubblicità, dal “comprate perchè è adesso il momento buono!”. ASPETTATE! Tra qualche tempo ci sarà una valanga di immobili messi all’asta per i fallimenti dei costruttori, si comprerà a prezzo di saldo!
Allora Carlo (…che si definisce investitore)!!! 🙂 Pensa ancora che l’articolo è stato scritto da un venditore per convincere i proprietari ad abbassare i valori di prezzo?!? Come vede la situazione a marzo 2016? Ha già ottenuto ricche plusvalenze rivendendo? 🙂 🙂 …magari eehh …magari fra 10/15 anni!
Saluti
Solo il 2.1% dei nuclei familiari possiede più di 500.000 € in attività finanziarie, liquide etc. (escluso patrimonio immobiliare), in Italia ci sono 28.863.604 di abitazioni (1,3 case a famiglia) che hanno un valore complessivo 5.500 miliardi di euro, la metà di questo valore è in mano al 10% delle famiglie che fanno parte di quel 2,1%. La restante parte ovvero il 97.9% della parte rimanente si spartisce l’altra metà. Ci sono 20 miliardi di sofferenze bancarie di mutui contratti da famiglie, cifra che escluse unicredit e san paolo, equivale alla capitalizzazione di Ubi, (5 miliardi e 95 milioni), Mediolaum, (3 miliardi e 858 milioni), Banca Popolare (3 miliardi e 505 milioni), Finecobank (2 miliardi e 807 milioni) e Banca Generali (2 miliardi e 649 milioni) ,la Bper (2 miliardi e 520 milioni) per dare un riferimento per ordine di grandezza… potrei andare avanti ma la situazione è evidente! … e non per niente buona! … e cosa succede?! A Roma vendono ancora (provano a vendere ed infatti non vendono) case di 70 mq in alveari umani ancora a 400.000€ implicitamente colui che la possiede nella palazzina carina e che affaccia sul parco ne chiede 600.000 non sono neanche in centro e il centro di Roma è grande! Valore! Cos’è il valore?! Sono convito che oltre allo studio della costituzione nelle scuole, e meglio sin dalle elementari, dovrebbero introdurre anche nozioni di basilari di finanza, così magari la gente è più centrata magari ne compra in periodo di bolla ne pretende di vendere in periodi di assestamento a prezzi che non corrispondo alla realtà! Poi noi la crisi non la paghiamo! Ma se l’avete creata voi, l’avete creata voi con tacito accordo di chi di valore se ne intende! A Roma quindi so tutti milionari basta avè na casa poi ce sta totti pure! A Milano ha anche senso per un discorso di produzione (servizi che siano) e di lavoro ma non a Roma! In questa città la crisi immobiliare, quella vera, deve ancora arrivare e arriverà fra non molto e colpirà tutti sopratutto gli agenti immobiliare che si sono arricchiti negli ultimi 15 anni e contribuendo alla disiformazione e alla speculazione, torneranno a fare quello che facevano prima… i peracottari nel vero senso della parola stavolta (mio fratello è un fruttivendolo, non parla di mercati e non ha intenzione di fare l’agente, è un fisico al max ti parla di quantistica) , rimarrà solo chi lo sa fare questo lavoro, è solo questione di tempo! Roma è una città fallita! Lo si può nascondere ma non a lungo, come quando nascondevano la terrificante verità dei sub prime, si può andare avanti per per 2,3,4,5 anni ma poi i nodi vengono al pettine l’immobiliare ha tempi più lunghi ed molto più disinformato, asimmetria fatta mercato. Ma arriva tutto al pettine come e sta già arrivando, il peggio deve ancora venire! E poi oltre alla matematica lo si legge sulle rughe dei venditori/proprietari che ti richiamano per riproporti quell’immobile a quel prezzo scabroso ahimè perché pensavano di aver comprato bene 5 anni fa!
La casa si deve comprare in 96 mensilità di stipendio ovvero 8 anni spalmate sul periodo che più ti aggrada unica e sacrosanta regola per chi deve comprare per viverci, il resto cazzate, alternativa affitto. Trovarsi con un mutuo che non si può pagare o perdere 200 mila euro su un’immobile pagato 500.000 solo 5 anni fa non è uno scherzo! Non lo è affatto per chi non fa parte di quel 2.1% di cui sopra.
Sig. Boscarato è ora di cambiare nell’articolo quel 2017 in data da determinare! Ad ogni modo complimenti per il suo punto di vista che equivale esattamente al mio.
Grazie Lorenzo del commento
Convincere il venditore ad abbassare i prezzi è certamente uno degli obbiettivi di un qualsiasi intermediario. Ma a 2 anni di distanza lei ha ragione. E la crisi continuerà. Il paese è in crisi e non ci sono spiragli evidenti di una ripresa economica robusta, le banche non posso esporsi come una volta e sono piene di crediti tossici, nel 2015 abbiamo raggiunto il picco minimo di nascite nel ns paese inclusi gli immigrati.
Ma queste case a chi servono veramente e chi può permettersele?
Condivido buona parte dell’analisi di Boscarato. Ponendomi però nell’ottica del potenziale investitore vorrei rilevare che è sempre un errore inseguire il “minimo storico”. E’ vero per gli investimenti azionari così come per moltissimi altri tipi di investimento. E’ vero anche che il mercato immobiliare ha reazioni più lente dei mercati mobiliari e quindi l’analisi temporale di Boscarato è probabilmente corretta tuttavia credo che, al punto in cui siamo, non sia sbagliato, per chi ha liquidità, effettuare investimenti selettivi basandosi sui tre requisiti che, per gli inglesi, deve avere un immobile: “location, location and location”.
Considerando infatti che in molti casi siamo di fronte a prezzi ben al di sotto del costo di costruzione e che una tale situazione non può perdurare per troppo tempo pena un crollo disastroso per l’economia in generale, direi che cominciare ad acquistare sulle debolezze di prezzo in zone buone non sia del tutto sbagliato. Forse non si acquisterà al minimo storico ma sicuramente si acquisterà a buon prezzo.
Sbaglio sig. Boscarato?
Ponendoci nell’ottica dell’investitore ritengo che in ogni periodo si possano fare buoni affari, e che ci siano diverse modalita’ di investimento immobiliare.
Lasciando stare gli acquisti alle aste e gli stralci, che sono materia per investitori al di sopra della persona media, dividerei il campo in due.
La prima modalita’ e’ quella di acquistare sperando in un futuro rialzo dei valori: in questo caso consiglio di avere un orizzonte temporale molto lungo davanti, e di mantenere comunque una buona dose di liquidita’.
La seconda e’ quella di acquistare valutando il cash flow positivo che l’immobile puo’ fornire, a prescindere che il mercato immobiliare salga o scenda, ed e’ la metodologia che usano molti investitori “evoluti”.
Ognuno deve scegliere quello che e’ piu’ funzionale per le proprie esigenze e per i propri obiettivi.
Cio’ premesso , confermo che tutti gli indicatori portano a stabilire una diminuzione dei prezzi di vendita delle case per i prossimi anni.
Di conseguenza ogni eventuale investimento deve tener conto di quello che ho espresso nell’articolo.
Grazie del commento e a presto!
Salve sg. Boscarato,sono Mauro e le scrivo da Verona.,Ho delle domande da porle.
Io penso che sia un professionista immobiliare molto competente e a quello che scrive ci si puo’ credere a differenza di certe persone che dicono che siamo vicino alla fine del tunnel.
Lei ha scritto che i prezzi delle case cominceranno ad avere una risalita per il 2017(a essere ottimisti),dunque la mia domanda è questa:
io ho a disposizione ora come ora 130.000 euro,ma vorrei aspettare di risparmiare ancora fino ad arrivare a 210.000 circa,in previsione per il 2018,dunque fra 4 anni(invece di prendere un trilocale ora, con 210.000 prenderei una casa con 3 camere).
Secondo lei posso aspettare 4 anni(rischiando una ascesa dei prezzi) oppure è meglio adesso comprare?La ringrazio.Buona serata.
Salve Signor Mauro,
la ringrazio della sua domanda che e’ molto pertinente.
Purtroppo non esiste una risposta univoca , perche’ questa dipende dalle sue esigenze personali.
Facciamo delle ipotesi:
1) se la acquista per investimento deve valutare la possibilita’ di cash flow (flusso di cassa) che questa casa le fornisce : in base a questo, se non ha intenzione di rivenderla nel breve termine , potrebbe essere interessante acquistarla gia’ ora, indipendentemente dall’andamento del mercato
2) se la acquista come abitazione principale dove risiedervi e ne ha l’esigenza adesso, e’ inutile spostare l’acquisto piu’ in la’
3) se l’acquisto non e’ urgente, ma la casa che le piacerebbe acquistare e’ molto particolare, o si trova in una zona dove tradizionalmente non e’ facile trovarne, e non si sa se ci sara’ un domani, le conviene acquistarla
4) se invece l’acquisto non e’ urgente, e la casa che le piacerebbe ci potra’ essere anche piu’ avanti, aspetti tranquillamente qualche anno.
Premesso questo, e precisando che nessuno ha la sfera di cristallo, tenendo monitorato costantemente il mercato, nel caso le quotazioni della sua zona smettessero di scendere prima del 2017 (che mi sembra sia l’anno in cui raggiungera’ il suo obiettivo di risparmio), lei potra’ acquistare subito ai minimi storici, prima che inizi la ripresa dei valori.
Quindi, se non ha urgenza, e tenendo conto di quanto le ho detto qui sopra, aspettando un po’ di tempo potra’ fare un ottimo affare.
A presto!
Sig. Mauro ma oerchè non pensa che rischia anche una discesa dei prezzi ? Il rischio non è CATTIVO a priori dipende da che parte ci si mette rispetto al medesimo. Anzi il rischio è Alla base dei guadagni “inattesi”. Think again!
Buonasera sg. Stefano,grazie per la sua risposta,ma ora la mia domanda è molo importante per me ai fini dell’acquisto dell’appartamento:
da cosa si puo’ capire quando il mercato sara’ al suo minimo storico?,Ad esempio controllare le notizie in tv,guardare la borsa,ecc(cmq da quello che scriveva sopra in relazione alla casa che veniva valutata con l’Analisi Specifica di Mercato a 150.000 euro e che il tal voleva vendere a 200.000,non penso che il rialzo sia immediato,ma timido,penso),dunque secondo me,dato che voglio mettere via ancora un po’ e la casa non è urgente,tra 2 o 3 anni potrei fare un buon affare!
Grazie mille per l’interessamento.Buona serata.
Il mercato iniziera’ ad avvicinarsi al minimo (in termini di valori di vendita) dopo che il numero di vendite iniziera’ a risalire.
Quindi come prima cosa dovra’ controllare l’andamento del numero di vendite residenziali; quando queste inizieranno a riprendere, e’ molto probabile che nel medio termine i prezzi riprendano a salire.
Questo lo vedra’ monitorando e comparando i valori reali di vendita di immobili simili.
A presto!
Stefano Boscarato
La crisi europea determinerà un forte indebolimento dell’euro nei prossimi anni. Ergo, i valori immobiliari sono conseguentemente destinati a scendere. E’ semplice matematica!
Grazie del commento Ezio.
Non sono esperto negli andamenti delle valute, ma posso immaginare che quando una zona è in crisi la moneta si indebolisca.
Sicuramente la crisi ha come effetto una riduzione dei valori immobiliari.
A presto!
Buongiorno Sig. Boscarato la sua analisi fino ad oggi si rivela assolutamente realistica e a tal proposito Le volevo chiedere un consiglio. Ho acquistato piccolissimo appartamento in una provincia dell’Emilia Romagna nel 2011 al costo di 130.000 euro, ho fatto un mutuo di 50.000 euro e ad oggi la valutazione teorica è di 77.000 euro, ma nella pratica è anche molto meno. Se vendo oggi sarà solo la banca a riprendere i suoi soldi ed io resto con un pugno di mosche in mano, quindi meglio attendere, oppure in futuro sarà anche peggio? Potrò mai sperare di riprendere, se non tutti almeno in buona parte, i soldi che ho speso? La ringrazio per la sua cortese e sincera risposta. Enrica
Salve Enrica.
Come avrà letto non ho la sfera di cristallo, ma sono sicuro che nel breve / medio termine (2/3 anni) i prezzi continueranno a scendere, per tutti i fattori che ho elencato in alcuni miei articoli.
Più a lungo termine nessuno è in grado di dirlo con sicurezza.
Per rispondere bene alla sua domanda bisogna porsi altre domande:
di che tipo di immobile parliamo? e di che zona? (non conosco il mercato della sua zona, ma ogni tipologia e zona ha delle considerazioni a parte)
Ammesso che si tratti di un immobile con caratteristiche ed in una zona abbastanza ordinarie, allora dobbiamo chiederci:
cosa significa “attendere”? Se significa 4/5 anni, allora è meglio vendere ora. Se è di più, non posso darle una risposta realistica.
cosa ne farà dei soldi che ricaverà dalla vendita? (se ne rimarranno) Se li investirà in un qualcosa che le dia anche un minimo rendimento, vale la pena di vendere istantaneamente, tagliare le perdite (pesanti nel suo caso), e investire meglio per iniziare a recuperare.
se l’immobile le serve come abitazione propria e in questo momento le va bene, lo tenga e lo usi.
Con i pochi dati a mia disposizione non posso darle una risposta univoca, ma sono sicuro che rispondendo ai quesiti su esposti troverà la soluzione piu’ adatta alle sue esigenze.
In caso contrario mi scriva pure.
A presto!
Buongiorno Stefano,
condivido pienamente le sue analisi che coincidono in buona parte con le mie di bancario.
Tuttavia, mantengo dei dubbi circa la previsioni di andamento dei prezzi degli immobili.
Come ha illustrato nel suo articolo, la riduzione delle compravendite negli scorsi anni è stata dovuta in parte al fatto che la banche con difficoltà hanno erogato mutui; ciò in considerazione dei deficit di liquidità e dei tassi di raccolta molto elevati che le banche stesse hanno dovuto affrontare.
Ora, considerato che tali problemi delle banche si stanno pian piano riducendo, stiamo assistendo ad una maggiore propensione delle stesse a concedere mutui ai privati a tassi ragionevoli.
C’è quindi da aspettarsi (forse) nel prossimo futuro un graduale incremento delle compravendite di immobili.
La domanda che voglio porle è questa: è certo della relazione che ha descritto tra andamento del numero di compravendite e andamento dei prezzi degli immobili? Oppure si potrebbe anche pensare che in futuro le curve muoveranno in modo diverso da come hanno fatto in passato?
Grazie in anticipo per la risposta.
Grazie del commento Corrado e soprattutto della domanda.
Risposta molto diretta: premesso che non ho la presunzione di avere la verità in mano, io penso che nel futuro l’andamento delle curve muoverà in modo sensibilmente diverso, e questo per più fattori.
Fra tutti i fattori uno di quelli che ritengo più importante è la tipologia e le caratteristiche dell’immobile. Mi spiego:
– per gli immobili in zone apprezzate, e di recentissima costruzione , e quindi realizzati con le moderne tecnologie di confort abitativo e risparmio energetico, la ripresa dei prezzi dovrebbe essere abbastanza in linea con i precedenti cicli
– per gli immobili in zone poco apprezzate, o costruiti anche solo 5/6 anni fa e quindi non realizzati con i moderni criteri di cui sopra, la ripresa dei prezzi (se vi sarà) sarà molto più in là nel tempo.
Questo perchè , quando il mercato riprenderà a richiedere immobili in quantità superiore, vi saranno investitori e costruttori che immetteranno nel mercato nuove abitazioni costruite con criteri innovativi e a prezzi più contenuti rispetto al passato (basti pensare a quanto meno costano ora i terreni edificabili rispetto a soli 5/6 anni fa): questo porterà a far si che gli acquirenti acquisteranno immobili “tecnologicamente datati” solo se la differenza di prezzo sarà importante, e questo farà si che il prezzo di questi ultimi ne risentirà in misura superiore rispetto a quelli recentissimi.
Spero di aver risposto alla sua domanda.
Alla prossima!
Grazie di nuovo per la risposta!
Mi permetto di entrare un po’ più nello specifico.
A suo dire (e non solo) la curva delle compravendite e quella dei prezzi sono legate da una proporzionalità diretta con un ritardo di (circa) due anni della seconda sulla prima.
Questo è un comportamento abbastanza assodato (basato su dati storici di lungo periodo) o è stato solo il caso del 2006-2008, nel qual caso potremmo anche aspettarci qualcosa di diverso per il futuro?
Grazie di nuovo!
Dal 1970 in poi è un comportamento che si ripete costantemente ad ogni ciclo, con lievi differenze.
Il mio parere è che questa volta sarà diverso, nel senso che la ripresa dei prezzi potrebbe avvenire con un ritardo minimo di due anni, ma è ipotizzabile che sarà anche più lungo.
Questo perchè c’è una commistione di più parametri negativi: eccesso di offerta, difficoltà dell’economia e maggiore insicurezza delle persone, ecc…
Stefano Boscarato
Situazione completamente diversa gli anni 70′, non c’era l’euro truffa e la gente a 20 anni metteva su famiglia perché non esistevano al tempo vecchi idioti come oggi che per apparire più giovani trattano uomini e donne adulti come fossero ragazzini, anche il media era diverso, non un’ospizio come oggi. Inoltre lo Stato garantiva lavoro, c’erano più possibilità e nulla è paragonabile al 2011 quando è cambiata un’era inventando lo spread. Inoltre quando parliamo di immobili, dovremmo pensare che in Italia ci sono quasi 8000 Comuni, con non so quante migliaia di frazioni o località, quindi assurdo parlare sempre di Milano o Roma, questo non ha senso.
Finalmente un parere sensato (tanto più apprezzabile perché fatto da un Agente immobiliare). Basta farsi due domande e darsi due risposte. Nella mia zona (Roma, Camilluccia-Trionfale) ci sono non poche abitazioni in vendita, con venditori che hanno pretese ridicole e pretendono di vendere ai prezzi di 2/3 anni or sono. Ragioni con loro, e gli chiedi che senso abbia accettare di vendere a € 525.000 ma rifiutarsi di vendere a € 500.000 (un prezzo obiettivamente consolidato, il massimo proposto da 2 acquirenti in 7 mesi), un appartamento (da ristrutturare completamente…) che, in mancanza di vendita, verrà tenuto sfitto (infatti, è sfitto da oltre un anno), o chiedi loro che senso abbia rifiutare nel 2012 € 500.000 pretendendone (allora come oggi) € 550.000 per un appartamento finemente ristrutturato che dal 2012 è invenduto e sfitto? In altri termini, basta farsi una domanda elementare e, cioè: che senso ha ignorare che un appartamento (per capirci, da € 500.000) ha costi annui fissi (condominio, luce, acqua, gas, riscaldamento, TASI, nettezza urbana, IRPEF, ecc.) che andranno ammortizzati sul prezzo di vendita finale effettivo (ed un eventuale mancato ricavo in caso di eventuale mancato affitto che andrà anch’esso ammortizzato sul prezzo di vendita)? Che se l’immobile non lo vendiamo, pretendendo il 5% in più sul prezzo di vendita, ma continuiamo ad abitarlo, dopo un solo anno, per dare un senso economico al nostro rifiuto, dovremo venderlo non solo al vecchio prezzo già vanamente preteso, ma dovremo maggiorarlo delle spese tutte di cui sopra, ed ulteriormente maggiorarlo di una sia pur minima percentuale di ricavo netto rispetto all’anno precedente. E, ancor peggio, se effettuiamo lo stesso ragionamento su di un immobile che non abitiamo e lasciamo sfitto (al nuovo prezzo dovremo aggiungere anche il prezzo dei canoni non riscossi). La cosa tragica/ridicola è che ti trovi venditori di apparente livello intellettuale e magari Ingegneri edili o Architetti (gente che vive il settore edilizio) che vanno in panne totale anche dinanzi a ragionamenti così elementari (per tacere delle comiche “analisi” svolte dal Governo o dagli Enti istituzionali o dalle Banche o dalle riviste di settore): francamente, ti chiedi quale sia il livello della nostra classe dirigente. Ciò detto a livello di pura e banalissima “lo-gi-ca e-co-no-mi-ca”, la mia sensazione è che negli ultimissimi mesi il mercato si sia ingessato, in un’evidente soglia di resistenza, con offerta scarsa e prezzi irrigiditi (i venditori non accettano più di “svendere”), ma che nei prossimi 6/12 mesi, quando i venditori si renderanno conto che non c’è più una lira in giro (siamo nella peggiore crisi economica dal dopoguerra, persino la spesa sanitaria ed alimentare delle famiglie si è drasticamente ridotta, e la nostra deflazione, al contrario di quella “ricca” giapponese degli anni ’90, è una deflazione “povera” ed il fattore psicologico mi pare molto debole), il mercato ribasserà molto velocemente di un ulteriore 10%, e lì ci fermeremo per qualche anno. Comunque, il mio più sentito cordoglio al commento del giugno 2014… :-))
come Stefano anche io opero nel settore immobiliare da 24 anni, condivido e sottoscrivo appieno la sua analisi sulle previsioni dell’andamento delle quotazioni immobiliari.
Vorrei solo aggiungere che nella sua analisi non ha parlato dell’imposizione fiscale sugli immobili che dal 2011 (epoca ICI) al 2012 in poi (IMU e altri balzelli) è aumentata per oltre un 200% trasformando un bene di investimento e di rifugio in gravame (seconde case). Definire i paramentri per un investimento comprando un immobile è ormai roba da maghi della finanza. Non solo: vi è un 80% della popolazione che è proprietaria di immobili ergo un mercato ormai che si muove sul mercato di scambio o di sostituzione. E’ vero che le banche hanno ricominciato a concedere mutui ma con i dettami di Basilea 3 l’accesso al credito è divenuto quasi impossibile o roba per pochi (dipendenti pubblici ed affini), per il resto l’indice di rischio è altissimo e le garanzie minime od insufficenti. Inoltre molte banche hanno passato il recente stress test per un soffio avendo già fatto impieghi oltre i parametri imposti da Basilea 3. La crisi del credito è ancora in atto, si parla di “ricapitalizzazione degli istituti di credito” non a caso. Un venditore deve scordarsi, dimenticare, cancellare dalla testa quanto accaduto sino al 2008 (periodo scellerato dei sub prime, mutui facili che hanno drogato i prezzi, bolla immobiliare). Ritengo quindi importante e fondamentale sottolineare come l’entrata in vigore dell’IMU abbia sconvolto del tutto gli scenari immobiliari. La tassazione sugli immobili è destinata a diventare ancora più aggressiva per via dei tagli agli enti locali e per via della prossima riforma del catasto. Traduco: ieri (sino al 2008) il tuo immobile valeva 200000, oggi vale 130.000, domani varrà 90.000 con tempi di vendita che sfiorano l’anno. Quando vendere?? non ci sarà ripresa dei prezzi ma una semplice stabilizzazione con zero crescita. Il potere di acquisto delle famiglie è quello degli inizi anni 90, i prezzi delle case, tra morti e feriti, torneranno a quei livelli. E’ matematico, è strutturale. Oggi, a differenza di ieri, il compito di un agente immobiliare che entra in una abitazione per fare una valutazione, non è nè semplice nè simpatico, purtroppo siamo qui per “vendere solide realtà” (Toscano ma vaff..), traduco: non possiamo servivi una portata dorata su un piatto d’argento per farvi contenti lì per lì per poi non combinare nulla ma dirvi la semplice realtà. Per ora le transazioni sono in lievissimo aumento rispetto all’anno precedente in forza di una diminuizione dei valori, però i numeri sono ancora poca poca poca cosa per pronucniare la parola “ripresa” dei prezzi.
Grazie del tuo commento Andrea. Hai inserito dei dati di fatto importantissimi.
Stefano
Buongiorno Stefano,
le chiedo scusa se potrò sembrare antipatica ma…dopo tanto parlare mi sento di dire alcune mie impressioni visto che sono proprietaria di immobile in vendita.
sono diversi anni che cerco di vendere un appartamento, mi sono adeguata ogni anno a ribassare il prezzo, su consigli di agenti immobiliari della zona, e fino ad ora senza risultato. Premetto che è in zona di pregio tra l’altro molto ambita da turisti e che fortunatamente affitto ogni anno con grandi soddisfazioni, ma tutti vogliono l’affare, visto che ora si può acquistare ad un prezzo ragionevole ancora niente.
Ora mi chiedo, è una storia infinita, non si capisce mai quale è il prezzo da vendere, non si può continuare da parte dei agenti immobiliari perchè non vendono nulla dire bisogna abbassare, bisogna abbassare, io l’ho fatto diverse volte ma senza risultato. Visto che è un gioco al massacro e che nessuno compreso gli agenti immobiliari hanno sfere magiche credo che non lo venderò più , aspetterò che il mercato riprenda e lo venderò in un futuro, e chi a furia di aspettare non lo troverà più ad un prezzo ragionevole. Sono dell’idea che sempre bene non può andare, sempre male non può durare. Questo pessimismo deve finire.
Salve Manola,
non conoscendo nulla della sua situazione e non avendomi espresso una domanda precisa ma solo considerazioni, posso solo dire che mi spiace che in diversi anni non sia riuscita a vendere.
Al di là che il pessimismo finisca o meno, a me piace molto l’analisi dei dati di fatto.
Se il suo appartamento non è stato venduto mi chiedo: nella zona , in questi anni , è stato venduto qualche appartamento?
Se la risposta è si c’è da chiedersi come mai il suo non sia stato venduto: se degli appartamenti sono stati venduti ed il suo no, non è un problema di mercato, ma di come è stata gestita la vendita del suo.
Era stata fatta un’analisi specifica del mercato prima di partire? (intendo seria, non le solite cazzate dette a voce o due calcoli al metro quadro che fanno i dilettanti)
Che piano di marketing è stato messo in atto?
Come sono stati gestiti i contatti con i potenziali acquirenti? E le successive visite?
Queste sono solo alcune delle domande a cui deve darsi una risposta e poi agire se vuole davvero venderlo.
In questo blog troverà diverso materiale su cui può lavorare (o far lavorare gli agenti immobiliari che l’hanno seguita 😉
Per qualsiasi cosa sono a disposizione.
Stefano
Non ho domande. Complimenti per il blog.
Grazie Giuseppe
Caro Stefano,
Condivido il suo intervento è la visione prospettica, in particolare che il mercato immobiliare per crescere ha bisogno di tre componenti base.
1) un economia in sviluppo
2) un sistema fiscale favorevole
3) una concessione del credito facilitata
Sinceri complimenti per la lucida analisi .
Sarpi immobiliare
Emanuele Barbera
Grazie mille Emanuele
Ho letto le sue varie analisi..Oneste..,sui mutui sul usato..ecc tutto giusto.. ma credo che ci siano alcuni fattori che vadano detti chiaramente..anche a chi (secondo me un folle)! Vuole investire risparmio su immobili. Dalla fine degli anni 90 e fino al 2006 l’economia aveva ritmi di crescita irripetibili per il nord est..di conseguenza immigrazione interna..da sud a nord..e extracomunitaria..che ha assorbito una fetta del mercato immobiliare ( non ci sarà più)! Anzi..inoltre ci saranno in entrata sul mercato molti immobili unifamiliari in eredità nei prossimi decenni..( nonni o parenti..70% hanno case di proprietà)…immobili di difficile vendita…Poi va presa in considerazione la scarsa propensione al risparmio e al sacrificio delle nuove generazioni..sempre meno propense a destinare una grande fetta del proprio reddito per gli immobili…una volta si rinunciava a molte cose per avere la casa..nei prossimi anni sempre meno!…in questi anni c’è stato uno spostamento dai grandi centri ai piccoli paesi…credo che il futuro sia inverso..sia verso le periferie delle città..o ai paesi satellite…comunque in zone ricche di servizi..x motivi legati agli stili di vita …delle nuove generazioni!….Poi va detta un altra cosa…in Italia ce ancora gente che pensa che il mattone sia un bene rifugio…ma non è più così…x molti motivi..tasse..nuove tecnologie..costi di manutenzione…se uno vuol tenere un immobile in buono stato..dopo 25/30 anni si ricomincia a pagare x manutenzione…perché non vendi più o non affitti..se non c’è qualità…e tutti i piccoli affittuari negli anni prossimi vorranno liberarsi degli immobili…anche sulle seconde case vacanza! Che ora hanno ancora prezzi gonfiati!…detto questo i prossimi anni saranno orientati al recupero privato..e al residenziale di alta gamma…il resto sarà poca cosa…comunque esaurite le spiagge..dove si continua a costruire..meno..ma si costruisce ancora..saranno altri dolori!
Grazie del commento Jak . Giuste osservazioni.
Non a caso sono riuscito a vendere la casa ereditata a fine 2014 tramite la tua agenzia .
E in brevissimo tempo .
Evidentemente avevo fatta la scelta giusta . Mi ero affidato a un professionista .
Grazie e cordiali saluti .
Egr. sig. Boscarato,
sono capitato per caso nella sua pagina e ho letto attentamente le sue considerazioni e anche certi commenti, credo che ci sia una dimenticanza nelle considerazioni dei perchè della crisi, ora , se è vero che l’accesso al credito è molto difficoltoso è anche vero che le banche non possono continuare a finanziare case vecchie perche ne sono strapiene infatti si parla dicostituire delle badbank per far confluire tutti i mutui fatti sulle case negli ultimi 10 anni. Oggi il mercato non ha prodotti da offrire e gli agenti immobiliari non sono preparatiper il mercato che verrà.
Buon lavoro
Grazie del commento Bruno.
Piu’ che il mercato non ha prodotti da offrire (case in vendita/invendute ce n’e’ finche’ si vuole) direi che mancano prodotti di una certa fascia.
Sulla preparazione degli agenti immobiliari direi invece che e’ stato anche troppo buono: la maggior parte degli “agenti immobiliari” che si sono improvvisati tali negli anni del boom non sono preparati nemmeno per il mercato attuale 😉
Alla prossima!
Sarebbe molto interessante una sua previsione aggiornata ad oggi tenendo conto delle nuove riforme del governo Renzi tra cui il jobs act.
Da alcuni amici che operano nel settore mi è stato detto che in questo periodo la vendita immobiliare sta riprendendo.
Lei cosa ne pensa?
Grazie e complimenti per l’articolo.
Grazie del commento Enrico.
In questo mio articolo recente https://www.stefanoboscarato.com/andamento-del-mercato-immobiliare/ trovi la mia ultima analisi sull’andamento del mercato immobiliare.
Come vedrai ti confermo che il numero delle vendite residenziali 2014 su 2013 e’ lievemente aumentato, e vedrai anche che questo non influenzera’ (almeno nel breve termine) l’andamento dei prezzi.
Quando le persone parlano del mercato immobiliare che si sta riprendendo (o che non si sta riprendendo) e’ sempre importante fargli contestualizzare se stanno parlando del numero di vendite o dell’andamento dei prezzi.
Alla prossima
Stefano Boscarato
Il mercato immobiliare è molto influenzato da tipo di zona in cui il fabbricato o casa è costruita, se c’è richiesta il mercato tiene se invece anche a solo pochi Km la zona non è richiesta non vendi neanche a morire… la richiesta c’è sempre(le persone un tetto devono pure averlo) solo che la disponibilità manca a differenza di anni indietro, quindi le persone quando comprano vogliono avere il massimo spendendo poco o il disponibile , questo comporta un abbassamento inevitabile dei prezzi a data da definire (per la necessità inevitabile dei proprietari di vendere) poi bisogna aggiungere che ogni tipologia di immobile ha il suo andamento, io mi riferisco a quelli medi… non sono un venditore ma un compratore che avendo prefissato un cifra massima da spendere vuole trovale la soluzione migliore spendendo il ragionevole e sopratutto una casa che gli “piace”… ho trovato case vecchie di 10 anni in zone poco appetibile ad un prezzo di 5000 di differenza a confronto di case migliori in zone molto migliori, e sinceramente 5000 euro quando si compra casa non sono niente… stessa cosa per qualità e costruzione, la mia sensazione che il prezzo si basa ancora sui MQ mentre ritengo che il mercato stia prendendo una piega e ragionamento diverso anche in funzione della classe energetica e la disponibilità del venditore a vendere senza esagerare nel deprezzamento.
Sono d’accordo, la vecchia “stima” o “valutazione” al metro quadrato non e’ piu’ valida da anni.
Quando si intende determinare il reale valore di mercato di un bene bisogna fare un’analisi ben piu’ approfondita che tenga conto di diversi altri parametri, fra cui anche la classe energetica ma non solo.
L’esempio dei 5.000 euro di differenza fra i 2 immobili che hai riportato lo testimonia.
Proprio per questo ho creato l’Analisi Specifica di Mercato.
Il resto delle “valutazioni” e’ preistoria, e purtroppo influenzano negativamente le valutazioni impedendo la vendita della casa stessa.
Sono contento vedere gente, che continua oggi a lavorare seriamente.
questo articolo é molto realistico. da complemmenti al signore stefano boscarato.
a diferenza di quello che dicono in tv (menzogne) tutte quelle brutte persone, incluso quelli del telegiornale (io non direi mai buggie alla gente in tv) che siamo in ripresa, poi la gente compra casa é dopo sta male.
questa pagina web é piu seria che tutti quelli analisti economici che scrivono dentro il giornale., penso che questo signore con il suo sito sia piu attendibile. https://www.stefanoboscarato.com
IO oggi mi trovo a dovere trovare una casa, per potere stare insieme con la mia piccolina, (tempo duro per tutti) io in casa di mia madre, e mi moglie e figlia in una camara in affito. per stare insieme sto cercando qualcosa in affito., pero vedo che pagando un mutuo al messe di 450-480 euro per un piccolo departamento sarebbe lo stesso di pagare un affitto.
cosi mi chiedo a lei signore stefano un consiglio di cosa posso fare, vado in affito ancora o approffitto comprare casa? cosa sarebbe piu rischioso? considerando che anche se per 1 anno ancora avro problemmi economici ma poi pago una cosa che é di propieta di mia figlia vale la pena, o conitnuo in affitto? (mai comprato casa prima)
Grazie a chi mi puo risp…
Buongiorno Fernando,
le faccio i miei complimenti perche’ invece di starsene immobile si sta dando da fare per cercare informazioni su come risolvere la situazione, e nonm e’ da tutt.
Per risponderle correttamente dovrei conoscere in maniera approfondita la sua situazione, quella della sua famiglia, e le vostre esigenze.
Qualsiasi risposta data in base a pochi dati sarebbe inesatta e potrebbe causarle spiacevoli inconvenienti.
Se ha piacere mi scriva pure in privato e vedo se e come poterle essere utile.
A presto,
Stefano Boscarato
Buonasera,
innanzitutto complimenti per l’analisi lucidissima che non lascia spazio a pie illusioni.
Avrei un consiglio da chiederLe: ho la possibilità di investire una cifra medio/piccola per una nuda proprietà di usufruttuaria ancora relativamente giovane. Considerando l’andamento del mercato immobiliare, la mia vieppiù giovanissima età e la non urgenza di avere un riscontro immediato da tale investimento, Lei mi Consiglierebbe l’acquisto di tale immobile per rivenderlo di qui a 5-8 anni indipendentemente dal “destino” dell’usufruttuaria?
Preciso che la zona in esame è periferia di grande città al momento oggetto di forti investimenti infrastrutturali.
Grazie Mille
Buonasera Niccolò.
L’acquisto per investimento va fatto nell’ottica di avere un ottimo rendimento da un immobile, o nell’ottica di un acquisto con vendita immediata realizzando una plusvalenza (in questo caso e’ evidente che deve acquistare ad un prezzo basso per aver la certezza di fare plusvalenza).
Come lo ha ipotizzato lei sa piu’ da scommessa che da investimento e di conseguenza non glielo consiglio (a meno che il prezzo richiesto sia di “svendita”).
Acquistare una nuda proprieta’ puo’ essere interessante visto nell’ottica dell’utilizzo dell’immobile (per se’ o per un proprio familiare), non tanto come investimento (a meno che non ci sia un prezzaccio).
Buona serata!
Nel mio caso specifico, era da circa 4 anni che cercavo di vendere 3 appartamenti senza perderci rispetto al valore di acquisto, e magari guadagnandoci qualcosa, non più del 15% comunque.
Ora, da febbraio di quest’anno, non so perchè, ricevo parecchie proposte di acquisto più o meno per il prezzo che avevo chiesto, che però al momento non ho ancora accettato.
Se ho ben capito il Suo ragionamento mi conviene quindi di aspettare il 2017 per vendere guadagnandoci ancora di pìù rispetto ad adesso, giusto? La ringrazio molto per le Sue utilissime indicazioni
Se ho ben capito era stato fissato un prezzo “X” 4 anni fa, e nessuno glielo ha mai pagato.
E ora c’è qualcuno che si propone di pagarglielo?
I casi sono 3:
1) in questi 4 anni non ha fatto nulla per vendere e quindi anche regalati non si potevano vendere
2) ha fatto promozione e non e’ riuscito a vendere perche’ fuori prezzo; e ora e’ cambiato qualcosa nel suo mercato di riferimento che ha fatto diventare “X” un prezzo interessante
3) le sta capitando un colpo di fortuna eccezionale.
In questo ultimo caso non aspetti e venda di corsa!
Dott. Boscarato, direi che sono nel caso 2) cioè in effetti il prezzo che non andava bene, adesso va bene; gli appartamenti sono nel sud ovest della provincia di MIlano, vicino al Ticino, circa 25/30 km da Milano.
Seguendo il suo prezioso consiglio ne ho venduto intanto uno spuntando circa il 20 % in più di quanto chiedevo all’inizio, mentre per quanto riguarda gli altri due i suoi colleghi mi hanno detto di valutare senza fretta (abbassano anche la loro percentuale di provvigione) perchè arrivano proposte sempre più interessanti e mi dicono di non avere timore, io però probabilmente venderò come lei ha detto. Grazie ancora
Ottimo Caterina.
Realizzi piu’ che puo’ e incassi velocemente 😉
salve,
oggi il buon lavoro delle agenzie immobiliari e quello di far capire ai venditori che i prezzi continueranno a scendere, quindi se sono realmente intenzionati a vendere e inutile che dopo un’anno o più di pubblicità stiano ancora a pregare che qualcuno gli dia quanto chiedono. Soprattutto case usate dove ci si mette una notevole spesa di ristrutturazione. Credo che tra qualche anno le agenzie immobiliari rimarranno in piedi solo per qualche fitto e solo su grandi città. Ma ci sarà un forte sviluppo di agenzie per vendite all’asta. In una nazione che non crea lavoro e non taglia tasse non ci sarà nessuna ripresa in nulla, non solo sul mercato immobiliare.
complimenti per il suo blog
Grazie Tony
Vivo a Milano oramai gli agenti immobiliari sono arrivati alle bugie pietose, il mercato riprende con l’Expo !?? Perché i visitatori comprano casa ? Oppure lasciano il cartello venduto in vetrina ! Ma se l’immobile é venduto a che serve esporre ? Forse vuoi dirmi che gli immobili si stanno vendendo?
La verità é che la gente si è resa conto che l’investimento. in immobili non è opportuno perché :
I prestiti sono sempre più restrittivi
La natalità é zero , ed oggettivamente é difficile che un extracomunitario compri immobili
Le case saranno sempre più tassare a favore di un migliore regime per i redditi da attività
Il catasto verrà riformato
In Europa siamo destinati ad esercitare più poveri con minori redditi sia da lavoro che da pensione
Provate a fare un esame di coscienza se aveste 1 milione di euro investireste in immobili oppure preferirebbe rimanere liquidi?
State sereni gente, state sereni!
Buona sera , volevo fare i miei complimenti al sig. Boscarato , che investendo praticamente niente è riuscito a piazzarsi con questo blog nella terza fila della parola chiave più cliccati dai professionisti del settore nonchè dai futuri acquirenti e venditori , bravo , molto bravo per il blog però un pò meno per l’analisi , condivido le idee del sig. Carlo e del sig. Corrado evidentemente nel club degli ottimisti siamo rimasti in pochi , mi spiego meglio ; una certa organizzazione mondiale chiamata ONU stima che entro il 2040 nel mondo ci saranno circa 9 miliardi di persone contro circa gi attuali 7 miliardi , ora non dico che la popolazione aumenterà solo in italia e sicuramente saremo anche tra gli ultimi come tasso di crescita ma nel mondo è prevista una crescita nei prossimi 25 anni di 2 miliardi di abitanti !!..ripeto 2 miliardi!!… mi chiedo ancora , ma se aumenta la popolazione ci sarà bisogno di nuove case?…….mi chiedo anche ma se Argentina , Lehman brothers , Grecia e tanti altri ci insegnano che i titoli di stato , i bond , le cartolarizzazioni , la bolla borsistica , etc. etc. hanno creato la crisi potrà essere la stessa finanza creativa a farla finire o ci sarà qualcosaltro che ci fà andare avanti??..la risposta è semplice , l’edilizia ripianerà i disastri della finanza creativa , ovvero abbiamo tutti bisogno di una casa ce lo hanno insegnato i nostri genitori lavorando una vita per poterla comprare , la casa è il primo bene che serve ad una famiglia , ad una coppia , nonchè ad un single , senza casa non potrai vivere la tua vecchiaia un pò più tranquillo , non potrai crescere i tuoi figli , insomma senza una casa grande bella o brutta e piccola che sia non possiamo ritenerci degli esseri umani completi!!!!… e qualè il problema più grande che affligge la nostra amata casa nonchè la sua compravendita in tempi ragionevoli , le tasse influiscono daccordo ma nessuno di voi che scrive si è realmente reso conto della “malattia” che si nasconde nelle vostre menti , la “malattia“ è lì senza sintomi ma con grandi cambiamenti nel vostro modo di agire e di pensare , io stesso ne sono stato colpito ma con grandi dosaggi di “auto ottimismo” sto cercando di sconfiggerla , la malattia in questione si chiama D.E.F.L.A.Z.I.O.N.E.!!!
La conoscete??..se rileggete i vostri commenti siete tutti in attesa ,avete paura , state rimandando gli acquisti o le vendite , state aspettando un angelo salvatore che continui ad abbassare i prezzi , fra due , tre , quattro anni grazie alla DEFLAZIONE gli agenti immobiliari dovranno accontentarsi di 200,00 euro per una compravendita , ma staremo ancora tutti aspettando che i prezzi scendano e un giorno la benzina costerà 0,50 centesimi al litro , il pane 0,10 centesimi al chilo , la messa in piega per vostra moglie 2,00 € , e così le case se aspettiamo ancora un pò verranno donato gratuitamente senza più venderle , ma certo , peccato che se cè un veleno cè anche l’antidoto e questo si chiama I.N.F.L.A.Z.I.O.N.E , e presto ripartirà , ed avrà una grande impennata , oltre il 3% annuo e tutti quelli che hanno rimandato gli acquisti avranno la paura contraria ovvero di non aver comprato in tempo , quindi l’INFLAZIONE si autoalimenterà da sola, quindi per chi non avesse capito , la casa non è un titolo bancario che può scendere e di molto , la casa e parlo sopratutto delle nuove costruzioni hanno un costo minimo di costruzione oltre il quale non si può scendere e tutti coloro che hanno acquistato e compreranno nel periodo 2011/2015 hanno fatto e faranno un affare…..non rimandate l’acquisto , combattete la “malattia” , non abbiate paura , meditate gente , meditate…
Grazie del commento Nino.
Apprezzo il fatto che lei sia ottimista. E , per chiarirci , anche io sono un ottimista: per la precisione un ottimista realista, che analizza i dati e cerca di trarne le opportunita’ da cogliere.
Non un ottimista a prescindere (del tipo: chi vive sperando …).
Come ha visto la mia analisi e’ nel breve e medio termine, e i dati mi stanno dando ragione (visto che e’ stata fatta diverso tempo fa). Tutto il resto e’ aria fritta.
Nel medio – lungo non ho la sfera di cristallo come nessun altro ce l ha. Quindi dire una cosa o l’altra non cambia nulla, e di conseguenza evito.
Inoltre parliamo di Italia: quindi il fatto che in altri continenti la popolazione aumenti, poco influisce nel nostro paese.
Detto questo, confermo i dati che ho fornito e le previsioni a breve termine.
Ritengo anche io che prima o dopo il ciclo si inverta, ma non ho la presunzione di “predire” quando avverra’. Di conseguenza stiamo con i piedi per terra e lavoriamo sodo per sistemare quello che possiamo, ottimizzare l’investimento immobiliare, ed evitare di bruciare i risparmi di una vita di tante famiglie con “illusioni senza basi concrete”.
Esempi in giro ne trovo ogni giorno.
Concordo con lei sul punto che rimandare l’acquisto di una casa non ha senso, in quanto l’acquisto di una casa (cosi’ come la vendita) va fatto quando fa parte di un piano personale (cambio di vita, miglioramento delle condizioni, ecc.), ma questo non significa che per forza sara’ un investimento assicurato come si pensava qualche anno fa.
Buongiorno, sono un operatore immobiliare, compro, ristrutturo s’e’ necessario, metto a reddito s’e’ il caso e vendo immobili.
una domanda:
* secondo Lei (al giusto prezzo ovviamente) cosa si vende ancora oggi e cosa si venderà nei prossimi 3/4 anni?
(es: seconde case mare, seconde case montagna,di tipologia: appartamenti bilocali, trilocali, ville. zone: grandi città, città di provincia, paesi, contesto storico, centro con servizi, zone residenziali, zone periferiche, zone popolari. a chi e con quali strumenti: nuove coppie finanziabili dalle banche, senza finanziamenti a acquirenti benestanti,con finanziamenti a extracomunitari ecc … ecc.. )
e nello specifico se conosce qualche report di mercato sui principali target attuali e cosa oggi ha una buona domanda ma e’ mancante di offerta
ringrazio anticipatamente per la sua professionale risposta.
Molta cordialità
Salve Edward, non è possibile rispondere ad una domanda cosi vasta e generica. La domanda va posta differenziata zona per zona, o meglio quartiere per quartiere.
Buonasera
ho letto con interesse il suo articolo. Avrei bisogno di un suo consiglio. Sono proprietario di un appartamento in Fiano Romano (RM) di circa 65mq (2 camere da letto) costruito nel 2003 e acquistato nello stesso anno ad un prezzo di circa 122k€.Nel frattempo la famiglia è cresciuta ed ora siamo in 5 (3 figli-il più piccolo ha 3 anni). Pertanto stiamo pensando di acquistare una casa più grande (almeno con un stanza in più insomma intorno ai 100mq) nella stessa zona (prezzo di acquisto stimato dai 190k€ in su), passando per la vendita della casa attuale.La stima attuale del prezzo di vendita è di circa 115k€.
La domanda: a suo avviso conviene cercare di effettuare vendita e successivo acquisto del nuovo appartamento ora o attendere i prossimi 3-4 anni? Quali fattori vanno tenuti in conto per calibrare al meglio la scelta?
La ringrazio
Roberto
Buonasera Roberto,
dipende dalle sue esigenze.
Mi spiego: mi sembra di capire che la domanda sia orientata a sapere se economicamente ci guadagnerà di piu’ a fare l operazione adesso o fra 3/4 anni.
In tal caso la risposta e’ che per lei poco cambia, in quanto l’operazione e’ “neutra”.
Cioe’ se i valori di mercato diminuissero ancora , allora diminuirebbe sia il valore della sua attuale casa che quello dell’immobile che andra’ acquistare. Viceversa se i valori aumentassero. In questo senso l operazione e’ neutra (o varia di pochissimo).
Quindi farla ora o piu’ avanti poco le cambia dal punto di vista dei valori immobiliari.
Per questo le consiglio di tenere conto delle sue esigenze: le fa comodo spostarsi ora? Avra’ piu’ disponibilita’ economica se lo fa fra 3 anni? “Reggerete” per 3 anni nell’attuale abitazione? Eccetera…
Alla prossima
Stefano Boscarato
Buona sera sig. Boscarato , essere ottimisti nella vita aiuta , ne è l’esempio il fatto che sono passati pochi giorni dal mio post e il governo ha deciso di togliere le tasse sulla prima casa , ci riuscirà?…speriamo , e comunque le previsioni di crescita stimate da Istat e Banca d’Italia per il nostro paese nel 2015 sono buone e migliori delle previsioni , ci basta solo che riparta l’INFLAZIONE e piano piano tutto ripartirà anche la domanda interna..e comunque il post del sig. Roberto rispecchia il cliente tipo Italiano ovvero , la casa più grande forse gli serve ma spera in ulteriori ribassi il problema è che se tutti facciamo così e non ci facciamo coraggio fra tre anni quello che avevamo da vendere non varrà più niente e non riusciremo più ad acquistare niente e sopratutto i tassi bancari odierni sono ridicoli e non penso dureranno per tanto tempo ancora…maledetta DEFLAZIONE…comunque ottimismo e forza Italia..
Buongiorno Sig Di Gioia. Se gli indicatori torneranno effettivamente positivi (e non solo a livello previsionale) sicuramente ci potra’ essere una inversione del ciclo. Non sta ancora accadendo quindi stiamo parlando del nulla.
Per quanto riguarda le vendite , ogni giorno si vendono case al di la’ di chi vuole aspettare per vedere una ulteriore riduzione dei prezzi.
Solo che si vendono quelle che hanno il miglior rapporto qualita’ / prezzo (un po’ come in tutti i settori).
E’ evidente che se c’è un esubero di offerta, come nel nostro caso, rimane molto invenduto e quindi i prezzi calano.
Ma la gente che compera c’e’ e ci sara’ sempre, al di fuori di chi sta alla finestra ed attende.
Salve sig. Stefano,
che bello questo blog! molto interessante con ottime risposte per tutti gli utenti. Non pensavo di leggere tutto ed invece sono arrivato alla fine……
Non ho domande da fare, cerco la mia prima casa e sono capitato qui, scrivo solo per farle i miei complimenti.
Saluti
Mirko
Grazie Mirko!
Buongiorno Sig. Boscarato,
innanzitutto complimenti per la sua lucidità e serietà sull’analisi immobiliare, non da tutti, anzi viste le mie esperienze con agenti da nessuno!
Vorrei se possibile un suo punto di vista sull’acquisto di una casa da destinare ad abitazione principale:
Le elenco cio’ che mi convince e cio’ che non mi convince:
Punti di forza:
– Costruzione signorile e non in economia come molti immobili di 20-30 anni fa
– Zona residenziale più che gradevole (prov. Nord Italia)
– Prezzo “affare” circa 1000e/mq rispetto i circa 1600e/mq della zona con pari caratteristiche
– Buona classe energetica “e” (per un casa di quasi 30 anni…)
– Ottima accessibilità, esposizione, box ecc…
Punti deboli:
– Sicuramente “troppo” grande per le nostre esigenze (almeno di 50mq sui 200 dell’abitazione), anche se il piano interrato (taverna ecc..) non dovrebbe essere troppo pesante sotto il profilo fiscale.
– Pur se prezzo “affare” richiede investimento importante contando i quasi 370mq commerciali. E non vorremmo superare i 10 anni di mutuo (con rata umana e margine sicuro in caso di imprevisti, of course!)
– Al momento per motivi familiari/lavorativi abbiamo la necessità di avere un’altra abitazione con relativo affitto “importante”. Non sappiamo quando questa seconda abitazione non sarà più necessaria.
– In ottica futura: ristrutturazioni? Ora e’ in perfette condizioni ma ha quasi 30 anni… Per tasse? ho l’impressione che le imposte aumenteranno, e magari pagare per mq che magari non sfrutti… tenendo d’occhio anche le spese di tutti i giorni (riscaldamento ecc…).
Il prezzo è simile a case con caratteristiche ben più modeste e con metratura di molto inferiore… la voglia di “approffitarne” sarebbe tanta, ma visti i punti sopra…
Quale è il suo punto di vista?
La ringrazio anticipatamente.
Buongiorno Signor Faucitano e grazie dell apprezzamento.
Il mio punto di vista è che nel suo caso la casa va acquistata per abitazione e quindi eviterei una casa “fuori misura”.
Con i dati che mi ha fornito andrebbe bene per fare un operazione di trading (acquisto e rivendo) per realizzare una plus valenza.
Ho letto quasi con ingordigia, tutti i commenti con relative risposte, così prendo il coraggio a due mani per chiedere al signor Stefano perché mai, mentre le valutazioni sul mercato immobiliare diminuiscono, la spesa all’agenzia aumenta in maniera sproporzionata? Certo, se ho poche vendite devo spalmare i mancati guadagni sui pochi che ancora riescono a vendere. Sarà giusto da parte dell’agenzia, ma non per acquirente e venditore. Mio figlio, che dopo la separazione dalla moglie avrebbe voluto disfarsi della casa in comproprietà, avrebbe dovuto accontentarsi di recuperare meno di 2/3 del valore, ma con una percentuale all’agenzia che, a conti fatti, risultava del 12 per cento. Dalla cifra realizzata non avrebbe coperto neanche l’estinzione del mutuo. L’agente immobiliare cosa proponeva? “Fare un prestito con la loro finanziaria pere coprire i costi” Non so se riesce a cogliere il paradosso.
Grazie per l’ospitalità.
Sembra paradossale fare un prestito per vendere una casa, ma in realtà è una cosa che sta diventando sempre più frequente ed è figlia del momento.
Comperare e vendere una casa richiede competenze specifiche come fare qualsiasi altro tipo di investimento/spesa.
Se si sbaglia qualcosa, o se non si tiene conto di tutte le possibili evenienze , ci si puo’ rimettere , ed è quello che sta capitando.
Nel suo caso specifico valuti , in base all’obiettivo finale, qual’è la soluzione meno “pesante” tra il vendere ora o tra Tot anni.
E per fare questo si affidi ad un professionista specializzato nel suo mercato.
Salve Sig. Boscarato,
Le faccio i complimenti per la lucida analisi. Circa un anno fa ho messo in vendita il mio appartamento per comprarne uno migliore, in un’altra città. Ho fatto l’azzardo di acquistare prima di vendere, anche se m’ero accertato che avrei potuto completare cmq l’acquyisto anche non vendendo, sottoscrivendo un mutuo più alto.
Alcune considerazioni sono state da me provate: ad esempio che non per tutte le zone l’andamento prezzi è similare; quindi se è vero che il vendere per ricomprare sembra un’operazione apparentemente “neutra”, ciò non è vero se si vende in una certa zona/città per comprare altrove. La città ove ho acquistato è molto più appetibile e se avessi atteso, avrei perso la casa che mi piaceva.
Per la vendite, sono riuscito in circa un anno, ma dopo che io ho detto all’agenzia di abbassare per posizionarmi intorno a valori di mercato (in genere accade il contrario).
Alla fine anche se ho rimesso il 30% rispetto al prezzo pagato 9 anni fa e nonostante le critiche di chi mi dice che ho svenduto ed avrei dovuto attendere, ora me la sorrido alla faccia di chi da anni magari resta con l’appartamento in vendita (a prezzi superiori del 40%- 60% rispetto al mio) ma non vuol calare prezzo. Me la sorrido perché tra le tante visite ricevute, ho notato appunto che ancora oggi, nel 2015, c’è gente che vorrebbe comprare casa facendo quasi tutto mutuo. Alla fine un po’ memore della sua analisi, un po’ perché ho trovato un ottimo compratore che mi ha dato un buon anticipo, ho accettato una cifra un pelino più bassa di 8 mesi fa.
Andrea ha fatto benissimo, e vedra’ che piu’ passa il tempo e piu’ sorridera’ alla faccia di chi l’ha criticata ora 😉
Buongiorno sig. Boscarato,
la Sua gentilezza e competenza nel rispondere a tutti i commentatori mi ha indotto ad approfittarne a mia volta.
Con mia moglie abitiamo in un piccolo appartamento (ingresso, camera decente, bagno stretto e piccola cucina abitabile) di proprietà dei miei nella periferia sud di milano.
Siamo entrambi (molto) giovani, lavoriamo (fortunatamente!) entrambi, ma con contratti – di per sé – poco stabili (salvo la solidità e la buona volontà dei nostri rispettivi datori).
Ciononostante da tempo vorremmo liberare questa casa e cercarne una più ampia, da comprare (siamo cresciuti in famiglie che considerano l’affitto un buon modo per sprecare denaro!).
L’ottica che ci eravamo posti era di comprare fra uno-due anni e – conseguentemente – avevamo fatto investimenti finanziari con tale prospettiva (che, pur non essendo vincolati, per ora non hanno reso e occorre attendere almeno un semestre per vedere un barlume di profitto).
Recentemente ci siamo accorti della ripresa – significativa a quanto pare – del mercato immobiliare e stiamo valutando (complici anche un giro di aumenti nei nostri redditi) se non valga la pena rompere gli indugi per non rischiare l’anno prossimo di trovare tutto più caro.
La prospettiva di acquisto è rivolta a un appartamento (trilocale, così da avere almeno una camera per eventuali figli e non dover traslocare all’ “improvviso”!) di 75-90 mq in una zona di Milano tra sud ovest e sud possibilmente non distante da una metro e, sempre possibilmente, con un po’ di servizi e di verde a vista. L’ideale sarebbe dentro la cd circonvallazione.
Lei – pur senza palla di cristallo e capacità divinatorie – pensa che ci dobbiamo muovere e approfittare dei mutui a tassi ancora bassi per l’80% del valore circa o aspettare ancora otto mesi-un anno e comprare con maggiore capitale a disposizione, eventualmente addirittura una casa migliore (in part. più in centro) o comunque con un mutuo più ridotto?
Buongiorno Emanuele,come avrà capito dai miei articoli, ritengo che la casa vada acquistata quando c’è l’esigenza, e non nell’ottica della speculazione (a meno che non si sia esperti , ma quello è sport per pochi).
Quindi si acquista se avete deciso di acquistare.
Non conosco in particolare la zona dove volete acquistare, ma consideri che tendenzialmente i prezzi continueranno a scendere ancora.
Non so dirle invece come andranno i tassi dei mutui. Tenga conto che se salgono anche solo di un punto percentuale , per voi potrebbe significare tanti soldi alla fine del mutuo.
Quindi il mio consiglio è: acquistate ora se ve la sentite ed è il vostro desiderio, e soprattutto se trovate la casa dei vostri sogni (la sensazione di aver trovato la casa che piace non ha prezzo: se la trovate e non la acquistate la rimpiangerete a lungo)
Grazie della risposta… effettivamente per ora, non avendo trovato nessuna casa “ideale” (anche se devo dire che, viste le tasche, sarà molto difficile trovarla a Milano per un po’ di tempo!), si trattava più di una scelta sull’onda delle circostanze congiunturali: di per sè allargarci ci farebbe molto comodo, ma non è neppure un’esigenza così impellente…
magari terremo gli occhi aperti senza essere troppo frettolosi (ma – come dice Lei – con un occhio ai tassi dei mutui..).
Grazie ancora e buona serata
😉
Buonasera Stefano, ringrazio anticipatamente per l’eventuale Sua risposta!
Volevo chiederle un parere su queste mie considerazioni da semplice osservatore del mercato immobiliare: ho una casa di circa 45 mq a Roma (costruita nel 1972, in una zona un po’, ma neanche tanto, “degradata”, vivibile e tranquilla).
Essendo, per il momento, un single convinto e quindi anche uno spirito libero, mi piacerebbe anche non rimanere tanto tempo ad abitare in uno stesso posto.
D’altra parte, avendo in “cassaforte” circa 120000 euro, ho la tentazione di comprare un’altra casetta in un’altra zona dove andare ad abitare e affittare quello in cui abito, e nell’eventualità fare la stessa cosa fra 3/4 anni, budget permettendo.
Arriverei quindi ad avere n case in un certo numero di anni, di cui n-1 case potenzialmente affittate con una certa rendita, che mi permetterebbe addirittura di campare senza lavorare.
Secondo lei è questo un azzardo? Nel caso non sia un azzardo esagerato, mi consiglia di rivolgermi ad una agenzia, oppure nel caso che io studi bene la situazione e tutte le variabili, potrei anche pensarci da solo senza farmi troppe domande?
Comunque, da come credo andranno le cose e a quanto sto capendo studiando e informandomi su internet, in generale una delle cose più convenienti sarà non vendere mai casa se non per necessità o urgenza; voglio esagerare ma ho come l’impressione che ad oggi, comprando, succeda come se compri una autovettura, cioè appena la compri subito si abbasserà il valore di molto!
Grazie mille!
Salve Luca,
dal punto di vista dell’investitore, una volta visto che il flusso di cassa generato dalle varie operazioni e’ positivo, puo’ valere la pena di farlo.
Cioe’ vedere gli immobili come investimento in base al rendimento netto che danno, senza considerarne l’eventuale perdita/incremento di valore, ha senso.
Non e’ il mio mestiere fare il coach finanziario e non ne ho le competenze, ma mi permetto di suggerire che puntare tutto solo sugli immobili non e’ saggio: quindi diversificherei gli investimenti.
Per quanto riguarda il paragone con l’autovettura : e’ vero che la casa va considerata un bene di utilizzo (e non un investimento sicuro al 110% come si pensava qualche anno fa), ma c’e’ comunque la possibilita’ di fare degli ottimi affari.
La condizione e’ quella di farsi assistere da un professionista, altrimenti si rischia un bagno di sangue (per varie ragioni, come avra’ visto nel mio blog).
Grazie Stefano per la gentile risposta, ne farò tesoro
Buongiorno Signor Stefano, la ringrazio aniticipatamente per il suo tempo e per l’eventuale risposta. Ho 27 anni, vivo nella provincia di Reggio Emilia e da circa 6 mesi cerco un immobile con l’obiettivo di sistemarmi a vita con la previsione di una famiglia. Purtroppo la continua ricerca su un budget di 200.000 euro mi porta fuori da ciò che vorrei, dalla casa dei sogni, poichè gli immobili molto vecchi (case indipendenti o villette a schiera fuori città) vengono sopravvalutati superando il mio budget, mentre gli invenduti, a partire dal 2008, si aggirano sulla stessa fascia di prezzo con la perplessità della dubbia fattura di costruzione (blitz mafia nel territorio Reggio-Parma e risparmi sui materiali usati). Poichè non ho trovato ancora ciò che mi aggrada, anche dal punto di vista funzionale, ho il timore di acquistare qualcosa di vecchio pagandolo (con un mutuo trentennale) più di quanto sia il valore effettivo, considerando, come lei afferma, che la tecnologia all’avanguardia indotta dal risparmio energetico possa screditare l’immobile in classe G negli anni futuri (10/15 anni). Secondo lei, in questo momento, mi converrebbe acquistare qualcosa di più piccolo in previsione di un acquisto più sostanzioso con una classe energetica più rigorosa (B o A) con alle spalle il valore di una piccola casa? Oppure azzardo comprando la soluzione più grande adatta alle esigenze future ma di caratteristiche decisamente inferiori e che potrebbero recare problemi essendo qualcosa di vecchio? I costruttori da quanto so, sono obbligati a edificare secondo le nuove normative nel rispetto del risparmio energetico, e ciò giustifica attualmente i prezzi esorbitanti delle costruzioni, secondo lei tra 10/15 anni sarà alla portata di tutti l’immobile con una classe energetiva all’avanguardia?
Buongiorno Francesco.
Prevedere cosa succederà tra 10/15 anni a livello prezzo è impossibile.
Sicuramente gli immobili andranno tutti convertiti alle nuove tecnologie (sia per norme di legge, e soprattutto per la sensibilità al risparmio energetico e al comfort di vita che si sta diffondendo).
Succede quello che è già successo in altri settori, vedi gli elettrodomestici o le automobili: chi comprerebbe più un oggetto che consuma 3/4 volte il corrispondente di nuova generazione a parità d prestazioni?
Per quanto riguarda le sue esigenze abitative, comperi quello che le serve senza fare progetti a lunghissimo termine che potrebbero cambiare strada facendo (che le comporterebbe il dover sbarazzarsi di un immobile svendendolo).
Meglio se acquista un immobile ad alta efficienza energetica (saranno più richiesti in futuro): senza farsi spennare da alcuni costruttori, trova dei buoni prodotti al corretto prezzo di mercato, in rivendita da privati che hanno acquistato pochi anni fa (immobili in classe A).
1) non c’è lavoro
2) la gente che ha i soldi non è più stupida come 20 anni fà
3) il mercato immobiliare riprenderà forse tra 20 anni ( la storia insegna )
4) vendere in questo Momento immobili ad un valore che non rispecchia classe energetica, economia nazionale e anno di fabbricazione è da poveri illusi e da farabutti.
5) auguratevi che il Nostro caro stato non si inventi una tassa ( da far applicare ai comuni, se toglieranno l’imu ) una tantum all’anno sugli immobili non venduti.
6) auguri.
E questa me la chiami analisi? Siamo a metà dicembre 2015 e dove vivo io hinterland milanese il mercato si è ripreso e alla grande. Le banche danno i mutui al 90% ci lavoro! C’è una corsa ad acquistare perché nel 2016 i prezzi delle case e i tassi sui mutui aumenteranno. E questi sono dati concreti.
Mirco da quello che leggo stai confermando la mia ipotesi quando dici “nel 2016 i prezzi delle case e i tassi dei mutui aumenteranno”: cioè stai dicendo che non sono ancora aumentati, in linea con la mia analisi.
Tieni conto che questa mia analisi era gia’ stata fatta nel 2008, dove molti mi davano del pessimista perche’ prevedevo un calo dei prezzi per 4 anni minimo: in realtà siamo a fine 2015 e i prezzi fino ad ora sono calati.
Se poi ci sono delle zone in cui la tendenza si sta invertendo (non del numero di vendita, ma dei prezzi: perche’ di quello stiamo parlando) ben venga.
Ad oggi però non me ne risultano. Ripeto : aumento dei prezzi, non aumento delle vendite, che sono due cose diverse.
Buon lavoro Mirco
Aumenteranno i tassi su che base ? La bce presta i soldi a tassi negativi ….. Non diciamo puttanate. La corsa agli acquisti non la fanno più neanche ai grandi magazzini. Torna sul pianeta terra e non fare mal informazione come i media e quei quattro clown di politici.
Giustissimo
Invece di fare commenti inutili, l’unico motivo per il quale gli immobili sono diminuiti di prezzo è stato il governo usurpatore Monti che ha voluto creare il panico per giustificare l’ascesa di una tassazione non giustificabile altrimenti. Esattamente nel maggio 2011 anche se non come ai tempi d’oro si vendeva qualcosa, subito dopo l’avvento del governo furto Monti cioè a novembre 2011 c’è stato un blocco totale di 2 anni e non perché non ci sono i capitali, ma al 90% ha influito la paura e il media, forse qualcuno ha la memoria un po’ troppo corta, si vada a vedere i Tg che guardano soprattutto quelli che oggi hanno i capitali.
Eva mi spiace ma lo sai benissimo che la tua analisi ha solo motivazioni politiche.
A me della politica interessa 0 se non quello che possa influenzare il mio ambito di specializzazione che è proprio la compravendita di immobili residenziali.
Le analisi vanno fatte su dati oggettivi.
Quindi è vero che il panico può bloccare o sbloccare i mercati, come è vero che la tassazione influisce sui vari mercati, ma non che fino al 2011 tutto andasse bene.
La prima grande discesa del numero delle vendite è iniziata nel 2007 ed è proseguita fino al 2009; si è attenuata nel 2010/2011, e poi è ripartita.
I prezzi invece sono iniziati a scendere in misura importante nel 2008 ed hanno sempre proseguito (anche se a velocità scostante) la loro discesa.
Questi sono i dati. Il resto è aria fritta.
Non è vero, la tua analisi è completamente sbagliata, almeno per quanto riguarda la mia zona la situazione nel 2010 era ancora buona. La politica ha influito eccome almeno al 70%, alimentando disagio, da dopo il governo Monti non si è ripreso più nulla, se non casi eccezionali. Poi Sono arrivati pezzi di merda che per un immobile in classe B di pochi anni volevano sconti incomprensibili, con la scusa di una crisi che a loro non aveva tolto niente. Ancora oggi questi farabutti te li trovi a far domande, si spacciano per finti poveri, mentre è sempre più difficile trovare lonesto.
Dovrebbe esserci uno stato che impedisce di comprare case per speculare. Forse non ci troveremmo in queste situazioni. Tutto per la golosità dei soldi. Nella vita bisogna accontentarsi. I prezzi delle case scenderanno fortemente perché quando una bolla speculativa scoppia, deve tornare su valori storici o su valori mai visti prima. Questo vale per tutte le bolle. L’economia italiana è in una fase galleggiante e non ha stimoli per ripartire, perché manca il lavoro. Voi intanto State pure comodi a guardare Beautiful o il calcio e lasciate fare il business agli altri. Maestrini del due di coppe
Bene, io parlo di hinterland milanese e nella fattispecie di Sesto San Giovanni. Da considerare una cosa molto importante, tantissime persone che abitano nell’asse Loreto viale Monza via Palmanova si stanno riversando a sesto vendendo le loro case a prezzi decisamente più bassi dell hinterland servito come appunto lo è sesto. Ormai Milano è a macchia di leopardo, quartieri costosi si affiancano a quartieri meno costosi, praticamente è un fenomeno ormai noto in tutta Europa. Non è detto che se si abita vicino al centro costi di più. Detto questo x quanto riguarda i mutui almeno qui a sesto li stiamo dando al 90% in alcuni casi anche al 100% e siamo pieni fino a marzo 2016 nelle concessioni. Questo vuol dire solo una cosa, aumento dei prezzi di case. Poi nel 2016 ci sarà l’aumento dei tassi x forza di cose. Chi deve comprare casa lo faccia entro dicembre 2016 e stia molto attento alle zone in cui compra.
Purtroppo l’uomo sbaglierà sempre se nessun stato imporrà dei freni in qualunque campo.
Per i maestrini di turno, consiglio vivamente di leggere questa crisi:
http://www.economiaxnoi.it/1637tulipani.html
Preparatevi perchè finirà all’incirca allo stesso modo.
State sempre comodi sui VS divani. 😉
il prezzo delle case salira’ a breve ( max nel 2017 ) . ne sono certo ..e sono pronto a scommetterci … assurdo svendere adesso se non si ha proprio l’acqua alla gola.
L’artico alla fine non fa a ben guardare l’ interesse di nessuno , semina solamente il panico : non lo fa ovviamente dei venditori che invita a svendere , non lo fa neppure degli acquirenti che se fosse vero quanto scritto comprerebbero oggi per vedere gia’ domani il loro investimento svalutato ; sembrerebbe fare l’ interesse delle agenzie che comunque qualcosa venderebbero sebbene a prezzi bassi , ma alla fine sarebbe un vantaggio effimero anche per le agenzie , poiché seminando il panico dopo poco anche loro non avrebbero piu’ niente da vendere ( solo gli immobili di pochi disperati ) .
bisogna infondere fiducia e rilanciare il mercato ( facendo giustamente risalire i prezzi ) , non seminare panico che scoraggia sia venditori che acquirenti
Pippo, l’articolo non ha altri fini se non analizzare dei dati.
Non mi interessa fare gli interessi di uno o dell’altro.
Mi interessa solo aiutare le persone , e questo a casa mia si fa dicendo le cose come stanno.
Lascio ai politici predire futuri rosei a prescindere dalla realta’ dei fatti.
Se guardi quando è stato scritto capirai che l’analisi e’ corretta , e quello che e’ scritto si e’ e si sta avverando.
E purtroppo e’ ancora attuale.
Poi se qualcuno vuole “sperare” senza guardare i fatti, libero di farlo. Sono scelte personali.
Ma se guardiamo i dati, questi sono ad oggi.
intanto il 2015 si e’ chiuso con un piu’ che buon incremento delle vendite soprattutto al nord .. e con un ribasso delle quotazioni davvero modesto ..anzi in alcune citta’ vi e’ gia’ stata una certa stabilizzazione dei prezzi o piccoli rialzi . sono convinto che il 2017 portera’ anche un discreto aumento dei prezzi e pure dei tassi e chi non ha comprato oggi se ne pentira’ … vedremo
Ottimo link da mettere in memoria e rivisitare.
Grazie.
Grazie Augusto
Salve, mi chiamo Alberto sono di Genova. Premetto che non sono ne’ un agente immobiliare ne’ un economista, ma solo un piccolo proprietario ignorante. Vorrei saperne di piu’ su quello che viene atteso come un vero e proprio uragano di vendite prossimo-venturo, dovuto al fatto che le banche dovranno al piu’ presto sbarazzarsi di centinaia di migliaia di appartamenti requisiti ai poveracci che non riuscivano piu’ a pagare le rate dei mutui. Tant’e’ vero, ho saputo, che le stesse banche si stanno organizzando con proprie agenzie immobiliari interne! E quindi mi interessa anche un evento collaterale del quale ho sentito parlare: la gran quantita’ di case che verranno messe all’asta (quindi a prezzi ridicoli) tra poco tempo. Chiedo se queste voci, unitamente alla prossima riforma del catasto,, che si prevede punitiva (mai visto, da quando sono nato, un ribasso della pressione fiscale…) siano fondate e realistiche. Se si’, chiedo anche se di fronte a tutto cio’ , si puo’ sperare realisticamente in un rialzo dei prezzi degli immobili nei prossimi 2-3 anni, se questi venisse supportato esclusivamente dalla maggior disponibilita’ delle banche a concedere mutui… Cioe’ in altre parole, chiedo se sia possibile che un semplice approccio al credito con condizioni migliori possa fungere davvero come elemento determinante per rilanciare il settore. Vi ringrazio se potete darmi chiarimenti in proposito. Grazie. Un saluto da Genova.
Salve Alberto.
Le faccio i miei complimenti perche’ mi sembra che quello che voleva sapere lo sa già, partendo dal fatto che le banche si sono organizzate con proprie agenzie immobiliari.
Quale sarebbe lo scopo delle banche se non quello di andare a ri piazzare sul mercato gli immobili i cui (ex) proprietari non riescono a pagare il mutuo, e che loro (le banche) in qualche maniera si trovano sul groppone?
E se le banche sono arrivate a fare questo significa che hanno necessita’ di farlo quanto prima e in maniera massiccia.
E questo significa grande quantita’ di immobili sul mercato.
E quando l’offerta aumenta ….. i prezzi scendono.
Per quanto riguarda la riforma del catasto penso che in pochi ormai si illudano che porti un risparmio fiscale.
Di conseguenza altra mazzata sugli immobili.
Ho i miei dubbi che un po’ di erogato in piu’ da parte delle banche possa compensare tutti i fattori negativi.
Anche perche’ le banche stanno e staranno ben attente nell’erogare.
Tradotto: i mutui a chi non li poteva avere (che e’ quello che ha drogato il mercato) non ci saranno piu’.
Di conseguenza di rialzo dei prezzi non ne se ne parla nel breve periodo.
Vi porto la mia esperienza. Ho casa a Milano, zona discreta, nell’ultimo trimestre 2015 volevo metterla in vendita ma le agenzie vedendo che non avevo fretta mi hanno caldamente consigliato di attendere dopo le festività natalizie e nello specifico da oggi 11 gennaio. Io non so cosa esattamente sta succedendo ma da oggi giorno della messa in vendita mi hanno programmato 5 visite nei prossimi giorni. Praticamente ho messo in vendita questa mattina alle 9 l’immobile e alle 19 ricevo la telefonata da parte dell agenzia di aver ricevuto 5 richiesta x visionare la casa. Ho chiesto spiegazioni, mi è stato detto che ormai è cosa nota che le banche tornano a dare mutui anche del 100% e che nei prossimi mesi i tassi inizieranno la risalita. Questo porta la gente ad approfittare ora onde evitare anche un aumento dei prezzi pare previsto da metà 2016 in poi. Questo per dire siamo positivi dopo 8 anni di crisi.
Buon giorno a tutti, e un particolare ringraziamento a Stefano per i suoi consigli e le sue previsioni che sono risultate ad oggi azzeccate.
Scrivo da Arezzo e nella mia citta ad oggi i prezzi delle case sono in continua discesa.
Ho intenzione di acquistare casa ma ne avro’ necessita tra 3 anni circa, stavo per acquistarla adesso per paura che i prezzi aumentassero ma studiandoci bene ho preso decisione di aspettare nella convinzione che tra 3 anni saranno ancora più bassi e tenendo conto che adesso non pagando affitti posso mettere da parte altri soldi in questo periodo di tempo.
Cosa ne pensi Stefano?
Ciao Marco,
penso che se la casa non ti serve adesso e’ inutile acquistarla.
Questo a prescindere dall’andamento del mercato immobiliare: in 3 anni possono cambiare tante cose nella vita di una persona, e immobilizzare i soldi in un qualcosa che non rende (se ti serve fra 3 anni non potresti metterla in locazione se non con contratti uso transitorio) e che potenzialmente potrebbe non essere istantaneamente liquidabile in caso di necessita’, potrebbe risultare non saggio.
Questo a livello generale, perche’ se tu soldi ne hai da buttare puoi “buttarli” dove vuoi.
Per quanto riguarda l’andamento dei prezzi , non conoscendo nello specifico il mercato della tua zona riferito alla tipologia che vorresti acquistare, il consiglio che ti do e’ questo (visto che sei una persona che studia la situazione): tieni sotto controllo l’andamento dei prezzi effettivi di vendita della tipologia degli immobili che vuoi acquistare.
Quando inizi a notare un’inversione di tendenza ripetuta in piu’ casi, ed i parametri che ho scritto nell’articolo stanno tornando positivi, quello e’ il momento migliore per acquistare.
Buon acquisto Marco!
Complimenti per l’articolo e per le esaustive risposte; mi permetto però di sottolineare un nodo centrale che nessuno mi pare abbia citato: per fare una qualsiasi analisi realistica (o anche un monitoraggio costante del mercato) è fondamentale conoscere i reali prezzi di vendita e non solo quelli degli annunci (che notoriamente sono “dopati” e che comunque ci fanno un quadro solo dell’invenduto). Come può una persona comune e non del settore accedere a questi dati che reputo essenziali?
Grazie del commento.
E’ vero: per fare un’analisi precisa è necessario conoscere i reali prezzi di vendita.
Questi dati sono reperibili nei rogiti notarili (che sono visionabili presso l’agenzia delle entrate): il problema è che, oltre al costo e alla perdita di tempo, non ci sono i parametri per rapportare i prezzi alla superficie dell’immobile, alla sua conservazione, ecc..
Di conseguenza poca utilità.
Il miglior modo di reperire i prezzi (ed i parametri dell’immobile a cui rapportarli) è chiedere agli agenti immobiliari che stipulano i preliminari di compravendita: questi hanno sia il prezzo di vendita effettivo, che anche tutti gli altri dati dell’immobile.
E’ per questo che ho creato il sistema dell’Analisi Specifica di Mercato basata proprio su questi ultimi dati che raccogliamo nel nostro database man mano che facciamo le vendite.
L’Analisi Specifica di Mercato e’ in effetti il metodo piu’ preciso per valutare il piu’ probabile valore realizzabile nel mercato per un dato immobile in un dato momento di mercato, proprio perchè si basa su prezzi effettivamente pagati e su parametri dell’immobile venduto conosciuti.
“Il miglior modo di reperire i prezzi (ed i parametri dell’immobile a cui rapportarli) è chiedere agli agenti immobiliari che stipulano i preliminari di compravendita: questi hanno sia il prezzo di vendita effettivo, che anche tutti gli altri dati dell’immobile.”
Sarebbe effettivamente la cosa migliore se non fosse che gli agenti immobiliari non hanno nessun interesse a fornire questi dati visto che il loro guadagno si basa sul prezzo di vendita e quindi tendono sempre a sovrastimare anche in fase di proposta.
Vero Marco, ci sono degli agenti immobiliari che non sono disponibili a fornire questi dati per trarne un vantaggio diretto.
Proprio per questo bisogna selezionare in maniera certosina l’agente immobiliare con cui collaborare (ecco come fare: https://www.youtube.com/watch?v=hm6N_s82n-M)
Per quanto riguarda gli agenti certificati col mio Sistema di vendita Immobiliare(R) il problema non sussiste perchè uno degli step del mio Sistema è proprio quello di eseguire un’Analisi Specifica di Mercato sia per il cliente acquirente che per quello venditore, in modo che le parti conoscano precisamente qual’è il reale valore di mercato in un dato momento.
Quindi consiglio di stare molto attenti nella selezione dell’agente a cui ci si affida.
Ciao Stefano, alla luce delle tue esperienze, di questo mese e mezzo del 2016 noti qualcosa di diverso dagli anni di crisi appena conclusi. Positivo o negativo? Cosa prevedi per questo anno e il prossimo? Volevo chiederti anche una cosa, nell’arco dell’anno quali sono i mesi dove si fanno più compravendite. Vorrei vendere casa e ho sentito dire in giro che bisogna attendere i mesi giusti. Ma quali? Grazie
Ps. Ho visto i tuoi video su Youtube sei un grande!
Ciao Lorenzo, grazie del commento.
Quello che noto da alcuni mesi a questa parte e’ un approccio piu’ ottimista da parte dei potenziali acquirenti.
Questo pero’ non si e’ tradotto in un aumento importante del numero delle compravendite, ne’ tanto meno in una ripresa dei prezzi.
Come dice Piero Angela e’ probabile che quel “clima di apparente ottimismo” (che qualcuno percepisce mentre altri no) sia dovuto per la maggior parte dai media che stanno pompando in questo senso, perche’ i dati reali (i numeri) non sono cosi’ ottimisti.
I dati disponibili fanno ipotizzare una sostanziale stabilita’ nel numero delle compravendite (se si fa piu’ 5% o meno 5% rientra nel range della stabilita’ dal mio punto di vista), mentre i prezzi scenderanno ancora (meno repentinamente rispetto a qualche anno fa per gli immobili di buona qualita’ ed in belle posizioni; sempre piu’ a picco per le tipologie non piu’ richieste o per gli immobili obsoleti; eccezione faranno alcune zone di altissimo pregio dove i prezzi terranno).
Per quando vendere: ogni mese e’ buono. Come fai a sapere quando l’acquirente per il tuo immobile si presenta sul mercato?
Buona vendita!
Complimenti!!! Ha anticipato, con il suo articolo già datato, esattamente quel che è accaduto nel mercato immobiliare. Splendida ed attenta analisi del mercato con un occhio alla società italiana.
Sono di Palermo, impiegata P.A., proprietaria di due immobili dati in affitto con contratto regolare negli ultimi 20 anni il cui reddito è diminuito del 25% con un aumento notevole delle tasse e delle spese dal momento che li cedo arredati di tutto. Sono state già due le volte che ho dovuto procedere a sfratto giudiziario non riuscendo a recuperare gli affitti non pagati. In un caso ho dovuto gettare tutti i mobili per la presenza pulci…. Ovviamente non investirò mai più, cercherò di vendere per acquistare un appartamento in zona residenziale in quanto finora, a mia volta, ho abitato in affitto con il ricavato di quanto percepito.
Lavorando all’Università, e vedendo che gran parte dei laureati lasciano la città, considerando che i pubblici dipendenti hanno il contratto bloccato da 7 anni e che si prospetta un aumento di 5 euro mensili, visti gli aumenti continui di tasse comunali a vario titolo, considerando che i 40-50 enni di oggi percepiranno una pensione minima e considerando ancora che la metà degli immobili della mia città sono stati costruiti tra il 1950 ed il 1970 (strutture quindi vecchie), ed ancora considerando la naturale scomparsa negli anni a venire degli ottantenni che ad oggi sono proprietari delle case della zona residenziale ( benestanti degli anni 70-80) a chi si venderanno tutti gli immobili che si svuoteranno?
E’ solo una considerazione….
Cari saluti
Grazie per il tuo commento Margherita
Ciao Stefano e complimenti, anche per l’onestà ed il coraggio quale operatore del settore.
Ero e sono d’accordissimo con te. Abito a Roma ed ho alcuni appartamenti nelle zone Prati/Balduina. Secondo me in particolare, il grande arresto della crescita fu ed è tutt’ora l’imposizione dell’IMU sulla seconda casa in un periodo di recessione economica. Senza soffermarci in lungaggini, anche perché tu sei stato chiarissimo, mentre prima l’acquisto di appartamenti era una fonte sicura di investimento, oggi non lo è più, anzi può facilmente rilevarsi una perdita. Lo Stato ladro ha bastonato qui come fa con ogni situazione dove vede una crescita economica. Venendo ad oggi, il panorama non è cambiato affatto, i media pompano una situazione di ripresa irreale… c’è solo da dire che forse non peggiorerà più di tanto la situazione economica del paese. A questo punto la mia domanda è… vendendo ora si rischia di vendere nel peggior momento storico, o tu ritieni come me che non ci sarà una ripresa effettiva neanche nei prossimi 2/3 anni, al massimo uno stabilimento dei prezzi su questo livello?
Ciao e grazie
Grazie Luca.
I dati a livello generale ci dicono che i prezzi continueranno a scendere (anche se con minor impeto) per almeno uno o due anni.
Quindi il miglior momento per vendere è ora, o giochi d’azzardo e aspetti 4/5 anni (il tempo che scendano e -forse- risalgano)
Ciao Stefano, abito a Milano e vorrei vendere casa per acquistarne un altra. Più agenti mi hanno fatto il discorso che se anche vendo a meno del prezzo che ho pagato nel 2008 nel riacquistare mi rifarei della perdita perché comprerei a meno. Il punto è che la zona dove voglio trasferirmi è più cara della mia ma loro sostengono che i prezzi esposti di quella zona essendo molto servita sono fittizi o pompati ad hoc e quindi trattabili. Addirittura dicono che posso fare proposte con diminuzione di 20mila euro. Nella mia zona invece si tratta tra i 2 e 5mila euro al max perché i prezzi esposti sono già bassi. Questi discorsi me li hanno fatti 3 agenzie, 2 noti franchising e una di zona sia nel quartiere dove vivo sia 3 agenzie nel quartiere dove vorrei andare a vivere. Stanno veramente così le cose? Inoltre mi hanno assicurato tutte e 6 che i prezzi questo anno sono stabili che lievemente nel 2017 riprenderanno a salire e dal 2018 in poi sarà di nuovo una rincorsa al rialzo tutto questo dettato anche dalle banche che sono strapiene di soldi pompate dalla banca europea e che da poco hanno ripreso ad erogare mutui a tutti. Mi fai un analisi? Grazie
Ciao Roberto,
tutto il mondo è paese e quindi è molto probabile che anche nella tua zona i prezzi esposti siano più alti del reale valore (se fossero prezzi corretti li avrebbero già venduti),
Per quanto riguarda l’andamento dei prezzi , salvo zone molto particolari, i dati dicono che scenderanno ancora anche se meno repentinamente rispetto al passato.
Sul fatto che le banche abbiano ripreso ad erogare mutui a tutti è una leggenda: provare per credere
Salve,
Anche se il suo articolo è datato ad alcuni anni fa, la previsione era azzeccatissima. Quello che gli ottimisti della ripresa, i politici al governo, non dicono c’è lo dice l’istat. I dati sul crollo delle nascite e sull’aumento della mortalità ed infine sul numero sproporzionato di popolazione che emigra, ci mette davanti un quadro tutt’altro che ottimista. Tra 10 anni a chi si venderanno le case?? A quale popolazione?? Sto cercando una casa nel mio quartiere a centocelle a Roma, in un’area di un km per un km, ci sono stabilmente 600 appartamenti in vendita e circa 15 in affitto. Gli agenti presentano appartamenti in vendita vecchi di 70 anni, come fossero nuove costruzioni . La maggior parte ex case abitate da anziani deceduti ed ereditate da un unico figlio che ha difficoltà a campare e che si ritrova spese sul groppone da smaltire. Ora immaginare tutto questo in un quadro demografico desolante può dare la risposta alla domanda iniziale dell’articolo??
Grazie del commento Marco.
Gli esempi pratici sono quelli che danno realta’ meglio di qualsiasi altra cosa.
un discesa di soli 3 anni ritengo tu sia ottimista, penso che il mercato immobiliare abbia proprio chiuso i battenti, la crescita del prezzo nel decennio precedente è una fase che troveremo solo nei paesi del nord africa tra qualche anno quando si saranno stabilizzati, da noi
1) la natalità diminiusce
2)la disponibilità economica si riduce
3)ci troveremo presto costrettia subire nuove imposizioni per via del nostro deficit
4) c’è un enorme invenduto che come correttamente esponi e solo destinato e crescere per le cause di cui sopra
5)i vecchi proprietari immobiliari che purtroppo termineranno la loro vita lasceranno altre e nuove invendute abitazioni
6) le persone emigrano verso altri paesi ( vedi articoli di questi giorni ad esmpio bloomberg
lascio a voi le ovvie conclusioni
Grazie del commento Domenico
Buona sera
Complimenti per l articolo.
Questa visione l ho avuta anch’io…..
Sono un investitore da reddito quindi cerco sempre immobili piccoli 20-30 mq seguendo la mia regola comodità nei servizi e basse spese condominiali.
Spesso questo connubio fa si che il prezzo non scenda più di tanto….nonostante il periodo,anzi….
Io credo da ( ciò che vedo) che è cambiata anche la società,le famiglie.
Ovvero se analizziamo attentamente vale più un immobile di 45-55mq che uno da 90-110.
Ricordo anche……più di 30 anni fa…….una stretta di mano un foglio scritto e si andava da notaio.
Ora….(per modo di dire in quanto ci son da decenni)..con le agenzie che variano dal 4 al 8% da ambo le parti più spese notarili è ovvio che occorre svendere.
ma riflettiamo attentamente seguendo il suo grafico nei 15 anni che facciamo un esempio concreto di un immobile venduto nel 2000 alla cifra di €100000 in questi 15 anni è passato di mano ipotizziamo 3 volte facendo i conti della serva solo di spese superflue è quasi aumentato del 50% se non di più e normale che queste sono le spese che hanno contribuito esponenzialmente a far lievitare gli immobili in maniera vertiginosa fino a quando……iniziato l’inevitabile rovinoso tracollo…..
Buona sera
Complimenti per l articolo.
Questa visione l ho avuta anch’io…..
Sono un investitore da reddito quindi cerco sempre immobili piccoli 20-30 mq seguendo la mia regola comodità nei servizi e basse spese condominiali.
Spesso questo connubio fa si che il prezzo non scenda più di tanto….nonostante il periodo,anzi….
Io credo da ( ciò che vedo) che è cambiata anche la società,le famiglie.
Ovvero se analizziamo attentamente vale più un immobile di 45-55mq che uno da 90-110.
Ricordo anche……più di 30 anni fa…….una stretta di mano un foglio scritto e si andava da notaio.
Ora….(per modo di dire in quanto ci son da decenni)..con le agenzie che variano dal 4 al 8% da ambo le parti più spese notarili è ovvio che occorre svendere.
ma riflettiamo attentamente seguendo il suo grafico nei 15 anni che facciamo un esempio concreto di un immobile venduto nel 2000 alla cifra di €100000 in questi 15 anni è passato di mano ipotizziamo 3 volte facendo i conti della serva solo di spese superflue è quasi aumentato del 50% se non di più e normale che queste sono le spese che hanno contribuito esponenzialmente a far lievitare gli immobili in maniera vertiginosa fino a quando……iniziato l’inevitabile rovinoso tracollo…..
Grazie del commento Bob.
Buongiorno,
volevo farti i complimenti per l’onesta della tua analisi Stefano, la maggior parte degli operatori del settore immobiliare annuncia da 3-4 anni una ripresa dei prezzi sbagliando ogni volta previsioni in modo clamoroso. A tal proposito vorrei fare un paio di considerazioni. Da agosto 2015 ad oggi visito assiduamente i siti immobiliari osservando l’andamento dei prezzi per le abitazioni poste nelle zone non centrali del comune di Milano, ho riscontrato che le agenzie pubblicano gli annunci delle stesse case per mesi e ogni tanto riducono il prezzo. Mi sembra chiaro che ci sia una quantità di invenduto enorme e principalmente di immobili obsoleti degli anni ’60, dovuta al fatto che i prezzi pubblicati su quei siti siano in media più alti del 20% rispetto a quelli di mercato, prezzi verificabili su siti specializzati (http://www.borsinoimmobiliare.it/) o istituzionali (http://wwwt.agenziaentrate.gov.it/servizi/Consultazione). Oggi le persone che dispongono di liquidità e sicurezza del lavoro sono poche (pochissime), la domanda a cui bisogna rispondere per capire questa tendenza a non acquistare immobili è la seguente: secondo voi le persone che hanno adesso liquidità sono degli stolti? Pensate veramente che acquisteranno un immobile a 200.000 euro sapendo che ne vale 160.000? La risposta ovviamente è no, gli stolti sono invece i possessori di case (e venditori) che non vogliono adeguare il prezzo di vendita a quello di mercato. Essi pagheranno, per un immobile di circa 90 mq con classe energetica alta (G) in una zona non centrale di Milano, in media 2500 euro annui di spese condominiali (solo ordinarie, senza contare le straordinarie) più un IMU da seconda casa che è superiore ai 1000 euro annui, più TARI ed altre tasse e spese per un totale di circa 4000-5000 euro annui. A chi è proprietario consiglierei di vendere subito accettando la prima proposta che gli verrà fatta, non facendolo otterrà solo di dover pagare 4000-5000 euro all’anno di spese e di rischiare che l’immobile si svaluti ancora di più. A tal proposito volevo ringraziarti Stefano, perché sono gli agenti immobiliari responsabili come te, i quali consigliano di rivedere i prezzi al ribasso, quelli che evitano che la situazione peggiori: se questi immobili obsoleti posti in zone non centrali non verranno venduti al più presto ci sarà una quantità di invenduto enorme che provocherà ulteriori ribassi. In conclusione, invito gli operatori del settore immobiliare ad essere responsabili, convincete i vostri clienti affinché abbassino i prezzi perché chi ha liquidità e può comprare sa di avere il coltello dalla parte del manico e non si farà fregare, acquisterà solo se è convinto di fare un affare.
Grazie a te Andrea.
In effetti molti proprietari di casa sono mal consigliati da agenti immobiliari inesperti o da “venditori di fumo” quali i media (e magari non si fidano invece di chi li consiglia bene) e pensano che chi gli sta dicendo la verità sul prezzo di casa loro lo faccia contro i loro interessi.
In realtà queste persone sono come il buon dottore che ti da’ la medicina dal sapore cattivo, ma che è quella che ti farà star meglio.
Piacerebbe a tutti curarsi una polmonite con un’aspirina ma purtroppo non è possibile.
La responsabilità di chi tiene ai propri clienti è di dirgli la verità qualunque essa sia, proprio per il bene stesso dei clienti.
Chi fa il contrario produce solo danni economici (e anche sociali) fra i quali quelli che tu hai riportato.
Alla prossima!
Buongiorno Stefano,
prima di tutto complimenti per le tue analisi, si vede che sei molto preparato. Come domanda, volevo chiederti come vedi le proiezioni future considerando tutti gli immobili di costruttori rimasti invenduti da 8-10 anni? Nella mia zona (Castelli Romani) circa il 70% delle ormai ex-nuove costruzioni (stiamo parlando di case che hanno già più di 5 anni in media, pur non essendo mai state abitate) è tutt’oggi invenduta (stiamo parlando di un bel volume di case, visto lo sviluppo edile avuto negli ultimi anni). I prezzi inoltre sono calati di un 10%, ridicolo rispetto al calo generale ma che di fatto stà generando una mini-bolla (forte discrepanza rispetto a Roma, addirittura in paesi come Grottaferrata e Frascati le case ora costano di più rispetto a zone centrali residenziali come Balduina e Camilluccia, impensabile 15 anni fa….). Tutto questo non fa che deprimere ulteriormente il mercato della zona, con vendite praticamente azzerate…..
Più di un costruttore mi ha confidato di essere vincolato dal prezzo che ha pagato il terreno, acquistato in tempi non sospetti, dai prestiti bancari presi preventivando un certo guadagno etc.. Ora, la mia domanda è: pensi possibile in tempi medio-brevi un riscatto da parte delle banche di tutti questi immobili ipotecati e invenduti, con una immissione di massa in aste giudiziarie? Questo penso darebbe una bella botta alle valutazioni della zona. Cosa ne pensi? Chi avesse casa in questa zona, cosa dovrebbe adesso per evitare il rischio di una seria svalutazione? E chi volesse comprarne una, quale sarebbe il momento migliore? Grazie
Grazie Patrizio.
Situazioni di questo tipo ce ne sono diverse in giro.
Prima o dopo le banche presenteranno il conto, ma per ora aspettano perche’ sanno che immettere altri immobili alle aste vorrebbe dire un disastro anche per loro.
Quindi meglio vendere ora prima che il tutto esploda.
Per l’acquisto non c’è un momento “migliore”.
Come avrai letto in altri miei commenti , dipende dagli obiettivi individuali.
Comunque se fai riferimento ai prezzi questi scenderanno ancora.
Alla prossima!
Perdona se mi intrometto, sono un dirigente di banca e mi occupo di credito e di compliance; nella finanza c’è un detto quando il mercato non va si afferma “il cavallo non beve” avete mai provato a costrigere un cavallo a bere ! Anche per gli immobili vale la stessa regola , tutti noi pensiamo di essere unici, invece nella media facciamo tutti le stesse scelte, chi in questo momento con una liquiditá di 500.000 euro o più comprerebbe una casa ?
La domanda migliore è: chi ha 500000 euro di questi tempi? I redditi medi sono calati pesantemente negli ultimi 15 anni, e chi inizia a lavorare adesso trova situazioni molto peggiori rispetto agli anni della bolla. Come fai a comprare casa ai prezzi di 10 anni fa, se il reddito della gente è la metà? Il brutto è che è tutto molto lento, nessuno vuole svalutare troppo ma intanto gli annunci di vendita si moltiplicano e anche questo porta ad altra svalutazione.
Buongiorno , mi riallaccio a quanto da me espresso in data 26 febbraio, un ulteriore ragione dell’enorme invenduto oltre che della continua ed inarrestabile discesa dei prezzi è quella del costo delle spese di amministrazione, avere case di proprietá oltre la prima è quindi un lusso che pochi si possono permettere ( come avere la barca) sarebbe interessante fare un analisi del costo amministrazione negli ultimi 20 anni; sono quindi sempre piu convinto che un investimento immobiliare , se si desidera effettuarlo, debba essere fatto in paesi meno “vecchi” e “fermi” della nostra povera Italia
Salve,ho letto con molta attenzione l’articolo e i commenti , grazie davvero, informazioni molto utili , visto che sto per comprare una casa e che mi sento dire tutti giorno dai agenti immobiliari che i prezzi saliranno presto e che come sempre e ora il momento di acquistare.
Io sono extracomunitaria,da ormai 8 anni in Italia e facendo due calcoli per i soldi che ho pagato sempre di affitto ho capito che meglio vado a comprarmi una casa, con una rata di 350 euro mensili invece di pagare quasi 600 euro di affitto, quindi che sia il buon momento oppure no io la casa la compro senza aspettare altri anni ancora. Ho pero una domanda sig Stefano, mi consiglia di acquistare un appartamento di recente costruzione oppure andrebbe bene anche una casa ani 60 (valutando alcune proposte) e visto che ho intenzione di vivere qui, ma nel ulteriore tempo se dovessi decidere di tornare al mio paese e se vorrei vendere quale sarebbe la probabilità per una casa ani 60 e una di recente costruzione? grazie .saluti.
Salve Ina e grazie del commento.
La regola base è che l’affare si fa sempre quando si compra a prescindere che la casa sia nuova o vecchia: cioè si deve cercare di acquistare al miglior prezzo possibile, in modo da avere più margine se un domani decide di vendere.
Fin qui nulla di nuovo, ma è utile ricordarlo perchè molte volte ci si fa prendere dall’emotività.
Siccome non sempre si è degli “acquirenti professionisti” in grado di fare un buon acquisto, consiglio (avendone la possibilità) di acquistare un appartamento di recente costruzione se ha una buona classe energetica , perchè nel medio termine le persone saranno sempre più attente a questo particolare, e quindi (in caso di mercato calante) si deprezzerà meno che un appartamento già datato (che solitamente è inserito in un contesto anch’esso datato).
Buon acquisto!
Grazie davvero del consiglio. Questo vorrebbe dire che devo aumentare il budget 🙂 e non me lo permetto piu di tanto, speravo in una risposta positiva anche sulle case anni 60 , visto che sto valutando in questo memento una ad un buon prezzo , zona ottima e richiesta dalla maggior parte dei acquirenti. Altrimenti continuo a cercare finchè non trovo l’offerta che mi convince su tutto. Cmq terrò presente del suo consiglio anche perchè la probabilità di arrivare a voler venderla e molto alta e non vorrei arrivare a ”svenderla”. Grazie tanto.
Solo il 2.1% dei nuclei familiari possiede più di 500.000 € in attività finanziarie, liquide etc. (escluso patrimonio immobiliare), in Italia ci sono 28.863.604 di abitazioni (1,3 case a famiglia) che hanno un valore complessivo 5.500 miliardi di euro, la metà di questo valore è in mano al 10% delle famiglie che fanno parte di quel 2,1%. La restante parte ovvero il 97.9% della parte rimanente si spartisce l’altra metà. Ci sono 20 miliardi di sofferenze bancarie di mutui contratti da famiglie, cifra che escluse unicredit e san paolo, equivale alla capitalizzazione di Ubi, (5 miliardi e 95 milioni), Mediolaum, (3 miliardi e 858 milioni), Banca Popolare (3 miliardi e 505 milioni), Finecobank (2 miliardi e 807 milioni) e Banca Generali (2 miliardi e 649 milioni) ,la Bper (2 miliardi e 520 milioni) per dare un riferimento per ordine di grandezza… potrei andare avanti ma la situazione è evidente! … e non per niente buona! … e cosa succede?! A Roma vendono ancora (provano a vendere ed infatti non vendono) case di 70 mq in alveari umani ancora a 400.000€ implicitamente colui che la possiede nella palazzina carina e che affaccia sul parco ne chiede 600.000 non sono neanche in centro e il centro di Roma è grande! Valore! Cos’è il valore?! Sono convito che oltre allo studio della costituzione nelle scuole, e meglio sin dalle elementari, dovrebbero introdurre anche nozioni di basilari di finanza, così magari la gente è più centrata magari ne compra in periodo di bolla ne pretende di vendere in periodi di assestamento a prezzi che non corrispondo alla realtà! Poi noi la crisi non la paghiamo! Ma se l’avete creata voi, l’avete creata voi con tacito accordo di chi di valore se ne intende! A Roma quindi so tutti milionari basta avè na casa poi ce sta totti pure! A Milano ha anche senso per un discorso di produzione (servizi che siano) e di lavoro ma non a Roma! In questa città la crisi immobiliare, quella vera, deve ancora arrivare e arriverà fra non molto e colpirà tutti sopratutto gli agenti immobiliare che si sono arricchiti negli ultimi 15 anni e contribuendo alla disiformazione e alla speculazione, torneranno a fare quello che facevano prima… i peracottari nel vero senso della parola stavolta (mio fratello è un fruttivendolo, non parla di mercati e ha intenzione di fare l’agente, è un fisico al max ti parla di quantistica) , rimarrà solo chi lo sa fare questo lavoro, è solo questione di tempo! Roma è una città fallita! Lo si può nascondere ma non a lungo, come quando nascondevano la terrificante verità dei sub prime, si può andare avanti per per 2,3,4,5 anni ma poi i nodi vengono al pettine l’immobiliare ha tempi più lunghi ed molto più disinformato, asimmetria fatta mercato. Ma arriva tutto al pettine come e sta già arrivando, il peggio deve ancora venire! E poi oltre alla matematica lo si legge sulle rughe dei venditori/proprietari che ti richiamano per riproporti quell’immobile a quel prezzo scabroso ahimè perché pensavano di aver comprato bene 5 anni fa!
La casa si deve comprare in 96 mensilità di stipendio ovvero 8 anni spalmate sul periodo che più ti aggrada unica e sacrosanta regola per chi deve comprare per viverci, il resto cazzate, alternativa affitto. Trovarsi con un mutuo che non si può pagare o perdere 200 mila euro su un’immobile pagato 500.000 solo 5 anni fa non è uno scherzo! Non lo è affatto per chi non fa parte di quel 2.1% di cui sopra.
Sig. Boscarato è ora di cambiare nell’articolo quel 2017 in data da determinare! Ad ogni modo complimenti per il suo punto di vista che equivale esattamenteal mio.
Buongiorno a tutti, buongiorno Stefano,
ho letto con attenzione tutti i commenti pubblicati sinora e devo dire che sostanzialmente condivido appieno l’opinione “dominante”.
Abito e lavoro a Roma e da circa 12 mesi mi guardo intorno per acquistare un bilocale come seconda casa che andrei ad abitare, con l’intenzione di “mettere a reddito” il quadrilocale che attualmente abito.
Il punto è che mi sembra che i prezzi degli immobili in zone semi-centrali siano ancora trementamente alti; io ho a disposizione 200-250K liquidi e in alcune zone che sto monitorando (Baldo degli Ubaldi-Valle Aurelia-Furio Camillo etc) non mi sembra di riscontrare grandi ribassi, perlomento nelle richieste iniziali dei venditori e spesso mi trovo di fronte a richieste a ridosso dei 270/280K per immobili che necessitano di ristrutturazione. Altra perplessità è legata alla locazione del mio immobile, da un lato mi sento tranquillo poichè si trova in zona ben collegata con la linea A e vicina ad un università, d’altro canto vedo che la percentuale di insolvenze negli ultimi anni è aumentata esponenzialmente.
Detto ciò vi ringrazio del contriuto e qualunque consiglio/opinione sarà ben accetto.
Alessandro
Grazie del contributo Alessandro.
La realtà è che i prezzi richiesti nella quasi totalità dei casi non sono reali e realistici.
Se fossero corretti , gli immobili sarebbero già stati venduti.
Gli unici prezzi reali sono quelli pagati. Il resto è fantasia e illusione di realizzo.
Continui nella ricerca e si avvalga di professionisti che effettivamente vendono case ogni settimana: sono gli unici che le potranno dire quali sono i prezzi corretti.
Buona acquisto!
Stefano Boscarato
Non entro nel merito del discorso fatto da uno che tende a far sì che la gente si rivolga a lui per vendere a prezzo ribassato il suo appartamento,ma su una cosa mi preme porre l’attenzione,quando si dice che si venderanno soltanto gli immobili nuovi realizzati con nuove tecnologie,forse non più in C.a.?, mentre i vecchi se si vogliono vendere dovranno avere un prezzo bassissimo,ora a me sembra che si sia tralasciato di dire che i fabbricati vecchi creano i centri storici delle città ,mentre quelli nuovi sono realizzati nelle estreme periferie.Come a dire che a Roma varranno di più i nuovi appartamenti a torrevecchia che quelli vecchi a piazza di Spagna,tanto per fare un esempio, come diceva Totò ma mi faccia il piacere
Però ci sei entrato nel discorso ed anche con superficiali elementi di argomentazione (quelli medi naturalmente)… vedi caro Paolo un appartamento a Piazza di Spagna è a Piazza di Spagna uno sull’Aventino è sull’Aventino …prezzi di questi appartamenti là stanno e là rimarranno ma devi possedere appartamenti in queste zone prima (che secondo me costano pure poco in proporzione allo schifo medio che c’è a Roma) non li devi possedere a garbatella, a furio camillo a via gallia tanto per citare alcune zone… se Alessandro non può comprare casa con 250k, una casa che possa definirsi tale un problema c’è! Ed è anche tangibile! Voi venditori pensate, non avendo minimamente cultura finanziaria, che un’immobile si possa comprare con emozione, fantasia e tanta speranza giusto perché il vostro è il meglio e perché il vicino nel 1637 ha venduto a 5000 trilioni ma purtroppo gli appartamenti si comprano con i soldi! E si dovrebbe andare a cercare chi ce li ha!!! Essendo Roma città piena di gente tutti cercano il polletto che pensa che dopo 2 ore rivende al doppio. Il punto è la sostenibilità finanziaria! Come si può chiedere 280k per un bilocale a fuorio camillo in un contesto non decoroso in mezzo ad alveari umani se gli stipendi medi della gente sono di 1.2k? Pensate che chi ha 500k ve li dia a voi?! Per la vostra casetta?!? La ricchezza in Italia è stata già bruciata a buon punto dalla classe media intendo, ovvio! Pertanto le cose cambieranno per forza di cose. Se fossi nei panni di chi vuole vendere un appartamento che rientra nella media a Roma (ovvero che fa schifo) venderei anche subito ad un prezzo reale per non perderci ulteriormente fra anni… Vero alla fine il mercato lo fa sempre la domanda e l’offerta ma una CASA è certa ci devono essere i soldi o tuoi o delle banche per fare il mercato!
caro signor paolo lei ha pienamente ragione.. su questo portale invece vi sono persone sprovvedute che vengono invitate a svendere da persone che lucrano sul ribasso
Buongiorno,
mi occupo di transazioni finanziarie in una banca d’affari, nell’ultimo anno ho seguito alcune delle più importanti cessioni di portafogli di sofferenze da parte delle banche italiane verso i grandi fondi di private equity internazionali, oltre ad aver collaborato nell’elaborazione dei business plan dei fondi stessi.
Sono arrivato sul blog di Stefano un pò per caso, notando troppo ottimismo sull’Italia in generale ho voluto comprendere meglio il sentiment dei piccoli retail ed ho iniziato una ricerca sui forum del web. Per fortuna ho trovato almeno questo blog dove vi è un pò di sano realismo, faccio i complimenti a Stefano per il lavoro svolto e visto il suo impegno voglio dare il mio contributo accendendo un ulteriore campanello d’allarme.
Premetto che la mia aspettativa è che l’unico investimento possibile per i prossimi anni siano strumenti finanziari che traggono profitto da un ulteriore declino di questo Paese. Senza entrare nei tecnicismi della situazione finanziaria italiana, cito qualche elemento rilevante rispetto al mercato immobiliare da insider nel mondo delle transazioni di sofferenze.
Nel 2015 le cessioni di sofferenze sono andate oltre i 20 miliardi di euro, per questo anno superemo certamente i 30. Prima del 2015 il mercato esisteva a malapena. La maggior parte dello stock di immobili a copertura delle sofferenze non è ancora finito sul mercato, perchè non vi sono ancora le strutture di gestione adeguate a supportarlo ed in quanto la maggior parte delle transazioni è avvenuta nel secondo semestre. Entro il 2017 con le sempre più forti pressioni della BCE, le cessioni avranno superato i 60 miliardi e le strutture di gestione saranno crescite adeguatamente, ne risulterà un vero e proprio tsunami di immobili immessi sul mercato.
Ora i due elementi veramente allarmanti che vi segnalo sono 1)i business plan di questi fondi hanno sottovalutato sia il trend demografico con una popolazione già in decrescita nel 2015 battendo di 1 milione di cittadini in negativo lo scenario pessimistico ISTAT redatto nel 2011, sia l’inondazione stessa di immobili legata ai loro acquisti. I tassi di recupero sono stati in troppi casi supposti pari a quelli storici e nessun consulente/banca d’affari ha interesse ad acccendere campanelli d’allarme in quanto pagati sull’esito della transazione. 2) i grandi fondi internazionali di private equity hanno regole ben precise con orizzonti temporali d’investimento prefissati e difficilmente superabili per via della strutturazione finanziaria del veicolo di acquisto stesso. Per questo motivo se gli immobili non saranno ceduti entro una scadenza verrano svenduti senza troppi problemi a qualsiasi prezzo, nonostante questo comporti una perdita all’operazione.
Potete ben capire gli impatti di tutto questo sul mercato, la discesa dei prezzi specialmente per gli immobili situati in posizioni non appetibili ha ancora parecchio margine, per quanto mi riguarda di un altro 20%. Tutto questo senza considerare i rischi di una nuova recessione globale, giustificata da più di un indicatore rilevante, che anche se lieve comporterebbe un tracollo per la nostra economia.
Il mio invito è alla massima prudenza.
Grazie dei dati che hai messo a disposizione Manuel.
Sono praticamente sconosciuti ai più.
Salve a tutti,
è stato molto interessante leggere l’articolo e do ancora più valore al contributo quando vedo che è stato scritto da una persona che opera sul campo. Nel blog è riscontrabile un campione di interventi super significativo che delinea in pieno la sintesi del sentiment italiano sul tema, formato sostanzialmente da due tipi di categorie: chi si rendo conto (la minoranza che di solito basa la sua opinione su validi strumenti) e chi non si rende conto (i più).
Lascio 3 spunti di riflessione sulla questione semplici, chiari, logici per niente banali per niente superficiali senza inserire indicatori senza ulteriori tecnicismi, riassumendo un po’ il pensiero di quelli che, ahi me, si rendono conto (il tempo dirà se siamo scemi):
il primo) attualmente le politiche monetarie europee (bazooka e tassi vicino allo 0) stanno iniettando morfina nel sistema per non far sentire dolore, come sarebbe la situazione dell’economia senza questi sostegni?;
il secondo) ci può essere una ripresa del mercato immobiliare (decantata ormai da tempo) se non accompagnata da una crescita dell’economia fondata su nuove e durature prospettive, nuovi mercati che abbiano valida capienza da cui tutti direttamente o indirettamente possano trarre guadagno economico (e sottolineo economico) sul medio periodo?
il terzo) …e l’aumento delle sofferenze bancarie? Vi sembra cosa così scontata la costituzione di Atlante?
Questo è quanto invito alla riflessione sui conosciuti temi.
Ho letto con attenzione anche il contributo di Manuel che trovo sia stato molto efficacie e veritiero, Manuel se nel caso rileggi il post mi farebbe molto piacere continuare la discussione se preferisci anche i n privato.
Ciao a tutti
Grazie del commento Edo
Buongiorno confermo quanto ora espresso per lavoro ho contatti con Revisori Contabili i quali mi riferisco che alcuni fondi immobiliari sono in crisi ; peraltro nella mia città (Milano ) vedo stabilmente in incremento un portafoglio di invenduti enorme; addirittura Piazza Duse (un luogo fino ad alcuni anni fa inarrivabile ) ha in vendita parecchi immobili a prezzi ora notevolmente ridimensionati, la sensazione è quella che il ceto benestante stia scappando da Milano città, sto seriamente pensando di fare altrettanto, mi piacerebbe conoscere le vostre impressioni; grazie.
Buongiorno Domenico,
i dati confermano che il numero di vendite sta riprendendo mentre i prezzi stanno ancora scendendo anche a causa del notevole invenduto accumulato
Buongiorno grazie per il pronto riscontro, mi chiedo se le vendite registrate in questo momento non siano il classico “rimbalzo del gatto morto ” la mia sensazione é che stiamo per vedere il fuggi fuggi in quanto le famiglie hanno bisogno di ossigeno non riescono infatti più a sopportare i costi degli immobili ed il reddito é diminuito ed i più informati, senza troppo rumore, escono dal mercato per poi ritornare quando i prezzi saranno enormemente più bassi
Buongiorno a tutti
Ho letto l’articolo e tutti i commenti a distanza di anni solo perché incuriosito dalla disinformazione che c’è in materia. Per tutti i pessimisti e per chi ci lucra vi metto a conoscenza che la crisi economica è completamente finita. 2 anni fa negli usa e in Europa, quest’anno da noi e in Spagna. Tra qualche anno anche in Grecia. Non so quali siano le vostre fonti e quali mass media seguite ma per quanto riguarda le transazioni di vendita ci sono organi e siti specializzati sulle cifre. Il 2015 è l’anno della ripresa delle vendite a livelli quasi Pre crisi. Solo nel primo trimestre del 2016 si sono vendute tante case quante se ne siano vendute solo nei primi 6 mesi del 2015. Carta canta. Date sempre un occhio agli altri stati perché la storia si ripete sempre. In America, in Inghilterra, Germania, Francia, solo per fare alcuni esempi, nelle grandi città è boom al rialzo prezzi perché ci sono poche case in vendita, vendute tantissime nel 2014 e 2015. Sta accadendo anche da noi, per ora una forte vendita di case e molto probabilmente dal 2017 un rialzo dei prezzi. Giusto per far capire ai non addetti ai lavori, provate a contattare una banca per richiedere un mutuo o un notaio per richiedere un rogito, tempo di attesa dai 30 ai 60 giorni e chiedetegli il perché. Dunque prima di fare disinformazione o peggio ancora lucrare con certi commenti stiamo ben attenti a non infrangere le leggi. Questo articolo aveva una valenza fino al 2014 ora non più. Le migliaia che leggono questo articolo prendendo come oro colato si mangeranno le mani l’anno prossimo per non aver acquistato casa nel 2016. Chiedo cortesemente al gestore di questo sito di aggiornare l’articolo e di censurare o denunciare chi commenta con altri scopi. Grazie
Questa è l’analisi dell’ISTAT per il IV° trimestre 2015: “La progressiva riduzione dell’ampiezza della flessione tendenziale dei prezzi delle abitazioni si conferma anche nel quarto trimestre del 2015, grazie soprattutto alle abitazioni esistenti, i cui prezzi, dopo il -2,8% del terzo trimestre, hanno registrato un calo pari all’1,0% nel quarto. I prezzi della abitazioni nuove sono diminuiti su base annua dello 0,5% (era -0,9% nel terzo trimestre)”. Il seguente commento è verificabile al link http://www.istat.it/it/archivio/18400.
Vuoi denunciare anche l’ISTAT?
A questo link invece (http://www.wallstreetitalia.com/news/immobiliare-in-italia-prezzi-in-calo-dell14-ad-aprile/) si trova un articolo che annuncia un calo dei prezzi delle case di seconda mano, ad aprile 2016, dell’1,4% a livello nazionale.
Vuoi denunciare anche loro?
Ma tu chi sei Mussolini??? forse la crisi è passata solo per te. Per chi paga le tasse regolarmente la crisi è peggiorata.
Achille farai mica l’agente immobiliare per caso? 🙂 Parli di dati di statistiche e daccene qualcuna…dacci queste illustri fonti…chi sono gabetti? toscano? 🙂 Te li do io tre dati: 200 miliardi di sofferenze di muti bancari per acquisto casa, in continua espansione , PIL 0,3 primo trimestre 2016, – 3,5% finanziamenti alle imprese rispetto al 2015 ed erano già bassi (quest’ultimo il più importante, è banale lo so ma qualcuno ancora non ci arriva… se non crescono e prosperano le imprese come fanno le persone a comprarsi casa? mhmh a sì giusto con i soldi della nonna che ricrescono sotto l’albero 😀 😀 :D). I mercati cambiano caro Achille quindi cambia anche te se vuoi sopravvivere! Io non compro ora! …e nessuno con una discreta liquidità lo farà ora statene certi!!! A maggior ragione non dovrebbe farlo chi deve indebitarsi a lungo per comprare! Ne riparliamo fra un paio di anni. 🙂
Peccato si parlasse di I TRIMESTRE 2016
Ha ha ha ha
W l’italiano medio-cre!
Ps. Digitate wallStreetItalia articoli pilotati sentenze
W le fonti attendibili!
Piuttosto uscite di case ed entrate nelle agenzie immobiliari serie e nelle banche senza dimenticare di chiedere un appuntamento….
Achille, certo che per te l’economia è tabù: l’aumento del numero di vendite non implica un aumento dei prezzi, il prezzo è dato dall’incontro tra domanda e offerta. Se in un ipotetico 2014 ci fossero stati sul mercato 100.000 immobili, di cui 20.000 venduti, la situazione di quell’anno sarebbe sicuramente migliore di un ipotetico 2015 dove ci fossero stati sul mercato 200.000 immobili di cui 24.000 venduti. Il numero di compravendite in quest’esempio è aumentato del 20% dal 2014 al 2015 ma il numero totale di immobili immessi sul mercato è raddoppiato da un anno all’altro ed il rapporto immobili venduti/immobili sul mercato è diminuito (nella ipotesi che ho fatto) dal 20% del 2014 (20.000 vendite su 100.000 offerte) al 12% del 2015 (24.000 vendite su 200.000 offerte) e l’invenduto è passato rispettivamente dal 80% del 2014 al 88% del 2015. Quindi anche se le vendite totali ed il numero dei mutui erogati aumentano questo non vuol dire che i prezzi risalgano.
In merito al sito di “Wall Street Italia” dimostri di non sapere di cosa stai parlando: questo sito fa molto spesso articoli che danno delle previsioni positive sul settore immobiliare come questo (http://www.wallstreetitalia.com/italia-immobiliare-e-veramente-in-ripresa/). Il fatto è che non possono negare la realtà, per quanto essi stessi cerchino di essere ottimisti, hanno dovuto quindi ammettere anche loro che, nonostante ci sia stato un aumento del numero delle compravendite, è comunque presente una diminuzione dei prezzi degli immobili residenziali, proprio come avevo postato in precedenza (http://www.wallstreetitalia.com/news/immobiliare-in-italia-prezzi-in-calo-dell14-ad-aprile/).
Concludo dicendo che ho letto attentamente tutti i post ed i tuoi sono tra i più approssimativi e senza fonti, spari numeri a caso senza dire da dove li hai presi. Visto che la maggior parte degli altri post è stata scritta da persone competenti in materie economico-finanziarie forse sarebbe meglio che le persone come te non scrivessero in questi blog perché abbassano il livello della discussione.
Dove é finito il primo commentatore al blog (vedi il primo intervento) che nel 2014 dichiarava che il mercato sarebbe stato in ripresa; ora anche Bankitalia dichiara che il mercato ” non rivedrà più i fasti del passato” ; che in gergo tecnico vuole dire scordiamoci una ripresa. …..anche Generali ricordo che si è espressa negativamente sulla stock di invenduti. Diciamola chiara ma al di la della prima casa (acquistata con il supporto di un professionista serio) c’è veramente qualcuno che vuole acquistare nel nostro paese che invecchia sempre più?
Perdonate dimenticavo a breve la riforma del catasto che per motivi elettorali e per non ammazzare completamente il mercato é stata spostata al 2017; dove dato che i soldi non sanno più dove prenderli non penso che il governo regalerà ai propietari immobiliari ricchi premi e cotillons : giusto per avvertire a breve vendita immobili dagli stock dei debiti impagati delle banche valutati al 30% del valore a bilancio (che mi risulta siano cospicui )??
Racconto la mia umile esperienza: recentemente ho avuto a che fare con operatori del settore bancario, ( un paio in verità’) , certo non molti ma entrambi mi hanno parlato di sofferenze bancarie sui mutui molto sostenute. Credo qui di che le banche chiuderanno sempre più i rubinetti e conseguentemente sara sempre più difficile acquistare salvo che uno abbia 200,300 ,400 k per acquistare una casa. Casa che anche spendendo 400 k non è assolutamente da ricchi nelle mie zone (Nord Italia precisamente Bergamo ). Per avere immobili superiori devi metterci dai 550 ai 600 k in su, non propio economici come prezzi visti stipendi medi sui 1300/1400 k. Chissà come finirà??
Aggiungo una cosa: meno male che il mercato negli ultimi anni ha subito cali nei prezzi altrimenti questi prezzi che già a me paiono altissimi dove sarebbero ora? Il nuovo in classe a nella mia via costa 420/440 k ( per carità bella zona ma siamo a Bergamo non a Manhattan o Londra?) e con quei soldi ti danno un 100 mq commerciali non certo una casa immensa….. Quindi senza il ribasso degli ultimi anni cosa avrebbero chiesto, 480/500 k per un appartamento medio?? Bisogna considerare che questi prezzi non sono ivati, se ci piazzi pure l iva al 4% devi tirare fuori altri 15/20 k….. Conclusione per avere una appartamento nuovo di circa 100 mq in classe A devi ad oggi essere praticamente molto ma molto benestante poiché ti chiedono cifre che 15 anni fa ti permettevano di farti l attico di 200 mq in centro o quasi o la casa singola e indipendente …..
La valutazione é corretta per lavoro seguo il credito ai privati e putroppo e per fortuna (altrimenti si incentiverebbe un indebitamento irresponsabile a persone che non riuscirebbero a onorare i propri impegni ) si eroga credito su presupposti rigidi di rata e retribuzione disponibile, e con gli attuali stipendi non ci sono grossi spazi di debito.il fatto é che il prezzo delle case é (inutile nasconderlo) sproporzionato alle retribuzioni.
Anni fa avevo letto un articolo del Sole che riportava quanti anni occorrevano a un dipendente
medio per comprare casa nel mondo; in Italia risultò 50 , poi é scoppiata la bolla finanziaria e immobiliare. Ognuno di noi pensa in media quello che anche gli altri pensano e tutti oggigiorno pur ambendo a migliorare la propria vita abitativa, hanno timore di perdere il lavoro, del futuro, se a questo si aggiunge quale è il sacrificio economico anche prospettico (30 anni di mutuo ) per comprare casa risulta chiaro perché il mercato é destinato al ridimensionamento .Ovvio i grandi investitori tentano in tutti i modi di convincerci con frasi tipo ” si è quasi toccato il fondo ” che a ben guardare non significano nulla se non a confermare ,senza ammetterlo che i prezzi scendono perché c’è sempre meno gente che compra ,perché non può. Ed in futuro si potrà sempre meno come si fa a pensare che in un paese dove sta per scoppiare il problema pensioni la gente abbia voglia di rischiare l ‘acquisto di una casa se non é costretta ? Se poi considerate che siamo in un paese a natalità ZERO (non vedo nei prossimi 30 anni gli immigrati come probabili acquirenti ) e la gente purtroppo per vecchiai muore le case vuote che entrano nel mercato sono destinate ad aumentare.
Le conclusioni non le faccio io le lascio a voi………??????
Boh ragazzi io invece la penso come Achille. Qui a Milano le case si vendono eccome, la mia esperienza è di un bilocale di 65mq in zona semi centrale palazzina ristrutturata a 220mila euro. Posso solo dirvi che siamo stati in 5 nel fare l’offerta nello stesso giorno che abbiamo visto la casa. Per il mutuo la banca mi ha dato appuntamento dopo quasi 2 mesi così come il notaio entrambi perché a detta loro stiamo avendo un boom di contratti di vendite e mutui. Per i prezzi non so se sono scesi o saliti. A me sembrano stabili ma non ne sono sicuro. Però io parlo di Milano che è una città a se.
Io vivo e lavoro a Milano se fai un giro vedrai la città costellata di annunci di vendesi anche in zone che alcuni anni fa avevano quasi per vincolo non scritto di non apporre cartelli.
Chi compra sta vendendo un altra casa e solo con il differenziale di prezzo riesce a coprire la rata del mutuo , é una apparente normalità dovuta e 5 anni di stop agli acquisti, come per il mercato dell’auto che questo anno ha recuperato in parte il tracollo; finita questa spinta il sentiment di fondo rimane negativo più di quello che appare. Il mercato é fatto è sostenuto dalla gente normale e soldi in giro non c’è ne sono molti, ragazzi che lavorano a 30 anni con dtpenti tidivoli, adulti che perdono il lavoro, famiglie chr vivono dell’ aiuto dei nonni che putroppo non sono eterni..Prova a pensare di qui a 5 anni in che situazione saremo con l’Europa che ci chiede di ridurre il debito ed il paese non cresce; non sono uno di quelli che assume la catastrofe ma sen’altro gli anni della Milano da bere sono molto lontani e forse è giusto così
Lavoro nel settore del credito e, in particolare, nell’ambito legale e posso confermare quanto sostenuto da altri utenti: le Banche sono zeppe di incagli e sofferenze e la tendenza non è minimamente indirizzata al miglioramento, anzi. Molti di questi crediti deteriorati sono collegati ad immobili gravati da ipoteche che nei prossimi anni dovranno necessariamente essere immessi sul mercato.
Questo è quello che vedo quotidianamente nel mio lavoro, una situazione davvero preoccupante. Di contro posso altrettanto confermare che (quantomeno a Roma dentro il GRA in zone magari collegate con le linee Metro) le richieste sugli immobili sono ancora estremamente alte. Senza dubbio dal 2008 ad oggi il mercato si è ridimensionato ma la forbice tra retribuzioni e prezzi/mq è ancora molto, troppo sfavorevole. Non sono un economista e non azzardo previsioni, personalmente avevo intenzione di acquistare un mono/bilocale da mettere a reddito e per ora resto alla finestra, magari me ne pentirò, chissà.
Un saluto a tutti.
Ma li leggete i giornali? (Quelli seri)
Lasciate perdere siti pilotati come il Wall Street che tra l’altro ha in corso sentenze per procurato allarme e divulgazione di notizie senza fonti attendibili.
Mi sembrate i soliti depressi negativi su tutto. Ce la fate o vengo a casa vostra a digitare sul PC le fonti attendibili oppure quelle in corso di contenziosi in tribunale?
Per quanto riguarda i cartelli visto che siete al PC cercate di digitare “trucco dei cartelli di case già vendute”. È un vecchio trucco usato nelle grandi città europee in tempi di crisi per vendere più case facendo credere alle persone che i prezzi siano scesi molto. Manco questo sapete? Tutti agenti immobiliari e bancari siete? O meglio, siete i soliti pazzi che credono che le case debbano scendere oltre il 20% com’è avvenuto da noi e nelle altre città europee? E perché mai dovrebbero scendere alla metà solo da noi? Sono d’accordo con Achille e Pietro. Io mi sono informato e la realtà è nettamente diversa da come la presentano qui dentro.
Sai quanto fa 1 +1 ? Chiedilo ad Achille e Pietro 😀 😀 😀
Buone compere allora…ne riparliamo fra un anno!
La maggior parte di immobili che tengo sotto osservazione, parlo di case che possono essere definite tali, sono in vendita mediamente da 8 mesi questo perché il prezzo richiesto è diminuito di 10-15% rispetto al 2008, parlo di Roma. Capisco che è dura ridurre del 30% ma vedrete che fra un paio di anni per me si arriverà anche al 40% in meno, tenuto conto dei molteplici fattori già elencati da molti utenti (sofferenze, natalità, crescita 0 etc).
…alla fine sono convinto che anche agli agenti fa comodo tenere alti i prezzi i…nel 2008 con due vendite ci campavano per 3/4 anni…
Eccolo un altro soggetto, Lucifero (sicuramente sarà il suo nome vero) che come Achille getta fango sui siti che fanno previsioni al ribasso (realistiche) dei prezzi degli immobili residenziali e per contro non forniscono nessuna fonte attendibile che possa smentire la tendenza al ribasso, non la forniscono perché non esiste. Io invece, come ho già fatto diverse volte in questo blog, la fonte che prova i prezzi gonfiati degli immobili residenziali la fornisco di nuovo: (https://wwwt.agenziaentrate.gov.it/servizi/Consultazione/ricerca.htm)……e cioè la Banca Dati delle quotazioni immobiliari dell’Agenzia delle Entrate, la quale non può essere sicuramente etichettata come soggetto di parte e non attendibile. In base a questa Banca Dati i prezzi degli immobili, principalmente nelle zone semi-centrali e periferiche di Roma e Milano, sono venduti ad un prezzo molto più alto della loro effettiva valutazione di mercato.
Sia tu, Lucifero, che Achille (sempre che non siate la stessa persona) avete interesse a frenare le notizie che realisticamente prevedono dei ribassi sugli immobili, questo o perché state vendendo la vostra casa o perché siete degli agenti immobiliari. Vi consiglio di far fare questo lavoro sporco a qualcuno più preparato di voi, le persone che leggono i vostri post si rendono subito conto della scarsa attendibilità della vostra analisi.
30% o 40% in meno è impensabile.
Posso capire un 30% ma solo nelle città sotto i 100mila abitanti per tutti i loro problemi annessi. Ma città grandi e loro hinterland è improponibile scendere sotto il 20%.
Si scatenerebbe una crisi ben più peggiore di quella appena passata
Non so neanche perché ti rispondo però credo che sia importante far conoscere, condividere e sensibilizzare le persone. Penso che se mediamente tutti noi avessimo un sufficiente (ma anche mediocre) background economico/finanziario il concetto di valore finanziario delle cose sarebbe sicuramente più allineato alla sostenibilità economica; non dico che non ci sarebbero più bolle ma quantomeno sarebbero più ridotte, sarebbero più proporzionati i consumi nel tempo e si ridurrebbero le differenze tra vari cicli economici. La parola chiave è indebitamento, il sistema è fondato sul debito. Le persone, gli Stati, le aziende, le economie si indebitano. Scarichiamo sul futuro le cose che non possiamo permetterci ora riempiendo di debiti (mer.a) le generazioni future. Rispondo a lucifero in particolare al post:
“30% o 40% in meno è impensabile.
Posso capire un 30% ma solo nelle città sotto i 100mila abitanti per tutti i loro problemi annessi. Ma città grandi e loro hinterland è improponibile scendere sotto il 20%.
Si scatenerebbe una crisi ben più peggiore di quella appena passata”
Vedi caro lucifero la crisi finanziaria che stiamo vivendo (perché ancora la stiamo vivendo) è stata scatenata come tutti sanno dai subprime, tutte le crisi finanziari hanno avuto tra i sottostanti scatenanti l’immobiliare e l’aumento sproporzionato dei sui prezzi. Il 30% 40% e aggiungo 50% di riduzione dei prezzi nei centri al di sotto di 100mila abitanti si è già concretizzato, oggi si comprano case in queste aree alla metà di quanto potevano essere comprate nel 2006. E’ nei grandi centri, Roma su tutti, che i prezzi non sono ancora allineati e questo lo dimostra l’invenduto che abbonda. A Roma richiesta c’è ma le persone non sono sono più propense a spendere 400k in zona san giovanni per 65 mq in un alveare umano. La riduzione del 30% non porterebbe ad una crisi ma bensì ad una rinascita, uno scenario che si concretizzerà tra qualche anno, in quanto ora chi vuole vendere sta tenendo posizione sperando vanamente oltre che ignorantemente in una risalita nei prossimi anni, risalita che non ci sarà mai perché mai è avvenuta una discesa dei prezzi tale da poter sgonfiare la bolla, e pertanto cosa succederà? Che il mercato verrà sgonfiato dai proprietari di seconde,terze e quarte… case che vorranno o che dovranno vendere e lo faranno al prezzo idoneo, questo porterà ad un abbassamento dei prezzi reale ed a una rinascita e non ad una crisi. Inoltre legato a ciò non vedo lontane politiche sociali di grande portata rivolte alle case sia dal punto di vista degli affitti sia degli acquisti, il problema di Londra c’è anche a Roma. L’affitto, il mutuo e le altre spese legate alla casa nelle grandi città rappresentano più del 50% delle spese del reddito delle persone questo è assurdo e non sostenibile!!! Negli anni 90 la percentuale era del 20%, pertanto come avverrà a Londra fra poco (come programma di Khan) per rilanciare i consumi verranno attuate politiche volte alla sostenibilità finanziaria degli alloggi delle persone, da aggiungere anche tutte le persone che a poco a poco continuano la loro lenta integrazione nei Paesi occidentali che non saranno più disposti a pagare 500€ per una stanza da dividere in 5. Garantire una casa alle persone dovrebbe essere uno dei principi basilari di uno Stato evoluto la speculazione e grandi guadagni signori miei per questo mercato sono finiti! Eh sì! Come ho già detto in altri post comprate solo al prezzo di mercato attuale considerando che fra alcuni anni cmq sarà più basso almeno nelle grandi città!
Ciao dato che la discussione si fa interessante (premetto, ritengo di essere imparziale in quanto non ho necessità ne di vendere ne di acquisto ) ma mi occupo di credito e rischi per lavoro, mi piace intervenire nuovamente.
Per lavoro tempo fa avevo strutturato con la mia vecchia azienda ( per primi in Italia ).il mutuo Vitalizio ipotecario (quello del quale.si parla tanto ultimamente, vedi interventi legislativi ecc) .
Al di là delle storie che vi raccontano e dell’inutile lavoro del parlamento, ora non regge più finanziariamente a causa del trend ribassista del mercato immobiliare (non voglio annoiarvi con i tecnicismi ) ma il mercato non consente più di strutturare il prodotto ???
Inoltre se avete avuto modo di leggere la lettera delle istruzioni BCE per l’Italia (dove si persegue una insensata politica di maggiore debito) si impone di trasferire la tassazione dal reddito da lavoro ai patrimoni e di rivedere gli estimi catastali pena l’arrivo della TROIKA come in Grecia.
Dato che le pensioni non possono essere più tassare le rendite finanziarie neanche per idea, secondo voi cosa resta? Tassare i trasferimenti ereditari ed i patrimoni immobiliari.
Immobili peraltro che le banche e le assicurazioni (correttamente) stanno vendendo “in bassa frequenza”
Se vi interessa c’è in rete un bel sito “CAASA.IT” ( con 2 A) che non come altri siti che secondo me forniscono dati tramite algoritmi che non mi corrispondono nei dati, e che quindi uso anche per lavoro, consente di rilevare in percentuale il trend degli immobili.nelle città e anche.se.lo utilzzate bene nei quartieri. Bene se lo consultate riporta.che.a.Milano i prezzi negli ultimi 6 mesi sono scesi del 4,29 %e su alcuni quartieri centrali del 2,2%; considerate che se il dato é stabile significa per esempio che se per ipotesi se due rilevazioni semestrali mantengono il 3% i prezzi nell’anno hanno perso il 6%; ovvio sono mie considerazioni valutazioni ed utilizzo di strumenti fatti a livello personale anche se per lavoro; quindi come dico sempre la lingua araba é “molto chiara” e ricordo che i numeri in uso sono numeri arabi, quindi a voi tutte le valutazioni del caso ?????????
Tutti menagrame siete
W me
W Achille
W Pietro
Solo noi abbiamo capito
Appena preso mutuo a tasso fisso 2% per 40 anni. Tempo di attesa 90 giorni. Non so in quale paese voi viviate, io Milano. Almeno qui è così. Questa è la mia esperienza. Per quanto riguarda i tanti cartelli di case da vendere è assolutamente vero, almeno la metà sono case già vendute. Io la penso così, lo fanno perché non hanno tempo di toglierli visto che qui a Milano le agenzie sono piene e hanno ripreso ad aprire anche il sabato oppure il vecchio trucco del chiamare per poi essere dirottati su altri immobili visto che li non esiste proprio quell immobile. Ci sono passato pure io. Vi faccio un esempio, bel palazzo, cartello vendita, nota agenzia, chiedo ad un condomino e nemmeno lui sa quale casa è in vendita, il palazzo è grande. Chiedo all agenzia, mi fissano un appuntamento da loro, al momento in agenzia l immobile risulta appena venduto un giorno prima e non potevano avvisare. Mi propongono altre soluzioni. Idem stessa tattica ad un mio amico. Questi cartelli soprattutto nei bei palazzi fungono da richiamo. Il vero problema invece è un altro, le case che costano poco hanno dei grandi problemi, se va bene sono da ristrutturare, unica esposizione a nord e problemi tra condomini. Se va male invece ci sono condomini che non pagano le spese e ovviamente ti accolli anche le loro in attesa che il tribunale dopo ben 5 anni risolva la questione. Ma attenzione, anche se il tribunale intima di pagare ai condomini morosi e l’ufficiale giudiziario non trova nulla per potersi attaccare (lavoro in nero di una certa tipologia di persone) tu devi pagare x loro. Ecco perché in un palazzo un bilocale costa 120 mila euro e in quello identico al fianco 160mila.
Sarà……… ?……….
Ps vi infirmo chr per legge le spese condominiali deliberate sono s carico del vecchio proprietario. …?
un tasso fisso per un mutuo di 40 anni al 2% ?????? ?
E chi se ne frega delle vecchie spese condominiali quando una volta entrati dovrai pagare le nuove che altri condomini non pagano.
Mio caro babbo natale ha ragione Bartolomeo o anche a te bisogna dire x filo e x segno come ottenere un mutuo al tasso fisso del 2% x 40 anni e non farsi fregare come i cogli….. entrando nella prima banca sotto tiro?
Mai sentito dei comparatori di mutuo? Ad esempio su telemutuo ci sono ben 5 banche che fanno mutui così. Certo poi se ci sono dei babbi che si fanno fregare con tassi al 5 o peggio 6% …. se sta bene loro.
E come ogni volta x noi italiani ignoranti dico solo una cosa! INFORMATEVI! In unione europea il tasso fisso è al 2% Grecia compresa! Ma noi siamo italiani ignoranti. E già. Non tutti x fortuna
Onestamente intendevo soltanto specificare che numerose affermazioni degli amici di Milano erano inesatte; più in dettaglio sono male informati in relazione a quanto dichiarano sulle spese condominiali e un mutuo a 40 anni a tasso fisso al 2% TAEG (ma neppure TAN ) proprio non esiste, per quanto concerne i cartelli non veritieri mah (ipotizzo che anche in questo tema la valutazione non sia proprio precisa come le altre due?).
Comunque se hanno ritenuto opportuno acquistare non è un reato, avranno fatto le loro valutazioni ritengo più dettagliate delle affermazioni a corollario; peraltro valutare il credito ed il rischio é il mio lavoro e quindi ben vengano nuovi clienti.
Quello che trovo discutibile, ed è per questo motivo che mi piace seguire questo blog é che alcuni agenti immobiliari poco professionali ( vedo che invece Boscarato opera con maggiore professionalità ) illudono i propietari venditori per non perdere il cliente e contribuiscono a rendere il mercato immobiliare torbido ed inefficiente , non consentono quindi una sana valutazione già da ora dei prezzi delle case, che come specificavo dovrebbero, soprattutto in alcune città come Milano ritrovare dei prezzi che non ricordino la bolla finanziaria, soprattutto se di edilizia indeguata .
Ritengo infatti che un bagno di sano realismo per i proprietari (che comunque a breve si troveranno forzosamente costretti a vendere precipitosamente per vie delle motivazioni che ho esposto ) potrebbe far ripartire un mercato che torno a dire non può oggettivamente e per fortuna ritrovare la bolla speculativa degli anni 2000.
Quindi se hai la tua abitazione inutile agitarti per queste previsioni, del resto una casa per viverci ti é necessaria, non comprendo quindi salvo non ci sia un interesse a vendere ad un prezzo maggiorato rispetto al valore reale tutta questa preoccupazione .Anzi in prospettiva i tassi dei mutui per altri 5 anni dovrebbero rimanere bassi (non 2% fisso !)e quindi in un mercato se ridimensionato di un 15% nei prezzi le persone potrebbero trovare interesse ad acquistare, se invece continuiamo ad illudersi il settore resterà asfittico e pochi poveri compratori saranno vittime cornuti e mazziati di molti (non tutti ) venditori senza scrupoli. Un caro saluto.
Non so quando è stato scritto questo articolo, presumo dai commenti nel 2014.
Mi chiedevo ora a luglio 2017 come sta andando il mercato immobiliare nel nord Italia?
Io sono di Milano e mi hanno detto che qui le case fortunatamente si vendono e ci vogliono 5 mesi se il prezzo è di mercato. Invece nell hinterland 6 mesi. Purtroppo non è così nel resto della provincia e Lombardia dove si parla tra i 9 mesi e 2 anni. A fronte di questo visto che la Lombardia è sempre stata il motore in queste cose, come andrà nei prossimi mesi? E nel 2018?
Salve PierSilvio.
Qui possiamo fare un ragionamento generale, nel senso che alcune zone (molto ridotte) costituiscono delle eccezioni alla regola.
Gli indicatori dicono che la regola nel breve periodo sarà questa: vendite in aumento (anche se l’aumento delle vendite sarà ridotto rispetto a quello degli ultimi due anni) e prezzi in leggero calo (cioè sempre in calo, ma non a precipizio come nel periodo più tosto della crisi).
Unico dubbio è su quanto caleranno i prezzi: sarà leggero come scritto sopra se le banche continueranno a tenere in pancia un bel pò di immobili. Altrimenti sarà un’altra batosta
Buongiorno gent.mo Boscarato, Le do perfettamente ragione in ogni parola che ha scritto. Sono un modesto investitore immobiliare e mi piace cambiare casa anche solo per diletto. Io sono certo, anche senza avere la sfera di cristallo, che il prezzo degli immobili “usati”, non distrutti ma un ottimo usato, sia destinato a scendere per i prossimi 10 anni (1, 2 % annuo sicuro). Attualmente la flebile ripresa si basa sulle voci degli agenti immobiliari che tendono a sdrammatizzare una situazione angosciosa. il mio agente immobiliare la settimana scorsa mi ha detto che ha fatto 4 rogiti in due settimane, un successone, però quando metti in vendita la tua casa cominciano a dire “è vecchia, non ha il cappotto, è un terzo piano, non ha il garage, ecc ecc ecc…” al solo scopo di abbassare allo sfinimento il prezzo (tanto su 100000 euro ti prendono il 2 %, su 70000 ti prendono il 3%, cambia nulla per loro, molto per te…). Io credo che chi ha casa è meglio che se la tenga, prima di morire non farà a tempo a godersi una plusvalenza (perlatro salatamente tassata). Buon lavoro, Andrea
Grazie del commento Andrea
meta’ 2017 tutto avverato.
L’articolo inquadrava quello che pensavo all’epoca con ragionamenti pratici e alla portata di tutti, un modo di pensare molto spesso piu’ efficace di complessi calcoli di mercato o ascoltare false illusioni di “ripresina” del governo.
Oggi compro casa con il 25% di sconto rispetto al 2014, anche se credo che tu debba scrivere un nuovo articolo dove ti occupi di oltre il triennio 2014-2017.
Ritengo che ci sia ancora spazio per scendere di un altro po’ nonostante i segnali di ripresa, principalmente a causa dell’erosione dei risparmio e dell’anemica ripresa.
mi sembra che ripetendo i tuoi ragionamenti oggi si possa dire 2018-2019-2020 perdiamo un altro 15%. fino a che non raggiungiamo livelli degli anni 70 e sti poveri giovani se so possono comprare un appartamento sotto i 100000 euro (anche gli immigrati incominceranno a comprare a quel punto).
La ripresa, quella vera arrivera SOLO quando uno stipendiato italiano (ai livelli di stipendio che esistono oggi) potra’ comprarsi casa con una rata pari al 33% del suo misero stipendio precario. dunque rate di 300-500 euro
grazie , 3 anni fa mi hai dato una buona prospettiva che mi ha impedito di fare un errore.
Grazie a te Giovanni per la testimonianza.
Mi fa piacere esserti stato d’aiuto 🙂
Buongiorno a tutti, io invece mi associo a Giovanni e Andrea ossia in Europa dati alla mano la crisi immobiliare è solo in Italia e Croazia perché? Certo i prezzi fino al 2008 erano proprio per persone incompetenti non informate. Basti pensare che nelle città italiane i prezzi erano da pieno centro a Londra e Parigi che esse fossero in centro piuttosto che in periferia. Insostenibile. Ora con il crollo del 40% non siamo ancora paragonabili agli altri stati. Si prospetta un altro crollo dal 2018 e 2019 riportando i prezzi ai livelli europei. Rialzo dei prezzi? Inizierà lievemente dal 2030 in poi. Lievemente! Ma non arriveranno mai ai prezzi assurdi da fine anni 90 al 2008. Mai. Semmai potranno arrivare a valori anni 80 ma nel 2050. Facendo una sola domanda? Tutte le nazioni europee hanno prezzi normali. Perché mai l’italia con tutti i problemi che ha deve avere le case più care di efficientissime nazioni? Su su sveglia! Tra l’altro i fratelli e figli Berlusconi hanno appena ottenuto il via libera di costruire una città completamente ad impatto zero con case di max 2 piani per 10mila persone nei dintorni di Milano, servita e riverita di tutto. Praticamente una tipica cittadina americana. E indovinate un po’? Classe A+ nel verde stile Milano 3 ma ovviamente ai livelli delle cittadine americane private alla bellezza di 2mila euro al mq. 10mila abitanti di cui a soli 7 giorni dall approvazione dei vari organi competenti e senza iniziare alcunché di pubblicità il 30% delle case è già stato venduto. Informarsi. Poi ci sarebbe un discorso lungo da fare e difficile da capire. So che può risultare da pazzi ma è successo negli stati uniti ovunque, parlo delle grandi città, sta iniziando a succedere ora in Europa e di sicuro succederà in Italia tra 15 max 20 anni. I poveri abiteranno in centro città, la classe media in periferia e i ricchi in cittadine private Dell hinterland. Chi ha girato gli states e uk può già capire il perché.
Beh che grande scoperta. Lo sanno pure i bambini che negli states i poveri abitano in centro città e i ricchi nei sobborghi fuori città, si sa anche il perché ma vogliamo far finta di nulla prima che si venga additati come….. penso che ci siamo capiti. Però vorrei aggiungere che questo fenomeno qui in Italia sarà valido solo per il nord e solo per le città grandi tipo Milano Torino Genova Bologna Verona e Venezia. Le altre saranno risparmiate. Ci vorranno anni però già qualcosina a Milano e Torino inizia a vedersi. Conosco bene gli states e molti faticano a comprendere perché guardano a new York, ma è l’unica città degli usa a non essere americana e non fa testo. Le altre città non bisogna guardarle con gli occhi da turista e mai di giorno ma dopo le 18 così si capisce di cosa stiamo parlando. Non dico che arriveremo tipo Detroit però la paura è tanta. In Inghilterra già Birmingham ne è un esempio eclatante. In Francia lo è Lione. Questo grazie alla globalizzazione. Che brutti tempi ci aspettano. Però lasciatemi fare uno sfogo, si lo so è brutto dirlo ma tutti quegli avidi ingordi insensibili che hanno speso 500mila euro 1 milione di euro ma anche più per case in pieno centro a Milano Bologna Torino Venezia beh a loro sono contento che le case crolleranno del 70 80%. Per gli altri che si sono svenati con un mutuo mi spiace molto però documentatevi che magari siete ancora in tempo. So che ci sono gli scettici che non credono a questo ma mettete da parte orgoglio e pregiudizi perché il mondo cambia. Non è solo una questione di globalizzazione ma in Italia nelle città sopra citate nessuno può permettersi di mantenere dei palazzi che prima o poi cadranno a pezzi per la struttura vecchia e per adeguare ci vorranno talmente tanti soldi che nemmeno chi li ha potrà far qualcosa. Il degrado farà il resto e sopratutto il cambio generazionale darà la mazzata finale. Io sono di Torino e credo che inizierà qui questo fenomeno perché già ora le case del centro storico hanno perso il 50% del valore mentre in periferia il 40% e guarda caso appena fuori Torino solo il 20%. Nel centro storico i ricchi, quelli diciamo del mestiere o che hanno conoscenze stanno abbandonando la città per hinterland torinese. Vuoi vedere che Torino diventa come gli usa? Stefano chiedo a te, qui gli agenti immobiliari pensano che Torino sarà la prima città con questo fenomeno, li da te cosa pensi che succeda? Mi riferisco a Venezia e Verona
Salve Giancarlo.
Premesso che prevedere questi macro cambiamenti è quasi impossibile (se non altro per i lunghi tempi necessari), possiamo dire che Venezia e Verona sono città molto diverse da Torino.
Venezia è unica ed ha un mercato mondiale.
Verona è molto più piccola.
Detto questo, il fenomeno di cui stiamo parlando si è già verificato in tanti paesi, e potrebbe tranquillamente accadere anche da noi, soprattutto nelle grandi città
Salve, sito utile, lette tante opinioni, condivido quelle del “boss”. Io vorrei vendere una casa prima abitazione in provincia di Varese, vicino alla Svizzera e a me pare che ad oggi, a non sparare prezzi assurdi, gli interessati veri ci siano. Certo che una volta che ho in mano i soldi in che cosa li investo? Una ripresa dei prezzi è possibile imo se dovesse ricomparire l’inflazione grossa, che non c’è perchè i soldi corrono per i mercati finanziari. Cordiali saluti.
Buongiorno a tutti, buongiorno Stefano, ho chiesto ad una famosissima agenzia immobiliare di Milano di questo strano fenomeno di migrazione della classe ricca e benestante dal centro verso l’hinterland avendo appena comprato in una zona semi centrale di Milano un trilocale ad un prezzo ottimo. Praticamente mi hanno dato del pazzo! La mia casa sarà svalutata nel tempo. I benestanti pare già stiano scappando verso l’esterno.
Facendo due conti e due controlli purtroppo ho notato pure io che nel mio palazzo ma anche nella via molti professionisti lasciare la zona. Premetto che la mia zona è sempre stata abitata da avvocati, notai, medici ecc…
Alla luce di tutto questo noto un continuo diminuire di prezzi ed un aumento di persone straniere nella mia zona. Ora mi chiedo, ma le agenzie un codice deontologico lo hanno? Non potevano avvisarmi di questo fenomeno tutto nuovo in Italia? Loro si sono scusati dicendo che se anche si faceva informazione, l’italiano è mediamente una persona ignorante e che mai avrebbe capito se non quelli del settore oppure quelli più acculturati.
Ora dopo un solo anno dall’acquisto vorrei vendere una casa di 3 locali pagata 200mila euro ma le agenzie me la valutano 160mila! E mi hanno detto che i prezzi per quella zona scenderanno ancora perché si sono solo fermati in quartieri centralissimi mentre fuori Milano molte zone sono in rialzo. Mi chiedo, ma perché non fate informazione? Esattamente cosa ci attende nelle città grandi italiane? Ho sentito che anche realtà come Monza Brescia hanno lo stesso problema. Documentandomi su internet per gli USA e l’Europa sono rimasto scioccato. Non credevo ai miei occhi che fossero arrivati a questi livelli.
Stefano ti chiedo 3 cose
Prima le agenzie sono tenute a informare i clienti di questo fenomeno
due, questo fenomeno continuerà fino ad arrivare come le altre città europee
tre, i prezzi dei suburbi, detto alla americana, del nostro hinterland sono destinati a salire?
Grazie
Salve Giuseppe, e grazie della testimonianza sulla realtà della sua zona.
Gli agenti immobiliari devono informare le parti di tutto quello di cui sono a conoscenza (o facilmente conoscibile) in merito alla sicurezza dell’affare.
Informare sulle previsioni del mercato immobiliare non rientra in questo, ma fa parte della consulenza che sarebbe corretto fornire ai clienti.
Se questo fenomeno continuerà e per quanto tempo, penso che nessuno sia in grado di dirlo.
E’ certo che i cambiamenti nel mercato immobiliare sono molto lenti e quindi il trend continuerà per qualche anno.
Per quanto riguarda i prezzi, premesso che ogni area/zona ha la sua storia, scenderanno in generale per gli immobili di scarsa qualità e posizionati in zone mal abitate.
Terranno (non saliranno) i begli immobili in zone ben abitate.
ciao a tutti, devo dire che in una città come Roma la diminuzione dei prezzi non sembra avere fine! a mio ultramodesto avviso il punto di caduta può fissarsi ai valori ante-euro
Ciao a tutti,
ho letto con molto interesse il blog e complimenti all’admin per la competenza e continuità nella gestione di tutto.
Ottimi e i precisi interventi da parte di molti.
Condivido le prospettive negative per il prezzo degli immobili.
All’interno del blog ho notato che il problema di tutti era di garantirsi nei prossimi anni lo stesso potere d’acquisto e eventualmente una plusvalenza.
Nessuno si è posto il problema inverso e cioè se non compro casa oggi e ho una certa liquidità siamo sicuri che tra enne anni quanto accantonato abbia ancora, almeno nominalmente, lo stesso valore di oggi ?
Vista la creatività finanziaria che si trova in giro, a mio parere, si può rischiare di più con una liquidità in mano che una eventuale svalutazione del 20 /30 % dell’immobile acquistato oggi. Che ne pensate!
ciao a tutti
Salve a tutti e buonasera Sig. Stefano, grazie per il sito, volevo dire la mia, mi occupo di mutui e vorrei spezzare una lancia a favore delle banche.
I mutui oggi si rilasciano con più facilità solo rispetto all’anno scorso. Nel 2018 andrà meglio. Già oggi vengono erogati dal 80 al 95% bisogna chiedere, informarsi, molti non lo fanno, sembrano tutti depressi che cercano la pappa pronta. Mi spiace ma su questo hanno ragione gli americani dicendo che gli italiani sono un popolo di mammoni, negativi, e che si lamentano sempre ma del nulla senza reagire. Faccio un esempio, oggi i tassi fissi trentennali sono al 4% ci fosse stato uno che abbia contrattato come si fa nel resto del mondo occidentale. Guarda caso chi lo fa? Imprenditori, gente acculturata, gente che ha girato il mondo. Ecco è con questa tipologia di persone che ci piace parlare, ti stimolano. Bene a queste persone viene contrattato il 3% e cosa mi sento dire dalla massa? E ma quelli hanno gli agganci! E ma quelli sono raccomandati! E ma quelli sono ricchi gli danno quello che vogliono!
Che ignoranza! Sbattetevi che la vita non vi regala nulla. Per quanto riguarda i prezzi delle case, se sono calati è per una congiuntura negativa economica mondiale, per una valutazione eccessiva degli anni precedenti che ormai non ha senso e che non tornerà più, per l’inadeguatezza delle case, il degrado sociale, le migrazioni selvagge. Anzi, ormai le città italiane sono tutte uguali, centro città ai ricchi, massa e povertà dal confine del centro al confine della città. Fuori dalle città si costituiranno degli agglomerati di benestanti. Questo è il presente e lo sarà ancor di più nel futuro. America ed Europa insegnano. So che molti non hanno le basi per capire questo fenomeno, ma almeno abbiate il coraggio di chiedere agli agenti immobiliari che tipologia di persone comprano oggi in centro città, nel resto della città e subito fuori la città. Ne rimarrete a bocca aperta ve lo posso garantire io che rilascio mutui con tanto di interprete a fianco.
Volete una chicca sui prezzi da qui al 2030? Il centro città rimarrà caro, il resto della città avrà una perdita di un altro 30%. Gli agglomerati fuori dalla città rimarranno stabili da risultare più cari che vivere in città, centro escluso.
Fare certi allunghi per chi dovrebbe essere consapevole che i tassi di interesse sono bassi perchè c’è il QE , e gia quando ha scritto era stato ridotto da 80 a 60 oggi siamo in tapering quindi i tassi risaliranno , il Qe spento e l Italia si inchioda ancora . Quindi non al 2030 ma nell arco di pochi anni scendera per zone come roma , e piu in generale in Italia. Spiegazione semplice il valore di un immobile mediamente deve stare tra 4 e 8 annualita di reddito , quindi dato che i redditi stanno fermi se non in diminuzione il mercato immobiliare , specie quello romano ancora sopravalutato e bello che usato , che chiamo vetrina museale delle rifiniture anni 70 ed 80 , ( da ristrutturare pesantemente quindi togliamo un migliaio di euro a mq per ristrutturare ) , i prezzi finiranno di scendere finche non si torna a almeno 10 annualita .
Personalmente sono convinto che il mercato calerà ancora ed anche per più di qualche anno e ancora in modo significativo.
I motivi sono semplici, ed il primo è legato al fatto che prima del crollo del mercato immobiliare vivevamo una grossa bolla speculativa, tale bolla è stata causata dai forti guadagni di borsa avuti fino al 2000, con una iniezione di liquidità per parecchie persone, ed oltre a questo il passaggio all’euro ha portato un ulteriore aumento dei prezzi. A questo aggiungerei l’enorme numero di immobili nuovi immessi da grandi gruppi immobiliari sul mercato e a tutt’oggi invenduti, non per ultimo le nuove tasse che inchioderanno ancora di più il mercato. Quindi tutto ciò fa pensare che non avremo una ripresa nel breve termine e quando arriverà la stabilizzazione dei prezzi durerà per molti anni. Detto questo vendere il prossimo anno ai prezzi odierni sarà impossibile!
Ciao Stefano,
Volevo chiederti una cosa, visto che siamo a dicembre 2017 cosa si prospetta per il 2018 nel settore immobiliare delle città del nord Italia?
Caleranno ancora i prezzi? Le compravendite aumenteranno? Credo che qualcosa si possa intravedere dal 4 trimestre 2017.
Grazie
Ciao Giuseppe.
Siamo in una fase di variazione del ciclo e di conseguenza una previsione generalista (cioè che valga per tutte le città) non sarebbe corretta.
Dagli indicatori che ho esaminato, a livello generale dovrebbe continuare la ripresa delle compravendite (anche se in misura più contenuta rispetto agli incrementi degli ultimi anni), mentre i prezzi tenderanno ancora a diminuire (non in maniera drastica come nel passato, ma sicuramente in diminuzione).
Questo, ripeto, a livello generale.
Poi ogni città/zone va esaminata con un’analisi a sè stante come fanno i miei Agenti Certificati.
Vorrei richiamare l attenzione s un paio di punti .
Uno dei problemi che non aiuta a rendere il mercato fluido e di conseguen.za piu oggettivo e certo e quindi si avrebbero esposizioni reali di prezzo e non fuori mercato come gran parte di cio che viene esposto , è l inesistenza dei valori effettivi delle transazioni, le OMI come sappiamo sono frutto di valutazione di una commissione , ed ha lo scopo di avere i valori di riferimento per l imposizione fiscale e di accertamento imposta di registro , se infatti ci rechiamo presso l agenzia del territorio e ci facciamo tirare fuori le transazioni effettive vediamo un altro mondo .
L altro problema è di categoria , gli intermediari dovrebbero essere da un lato piu informati dei valori veri , dal altro dovrebbero rifiutare gli incarichi ( cosa che succede al estero) , invece qui si fa l agenzia immobiliare in logica di negoziante metto in vetrina e via , poi se vede , e cosi il mercato si rende ingessato , ed assistiamo cosi per anni ad un “turiloquio” tra agente e proprietario dove il primo asseconda le seghe mentali del secondo , finche il secondo poi dopo qualche anno che fa cambia agente e riniziamo con un prezzo lievemnte ritocatto al ribasso….. ora mi domando , per quale motivo persone di business colte e di varia cultura , ( mi riferisco ai proprietari) difronte all evidenza ( tipo 3 anni ed oltre ) che stanno esposti in questo circolo pornografico tra loro e gli agenti , e non riescono a capie che stanno fuori mercato, il mercato sono le offerte , se arrivano , e ripeto se arrivano, e non le seghe mentali assecondate dagli agenti imoobiliari che pur di mettere in vetrina asecondano le peggiori nefandezze di prensiero .
Faccio alcuni esempio horribilis
non solo prezzi fuori dal mondo , ma annunci , spesso non corredati dalle piantine , con ottimila descrizioni su cosa si puo fare con un immobile , come che chi compra non sappia cosa vuole una specie di beaota …, mentre alla descrizione dell immobile dedicano due righe .
Ora se magari imparate a scrivere gli annunci non per accontentare il venditore , ma per renderlo efficace al compratore , quindi NON MI DIRE SU UN IMMOBILE CON LE PIASTRELLE DEL 1980 CHE è IN BUONO STATO DI MANUNTENZIONE , NON MI DIRE CHE POSSO FARE L ABUSIVO TRASFORMANDO LE DIESTINAZIONI CANTINA IN UN SECONDO APPARTAMENTO, NON DIRMI CHE LA VILLA è DIVISIBILE , ..perchè IDIOTA se cerco una villa e perche voglio una villa non per comprare con mio cuGGino una casa e fare il beduino dentro un immobile abusivamente diviso ,in 12 …., non dirmi che la destinazione cantina è stata trasformata in apaprtamento con entrata indipendente , perche ti rispondero che peccato sia abusivo e mi costera in demolizioni IDIOTA , perche voglio il garage e la cantina e o sala hobby , non la camera da letto sotterranea da rifugio atomico IDIOTA , questi alcuni esempi di professionalita di agente immobiliare . E’ chiaro che vi è una parte di annunci veritieri chiari seri ed efficaci io leggo capisco e so gia valutare se mi interessa o meno o quali costi dovro affrontare in ristrutturazione , …non che mi devo preoccupare di quanto mi costa se mi entra un vigile …ed entrano piu di quanto non si pensi ……
Ah il bello che troviamo anche annunci di immobili , spacciati come normale vendita , mentre è soggetto ad esecuzione immobiliare, ora IDIOTA se ti telefono perche non mi dici che si tratta di un tentativo di vendita a astralcio? Perche devi farmi perdere tempo? Solo perche non lo trovo sulle aste giudiziarie non si significa che potrei non essere disposto ad affrontare una vendita a stralcio, dover effettuare magari 13 formalita e spendere una fortuna di notaio , e magari l esecutato mi crea anche problemi ad aandarsene e devo affrontare una procedura di liberazione , tradizionale , poiche non e quella di asta dove in massimo 120 giorni con le FdO lo sbatti fuori dall ordine di liberazione emesso dal Giudice .
Questo esempio di cio che realmente si trova negli annunci , vuole dire solo una cosa , se ci fosse professionalità e forse servirebbe una stretta sulle autorizzazioni esami formazione etc magari anche sanzioni , il mercato sarebbe fluido , sarebbe realistico , e avebbe cosi piu mobilità attenuando la crisi inevitabile dei redditi che non ci sono …invece lo rendiamo ingessato , traumatico , perche non c ‘è verso o salgono i redditi o scendono i prezzi degli immobili nell area 4 – 10
Il 2018 è iniziato. Parlo dalla provincia di Milano, di solito la provincia trainante d’italia, qui le compravendite sono in aumento ma i prezzi molto ma molto trattabili. Faccio un esempio, bilocali in ottime condizioni, prezzo richiesto 150mila euro, prezzo venduto 120mila. Ma perché allora le agenzie non mettono i prezzi reali negli annunci? Poi una cosa estremamente importante che farà scuola a tutta Italia, qui finalmente le persone che vanno in agenzia pretendono ancor prima di vedere la casa, la piantina catastale aggiornata con i veri valori dei mq del catasto. Se ne vedono delle belle, case da 70 o 80mq indicati dall’agenzia diventano 60/70mq VERI catastali con conseguente adeguamento prezzo. Ma io dico, perché all’estero è OBBLIGATORIO indicare i veri mq nell’annuncio e corredare di piantina catastale con su indicazione dei VERI mq ma da noi no? 10mq di scarto possono valere 20/30 mila euro di differenza sul prezzo! Prima o poi se andiamo avanti così ci obbligano anche a noi visto l’italiano medio furbo. Poi una cosa importante che da noi non prendono sul serio ma che in Europa o Usa è importantissima, l’esposizione! Da noi a malapena dicono mono esposizione o bi esposizione senza indicare i punti cardinali. Cosa obbligatoria all’estero. 2 case identiche con 2 esposizioni, una a est/ovest e una a nord/est non hanno lo stesso valore anzi c’è proprio una bella differenza di prezzo perché l’esposizione è importante su ogni punto di vista. Vero anche che quando vai in agenzia e chiedi i punti cardinali ti guardano come un marziano, questo fa capire anche la poca professionalità. A quando le agenzie diventino professionali come ad esempio in Francia o negli States? Mi auguro che la scuola Milano faccia da apripista
Leggere questo thread, anche solo parzialmente considerato l’elevato numero di interventi succedutesi, dà una conferma della “previsione” dell’autore dell’articolo.
Tra l’altro si sta aprendo sempre più la forbice di valore tra immobili con vetustà diverse, dove possiamo registrare un’esponenziale perdita di valore degli immobili datati, in particolari quelli con più di 20 anni,mentre conserva una buona tenuta dei valori correnti di mercato per quelli più recenti.
In sostanza, complimenti per una analisi compiuta che quasi 4 anni dopo è stata sostanzialmente confermata .
Saluti.
Gianfranco Chenet
Grazie Gianfranco!
Voglio portare la mia testimonianza da operatore immobiliare sul territorio Lecco-Como(una zona ancora diciamo “benestante” ) il mercato è in una fase di segmentazione per classi e sottoclassi sempre più spinta, mi spiegherò meglio con esempi pratici (numeri e dato reali).
zona semicentrale(prossimità ospedale e servizi) appartamenti m^2 100 classe E edificati anni 70/80 prezzi vendita 2005-2007 220.000-250000,
stessi appartamenti anno 2018 ecco i risultati:
palazzina con presenza famiglie (egiziane-marocchine) prezzo vendita 100.000, palazzina solo italiani 150.000 , da questi dati ( reali non stimati) si evince la forte segmentazione in atto per classi energetiche e per classi sociali.
lo spazio a disposizione è limitato ma potrei portare andare avanti a sviscerare i dati per tutti i casi.
Note finali e consigli per chi deve vendere:
La discriminante energetica peserà sempre di più è inutile mettere la testa sotto la sabbia, ma ancora più forte sarà la discriminante sociale/etnica se notate un incremento di popolazione “straniera” diciamo difficilmente integrabile (questa è la realtà è inutile raccontarci balle) è suonata la campanella ultimo giro.
Nel 2010 consiglia a un mio carissimo cliente di chiudere la vendita a 195000 (si iniziava a delineare sullo sfondo questo scenario….o almeno era visibile per chi aveva gli strumenti per interpretarlo) la risposta fu non meno di 230000…otto anni dopo la vendita fu chiusa a 100.000 euro (gli italiani non volevano neanche vederlo l’appartamento appena vedevano nel cortile i loro futuri “vicini”di condominio.
Grazie dei dati Moreno.
Avere dei fatti reali aiuta a comprendere meglio.
Quando lo dicevamo qualche anno fa ci davano dei pazzi 🙂
Bisogna anche venderle !!! 😀
Siete assurdi perché la domanda non ha ancora incontrato l’offerta. Ci sono case in tutta Italia in vendita da 3 anni e più, ribassate del 30 anche 50% che non riescono a vendere.
Scendete dal pero!
Ps: dimenticavo, servono i soldi per comprare e non le parole.
Ragazzi e ce lo stiamo ancora chiedendo? Ma cavolo, nessuno ha mai messo piede a Londra Parigi oppure nelle città degli Usa? Non solo si stanno creando dei quartieri ghetto ma tutte quelle belle case signorili dentro quartieri a forte presenza straniera crolleranno di prezzo. Vi faccio un grandissimo esempio. San Siro quartiere chic di Milano, inarrivabile, all’interno c’è un mini quartiere di case popolari dove fino agli anni 90 abitavano solo italiani. In queste case popolari ora abitano solo stranieri. Signori parliamo di un 97% il restante italiano sono anziani ultra 80 anni.
Ora tutti questi stranieri richiamano altri stranieri e ovviamente non ci stanno fisicamente nelle case popolari e si distribuiscono nelle vie adiacenti fatte di case tipo civile grazie alla riduzione dei prezzi. A loro volta sono adiacenti a strade signorili e anche queste hanno perso valore da far diventare queste abitazioni 50% italiane e 50% stranieri in pochi anni. Oggi queste case hanno perso la metà del valore. Ma il bello sono invece le case di lusso attigue dove ci abitavano notai, avvocati di grido, calciatori, vip. Di questi nessuno è rimasto e di conseguenza queste case di lusso seppur degli anni 70/80 sono state acquistate da un 10% di stranieri. Se tanto mi da tanto. Ci siamo capiti. Io sono un forte sostenitore che Milano ma anche città più piccole del nord Italia avranno le stesse sorti delle città americane.
Esattamente Filippo, sta avvenendo questo, e non potrebbe essere altrimenti se i governi di “sinistra” italaini hanno attuato una politica ordoliberista immigrazionista come quella del capitalismo anglosassone. Speriamo le cose cambino p le no go areas arriveranno presto anche da noi.
ma il bomber Carlo che ha comprato nel 2014????
anche questa mattina leggo che il prezzo delle case è diminuito a parte le nuove costruzioni ma io mi sento sfortunato perchè vorrei acquistarla mi sono accorto per esempio che se in media vi è una riduzine del prezzo del 15% se il prezzo era 170000 dovrei pagarla 144500 ma a questa cifra con le medesime caratteristiche non trovo nulla perche?
Salve Renato,
in realtà non si possono fare ragionamenti generalizzati.
Mi spiego meglio: se una casa era in vendita a 170.000 potrebbe essere stato un prezzo corretto, o fuori prezzo del 10% o del 40%, e così via.
L’unica cosa da fare è una Analisi Specifica di Mercato: https://www.stefanoboscarato.com/come-valutare-una-casa/
Buon acquisto!
A distanza di tutti questi anni la previsione è stata centrata. Complimenti.
Chissà cosa pensa l’autore dei prossimi 4 anni…
Grazie Loris.
Dai dati che abbiamo ora è evidente che stiamo attraversando un periodo con caratteristiche diverse dagli ultimi cicli immobiliari (vendite in ripresa da qualche anno e prezzi ancora in calo -a parte qualche raro caso-).
Basandomi sui dati di fatto attuali suppongo un aumento di qualche punto percentuale del numero di vendite ogni anno (quindi non impennate eclatanti).
Per i prezzi invece la tendenza sarà ancora ad un leggero ribasso (soprattutto per gli immobili datati che si trovano in zone o in stabili non di pregio), che tenderà nel tempo a stabilizzarsi.
Questo fatto salvo scenari straordinari che allo stato attuale non si possono prevedere. Per esempio un rialzo del costo del denaro andrebbe a scapito del numero di vendite e di conseguenza dei prezzi.
Ovviamente questa mia ipotesi , essendo generalizzata, non può valere per tutto ma avrà delle eccezioni che dipenderanno dall’andamento specifico locale.
Proprio per questo è imperativa una analisi specifica di mercato ogni qual volta si vuole valutare un immobile.
Fantastico. Il venditore è stato genericamente onesto… ma sempre troppo, troppo ottimista. Sulle stime degli agenti bisogna togliere un buon 50 % o raddoppiare gli anni… delle loro stime. Ho davanti il prezzo medio richiesto in vendita degli immobili a Roma, (comunque sovrastimati) siamo passati da 3400 di luglio ’16 a 3100 di luglio ’18 a mq, calo continuo che non si arresta. Gli agenti dovrebbero fare pressione psicologico su chi vende e fargli comprendere che più passa il tempo più non venderà.. più si svaluterà il suo immobile. E quindi prendere la palla al balzo quando un compratore sembra intenzionato a comprare.
Stefano, complimenti … per l’analisi (di parte o meno non interessa) che sino ad oggi è pragmaticamente azzeccata (chi vende rimane sempre incaponito a voler tenere alto il prezzo senza considerare le caratteristiche dell’immobile rispetto all’odierno).
Chissà cosa pensa l’autore dei prossimi 4 anni (2019 – 2022)… considerando che:
a) la riforma del catasto è squisitamente incagliata dal 2014
b) tassi d’interesse praticamente a zero (difficoltà di accesso al mutuo per l’importo desiderato)
c) è più vantaggioso tenere sfitti gli immobili che ritrovarsi con il doppio delle rogne a carico (tasse, spese condominiali, abusivismo, mancata pigione sono a carico del proprietario)
d) riduzione del potere economico classe media (esiste ancora questa classe? )
Grazie.
Grazie Erminio.
Per i prossimi 2 anni gli indicatori dicono prezzi in leggera discesa, al massimo stabili nelle principali città.
Questo per quanto riguarda l’usato.
Per il nuovo di alta qualità i prezzi dovrebbero tenere/riprendere (non con gli apici di 12 anni fa ovviamente)
Ciao a tutti, scrivo da Milano, la situazione qui è degenerata. A parte la zona 1 cioè il centro di Milano e alcuni rari quartieri al di fuori ma attigui non è rimasto più nulla. Solo stranieri su stranieri. Gli italiani stano letteralmente regalando le case agli stranieri pur di andare a vivere nell hinterland come nelle città americane. È pazzesco. Scuole dell’obbligo statali senza italiani. Il paradosso è che Milano è molto servita e lavorando in centro vorrei prendere casa a Milano. Però la zona 1 è inarrivabile. Tutto il resto è da paura. Prezzi bassi che ti invogliano ma poi scopri che nessuno paga le spese condominiali, gli stranieri appunto, degrado, pericoli la sera. E sono costretto ad uscire come tutti i borghesi milanesi fuori città. Quando dicevano che saremmo arrivati a questi livelli gli ridevo in faccia. Eccoci. Caro Stefano cosa pensi che succederà ad una città come questa se è la locomotiva economica Dell Italia?
Salve Federico, penso che il trend continuerà ancora per qualche anno.
Buonasera a tutti, cosa ne pensate del mercato immobiliare a Roma? Dicono che i prezzi sono scesi, ma io cerco da anni e li vedo comunque carissimi. Faccio le valutazioni degli immobili online, su diversi siti per avere più fonti e poi li trovo al doppio del prezzo o ad almeno 100.000 euro in più. Perché?! Perchè mettono prezzi così fuori rispetto al valore reale? Forse Roma è l’unica città che non risente della crisi immobiliare? Gli stipendi sono bassi, eppure affitti e vendite sono inaccessibili. Voi avete un’idea al riguardo? Come pensate si evolverà la situazione? Gira voce che questo governo voglia togliere agevolazioni sui mutui… in quel caso ci sarà un crollo delle vendite, suppongo. E per quanto riguarda gli stranieri, mi viene da ridere a leggere i commenti dei milanesi e zone limitrofe, a Roma TUTTI i quartieri sono pieni di extracomunitari, al massimo si può sapere se c’è una concentrazione più di africani o est europa etc, ma i quartieri italiani di cui parlate voi mi sa che qui non esistono da un pezzo, eppure i prezzi rimangono alti.
Ricordo che quando a fine 2006 decisi di vendere il mio appartamento in zona Famagosta a Milano per spostarmi in affitto in provincia mi prendevano tutti per pazzo. I prezzi erano assurdamente alti, ma con i mutui al 100% e oltre si buttavano tutti a capofitto a comprare casa, nessuno che si informasse sul fatto che all’estero la bolla stava già scoppiando. Non oso pensare a quanta di quella gente oggi è in abbondante negative equity tra mutuo residuo e valore effettivo di mercato della casa.. Prevedo a breve un boom di aste immobiliari..
Ottimo lavoro Giuseppe 🙂
Auguroni all’autore dell’articolo…
Dai che il 2019, secondo riviste e professionisti del settore immobiliare, il mercato riprenderà…la bolla si sgonfierà… (crediamo fervidamente in Babbo Natale)… chi ha liquidà farà scintille…chi ha il mutuo (???)….oh, non si può avere tutto. Compriamo, vendiamo o imbottiamo il materasso ?
Grazie Gigi
Complimenti per l’analisi che a molta distanza si sta rivelando corretta. Io a distanza di diversi anni dalla tua analisi la penso esattamente come la pensavi tu. In Italia non entrano capitali, non riparte l’economia, i stipendi medi sono bloccati (come alludevano sopra al potere di acquisto), la realtà? siamo tutti più poveri e quindi il costo della casa si deve adeguare a questo trend.. non apro la parentesi politca, ma semplicemente mi soffermo a constatare che per ora siamo sicuramente in discesa come economia, una discesa ripida almeno come descrivevi tu diversi anni fà..
Grazie Uberto
Caro Stefano, non sai quante volte mi sono trovato la tu analissi nel web , quanto ti ho maledetto, sperando tu non avessi ragione, come strainiero che sono, non abituato alle dinamice italiche e sempre facendo il paragone con altri paesi europei. speravo i prezzi delle case tornassero ai liveli di prima. Ti devo fare i miei complimenti per la perfetta analisi fatta tempo fa. Oggi posso dire che mi sono tolto il sasso della scarpa, ho venduto, posso dire meglio di quello che pensavo, perdendo un 4% dal prezzo d’adquisto, il resto tutta salute, complimenti,
PS:un consiglio a tutti, se la casa non vi serve, vendete , prima che i prezzi salgono altre tasse arrivererano. l
Grazie della testimonianza Fernando, e complimenti per aver venduto prima che il mercato tagli ancora valore!
ho comprato nel 2017, ora la casa non mi serve più.. Volendo rivendere oggi posso osare chiedere un 10% in più di quanto pagato giusto per pagarmi i costi oppure è ancora presto?
Salve Andrea, l’unico modo per sapere cosa si può ricavare da una vendita è fare un’Analisi Specifica di Mercato.
Tutto il resto è generalizzazione e non va bene.
Premettendo che sono d’accordo sul fatto che gli indicatori di trend danno una idea di ciò che è probabile che accada, ma non prevedono di certo il futuro (nessuno ha la sfera di cristallo), a mio parere i prezzi continueranno a scendere ancora per i prossimi 10 anni. Questo, per via della natalità molto bassa in Italia (secondo paese più vecchio al mondo) e per la disoccupazione giovanile al 37%, in pratica non c’è e non ci sarà domanda. Se la domanda sarà straniera, di certo i prezzi non potranno aumentare.
Grazie Gennaro
ciao Stefano, sento purtroppo da più parti che nel 2020 ci sarà un altra bolla immobiliare con rischio di perdere valore delle case su 20/30% ma stanno veramente così le cose?
sono andato a vedere due case in costruzione ed entrambi i costruttori mi vogliono fare uno sconto interessante appunto perché anche loro sostengono che l’anno prossimo ci sarà una bolla sul vecchio e nuovo costruito.
Ciao Lorenzo.
Un calo del 20% e piu’ non mi sembra probabile.
Quello che non ci sarà è una ripresa dei prezzi a parte rarissime zone con alti scambi e richiesta come alcuni quartieri di Milano.
Buongiorno,
innanzi tutto complimenti per la lucida analisi da me pienamente condivisa.
Consapevole che, nonostante la tua competenza, non hai la sfera di cristallo, vorrei sapere che idea ti sei fatto sull’andamento dei prezzi nella città di Roma nei prossimi 12/24 mesi. Per Roma intendo zone all’interno del raccordo anulare e ben collegate con le line metro A e B, escluso il centro storico che, credo, è un microcosmo a sè.
Saluti.
Grazie Alessandro.
Tieni conto che anche la zona che mi indichi è bella vasta e presenta diverse situazioni all’interno, ed è quindi impossibile individuarle tutte.
Detto questo possiamo fare un discorso di carattere generale.
Come giustamente hai detto, escludiamo il centro storico che è un universo a sè stante.
Per il resto gli indicatori dicono che i prezzi continueranno a scendere, anche se in maniera molto limitata rispetto al passato.
Il rischio è che, se appena appena aumentano i tassi di interesse, il mercato rallenterà nuovamente come numero di vendite (restringendosi il numero di potenziali acquirenti e le somme erogate a parità di rata) e quindi i prezzi scenderanno più velocemente.
Grazie per la risposta, anche secondo me il mercato romano è entrato in una fase di stagnazione, complice anche l’elevato numero di sofferenze bancarie che portano ogni anno centinaia di immobili sul mercato tramite le aste giudiziarie e non si vede al momento alcun segnale di ripresa. Una sola cosa mi chiedo: alcune zone periferiche ma ben collegate al centro (ad esempio zone come Tuscolana e Battistini lungo la linea A) hanno già subito perdite del 30/40% rispetto ai prezzi della bolla immobiliare, quanto ancora potranno scendere? Chi ha acquistato ad esempio nel 2008 un appartemento di 100 mq a 330K in queste zone ed oggi lo vede valutato 220/230K, come si porrà? A mio parere tranne chi versa in stato di bisogno molti verranno tolti dal mercato e posti in locazione, con conseguente rallentamento delle transazioni.
Sicuramente non scenderanno più al ritmo di qualche anno fa, ed è molto probabile che qualcuno rinunci a vendere Alessandro
Buongiorno dovrei comprare a mio figlio casa a Milano in zona centrale con buone potenzialità di aumento di valore che zona mi consiglia? E poi mi chiedo dovremmo cominciare a cercare in estate scenderà il mercato e con 400.000 quanti mq riesco a comprare. Vorrei una zona centrale ben frequentata e ben servita. Grazie
Salve Adele, le consiglio un buon agente immobiliare specializzato nella zona.
Se ha piacere ho qualche nominativo con cui metterla in contatto.
Mi scriva a info@stefanoboscarato.com
Salve Stefano ho letto tutto gli articoli pubblicati in questa pagina e volevo complimentarmi per la professionalità. Che impatto avrà il Coronavirus sul mercato immobiliare specialmente nei prossimi due anni? Sono in trattativa per l’acquisto di un appartamento in zona turistica, questa situazione però mi ha fatto frenare anche perché il prezzo era molto gonfiato (50mila euro in più del prezzo d’acquisto) e i proprietari volevano prendere almeno i soldi dell’acquisto avvenuto nel 2015. Attenderò gli sviluppi di questa crisi primi di riformulare qualsiasi offerta. Un saluto
Salve Claudio.
Innanzitutto se il prezzo era già gonfiato di suo, se non è nella necessità di acquistare quel appartamento per forza, riformuli l’offerta a prescindere dal corona virus.
Per quanto riguarda l’impatto a due anno non glielo so dire (e penso che nessun altro sia in grado di dirlo).
Quello che è sicuro è che nel breve e medio termine ci sarà un calo delle quotazioni, non drastico come in qualche periodo dell’ultima crisi, ma ci sarà.
Questo perchè alcuni dei pilastri principali che reggono i prezzi degli immobili saranno negativi:
1) aumento degli immobili in vendita: ci sono quelli che erano in vendita prima del virus; ci sono quelli che le persone hanno deciso di vendere in questo periodo (non è che il virus ha cancellato le esigenze di chi vuole cambiare casa); ci sono quelli che verranno s-venduti per necessità di creare liquidità
2) incertezza dell’economia che porta a meno acquirenti che si sentiranno sicuri di fare un mutuo trentennale perchè non lavorativamente tranquilli
Con questi presupposti i prezzi scenderanno perchè, ricordiamoci, nei periodi di crisi/shock, le persone stanno alla finestra a vedere “come andrà” e questo rallenterà il tutto.
Buongiorno Stefano,
Secondo te cosa potrebbe succedere al mercato immobiliare se, a seguito di questa crisi da covid-19, nel breve futuro le compagnie adottassero stabilmente lo smart woking con i loro dipendenti?
Salve Davide.
Premesso che io posso parlare solo dell’aspetto immobiliare, è una situazione mai vista prima e penso che nessuno possa avere certezze sul futuro.
Se si avverasse quello che lei mi chiede, possiamo ipotizzare che i canoni di locazione degli immobili non residenziali vadano ad abbassarsi vista la diminuzione dell’esigenza di spazi per le compagnie.
Al tempo stesso immagino che ci sarà una ricerca di abitazioni più “abitabili” visto che ci dovrà essere anche uno spazio dedicato al lavoro.
E anche perchè, convivere in spazi ristretti praticamente 24 ore al giorno, genererebbe tensioni.
Condividere permanentemente vita e lavoro (e magari anche studio se uno ha dei figli) richiede più privacy.
Cosa che la maggior parte delle abitazioni non consente.
Come sempre, ci sarà una tenuta dei valori degli immobili di qualità (anche dal punto di vista degli spazi), e un calo di quelli inadatti per la situazione che abbiamo ipotizzato.
Cari proprietari di case, voi che non volete capire che il prezzo si e dimezzato, che la bella bolla e’ scoppiata da un bel po’
Voi che non volete capire che il prezzo, lo fa chi compra e non chi vende, continuate ad aspetare che il valore delle vostre meravigliose case si rivaluti, nel fratempo pagate, pagate e pagate, tasse e tasselli, nel fratempo il vostro fegato si fa grosso e il vostro capitale serve soltanto per morire felici.
Un felice ex-propietario
Nella valutazione dell’andamento del mercato immobiliare, se non già segnalato in precedenti commenti (non li ho letti tutti) è da tenere in conto anche l’invecchiamento della popolazione, particolarmente alto in Italia. Chi acquisterà l’immenso patrimonio immobiliare lasciato? Gli immigrati senza soldi? Le nuove generazioni di Italiani disoccupati e/o sottopagati?
Osservazione corretta Sergio
Salve Stefano, ho letto con attenzione la tua analisi e la condivido in pieno, complimenti. Le vorrei chiedere se, ad oggi, non avendo fretta, è conveniente attendere ancora per acquistare un immobile e se si fino a quando in zona Roma centro? Grazie. Un caro saluto.
Grazie Toni.
Premetto che ogni analisi va fatta specifica zona per zona perchè le variabili sono molte.
In generale, a livello italiano, se una persona non ha fretta di acquistare e non punta ad un immobile e/o ad una zona particolare, può tranquillamente aspettare che i prezzi scendano ancora se mira ad una tipologia di immobile ordinaria, di cui se ne trova in quantità, ed in zone dove la disponibilità di immobili non sia limitata.
In soldoni, oltre il 90% degli immobili perderà ancora valore nel breve termine: tutti gli indicatori permangono negativi.
Buongiorno,
leggo oggi questo articolo e non posso che fare i complimenti.
Volevo fare due domande:
– l’andamento dei prezzi in media per il 2021 è ancora previsto in decrescita?
– oggigiorno se si ha da parte un piccolo capitale è ancora ragionevole pensare di acquistare un immobile di medie dimensioni (150 mq circa) per affittare le stanze?
Grazie per il suo parere.
Un caro saluto
Grazie Luca, l’articolo è ormai datato ma dimostra che avevo previsto quello che poi si è verificato.
Per rispondere alle sue domande:
1) l’andamento dei prezzi in generale sarà in leggera decrescita. Uniche eccezioni per gli immobili di alta qualità e in zone ricercate e dove ci sono pochi scambi.
2) Molto ragionevole visto che, sempre a livello generale, non è ipotizzabile un crollo a picco dei valori immobiliari nel breve termine, e che i rendimenti sono molto interessanti vista la tenuta dei canoni di locazione rispetto al valore di acquisto degli immobili.
Mi ha fatto piacere trovare in questa pagina, che ormai è – di fatto – un blog, valutazioni parecchio condivisibili.
A distanza di anni vorrei aggiungere un paio di osservazioni personali:
E’ probabile che l’impatto dell’invecchiamento della popolazione avrà nei prossimi anni un impatto molto maggiore sul crollo dei prezzi,questo perché gli immobili attualmente abitati dagli ex-baby boomer, ovvero dai nati negli anni 50-60, saranno inevitabilmente immessi sul mercato nei prossimi 10-15 anni.
Si tratta di una larghissima fetta del patrimonio immobiliare poiché queste generazioni hanno avuto la possibilità di risparmiare ed immobilizzare molto denaro.
Anche i loro figli, cioè gli attuali 30-40enni, sono ormai riusciti ad acquistare casa e non ne avranno bisogno.
Dunque, una massa di immobili è in lenta marcia verso il mercato: i potenziali futuri acquirenti sono numericamente molti meno e oltretutto non se la passano molto bene, sono soprattutto immigrati e nuove generazioni al momento senza grandi prospettive economiche e lavorative.
Un altro dato allarmante è il crollo vertiginoso del valore degli immobili siti in zone rurali / montane (anche ex-turistiche) ma la cui richiesta è in calo.
Parliamo di situazioni in cui il prezzo al mq non raggiunge i 500 euro (e spesso nemmeno 300) e che sono probabilmente destinate all’abbandono per via dei costi di manutenzione.
Giusta osservazione Alessio
Buonasera,
leggo quasi ovunque che il mercato immobiliare è previsto in decrescita, si parla di fattore demografico, crisi economica, effetti del covid etc, Questa analisi è condivisibile dal mio punto di vista, poi vai a cercare casa a Roma in zone centrali e ti rendi conto che, nonostante il turismo azzerato da mesi, i prezzi non sono scesi di un euro. Si tratta della latenza tipica dell’immobiliare o mi sfugge qualcosa..?
Salve Alessandro,
bisogna innanzitutto distinguere tra prezzi richiesti, e prezzi che poi vengono effettivamente pagati.
Poi è anche vero che ci sono delle zone (molto rare) in cui i prezzi tengono o addirittura salgono (anche se lentamente): ma sono casi ristretti a specifici quartieri/vie di città “liquide” dal punto di vista immobiliare.
da questi tempi, il prezzo lo fa chi compra,
zona infernetto (Roma) Casa 5 locali + sottotetto 30 mq,,3 bagni, e 500 mq giardino, condizioni discrete, in vendita da 2 anni e 6 mesi, prezzo richiesto da 590000 inizialmente a 460000 euro attuali, dopo due mesi di trattative, offerto 330.000, proposta accettata, 15% del valore al compromesso, saldo a rogito finito,
saluti