Stefano Boscarato

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Perché i prezzi delle case non possono salire (ma scenderanno)!

Ti interessa capire perché i prezzi delle case non possono salire (ma scenderanno)?

Prima di parlare dei prezzi delle case lascia che ti faccia una piccola premessa.

Vendo case da oltre 30 anni.

Ho attraversato più di una crisi del mercato immobiliare residenziale, ed ho assistito ad altrettante riprese.

Quando ti parlo di “crisi” e “riprese”, dobbiamo ragionare sia in termini di vendite che in termini di valore (non sono la stessa cosa, come puoi vedere da questo articolo: https://www.stefanoboscarato.com/perche-landamento-delle-vendite-e-quello-dei-prezzi-nel-mercato-immobiliare-non-vanno-di-pari-passo/)

Come ho detto più volte, non ho la sfera di cristallo ma me la cavo bene a prevedere gli andamenti del mercato immobiliare residenziale nel breve/medio termine (nel lungo termine nessuno ci può riuscire se non per un colpo di fortuna) perché ho la capacità di analizzare in maniera oggettiva gli indicatori principali e secondari.

A riprova di quello che ti dico ti rimando a queste mie precedenti “previsioni” (te ne metto solo un paio perché sono quelle che più hanno scatenato critiche, ma che si sono puntualmente avverate come tutte le altre).

  • 2006: intervista alla Tribuna di Treviso dove dicevo che avremmo avuto 4 anni di calo del numero di compravendite. Sono stato attaccato da immobiliaristi, investitori ed agenti immobiliari generalisti (che evidentemente hanno tante capacità ma non quella di analizzare oggettivamente i dati del mercato immobiliare residenziale) … come saprai ho avuto ampiamente ragione: le vendite sono scese fino al 2013 ed i valori ben oltre!
  • 2014: articolo del mio blog con decine di commenti sottostanti (https://www.stefanoboscarato.com/perche-i-prezzi-delle-case-continueranno-a-scendere-per-i-prossimi-tre-anni-minimo/). Qui analizzavo la tendenza dei prezzi, che sarebbero scesi per almeno altri tre anni (minimo): come ben sai sono stato fin troppo ottimista, ma alla fine dell’articolo troverai persone che la pensavano diversamente …. ovviamente sai già che hanno avuto torto marcio e che si è avverato quello che avevo previsto!

Ora, fatte queste doverose premesse per dirti che non stai leggendo le solite quattro righe scritte da chi non ha mai venduto una casa in vita sua o da un agente immobiliare generalista che vende 6 o 7 case all’anno (che non valgono nulla a livello statistico), ecco perché i prezzi delle case non possono salire (ma scenderanno)!

Stiamo arrivando da un periodo positivo sia per il numero delle compravendite che per l’andamento dei valori delle abitazioni.

Ma, mentre il numero delle compravendite era in ripresa ormai da anni, l’aumento dei valori immobiliari è stato un evento recente.

Questo è stato propiziato dalla riscoperta dell’importanza di abitare in una casa confortevole, causata dalle restrizioni imposte dal Covid.

Infatti, usciti dal primo lock down, il mercato è letteralmente impazzito: ulteriori migliaia di persone, oltre a quelle che già stavano cercando casa prima del blocco, si sono riversate a cercare una nuova abitazione, incentivate anche da tassi di interessi bassissimi, e dai vari bonus messi a disposizione dallo Stato italiano.

L’aumento della domanda di acquisto ha portato quindi ad un aumento dei valori di vendita, ma non per tutti gli immobili.

C’è stata infatti una rivalutazione degli immobili di buona qualità abitativa, intesa come spazi abitabili, la presenza di sfoghi esterni (giardino, terrazzi), in buona posizione ed inseriti in un contesto decoroso.

Questo anche se erano da ristrutturare, perché, con le detrazioni fiscali introdotte, il gioco (la rottura di scatole della ristrutturazione e i costi non facilmente prevedibili) valeva la candela.

Ma per quelli di scarsa qualità non c’è stato alcun beneficio, anzi: per fare un esempio semplicissimo, gli appartamenti senza terrazzo sono diventati ancora più difficili da vendere.

Ma ora l’effetto “aumento prezzi” si sta attenuando in generale, per una serie di motivi ben precisi ed evidenti, ed inciderà nel breve termine sui prezzi delle case.

Ecco quindi cosa ci attende dopo “l’exploit del Covid”.

I dati di fatto più importanti sono i seguenti.

I vari bonus stanno per terminare e quindi l‘acquisto di abitazioni da ristrutturare subirà una istantanea battuta di arresto tornando alle difficoltà di vendita che avevano pre Covid.

Da oltre dieci anni, infatti, gli immobili da ristrutturare sono considerati ostici dai potenziali acquirenti: questo perché sempre meno persone vogliono rompersi le scatole con una ristrutturazione, ed inoltre tutti temono gli imprevisti che praticamente si presentano sempre durante i lavori e che fanno sballare il bilancio familiare con il rischio di non riuscire a portare a termine l’operazione.

A questo si aggiunge la mancata certezza del costo finale dovuta alla crescita continua dei costi di ristrutturazione a seguito del rincaro delle materie prime, tanto che molte persone che avevano iniziato la ristrutturazione della propria abitazione, hanno fermato i lavori a fronte di un aumento dei costi di oltre il 20%!

Sicuramente non un buon dato per gli immobili da ristrutturare.

N.B.: Per abitazioni da ristrutturare non si intendono quelle “crollate” o inagibili, ma anche case e appartamenti di qualche decina di anni di età, che ormai necessitano di manutenzioni straordinarie, o addirittura di una ristrutturazione completa essendo obsoleti dal punto di vista estetico e soprattutto da quello impiantistico e di isolamento termico.

Altro punto: i tassi di interesse sono ai minimi storici, e possono solo salire.

Anzi, è previsto un aumento a brevissimo.

E tassi di interesse in aumento significano un aumento delle rate dei mutui.

Cioè, con la stessa rata che una persona/famiglia può permettersi di pagare ora ogni mese, fra qualche mese potrà ottenere un mutuo di qualche decina di migliaia di euro inferiore rispetto a quello che può ottenere ora.

E quindi potrà pagare meno l’abitazione che sta cercando,

E non ne prenderà una più piccola perché, se le servono tre camere in una certa zona e di una certa età, aspetterà finchè lo troverà.

E stai sicuro che prima o poi troverà un proprietario che accetterà il ribasso del mercato.

E tutto reagirà a catena: cioè tutti gli altri proprietari, se vorranno vendere, adegueranno il prezzo al ribasso (come ho già visto diverse volte in oltre 30 anni di vendite residenziali).

Altro fattore: come vedi l’andamento dell’economia?

Aumento delle materie prime, molte aziende che escono dal Covid con le ossa rotte e arretrati da pagare, costi sociali aumentati e che qualcuno (noi) dovrà pagare.

Diciamoci la verità: l’andamento dell’economia non incentiva le persone ad essere ottimiste e quindi a rischiare indebitandosi con un mutuo per i prossimi 30 anni.

Anche questo significa riduzione della domanda di acquisto.

E la riduzione della domanda di acquisto, a parità di offerta di immobili (e tanto più a fronte di un aumento dell’offerta) implica una riduzione dei prezzi: è il classico meccanismo domanda/offerta.

Altro dato fondamentale: il potere di acquisto sta diminuendo visto che il costo della vita aumenta (non solo le bollette, ma tutto in generale) e gli stipendi/redditi sono al palo.

Di conseguenza diminuisce la capacità di indebitamento per una rata di mutuo, cioè rimangono meno soldi per pagare la rata del mutuo.

E, se sono costretto a pagare una rata più bassa, la banca mi darà meno soldi di mutuo.

Questo fa il pari con l’aumento dei tassi di interesse che abbiamo visto sopra.

Altro dato di fatto: non c’è più l’immigrazione che spende (i barconi non contano) come all’inizio degli anni 2000, quando un sacco di stranieri arrivavano in Italia visto che c’era lavoro per tutti.

E questi acquistavano case, anche grazie ai “famosi” mutui 120%, spingendo in alto la domanda e quindi i valori immobiliari.

E, se ci aggiungiamo anche che la natalità decresce ormai da anni e quindi c’è meno bisogno di case, anche le previsioni nel medio/lungo termine non sono rosee.

Ma c’è un altro fattore determinante da considerare.

L’eccesso di case in vendita!

Come sai, uno dei fattori che influenzano l’andamento dei prezzi in qualsiasi mercato, è il rapporto tra domanda ed offerta.

Facciamo quindi il punto della situazione sullo stato dell’offerta di immobili in vendita.

Ci sarà una immissione sempre più consistente di abitazioni in vendita e costruite 30 o più anni fa che, oltre ad essere obsolete, sono immense e costose da mantenere.

Quando ormai il nucleo abitativo medio è composto da poco più di 2 persone nella maggior parte delle zone, è evidente che questo tipo di abitazioni saranno sempre meno richieste.

Siamo poi arrivati allo sblocco delle aste che era stato messo in atto per tutelare le fasce cosiddette deboli: significa altre migliaia di case in vendita ed a prezzi ridotti.

Abbiamo poi il caso degli imprenditori che per salvare l’azienda mettono in vendita le seconde case acquistate per investimento.

Ed i proprietari di immobili a reddito che, spaventati dal blocco degli sfratti, vendono per timore di vedere i propri sacrifici bruciati da delle norme che non li tutelano.

Ed anche chi eredita un’abitazione generalmente non vede l’ora di vendere velocemente visto che tenere un immobile chiuso è solo un costo.

E l’età media che si innalza sempre di più cosa ci dice?

Ci dice che gli anziani, per mantenersi in casa di riposo visto che invecchiare in casa come si faceva quarant’anni fa diventa sempre più difficile, ricorrono sempre di più alla vendita delle abitazioni di proprietà.

Tutti segnali che ci dicono che il listino di immobili in vendita è destinato ad ingrossarsi in maniera importante nel breve e medio periodo.

Uguale: prezzi che sicuramente non aumenteranno …. anzi!

Questo non vuol dire per forza un crollo verticale dei prezzi, ma significa sicuramente due cose non positive.

La prima è che i prezzi delle case non saliranno (escludi i rarissimi casi di poche zone particolarmente pregiate, ad alta richiesta, e dove c’è una limitatissima offerta di abitazioni in vendita, ma sono così poche che non fanno testo).

La seconda è che, se i prezzi scendessero anche solo di qualche punto percentuale, rapportato all’attuale valore di casa tua significa che aspettando a vendere ci rimetterai un bel po’ di migliaia di euro!

Ora, se hai intenzione di vendere casa adesso o nei prossimi anni, ti chiedo.

Ha senso giocare d’azzardo il valore di casa tua aspettando per vedere “se cambia qualcosa nei prossimi mesi” sperando che tutto migliori da solo visti tutti gli indicatori negativi?

O ha più senso realizzare il massimo prezzo possibile in questo momento prima che il mercato cali ancora, e tagli ulteriore valore alla tua casa?

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Buona vendita!

Stefano Boscarato

Autore del Libro AGENTI IMMOBILI e

Specialista del Vendere Case

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