Perché molte persone rischiano grosso quando vendono casa? Sai cosa sono le conformità catastale ed urbanistica?
Tieni presente che una delle dichiarazioni piu’ importanti che chi vende casa fa al momento della vendita notarile, e che è praticamente sconosciuta o incompresa, riguarda la conformità catastale ed urbanistica dell’immobile compravenduto.
Se sei come la maggior parte delle persone che vendono casa ti starai chiedendo: che cosa sono queste difformita’ catastali e urbanistiche?
Allora, la regolarita’ o conformita’ catastale di un immobile e’ la corrispondenza tra lo stato di fatto (cioe’ di come e’ effettivamente disposto l’immobile) ed i dati catastali (che non sono solo le planimetrie del catasto, ma anche tutti gli altri dati che troviamo presso l’Agenzia del Territorio: si parla infatti di allineamento dei dati).
La regolarità o conformita’ urbanistica e’ invece la corrispondenza tra lo stato di fatto ed il titolo abilitativo con cui l’ente competente in materia edilizia (solitamente il comune) ha autorizzato la realizzazione dell’immobile. In parole molto povere, la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile con il progetto (ed eventuali successive variazioni) depositato al comune da un tecnico abilitato ne dimostra la regolarita’ urbanistica.
Per esempio, per verificare se un appartamento e’ dotato della conformita’ urbanistica bisogna confrontare lo stato di fatto con il progetto depositato negli archivi comunali.
Se l’appartamento e’ stato modificato o realizzato in maniera difforme al progetto presentato al comune non e’ possibile rilasciare la conformita’ urbanistica. E se tu all’atto notarile dichiari che e’ conforme ne sei responsabile sotto tutti i punti di vista: la legge non ammette l’ignoranza. Infatti sei responsabile anche se lo dichiari in buona fede, perche’ magari l’abuso lo aveva fatto il costruttore che te lo ha venduto a suo tempo, e te lo aveva tenuto nascosto.
E le non conformita’ hanno pesanti sanzioni che , a seconda del tipo, possono andare dalla nullità dell’atto di vendita, alla sua risoluzione per colpa del venditore , ed i conseguenti risarcimenti (solitamente moooolto pesanti) a favore dell’acquirente.
Mi dirai: “Beh, ma casa mia e’ tutta apposto…. Figurati se proprio a me hanno venduto una cosa non conforme….”.
Bene, hai circa l’80% delle probabilità di “avere un abuso in casa”: da quel che vediamo io e i miei Agenti Certificati, almeno l’80% delle abitazioni costruite fino a 5 anni fa hanno delle difformità catastali (se va bene) e/o urbanistiche (se va meno bene).
Vuoi qualche esempio di non conformità?
Una volta mi è capitato di vedere un abbaino aperto sul tetto e, siccome la casa l’aveva costruita il papà degli attuali proprietari che l’hanno avuta per successione, questi non ne sapevano assolutamente nulla.
A livello catastale è una cosa che non si vede, e si vede solo a livello urbanistico e loro, in buona fede, avendo tutto il resto della casa apposto, pensavano che anche quella cosa fosse in regola urbanisticamente con il progetto originario presentato e con le successive varianti al progetto.
In realtà non lo era e quindi sono dovuti ricorrere ad una sanatoria (che e’ una pratica urbanistica fatta da un tecnico abilitato che “sana”, o meglio regolarizza, la difformità).
Il problema e’ che non tutte le cose sono sanabili, ed il condono e’ chiuso e quindi non e’ possibile chiederlo.
N.d.a.: differenza tra sanatoria e condono: sono entrambe pratiche urbanistiche, solo che mentre con la sanatoria si possono regolarizzare lavori che comunque si potevano realizzare ma all’epoca in cui sono stati fatti non era stato dichiarato niente al comune, col condono si potevano regolarizzare anche i lavori che non si potevano realizzare perche’ contrari alle normative edilizie.
Un altro esempio di non conformita’ urbanistica sono i famosi sottotetti realizzati e ceduti dai costruttori di condomini. Ne hanno fatti a palate: dove in teoria c’ era il sottotetto del condominio hanno ceduto l’ uso o la proprieta’ all’ acquirente dell’ ultimo piano. In realta’, nella maggior parte dei casi, quei sottotetti sono completamente abusivi, cioe’ non poteva essere realizzato nemmeno un ripostiglio non essendoci la cubatura (cioe’ il volume che era possibile edificare per quel fabbricato era gia’ esaurito col resto del condominio, e quindi non si potevano fare altre stanze).
Nel caso in cui siamo piu’ fortunati sono praticabili, cioe’ ci si puo’ accedere per fare magari magazzino o guardaroba, ma non abitabili, cioe’ non ci si puo’ fare un locale abitabile tipo camera, soggiorno, cucina, perche’ hanno un’altezza media inferiore ai 2 metri e 70 centimetri, o non hanno una superficie utile finestrata superiore ad 1/8 della superficie stessa delle stanze (che e’ un requisito essenziale per definire abitabile una stanza).
Ho visto case in cui sono state abbattute delle pareti che delimitavano soggiorno con ripostigli ciechi (per ampliare quindi il soggiorno) creando un problema insuperabile, perche’ a quel punto la superficie finestrata apribile diventava inferiore ad 1/8 di quella che era la nuova superficie cosi’ allargata, ed il soggiorno non poteva piu’ essere soggiorno abitabile.
E ancora un altro esempio e’ quando nei condomini abbiamo un appartamento che magari ha nella planimetria una finestra che in realta’ non c’e’ o viceversa. Questo e’ un problema perche’, solitamente , se c’ e’ in un appartamento c’ e’ anche su tutti gli appartamenti orientati sullo stesso lato. Quindi, seppur si possa sanare la situazione di quell’ appartamento specifico, nel momento in cui si va a farlo e’ come denunciare le non conformita’ di tutti gli altri appartamenti, e di conseguenza “ si mettono nei guai” i proprietari di tutti gli altri appartamenti (e questo non e’ mai simpatico, perche’ si possono rovinare dei rapporti condominiali).
Altri esempi, addirittura ben piu’ gravi, li troviamo quando nelle case le recinzioni non sono fatte effettivamente dove risultano i confini dalle planimetrie catastali, e magari nella realta’ c’ e’ la recinzione che attraversa la proprieta’ di un terzo, o viceversa il terzo sta usando una parte del mio giardino in quanto la recinzione e’ stata fatta sulla mia proprieta’.
Qui sorgono problemi ben piu’ gravi perche’ abbiamo a che fare con diritti di proprieta’ acquisiti da parte mia o da parte di terzi, ed entriamo nel ragionamento di un eventuale acquisizione per usucapione (se ti capitasse il caso ti consiglio di risolverla sempre amichevolmente, sia per questione di costi che ti tempi).
Abbiamo anche il problema di bagni realizzati nei sottotetti, ma bagni con altezza media inferiore ai 2 metri e 40 centimetri e di conseguenza non possono essere sanati.
Poi ci sono dei comuni che ti obbligano ad avere un ripostiglio all’ interno dell’ abitazione con una superficie minima o massima e, se questo non e’ stato realizzato, hai una situazione che non e’ sanabile. Devi percio’ creare (o ricreare) il ripostiglio prima di procedere alle visite con i potenziali acquirenti (o li devi avvisare in fase di visita che rifarai il ripostiglio), perche’ il problema e’ che se l’ acquirente vede la casa senza il ripostiglio, fa il preliminare e la vuole acquistare cosi’ come la vede, poi tu non gliela puoi vendere senza ripostiglio (perche’ e’ previsto dalla normativa), ed in questo caso ti possono chiedere la risoluzione del preliminare con restituzione del famoso doppio della caparra. Sei praticamente preso tra due fuochi: cliente che vuole la casa senza ripostiglio (perche’ cosi’ l’ha vista) e comune che ti impone che ci sia.
Questi sono solo alcuni dei casi che si possono incontrare, e ti assicuro che in giro ce n’è letteralmente a migliaia
Di sicuro tutte queste non conformita’ devono essere sistemate prima di procedere al rogito notarile e ancora prima di fare una proposta di acquisto.
Quindi la regola per vendere casa in maniera sicura e’: prevenire e’ meglio di curare.
Allora: devi prima di tutto verificare la conformita’ catastale. Per questo ti bastano le planimetrie catastali (non quelle di progetto), fare una visione della casa, e verificare che lo stato di fatto della casa sia conforme a quello che e’ indicato in planimetria.
In secondo luogo verifica la conformita’ urbanistica, cioe’ devi accedere agli atti/ai progetti in comune (se non ce li hai), e verifichi nello stesso modo che i progetti siano conformi allo stato di fatto della tua casa.
Mentre la non conformita’ catastale di base e’ sanabile senza problemi (basta rifare la planimetria), per quella urbanistica bisogna vedere se le normative comunali ti permettono di cambiare la situazione a livello progettuale rispetto a quello che e’ stato effettivamente costruito.
Se ci sono delle difformita’ non sanabili (cioe’ contrarie alle normative e quindi non e’ possibile modificare il progetto in comune tramite una variante) l’unica soluzione e’ cambiare lo stato di fatto, quindi metter mano alla casa, ripristinare eventuali muri che avevi abbattuto, chiudere eventuali finestre che avevi aperto, etc, etc, etc..
Verificare questo e’ molto importante perche’ se ci sono delle difformita’ che sono sanabili sia catastalmente che urbanisticamente, tu comunque puoi procedere ad una proposta d’ acquisto o ad un preliminare mettendo per iscritto e chiarendo subito che ci sono queste difformita’ e che ti fai carico tu di sistemarle entro il rogito notarile.
Ma, se invece le difformita’ non sono sanabili, questo e’ un problema nel senso che devi dichiarare subito che ci sono queste cose non sanabili e devi provvedere prima di tutto a sanarle, cioe’ a sistemarle a livello di opere e quindi modificare la casa per renderla conforme, altrimenti l’acquirente vede lo stato di fatto in fase di visita e poi tu al rogito gli presenti una cosa modificata (perche’, per renderlo conforme a quella che e’ la normativa urbanistica, rifai su quel muro che si diceva prima, chiudi quella famosa finestra e via dicendo).
Questo implica la risoluzione del preliminare, la richiesta del danno, o del doppio della caparra da parte del potenziale acquirente. Quindi capisci perche’ e’ fondamentale prevenire e controllare prima di partire con la vendita?
Questo e’ uno dei controlli di base che noi facciamo, e’ il secondo step del mio Sistema di Vendita Immobiliare, ed e’ quello che ti permette di fare una vendita sicura, tranquilla, serena, senza dover rischiare.
E se tu non sei in grado o non ti senti sicuro nel fare personalmente queste verifiche, cosa devi fare praticamente prima di iniziare a vendere?
Puoi ricorrere alla verifica della conformità catastale e urbanistica da parte di un tecnico, che te le certifica.
E se serve puo’ anche aiutarti nel regolarizzare eventuali difformita’ (ti ricordo che per effettuare le variazioni catastali e/o urbanistiche devi obbligatoriamente rivolgerti ad un tecnico abilitato: Architetto, Ingegnere, Geometra).
Un ultimo appunto: non e’ detto che un immobile regolare dal punto di vista catastale lo sia anche dal punto di vista urbanistico, e viceversa. Occhio!
Buona vendita!
Stefano Boscarato
Creatore del Sistema di Vendita Immobiliare®
-Gli Specialisti del Vendere Case-
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365 commenti
Salve, avrei un problema. Vorrei vendere un appartamentuno nel comune di Rivisondoli (AQ),solo che sia nella planimetria catastale. . Che soprattutto nelle carte che il geometra presentò nel 1983 per sanare (cosa avvenuta regolarmente.. pagando tributi) delle opere eseguite senza licenza.. manca una finestra che invece è presente da prima. Ora.. io non me ne ero mai accorto, e ora non so che devo fare per regolarizzare tutto..!
Grazie
Salve Valerio,
per potere essere venduta una unita’ immobiliare deve essere conforme sia urbanisticamente che catastalmente.
Nel suo caso e’ evidente che non vi e’ conformita’.
L’unica soluzione e’ incaricare un tecnico che provveda alla regolarizzazione (se possibile ovviamente).
Buonasera, avrei un problema e capirne la soluzione corretta.
Ho acquistato (in fiducia) un appartamento da mio zio. Mio zio vive nell’appartamento confinante. Mio zio ha dato a me ed alla banca che mi ha concesso il mutuo, una piantina catastale modificata senza una stanza che invece nella piantina catastale agli atti risulta appartenere al mio appartamento. Ovviamente non sapevo di questa cosa e per fiducia non ho verificato personalmente, ma ho preso per buono il documento fornito da mio zio. Quella stanza era stata annessa all’appartamento di mio zio anni fa e l’ho sempre vista all’interno di quell’appartamento.
Il perito inviato dalla banca non si è accorto della discrepanza perché ha utilizzato la piantina che mio zio ha dato alla banca e che la banca ha girato al perito.
Davanti al notaio non mi sono reso conto della presenza della stanza (il notaio ha riportato la piantina catastale corretta) perché ero più attento a leggere quello che firmavo che a vedere l’unica cosa che in teoria avevo già visto.
Ho così iniziato i lavori presentando una CILA con la piantina falsa (anche l’architetto ha preso per buona quella che gli ho fornito) e me ne sono accorto solo quando ho ricevuto la copia dell’atto di compravendita.
C’è modo adesso di regolarizzare il tutto? Mio zio non è intenzionato a consegnarmi la stanza ed io per quieto vivere sono disposto anche a passarci sopra, ma al momento oltre al falso dichiarato al comune, devo secondo l’atto di mutuo una stanza che non ho alla banca e neanche posso vendere l’immobile (perdendo quindi tutti i benefici di prima casa e rimborso ristrutturazione/mobili) perché la particella catastale interessata è fatta in quel modo.
Esiste una via pacifica per regolarizzare questa situazione di fatto?
Grazie
Buongiorno Stefano,
una situazione molto complicata…
per sistemarla ci sono due strade:
1. rettificare l’atto di acquisto (e il mutuo);
2. frazionare la stanza e cederla allo zio.
entrambe le soluzione presentano dei pro e dei contro (nel primo caso, bisogna iscrivere una nuova ipoteca; nel secondo caso si rischia la decadenza parziale dalle agevolazioni limitatamente al valore della stanza ceduta).
A presto
Salve ho un appartamento al piano terra di un condominio acquistato da mio padre al costruttore a suo tempo , completamente aperto nel senso che ci sono le bucature delle finestre, ed è accatastato C7 come tettoia , siccome vorrei andarci ad abitarci volevo sapere se si può fare un cambio di destinazione d’uso in A2, oppure chiedo una scia lo chiudo e ci abito.
Salve Andrea, lo deve chiedere ad un tecnico che farà le dovute verifiche.
Buongiorno, se architetto ha presentato le varianti sbagliate (misure finestre ,muri interni ecc) in comune per quanto tempo è responsabile ? Da quanti anni è obbligatorio presentare conformità catastale al rogito e pagarne conseguenze penali se non conforme?
Buongiorno Lara. Queste domande sono di competenza di un legale. Noi come agenti immobiliari pensiamo alla prevenzione 😉
Salve. Nel dicembre del 2009 ho acquistato un appartamento e adesso vorrei rivenderlo. Ho dato mandato ad una agenzia, la quale mi ha fatto notare che vi è una discrepanza sulla planimetria della casa, in quanto vi è presente un terrazzo, il quale è stato chiuso con degli infissi. Il perito della banca nemmeno se ne accorto, il notaio inviò sul luogo un suo consulente ne tantomeno fece presente della difformità. Adesso chiedo chi dovrà pagare il tutto per regolarizzare. Mi hanno riferito che penalmente al vecchio proprietario non posso denunciarlo perché sono trascorsi oltre cinque anni ma civilmente posso ottenere che faccia fare lui le modifiche al catasto e sanare. Faccio presente che a tutt’oggi pago un mutuo e nell’appartamento non ci abito. Ho fatto una istanza al comune per avere la planimetria con la concessione edilizia del 200, in quanto l’appartamento ottenne l’agevolazione della legge 219/81. Grazie per la risposta
Salve Antonello. In realtà dovrà sistemare lei la situazione perchè è lei che ha il titolo (proprietà) e poi si rifarà sul precedente proprietario.
buona sera volevo delle informazione in merito.
mia figlia a comprato dei terra neo al catasto risultano di categoria A e in realta sono c come puo risolvere la problematica per che li deve vendere e non e possibile.
grazie
Salve Renato, non ho capito la domanda
Buon giorno
devo vendere un appartamento a Palermo avuto in eredità.
L’appartamento è dotato di abitabilità del 1960 ma non è conforme urbanisticamente; è stato chiuso con muretti bassi e infissi in alluminio un balcone prospettante su spazio interno, ed è sttao demolito il muro perimetrale relaizando un unico ambiente.
Per regolarizzarlo credo l’unica soluzione sia ripristinare lo stato originario, ma per farlo che tipo di procedura devo seguire al Comune? Inutile precisare che è praticamente impossibile non attivare alcuna procedura avendo sfabbricidi da smaltire e altro.
Grazie
Buongiorno Salvatore,
la prima cosa da fare è rivolgersi ad un professionista competente per questo tipo di pratiche (geometra, architetto, ingegnere).
Quello che le posso consigliare è di non prendere il primo che capita, o l’amico di famiglia, ma uno che abbia già risolto altre pratiche simili alla sua e che sappia quindi come muoversi nel comune in cui lei ha l’appartamento.
Ho visto persone affidarsi al più economico prendendo un geometra novello senza esperienza, e trovarsi impelagate in problemi infiniti.
Qui è molto importante l’esperienza e la conoscenza delle meccaniche del comune.
Buonasera e complimenti per l’articolo.
Vado subito al problema…
Le norme tecniche attuative vigenti sul comune di Palermo sulla zona in cui ricade un mio immobile riguardanti l’altezza massima totale fuori terra fissano questa ad una quota massima di 7,20 m per nuove costruzioni.(Fa riferimento a delle sopraelevazioni su manufatti esistenti per i quali il limite è sempre lo stesso). Mi pare di aver capito che per edifici con coperture a falda con pendenze inferiori al 35% tale altezza è sostanzialmente la linea di gronda.
Questo immobile è in sanatoria del 1985 nella suddetta zona che è edificabile con ancora un cospicuo residuo di edificabilità grazie ad un esteso terreno intorno.
L’altezza in gronda riportata nei disegni della sanatoria è di circa 7,70 m (quindi già di suo supera il limite di 7,2 m) ma In seguito ad una sostituzione non autorizzata del tetto della mansarda (da cemento armato a legno) l’altezza in gronda risulta adesso maggiorata di circa 60 cm. Mi chiedevo se secondo lei è possibile utilizzare lo strumento dell’accertamento di conformità per regolarizzare tale aumento di altezza (e quindi di volume della mansarda) (ci sono i presupposti di doppia conformità) proprio per il fatto che già questa superava il limite fissato di 7,20 m adesso vigente. Se poi non fosse possibile e l’eventuale demolizione e rifacimento del tetto ordinato dal comune comprometta la stabilità dell’edificio cosa mi devo aspettare?
Naturalmente tutti questi aspetti saranno certamente affrontati da un tecnico esperto che incaricherò ma desideravo sapere qualche informazione preliminare per sapere bene o male le prospettive,.
Grazie
Ciro
Salve Ciro,
non posso esserle utile per due motivi:
1) non sono un tecnico ma mi avvalgo di tecnici
2) a prescindere non conosco le norme e le interpretazioni del comune in questione.
Il consiglio è quello di rivolgersi:
1) ad un tecnico
2) ad un tecnico del posto
3) ad un tecnico del posto e che abbia esperienza in casi specifici (avendoli risolti ovviamente)
Buongiorno, ho acquistato casa lo scorso anno. Nel richiedere l’autorizzazione per demolire una tettoia, il Comune ha rilevato che nel 1989 è stata abbattuta abusivamente una seconda tettoia dal precedente proprietario. La planimetria risulta dal 1990 aggiornata nel catastale ma non nell’urbanistico.
Negli anni seguenti al 1989, lo stesso Comune aveva più volte autorizzato lavori di ammodernamento, demolizione e ricostruzione sulla stessa proprietà.
E’ quindi corretto che solo ora si accorga della discrepanza tra catastale ed urbanistico, chiedendo a me di regolarizzare il tutto con pagamento di una sanzione? C’è modi di rivalersi sul precedente proprietario per aver omesso l’abbattimento di tale tettoia nel 1989?
Grazie
Fabrizio , come agenti immobiliari specializzati nel vendere case ci occupiamo di prevenire questi problemi con controlli a priori.
In questo momento stiamo parlando di un danno già fatto.
Per i tempi di prescrizione nei confronti del precedente proprietario le consiglio di rivolgersi ad un legale.
Salve! Ho acquistato un appartamento a marzo 2017, nella planimetria catastale non risultano 2 pareti in cartongesso , 1 delle quali non consente l apertura della porta basculante del garage. Io sapevo di queste modifiche prima del rogito notarile ma mi è stato detto di non dire niente per non causare l annullamento del rogito. Ad oggi mi trovo nella situazione di dover rivendere questo appartamento, posso in qualche modo renderlo nullo date le modifiche sopracitate non regolamentate? Il geometra che ha seguito la compravendita cosa rischia? Grazie,Mirko.
Salve Mirko , rispondo a lei come a Fabrizio.
Come agenti immobiliari specializzati nel vendere case ci occupiamo di prevenire questi problemi con controlli fatti prima della vendita.
Cosa intende per “geometra che ha seguito la vendita”?
Se ha fatto dichiarazioni false sicuramente è responsabile.
Per annullare il rogito deve sentire un legale, ma dal punto di vista pratico le consiglio di sistemare tutto e non infangarsi in una palude di cause legali.
Poi si rifarà sul precedente proprietario
Buonasera una domanda dovrei vendere casa ma si è creato un problema.Ho comprato una casa in costruzione e chiesto al costruttore di spostare alcuni muri all’interno ,la planimetria depositata al catasto risulta essere uguale a come si presenta attualmente il mio appartamento ma quella depositata in comune è senza modifiche.Ora mi chiedo visto che la pianta allegata al rogito notarile è la stessa del catasto con le modifiche ,perché il notaio non dovrebbe essere responsabile di non aver controllato anche la piantina depositata in comune e io adesso se voglio vendere la casa mi devo far carico delle sanzioni e Delle spese di un geometra ,allora cosa controlla il notaio oppure perché non viene sanzionato il costruttore dal momento che ha controfirmato al rogito la piantina con le modifiche??
Salve Rossella.
Il notaio controlla lo storico delle pratiche (tipo di pratica, data, protocollo, ecc.), ma non sa cosa vi è contenuto: in parole povere non vede le planimetrie e quindi non può sapere se sono uguali o diverse da quelle catastali.
Le persone pensano che il notaio faccia tutte le verifiche possibili, ma in realtà non è nelle condizioni di farlo, in primis perchè non va fisicamente a vedere l’immobile e quindi non può vedere eventuali differenze rispetto alle planimetrie.
Il costruttore invece è responsabile.
ho comprato nel 1998 un appartamento di cinque stanze. il fabbricato è al centro di Roma ed è stato costruito nel 1900. Ad ogni piano ci sono tre appartamenti di quattro, quattro e tre stanze. Gli appartamenti sono tutti comunicanti già dalla costruzione originale. Nel 1953 il proprietario di due appartamenti contigui ha annesso una stanza dall’uno all’altro, e lo ha venduto. Da allora si sono succeduti altri due rogiti (1960 e 1970) prima del mio del ’98 e tutti fanno riferimento alla situazione catastale che data dal 1953. A Roma per le costruzioni precedenti il 1967 non è possibile produrre la licenza edilizia, e dal punto di vista urbanistico è valido il censimento del 1939. Che riporta il mio appartamento senza quella stanza. Adesso sto vendendo e il notaio della parte acquirente pretende da me la regolarizzazione urbanistica. Qual’è lo strumento che va utilizzato? grazie Franco
Salve Franco, purtroppo non le posso essere utile su questo quesito prettamente tecnico.
I professionisti a cui rivolgersi per questi argomenti sono geometri, architetti, o ingegneri
Ho dato mandato ad un tecnico di fare la confomità urbanistica del mio appartamento acquistato nel 2003 e che vorrei vendere. Esiste la confomità catastale ma non la urbanistica. Nell’atto di compravendita il venditore dichiarò che non erano state eseguire opere dal 1967 mentre le opere sono state chiaramente eseguite. Il venditore è probabile che a sua volta n buona fede avesse comprato ignaro delle opere fatte dal suo venditore. Tra l’altro la piantina catastale che combacia con il reale è stata depositata pochi giorni prima della precedente compravendita. Poichè l’unico modo per uscirne pare sia quello di presentare progetto e sanatoria al comune e genio civile e spendere qualche migliaia di euro, posso rivalermi sul venditore che all’epoca non accertò la regolarità e dichiarò il falso? Ma val la pena ed è realisticamente possibile vincere la causa o si rischia di aspettare 10 anni? O c’è un alternativa?
Salve Angela,
purtroppo il suo caso è molto comune.
Fino a qualche anno fa si sistemava la planimetria catastale (che è la parte meno onerosa della sanatoria) e si trascurava appositamente quella urbanistica (che è quella più costosa e molto volte nemmeno fattibile). Di casi così ne ho visti a migliaia.
Ora questo non è più fattibile e tutti i nodi stanno venendo al pettine.
Che fare nel suo caso?
E’ evidente che c’è responsabilità di chi ha venduto a lei.
Questo a prescindere dalla buona fede, perchè ognuno risponde delle proprie dichiarazioni a prescindere.
Sul fatto che valga la pena va accertato con un legale che le potrà dire tempi e costi.
Solo a quel punto farà il calcolo della convenienza.
Alternative legittime non ce ne sono.
Buongiorno dott., sto acquistando un immobile costruito nel Municipio I di Roma in data 1883 (dicono i condomini), ultimo piano. Siccome la planimetria attuale è diversa da quella catastale, ho chiesto di sanare prima del rogito. I proprietari hanno fatto cila in sanatoria, ma ho visto l ante operam depositatoe non coincide con la catastale del 1939 (una stanza e tramezzi eliminati). Quindi in pratica c’è: una planimetria del 1939 NCEU, una planimetria differente ante operam e poi c’è quella attuale post operam che coincide con lo stato attuale. A cosa vado incontro acquistando dal momento che devo ristrutturare a mia volta anche intervenendo con aperture sui portanti (quindi coinvolgendo il genio civile)? grazie
Salve Silvio.
In maniera molto semplice: planimetrie depositate in comune (ovviamente le ultime) e planimetrie catastali (ovviamente le ultime) devono rappresentare lo stato di fatto.
Sennò l’abitazione non è compravendibile.
Buonasera,
la figura responsabile dell’accertamento di una conformità catastale (e urbanistica?) è sempre chi vende o il notaio?
Nel caso in cui compratore e venditore siano d’accordo nell’accettare uno stato di fatto difforme dalla planimetria catastale, chi potrebbe mai accorgersi del contrario visto che non essendoci mutuo, nessun perito, forse, entrerà mai nella casa?
Grazie
Salve Paolo.
Chi vende è responsabile delle dichiarazioni che fa in atto.
Il notaio verifica la documentazione ma non fa sopralluoghi nell’abitazione, e quindi non può sapere se l’immobile è conforme a quanto dichiarato nella documentazione.
Per quanto riguarda la seconda domanda: anche se nessuno verifica, comunque il venditore avrà fatto una falsa dichiarazione in un atto pubblico e ne è responsabile.
Buonasera, ho acquistato una vecchia casa con muto 13 anni fa, ne devo pagare ancora 12. all’epoca feci fare un piccolo bagnetto e la pavimentazione al piano superiore, non lo abbiamo regolato all’epoca, ora abbiamo deciso di sanarlo ma il geometra che ha preso le altezze del soffitto mi dice che il piano superiore non è agibile in quanto inferiore a 2,70 infatti è 2,50. Le piantine catastali che hanno fornito i venditori della casa dicono che è alta 2,70. cosa posso fare? sono disposta a togliere il bagnetto ma il pavimento sul piano può essere un problema? non abbiamo alzato il pavimento abbiamo solo cambiato le piastrelle.
Cosa posso fare? Vi prego rispondetemi.
Salve Lia, premesso che non avendo tutti i dati cerco di dare una risposta in base a quello che mi ha scritto:
il pavimento non è un problema.
Verifichi invece bene le norme del comune perchè in alcune zone i bagni possono avere altezza media 2.40 e quindi potrebbe essere sanato
Salve,
sto cercando una casa da acquistare e qualche giorno fa ne ho trovata una che fa al caso mio ma ho un dubbio perché sul primo piano c’è una camera matrimoniale, un bagno e un sottotetto praticabile da 33 mq che l’attuale proprietario ha diviso con una parete in cartongesso.
Il mio dubbio sta nella parete che divide quest’area di sottotetto che al catasto NON RISULTA.
Avrò dei problemi se vado al rogito in questa condizione?
Cosa significa sanare tale problema? E cosa dovrebbe fare il proprietario?
Grazie.
Salve Gianni, se ci sono difformità (come nel suo caso) la casa non è vendibile.
Quindi il proprietario deve presentare una pratica in comune in cui “comunica” che esiste questa parete, e presentare una planimetria aggiornata in catasto.
Buongiorno
Ho appena acquistato un immobile conforme alla planimetria catastale, ma dopo La richiesta di accesso agli atti in comune per avviare la pratica di ristrutturazione, ci siamo tristemente accorti che, la finestra di un ripostiglio, seppur presente su tutti i 4 piani della struttura, non risulta nella progettazione iniziale.
Ora mi chiedo quale sia la strada da percorrere, e la più veloce per sboccare la concessione alla ristrutturazione ?
GRAZIE
Salve Antonio,
purtroppo è una casistica che accade spesso .
Una domanda: si tratta di un appartamento in condominio di 4 piani e quindi anche altri appartamenti hanno questa non conformità?
O si tratta di un fabbricato singolo disposto su 4 piani?
Buongiorno ho comprato apartament a luglio 2017 e nel giorno del rogito tutta la documentazione era in regola però adesso che si stanno vendendo altri due apartamenti è uscito fuori che il palazzo e con 80 cm più largo da una parte. Per regolarizzare tutto spera a me o al ex proprietario le spese? Grazie
Salve Rita.
“Tutto” apposto evidentemente non era.
Sicuramente al precedente proprietario che le ha venduto un immobile non conforme.
Buongiorno, Finalmente sono riuscito a (s)vendere il mio appartamento (in condominio) che avevo acquistato nel 2000. Avendo eliminato un muro per fare soggiorno/cucina, volevo regolarizzare, anzi “dovevo” regolarizzare il tutto al Comune e al Catasto. Inizia la Via Crucis…. Non si trova il progetto, dopo 5 mesi salta fuori e nel frattempo il Tecnico mi ha stilato una CILA per provare a smuovere le acque. Diniego perché nel frattempo “salta fuori” il progetto, ma il capo tecnico, con pignoleria assoluta (io dico accanimento) sovrappone i progetti (scusi i termini da profano) e salta fuori che ci sono alcuni centimetri di differenza in piu da quello depositato (errore del tecnico precedente in quanto ovviamente io non avrei mai potuto “allargare” di 5 centimetri lo stabile) allora il Tecnico prova a sostenere la tesi dell’Art.34 comma 2 ter ossia quello del 2% di tolleranza ma egli risponde : che per “misure progettuali” si debbano intendere anche le dimensioni di lunghezza e profondità e in relazione alla lunghezza il suo immobile supera il 2%.(ma in totale non supera il 2%) ora conti alla mano dovrei pagare circa 6.000,00 euro. La domanda principale è: ma se ha sbagliato il 1° tecnico a prendere le misure (40 anni orsono) che colpa ne ho io??? Volevo inoltre dire che a causa di questo ritardo ho perso la vendita e ho sostenuto molte spese straordinarie condominiali. Grazie e scusi se mi sono dilungato
Salve Salvatore,
purtroppo è nei panni di tante persone.
Non ne ha colpa diretta ma la vedo impossibile che riesca a rifarsi sul tecnico di 40 anni fa.
L’unica cosa che doveva fare era controllare nel momento in cui ha acquistato, ma praticamente nessuno lo fa.
Proprio per questo ci tengo a fare informazione su questo.
Grazie della testimonianza
Buongiorno,
Ho individuato un appartamento che dispone di certificato regolarità urbanistica e catastale ma stranamente per le parti condominiali comuni, in Comune sono difformi dall’attuale…per notaio basta questa ma se immobile (palazzo) avesse difformità ( caso peggiore volumi abusivi), come mi devo comportare.
Grazie mille
Salve Dario,
strano che per il notaio vada bene perchè anche le parti comuni devono essere apposto.
L’unica spiegazione che mi dò è che al notaio basti la dichiarazione delle parti visto che è loro responsabilità, e lui chiuda occhi, orecchie e tutto il resto (cosa che non ritengo etica).
A prescindere: i problemi se li porterebbe dietro lei, quindi li faccia sistemare dall’attuale proprietario prima del rogito notarile.
salve, ho acquistato un appartamento a roma I municipio ma accertandone la difformità urbanistica e catastale prima del rogito ho richiesto cila in sanatoria. e’ stata fatta e anche rettificata dopo qualche giorno per degli errori di rappresentazione. Poi abbiamo rogitato. Ora il mio architetto prima di iniziare i lavori ha constatato che lo spessore di un muro perimetrale e la dimensione di una finestra erano stati misurati male e quindi abbiamo chiesto una nuova rettifica alla cila in sanatoria precedente da parte del tecnico che l’aveva fatta. ci possono essere problemi? devo comunque riaccatastare per la dimensione del muro anche se è cambiata la proprietà nel frattempo? posso altrimenti soprassedere a riaccatastare e cominciare i lavori e poi riaccatastare io a fine corsa? grazie
Salve Silvio,
una casa per essere compravendibile deve essere conforme a progetti e ad accatastamenti (e viceversa).
Di conseguenza va sistemato tutto.
Per quando farlo la persona più indicata a rispondere è il suo tecnico che sicuramente conosce le normative locali.
salve vorrei esporre questa problematica. Qualora la planimetria depositata non corrisponda all’attuale composizione della casa per ampliamento di 1 mq di cucina su terrazzino di pertinenza (precedentemente a L e successivamente rettangolare) come si può sanare tale situazione considerando che tali lavori sono antecedenti all’acquisto? faccio presente che i muri perimetrali ed il soffitto di tale vano di circa 1mq erano già presenti. grazie
Salve Rossy,
Le consiglio di interpellare un tecnico.
Questo perchè è da capire prima di tutto se la difformità è solo catastale o anche urbanistica.
Se è catastale la pratica è molto semplice, mentre se è urbanistica, la situazione si complica.
Infatti c’è da capire se si può sanare, e questo lo può fare un tecnico accedendo alle pratiche urbanistiche e verificando con le normative comunali.
Se si può sanare, il tecnico le spiegherà la pratica da fare.
In caso contrario c’è la demolizione (che però ho visto necessaria in rarissimi casi).
Mi auguro non sia il suo caso
Buongiorno, volevo porre questa domanda;
ho acquistato un appartamento in un palazzo antico del 1800 al 3 piano e sopra vi è un sottotetto con scala interna solo alla mia proprietà (ultimo e terzo piano) per accedervi. Tale sottotetto però non risulta nell’atto d’acquisto, neppure menzionanto in atti precedenti, come neppure non presente nella planimetria catastale. Ora la mia domanda è se devo far presente al catasto questa cosa ovvera facendom un aggiornamento alla scheda catastale. Inoltre volendo fare un recupero abitativo essendo altezza media 2,70 dovrei farre rettifica atto? grazie mille
Buongiorno Raimondo.
Mi è capitato recentemente un caso simile.
La problematica non è solo catastale/urbanistica ma anche di proprietà, nel senso che qualcuno potrebbe ravvisare una proprietà comune agli altri condomini.
E, a prescindere che lo stiate usando da una vita, la cosa va sempre dimostrata e quindi può dar adito a litigi.
Di conseguenza la prima cosa è di definire la proprietà senza dubbi , per esempio facendo un atto dove tutti i condomini confermino la sua proprietà.
Solo dopo potrà attivare la parte urbanistica/catastale.
Un notaio le potrà spiegare bene come fare il tutto.
salve volevo sapere se ho uno spazio per posteggiare la mia auto che e marcato nella pianta catastale posso chiedere al comune di poterlo marcare come proprieta privata
Se è di sua proprietà lo può marcare come vuole, ad esclusione del fatto che sia gravato da vincoli e/o servitù
Salve volevo chiederle un’informazione, sono interessato ad acquistare un’appartamento, lo stesso ha una sala con angolo cottura separato con una parete in cartongesso dividendo sala cottura con sala dove mangiamo. Ai fini della perizia potrebbe essere un problema? Cosa mi consiglia di fare? Grazie anticipatamente
Salve Girolamo, da quello che mi scrive non riesco a capire perchè dovrebbe essere un problema.
Lo può essere solo se quella parete è stata realizzata senza le opportune autorizzazioni e successivo adeguamento della planimetria catastale
Salve, volevo sapere da lei se le argomentazioni qua sotto riportate possono giustificare la non corresponsione delle provvigioni al mediatore.
A seguito del perfezionamento delle pratiche relative al rogito per l’acquisto della proprietà in oggetto, il notaio incaricato ha comunicato che, analizzando la documentazione ufficiale a corredo dell’immobile, la consistenza edilizia risulta difforme dalle autorizzazioni legittimanti sia urbanistiche edilizie che catastali, dichiarando il bene non attualmente acquistabile (legge 31 maggio 3010, n.78).
Alla luce di tale considerazione, vengono meno i presupposti che avevano determinato le basi per una corretta valutazione dell’offerta, stipulata nel preliminare di compravendita.
Perciò si richiede la risoluzione del contratto (preliminare di compravendita) per difformità dall’esistente alla concessione edilizia e catastali (art. 1453 c.c.).
Si ritiene inoltre che, in occasione della stipula del preliminare di compravendita in presenza di F.D. – A.C., Mediatori E.S. ed A.A. sia stata chiaramente esplicitata la necessità di avvallarci di clausola sospensiva, poiché vincolati all’acquisto da concessione di mutuo ipotecario pari a 100.000,00 (euro centomila) specificando la difficoltà di ottenimento di credito bancario sia della mia persona che della mia compagna, destinataria del bene.
A tale problematica ci è stato consigliato dagli agenti di non apporre ulteriori vincoli alla proposta per un più facile addivenire ad un accordo economico con il venditore, e che in caso di diniego del muto tramite i canali convenzionali, i canali finanziari promossi dall’agenzia, se pur più cari, avrebbero per certo finanziato l’acquirente rendendo la clausola sospensiva relativa al mutuo inutile.
• considerato che, come già prospettato, ci è stata rigettata la richiesta di mutuo, anche in regime di ridimensionamento degli importi richiesti, rendendo chiaramente impossibile l’ottenimento di un altro finanziamento ipotecario nelle nostre condizioni attuali.
• Certificato da pubblico ufficiale (notaio), che la casa presenta dei vizi sostanziali ostativi all’ottenimento dell’atto di compravendita, conosciuti dal mediatore e da questi taciuti alla parte interessata all’acquisto;
Prendendo atto che, secondo sentenza della cassazione (1), al mediatore che non rispetta il vincolo di comunicare alle parti le circostanze che potrebbero indurre una di esse a non concludere il contratto oppure a concluderlo a diverse condizioni, la provvigione non è dovuta.
Sia il venditore che l’acquirente si ritengono liberi dall’obbligo di corrispondere la provvigione poiché, oltre alle interpretazioni della cassazione (2) rispettivamente, non hanno tutelato la certezza di “buon fine dell’operazione di vendita” tacendo sulle difficoltà finanziarie del promittente compratore, ed hanno taciuto sulle “non conformità” del bene in vendita.
(1) Il mediatore deve comunicare tutte le circostanze da lui conosciute che attengono alla valutazione economica dell’affare, indipendente dal suo buon esito; alla sua sicurezza circa la solvibilità delle parti e la loro capacità di agire (se il mediatore conosceva l’incapacità); alle circostanze che avrebbero potuto far concludere il contratto a condizioni diverse (es.: per l’esistenza di un vizio della cosa che ne diminuisce il valore di scambio, nel caso in cui la mediazione riguardi un contratto di compravendita [v. 1470] e la cosa viene acquistata a prezzo «pieno», senza cioè tener presente il deprezzamento).
Tribunale Parma 23 agosto 2013 n. 1103
Tribunale Palermo sez. III 24 maggio 2012 n. 2256
(2) “è erronea l’affermazione secondo cui la stipula di un contratto preliminare, costituisce il minimum per far sorgere il diritto alla provvigione a favore del mediatore” (Cass. 13590/04)
Salve Francesco.
Se è come ha scritto lei, l’agente immobiliare ha omesso di comunicare delle informazioni a lui note ed importanti per la conclusione dell’affare .
Allora non solo non gli è dovuta la provvigione ma c’è anche responsabilità.
Salve, ho comprato un immobile in comune di Aviano (pn) nel marzo 2017, durante l’atto notarile ho fatto notare ke la planimetria non era uguale allo stato di fatto (i precedenti proprietari hanno chiuso una porta esterna x aprirne una interna) ma, dopo la domanda del notaio se fosse vero,i signori dissero ke era a posto neri registro del comune, il rogito fu fatto. Ad oggi, avendo aperto una pratica edilizia x una modifica, il mio ingegnere so è accorto ke, come me ai tempi del rogito, la planimetria versata in comune non è esatta, come devo fare? Grazie
Salve Serena,
purtroppo la deve sistemare lei tramite una pratica urbanistica e catastale.
Nel frattempo può rifarsi sul precedente proprietario
Salve, ho acquistato una casa con destinazione d’uso abitazione.
Il precedente proprietario, prima di vendere, aveva cambiato la destinazione d’uso da albergo a civile abitazione (non pagando oneri contributivi perchè inferiore a 700 mc).
Durante i lavori di rifacimento del tetto è stata respinta la domanda per la manutenzione straordinaria: viene ritenuta non valido il precedente cambio di destinazione d’uso, perché SUPERIORE ai 700 mc. Cambio di destinazione d’uso che il COMUNE aveva accettato!
Cosa fare? Quali potrebbero essere le conseguenze per l’attuale proprietà?
La ringrazio anticipatamente.
Saluti
Ludovico Tarsini
Salve Ludovico,
questa non è materia da agenti immobiliari (che lavorano preventivamente per far si che queste cose non accadano), ma da avvocati.
Le consiglio di rivolgersi ad uno che sia specializzato in urbanistica .
buongiorno,
sono in trattativa per una casa che non ha la planimetria corretta depositata, della suddivisione degli spazi nel piano superiore inoltre nel piano inferiore acatastato come cantina, ho riscontrato che c’e una cucina e un bagno che non risultano. Ovviamente fatto presente al proprietario. La mia domanda è la seguente per la planimetria si puo far sistemare dal proprietario in poco tempo? Se nella “cantina” venisse chiusa la cucina ma il bagno lasciato, apportando le modifiche come lavatoio (lavanderia) sulla planimetria l’immobile potrebbe essere considerato a norma?
Salve Giulia, faccia sanare tutto dal proprietario (anche perchè sennò non può rogitare) .
Tenga presente che non c’è solo l’aspetto catastale ma anche quello urbanistico (comune).
Quindi passi la palla ad un tecnico (o meglio, lo faccia fare al proprietario) che vedrà anche cosa si può rispondere alle sue ultime domande
Buongiorno Stefano,
poiché mi sembra una persona molto competente, le sottoporrei il mio quesito.
Sono interessata all’acquisto di un appartamento in Roma, che presenta diverse irregolarità catastali (di cui per fortuna mi sono accorta da sola, non avendomi l’agente immobiliare detto niente).
Temo dunque vi siano anche difformità urbanistiche, non so se sanabili e in quali tempi.
Trattasi di piano semintarrato, accatastato come A4 (edilizia popolare, anche questo non evidenziatomi dall’agente).
Difformità dalla pianta catastale:
– il muro esterno del palazzo, invece di avere una rientranza (relativa ad un lato di una camera da letto), ha una parete tutta dritta (relativa al perimetro delle 2 camere da letto, che sono adiacenti tra di loro).
E questa difformità riguarda l’intera facciata, lato nord.
– la camera da letto di cui sopra, invece di avere la finestra a nord come da planimetria (peraltro internamente è rimasto l’incavo della finestra, esternamente nulla si vede – facciata in cortina, quindi presumibilmente modifica del costruttore in corso d’opera), ce l’ha ha ovest.
Queste almeno le irregolarità più evidenti, di cui mi sono accorta perfino io che non sono del mestiere.
Aggiungo che è sì un seminterrato, ma gode di soffitti di 3,10 metri (almeno da planimetria catastale), e di giardino terrazzato perimetrale (recintato, ma di cui non capisco i confini, in base alla planimetria).
Oltre a ciò, non è stata ancora fatta la successione dalla defunta madre dei due fratelli e quindi risultano 3 intestatari.
In più anche i due fratelli sono anziani e malati e quindi vedo un eventuale rogito sempre più lontano, ovemai io facessi una proposta.
Sa dirmi i tempi di un’eventuale sanatoria e successione parziale, da fare dai venditori, naturalmente, in modo che io mi possa cautelare?
Nel frattempo io sono in affitto altrove, ragione per cui vorrei quagliare, ma non comprando un immobile irrivendibile.
C’è da dire che a quel prezzo in zona (Monteverde) non trovo altro, e la casa mi piace abbastanza, ma non vorrei mettermi nei guai.
In più so che la conformità urbanistica la può richiedere solo il proprietario, quindi ho le mani legate.
Grazie mille,
Patrizia
Salve Patrizia,
il problema più grosso è la sanatoria, ma per risponderle serve il parere di un tecnico che faccia anche l’accesso atti in comune.
Potrebbe nel frattempo opzionare l’immobile con un preliminare condizionato al buon fine della sanatoria entro X tempo.
Buon giorno . ho venduto il mio appartamento portando tutta la documentazione catastale all’ atto. dopo due mesi l aquirente riceve una multa dal comune di euro 500 a causa di una difformità dell’ appartamento rispetto al dichiarato. in sostanza le mappe catastali dichiarano una cosa e la concessione edilizia dichiarata sull’ atto ne dice un altra. Ma chi deve pagare ora questa multa ?
grazie
Helga
Il comune la chiede all’attuale proprietario, il quale può rifarsi su di lei nel caso in cui la difformità esistesse già al momento della vendita
Buongiorno, dopo l’acquisto ho riscontrato che la casa presenta delle difformità piuttosto evidenti rispetto alla planimetria catastale allegata all’atto, in particolare la rappresentazione depositata non rappresenta la presenza di un bagno esterno in mezzo al piano terreno (tra due porzioni di fabbricato di mia proprietà) sul quale esiste un diritto di uso comune da parte della vicina che mi impedisce di ristrutturare secondo i progetti. Il bagno si trova in fondo ad un corridoio che risultava ostruito (probabilmente di proposito) al momento delle visite per cui non l’ho potuto vedere (il trasloco è avvenuto il giorno prima della stipula). Ora mi chiedo:
– (1) se sia sufficiente l’inserimento nell’atto della clausola “la planimetria non corrisponde allo stato di fatto ” (perché al momento dell’acquisto sono in corso lavori di ristrutturazione (tra l’altro dichiarazione non veritiera verificata l’assenza di permessi in Comune)) ad impedirmi di dimostrare che al momento dell’acquisto non sapevo dell’esistenza visto che durante la trattativa si è fatto riferimento ad essa (planimetria in cui il bagno non è delineato e risulta inglobato nel ripostiglio ceduto nei miei confronti con la compravendita).
– (2) La clausola di cui prima fa venire meno il valore probatorio della planimetria catastale che avvalorerebbe che non conoscevo l’esistenza di un diritto di terzi sullo stesso e l’obbligo da parte del venditore di garantire la conformità (nella prima parte dell’atto si dice che l’unità immobiliare è meglio descritta nella planimetria allegata) (come ho letto una legge introdotta nel 2010 prevede)?
Grazie.
Federico
Federico, in base a quello che mi dice è evidente che hanno provato a “paccarla”.
Quello che mi lascia perplesso è quello che il notaio (dando per scontato che si parla di atto notarile) ha scritto nell’atto.
Non vedo nessun problema da parte sua nel far emergere la responsabilità del venditore (e mi sa anche del notaio, ma qui lascio la parola ad un avvocato).
Salve, ho appena fatto richiesta d’acquisto di un appartamento, posto su due piani, di cui l’ultimo a spiovente. Nel catasto pero’ le tre stanze da letto che si trovano in questa area vengono segnate come ripostigli. Vorrei sapere se in un eventuale controllo non avro’ problemi ad avere camere da letto, in una zona che viene segnata sul catasto come ripostiglio.
Di fatto non possono essere adibite a vani abitabili (camere per esempio), ma vedo che molti lo fanno
Buongiorno, ho ereditato un appartamento in una zona sottoposta a vincolo paesaggistico. Il palazzo è stato costruito nel 1962.
Il futuro acquirente (ho accettato la proposta la scorsa settimana) si è accorto che nella planimetria c’è una finestra posizionata in modo errato. Controllando con un tecnico mi sono accorta che un errore che risale al costruttore, tutta la colonna è così.
Ho chiesto due preventivi, in uno mi dicono che devo pagare la sanatoria di 516 euro piu le sue competenze perchè è precedente al vincolo paesaggistico e nell’altro che devo pagarne 2000 di sanzione per il vincolo paesaggistico piu i 516 piu accatastamento ecc… sino ad arrivare a una cifra di quasi 5000 euro. Non so proprio chi puo’ avere ragione, sono entrambi ingegneri. Grazie mille
Salve Marina, deve sentire gli enti che devono approvare la sanatoria
Buon giorno ho un problema.
Mia mamma sta vedendo una casa costruita nel 71. Lei ha carte catastali con timbro di tale anno. In comune però non risulta progetto di tale casa.l l’agenzia a cui abbiamo dato mandato dopo avere fatto preliminare a cui abbiamo dato tutto in mano compreso documenti in nostro possesso ha intascato la sua commissione.
Ora il Perito della banca di chi compra casa sta cercando tutte le carte. A mia mamma è stata fatta firmare una dichiarazione che la costruzione della casa è iniziata prima del 67 per ovviare a questo problema. Come si può risolvere visto che verrà alla lunga ancora?mia mamma dovrà pagare qualcosa per sistemare prima di vendere? Grazie spero di essere stato chiaro.
Salve Gianfranco, non ho capito la domanda
Buongiorno,
in presenza di difformità rientranti nelle tolleranze e nella casistica di cui alla L.R. 21 ottobre 20014 n.23 (Emilia-Romagna) ed in presenza certificato di abitabilità in atti in cui il funzionario comunale non rilevava in verbale dette difformità è legittimo dichiarare la conformità edilizia/urbanistica dell’immobile?. L’art. 19 bis comma 1 ter pare affermare chiaramente che in presenza di certificato di agibilità le difformità non rilevate dal funzionario comunale rientrano nelle tolleranze.
Salve Marco,
mi spiace ma non è competenza da agente immobiliare, le consiglio di rivolgersi ad un geometra/architetto/ingegnere
Ciao a tutti,
avrei un problema da risolvere per un immobile situato nella provincia di Firenze che ho acquistato da poco. Ho appena scoperto che la casa non è conforme al progetto depositato al genio civile nonostante avessi ricevuto regolare certificato di collaudo dal vecchio proprietario. In pratica il progetto prevede due travi di cemento armato all’interno di due delle pareti che dividono le stanze, ma in realtà tali travi non sono state messe in fase di costruzione. Premetto che il soffitto è spiovente con travi in legno a vista che dovrebbero essere sostenute da 5 travi perpendicolari in cemento armato. Sono state messe solo 3 di quest’ultimo tipo… I miei tecnici mi dicono che in teoria la struttura non avrebbe bisogno delle travi mancanti, ma non so come fare per regolarizzare ciò che è stato dichiarato al genio civile e non so cosa rischio in quanto proprietario.
Qualcuno mi può aiutare? Spero di aver spiegato abbastanza bene la situazione.
Buongiorno, ho comprato un appartamento 2 anni fa con il piano sottotetto considerato abitabile ma ancora allo stato grezzo. Ho quindi progettato di dividere la grande stanza che si presentava (di 33mq) in due porzioni per recuperare due stanze. Presentando la documentazione in comune, l’architetto che mi seguiva ha notato (e le misure lo hanno confermato) che le finestre presentano misura differente di quelle depositate in comune (dai 10 fino ai 30 cm per lato della finestra) ed ora mi viene detto che se per la semplice suddivisione della stanza bastava una scia, per presentare le finestre con le misure corrette devo avvalermi di una sanatoria. Specifico che nel mio lavoro, io le finestre non le ho minimamente toccate e che risultano le medesimo dell’atto di acquisto. L’architetto, giustamente, si rifiuta di depositare documenti con misure errate, e mi mette in guardia sui rischi di una futura vendita.Dovrò quindi valermi e pagare la sanatoria. Posso rifarmi delle spese sull’agenzia e sull’ex proprietario che ha depositato misure errate in comune? Grazie
Salve Cristiano.
E’ lei ora il responsabile, quindi dovrà farsene carico salvo , e poi rivalersi sull’ex proprietario (ed eventualmente sull’agenzia)
Buongiorno e complimenti per il sito. Davvero ben fatto.
1) Nel 2001 ho acquistato un appartamento a Milano da una coppia.
Da qualche tempo mi sono accorta che nel progetto originale il bagno aveva una sola finestra, mentre nella realtà vi è oltre alla finestra su un lato del bagno, anche un piccolo lucernario (50x80cm) su un altro lato dello stesso. Come posso sanare la cosa?
2) Recentemente ho eseguito dei lavori di ristrutturazione e ho spostato la vasca su un altro lato del bagno. Lo avrei dovuto dichiarare?
3) Durante i lavori di ristrutturazione del bagno l’operaio ha eseguito all’interno del bagno una parete alta 220 cm larga 70 cm e spessa 10 circa (il bagno è ampio) con un piccolo tramezzo, al fine di riporre la lavatrice sotto e l’asciugatrice sopra (a mo’ di armadio aperto per intenderci).
Secondo lei devo dichiararlo questo muretto prima di vendere la casa? se si, in che modo?
Grazie,
Alessandra
Salve Alessandra, premesso che sono domande tecniche e io non sono uno specialista in questo (e quindi le consiglio di sentire un tecnico: geometra, architetto, ingegnere), le posso anticipare che sicuramente i particolari dei punti 1 e 3 vanno sanati.
Per il punto 2 non vedo particolari problemi.
Per modi, tempi, e costi, le consiglio appunto di sentire un tecnico.
Anche perchè certe normative variano a seconda del luogo
Buongiorno, volevo un chiarimento cortesemente:
Ho comprato 12 anni fa una villetta facente parte di un complesso di villette tutte uguali, ho fatto il mutuo è andato tutto ok ho fatto la surroga dopo 9-10 anni con un’altra banca è andato tutto ok!, solo che il perito che la seconda banca mi ha mandato mi ha fatto notare una cosa che io non ci avevo fatto mai caso: l’abitazione è formata da giardino con patio esterno, piano terra composto da salone, angolo cottura, stanza da letto, e bagno; piano secondo una stanza da letto e tre locali “NON PRATICABILI”, questi locali già quanto l’ho comprata, i vecchi proprietri usavano i tre locali NON PRATICABILI rispettivamente come due studietti e un’altro bagno, però le disposizioni dei vani sono tutti descritti nella planimetria, compresi quelli NON PRATICABILI. il secondo perito si è accorto però che l’altezza piano terra è 2,70mt, mentre primo piano al centro dove inizia il triangolo per intenderci la parte più alta del tetto è 2,70 per finire a 2,20 mt, mentre sulla planimetria risulta (quasi non leggibile) 2,20mt. lineari, quindi giocoforza le stanze risultano un po più grandicelle. la surroga è passata lo stesso, ma mi diceva il perito che bisognava chiamare un geometra per sanare la cosa. ora io chiedo a Lei cortesemente ma la cosa è grave? posso rivalermi sul notaio o sul venditore della cosa anche dopo 12 anni perchè solo adesso me ne sono accorto grazie al perito? ripeto sulla planimetria è tutto giusto, disposizioni stanze comprese quelle non praticabili (io lo sapevo e pensavo chiudo le porte e diventano non praticabili, tanto ero consapevole che la casa l’avevo comprato con una stanza da letto al primo piano, ma l’altezza è quella che mi preoccupo. Cosa mi consiglia di fare. Grazie
Salve Vincenzo,
la cosa è grave nel senso che le case devono essere conformi.
Non si può più chiudere gli occhi come si faceva una volta (non lei, la i vari periti/tecnici).
Per quanto riguarda il chi rivalersi, lì non è ambito mio ma di un legale al quale le consiglio di rivolgersi quanto prima
volevo dire ma con altezza diversa fatta dal costruttore si può sanare? poi volevo chiederle cortesemente posso rivolgermi al notaio che ha fatto il rogito?
grazie
Per sapere se si può sanare si deve chiedere ad un tecnico che verifichi in comune.
Non c’entra il fatto che lo abbia fatto il costruttore.
Certamente si può rivolgere al notaio
Buongiorno, ho firmato una proposta d’acquisto per un due locali più sottotetto. Il sottotetto agibile ha un bagno ed un salotto attrezzato. Nella proposta è richiesta la sistemazione della planimetria. La sistemazione è stata fatta ma non è conforme allo stato di fatto. Vorrei recedere dalla proposta, è possibile?Grazie
Salve Rita, se è sanabile deve chiedere che venga sanato. Se non è possibile o non viene fatto, allora può recedere
Buongiorno, avrei necessità di un chiarimento. Siamo in trattativa per una vendita di un terratetto risalente ai primi del 900. A livello catastale tutto risulta corretto con le planimetrie (100% civile abitazione) mentre in comune risulta una situazione mista (una parta civile abitazione, alcune particelle uso rurale). Il possibile acquirente ha piena visibilità delle particelle ad uso rurale in quanto in stato di ruderi. Questa situazione mista rende non vendibile la casa ? Grazie molte per un vs. commento
Salve Silvia,
la legge prevede la conformità degli atti allo stato di fatto, quindi la situazione deve essere adeguata anche a livello urbanistico (comune)
Buon pomeriggio, solo oggi dopo oltre 15 anni mi accorgo che il progetto del fabbricato per civile abitazione è diverso dall’abitazione costruita. Quindi chiedo cosa posso fare per legalizzare il tutto e se posso avvalermi dei danni ricevuti nei confronti del vecchio proprietario o del notaio stesso. La ringrazio anticipatamente e la saluto.
Buongiorno Antonio.
Prima di tutto bisogna vedere se la non conformità è sanabile o meno.
È solo dopo capire cosa bisogna fare, i costi, ed i tempi.
Per capire queste cose deve rivolgersi ad un professionista abilitato tipo un geometra o un architetto o un ingegnere.
Per quanto riguarda invece il rivalersi sul precedente proprietario o sul notaio le consiglio di rivolgersi ad un legale specializzato nelle compravendite immobiliari che le saprà dire se la cosa si è prescritta e in che termini eventualmente potrà rifarsi.
Buongiorno.vorrei acquistare tramite agenzia un appartamento poi da affittare. pero’ in quella che in catasto risulta cucina c’e’ la camera da letto e in quella che in catasto e’ la stanza c’e’ soggiorno con angolo cottura. A me la disposizione attuale va bene ma il venditore deve aggiornare la piantina in catasto prima del rogito corretto?sempre che le misure delle stanze lo consentano. Penso che la camera sia + o meno di 9 mq. Grazie in anticipo
Certo Giampaolo,
al rogito la situazione di fatto deve coincidere con quella catastale e anche con quella urbanistica (progetto in comune)
Buongiorno!
ho un problema… ho comprato casa.
Mettendo a confronto la planimetria con le misure reali della casa mancano 6 metri quadri dal mio appartamento. Infatti dovevo presentare una CILA e questo è un problema e l’architetto non minvuole firmare perchè bisognerebbe sanare.
Gli appartamenti del condominio sono “dovrebbero” essere tutti uguali quindi immagino che la discrepanza sia su tutti i condomini sotto di me.
Se io denuncio una cosa simile anche gli altri condimini saranno costretti a sanare la cosa?
Devo iniziare e finire i lavori al più presto… e stavo considerando di iniziare senza CILA per poi eventualmente presenterla dopo.
Se qualche condomino mi rompe le scatole… potrei far presente che se denuncio il problema poi dovranno TUTTI sanare la cosa?
l’architetto mi parla di finestre non nelle loro posizionj corrette… ma se ho altri 6 appartamenti sotto di me con la stessa disposizione qui il problema è alla radice 🤔
Salve Daniele,
è un problema che capita spesso.
Molte volte il costruttore faceva delle varianti in corso d’opera rispetto al progetto originario, ed il progettista non presentava le varianti in comune.
L’unico modo per essere tranquillo è sanare il tutto.
Anche gli altri condomini si dovranno adeguare.
Salve in condominio abbiamo verificato la presenza di un sottotetto non accatastato , stiamo verificando la conformità a livello urbanistico perché sembrerebbe che nel progetto originale non fosse presente . Qualora non risultasse , devo verificare altri documenti per capire se è regolare oppure no ?
Se non è nel progetto originale, è da verificare se ci sono state varianti o se è stato sanato successivamente.
Ma se fate un accesso agli atti, vedrete già tutto da lì
Salve, ho appena scoperto che la mia abitazione sul catasto risulta un A2, ma facendo l’accesso agli atti abbiamo avuto la sorpresa di trovare l’interno appartamento come se fosse un ufficio. Cosa dovrei fare per regolarizzare il tutto? Come è stato possibile che io abbia potuto accedere un mutuo prima casa (10 anni fa) su un abitazione che in realtà è in ufficio? Chi è responsabile? Posso rifarmi su qualcuno?
Grazie mille
Salve Marco.
Per regolarizzare il tutto si deve rivolgere ad un tecnico (geometra, architetti, ingegnere).
Sul come sia stato possibile che lei abbia potuto accedere ad un mutuo prima casa non ne ho la minima idea. Sicuramente qualcuno ha chiuso 4 occhi.
La responsabilità (nei suoi confronti) di non conformità è di chi le ha venduto.
Chi deve regolarizzare la situazione è lei.
Poi, per rifarsi, dovrà rivolgersi ad un avvocato.
Buongiorno, sto vendendo un immobile di mia proprietà.
Dopo l’accettazione della proposta di acquisto l’agenzia mi ha informato che in Comune, per quelle abitazioni, non si trovano i documenti (progetti, concessioni).
Come suggerito dall’agenzia (di cui mi fidavo) ho affidato ad un professionista l’incarico per la redazione della relazione tecnica.
Il tecnico mi ha da poco confermato (informalmente) che in Comune non trovano niente… ma che con la risposta negativa del comune si può comunque vendere.
Non è quindi una questione di sanatoria ma di mancanza di documentazione per accertare la conformità urbanistica/edilizia.
L’immobile è davvero vendibile? Potrei avere problemi in futuro?
Quali tipi di istanze è possibile presentare per regolarizzarlo?
Se fossi costretto a rinunciare alla vendita che tipo di penali ricadrebbero su di me? (non ero a conoscenza della situazione in Comune)
Non ho mai riscosso l’assegno depositato all’atto della proposta, ma l’acquirente ha già avuto l’ok per il mutuo (perizia già fatta… senza relazione tecnica?!) e ha fissato la data del rogito con notaio/banca.
Salve Roberto.
Le posso rispondere dal punto di vista pratico, perchè da quello tecnico le ha già risposto il suo incaricato.
Diverse volte abbiamo trovato questi casi ed il rogito si è fatto senza problemi.
Non ci è mai capitato di dover regolarizzare l’immobile, ma immagino sia necessaria una pratica urbanistica (glielo può confermare il tecnico che ha incaricato).
Non ritengo quindi che debba rinunciare alla vendita.
Grazie per la risposta.
Ma se in futuro i nuovi proprietari dovessero avere problemi urbanistici, ad es. ritrovano i documenti e c’è qualcosa di non conforme, devono fare dei lavori e devono presentare le pratiche in comune ecc…
Potrebbero pretendere qualcosa da me?
In questo caso sì
Buongiorno,
vorrei acquistare un appartamento che il proprietario ha suddiviso in tre piccoli appartamenti con il bagno.
L’appartamento mi verrebbe venduto il blocco, quindi non possono essere venuti i mini monolocali, singolarmente.
Come si fa in questi casi, io immagino (non ne sono certa) che la plainimetria catastale sia registrata come unico appartamento. Quindi all’atto di vendita cosa devo fare, una sanatoria, un condono…
Mi può dare dei consigli per non arrivare impreparata all’appuntamento che avrò venerdi 10 maggio? non vorrei incorrere in fregature.
Grazie mille
Buongiorno Marta.
Se l’appuntamento con il rogito notarile ce l’ha il 10 maggio, potrebbe avere dei problemi.
Questo perchè, se le modifiche fatte nell’appartamento non sono state comunicate al catasto e al comune (cioè pratiche fatte con le dovute maniere), il rogito non si potrà fare.
Si procuri istantaneamente le planimetrie catastali e faccia fare da un tecnico una verifica tramite un accesso atti in comune.
Buonasera Dottore,
ho acquistato un appartamento in un condominio di 6 unità nel 2012 e nell’atto e nelle planimetrie allegate allo stesso e sottoscritte dal notaio risulta al secondo piano due camere + 1 bagno.
devo rivendere l’appartamento e scopro, ma non sono l’unico leggendo tutti i post precedenti, che accedendo agli atti del comune, non sono segnate come camere, bensi come mansarde. ora mi attiverò con tecnico per sanare la posizione in comune. posso rivalermi sui precedenti proprietari (due persone fisiche) che mi hanno dichiarato in fase di vendita una cosa non corrispondente al vero chiedendo a loro il rimborso dei costi che andro’ a sostenere per sanare la cosa? è sufficiente contattarli e spiegargli bonariamente la situazione o è meglio appoggiarsi ad un legale ?
nella malaugurata ipotesi che i precedenti proprietari non “ci sentano” come mi consiglia di agire?
la ringrazio per l’attenzione
Salve Matteo,
purtroppo come ha visto è un caso molto comune.
Ora, io tenterei una soluzione bonaria chiamando la controparte e facendole mettere per iscritto l’assunzione di responsabilità e conseguente accollo dei costi.
In caso non ci sentano, corra subito da un legale che sia specializzato nell’immobiliare
la ringrazio dell’indicazione.
cordialmente
matteo
di nulla Matteo
Buona sera. Ho acquistato un appartamento ed ho fatto venire dopo qualche mese un tecnico x sapere se a livello di conformità fosse tutto in regola. Sono state riscontrate delle difformità…misure che non erano conformi a quanto dichiarato in comune.
Mi sono messa quindi in contatto col vecchio proprietario che ovviamente non ne vuole sapere di pagare. come posso muovermi ?
Ringrazio e porgo cordiali saluti .
Elga
Salve Elga, si rivolga ad un avvocato in gamba e risolverà tutto
Buonasera, ho ricevuto in eredità un appartamento da mio nonno. Anni fa egli divise il suddetto appartamento in due più piccoli, erigendo un muro al centro ed aprendo una seconda porta di ingresso sul pianerottolo. Al momento io vorrei vendere i due appartamenti così come sono ma devo modificare la piantina catastale? Se non lo facessi e riuscissi a vendere i due mini appartamenti a quali sanzioni vado incontro?
Salve Aniello,
Certamente deve modificare la planimetria catastale, e non solo quella.
Deve anche provvedere a sanare la parte urbanistica (progetti in comune per capirci).
Se l’immobile non è conforme, l’atto notarile sarà nullo.
Buongiorno, 12 anni fa comprai un appartamento in una bifamiliare, pochi giorni fa ho scoperto che tutto il sottotetto e il giardino risulta ancora di proprietà dei membri della famiglia dei vecchi proprietari e non è suddiviso in base alla planimetria dell’atto di acquisto. Vorrei sapere com’è muovermi e se posso rifarmi sui vecchi proprietari per avermi venduto cose che appartenevano a membri della loro famiglia. Grazie
Salve Marco,
mi sembra strano che nell’atto risulti che le abbiano venduto cose altrui, perchè in tal caso significherebbe il mancato controllo da parte del notaio.
Posso supporre che le abbiano fatto vedere una cosa e che nell’atto ne sia stata scritta un’altra.
Nel secondo caso c’è ben poco da fare.
Nel primo, invece, le consiglio di rivolgersi ad un avvocato specializzato nell’immobiliare
Buonasera, ho firmato una proposta d’acquisto per una villetta a schiera su due livelli. L’immobile non discosta dal progetto per quanto riguarda l’esterno e le pareti interne. L’unica difformità è che al piano terra dove era prevista una camera da letto è stata fatta la cucina. E le camere da letto sono state spostate nel sottopiano che ha un’altezza di 240 cm. Quello che mi preme sapere è la casa a suo avviso è mutuabile? La proposta d’acquisto ad oggi accettata è valida o nulla?
Salve Antonio,
il problema non è che la casa non è mutuabile, è che non è vendibile finchè ci sono le difformità.
La proposta è valida se il proprietario sana le difformità, e le consegna la casa come l’ ha vista.
Ma così da come mi scrive le difformità non sono sanabili perchè le camere devono avere altezza minima 2,70
Salve,
nel 2007 acquistai un appartamento che ho deciso di rivendere l’ anno scorso. L’ agenzia immobiliare a cui diedi l’ icarico si accorse che la planimetria depositata in comune era notevolmente difforme dallo stato di fatto, ad esempio un terrazzo spostato su un altro lato le stanze diversamente suddivise, adesso la mia domanda è come è possibile stabilire se la difformità è sanabile o meno? da profano mi sembra impossibile, ma mi hanno anche parlato di una possibilità di sanare la situazione sempre che non ci sia stato aumento di volumetria, può essere una cosa da verificare?
Purtroppo non potrei rivalermi su nessuno in quanto la società venditrice è fallita ed il DL deceduto, la cosa strana è che su questo edificio difforme è stata rilasciato anche il certificato statico, ma come è possibile? Il comune non avrebbe dovuto vigilare?
Salve Vito,
deve far verificare tutto da un tecnico (geometra, ingegnere, architetto)
salve ho un problema , devo vendere casa , attraverso una visura pagata in comune…la planimetria urbanistica non è del tutto conforme a quella catastale in quanto in quella comunale nella piantina del mio appartamento mi trovo la porta della cucina doppia,,,una che passa dal corridoio e una che passa dal soggiorno,,,mentre quella catastale riporta l apertura del passaggio dalla cucina solo dall ingresso cioe corridoio,
IO è da 25 anni anni che ho comprato e non ho fatto alcun cambiamento dentro,,,e la porta che va in cucina è sempre stata dal soggiorno…ora volevo sapere cosa dovrei fare visto che la planimetria storia urba nistica me le riporta entrambe..grazie ..Anna
Salve Anna, è molto semplice.
Entrambe le planimetrie (quella di progetto in comune, e quella catastale) devono rappresentare come è realmente l’abitazione.
Deve quindi incaricare un tecnico per la pratica.
Buongiorno,
Io e la mia compagnia stiamo ristrutturando un’abitazione da poco acquistata. È un lavoro piuttosto impegnativo per cui lo stiamo seguendo da vicino. La settimana scorsa ci siamo accorti che stavano costruendo un muro che non è previsto nel progetto architettonico consegnato al comune per ottenere il permesso a costruire. Inoltre, un altro muro risulta più grande di un metro rispetto al progetto. Abbiamo subito contattato il geometra e gli abbiamo anche scritto sollevando la non conformità. Ora, nel caso in cui in futuro vogliamo vendere l’abitazione, con un muro in più a che problemi possiamo andare incontro?
La ringrazio fin d’ora
Salve Fabio.
Non potete vendere un immobile difforme, quindi dovete procedere ad una sanatoria
Buongiorno, ho fatto richiesta di surroga, la pratica è stata approvata. Ora la banca mi manderà il perito. Ho timore che il perito possa respingere la pratica, perché la planimetria nn rispecchia lo stato attuale della appartamento. Ho eliminato un ripostiglio dalla cucina in modo da rendere la cucina più grande ed abbattuto una parete di 2 metri di larghezza per 2,70 di altezza in modo da rendere cucina e salone unico ambiente. Qualcuno mi dice di star tranquillo perché sono piccoli interventi che nn modificano la rendita dell appartamento in base alla circolare 2/2010. Se possibile un giudizio in merito. Grazie
Salve Raffaele,
non penso che per il perito sia un problema di rendita catastale, bensì dovrebbe tenere conto nella valutazione delle spese per le pratiche per sistemare le difformità.
In pratica, se per esempio la valutazione fosse 200.000 euro, e le spese per sanare le difformità ammontassero a 10.000 euro, il valore che comunicherà alla banca sarà 190.000 euro (e non i 200.000).
Buonasera, sto per acquistare una villetta a schiera per la quale ho fatto una proposta d’acquisto; su tale documento è riportato che la situazione catastale è da verificare, che l’iimmobile non è conforme alle normative urbanistiche vigenti cosi come gli impianti. Mi sono accorta di queste informazioni solo dopo aver firmato la proposta, fortunatamente il proprietario non ha accettato; ora io sarei anche disposta ad acquistare la casa al prezzo richiesto ma queste problematiche mi hanno fatto desistere.
Dovendo fare anche il mutuo a cosa vado incontro? Se fossimo arrivati al rogito cosa sarebbe successo?
Se volessi andare avanti cosa dovrei fare per tutelarmi e non avere problemi?
La ringrazio anticipatamente. Buona serata.
Buonasera Sara.
Impossibile risponderle in maniera precisa senza vedere la proposta nella sua interezza.
Comunque, visto che gli immobili non sono vendibili se non sono conformi urbanisticamente e catastalmente, il proprietario avrebbe dovuto adeguarli prima del rogito notarile.
Di conseguenza lei non avrebbe avuto nessun problema col mutuo.
Cosa diversa è invece per gli impianti: si possono vendere case con impianti non conformi e di conseguenza l’adeguamento è a carico dell’acquirente se non diversamente specificato.
Stavo per acquistare una casa con taverna. Al rogito noto che nel foglio catastale, tale spazio è indicato invece come disbrigo, ho bloccato la stipula. Il locale è alto 2m 40cm, quindi non sufficiente. Ha una piccola cucina e caminetto. La superficie finestrabile mi sembra non adeguata. Si tratta di abuso edilizio? Che conseguenze potrebbe portarmi? Come dovrei comportarmi?Grazie.
Salve Michele,
Certo che è un abuso edilizio.
L’atto non si può stipulare.
Le conseguenze le ha il proprietario che le ha promesso in vendita una cosa non regolare, non lei.
Buongiorno, ho visitato un appartamento che mi interessa comprare, in un condiminio del 1960. La ristrutturazione è stat fatta nel 2007 dal proprietario e non da ditte specializzate, quindi senza nuove certificazioni. Inoltre, per l’accesso ad un terrazzo, da piantina catastale, sono disegante due porta/finestra, una da un angolo del soggiorno e una da una camera attigua, mentre in realta il proprietario ha murato e intonacato l’accesso dal lato soggiorno.
La domanda è: visto che la casa mi interessa, ma interessa anche ad altri clienti, come devo comportarmi, viste queste difformità? Grazie
Buongiorno Michele,
Faccia una proposta di acquisto in cui il proprietario si impegna a regolarizzare le difformità prima del rogito notarile, e gliela faccia accettare prima che lo facciano gli altri acquirenti.
Buongiorno, mi sono imbattuta nel vostro sito alla ricerca di soluzione di un problema che ora vi descrivo. Ho acquistato immobile a gennaio 2019 con mutuo, quindi con perizia da parte della banca; ho data compito ad un geometra di ristrutturazione dell’appartamento che era in condizioni deplorevoli. Il geometra, presenta all’inizio, una piccola modifica del bagno in quanto era molto stretto(1,28) per ricavare una nicchia con doccia, il comune risponde che bisogna adeguarsi alle norme regionali (lombardia), per cui abbiamo dovuto abbattere delle tramezze per portarlo alle misure regolamentari; per cui rifatto tutto appartamento internamente, impianto idraulico ed elettrico nuovo, pavimenti ecc.
A luglio perviene raccomandata a noi e geometra che la pratica non era stata accettata per difformità.
Il geometra quindi prende appuntamento con il comune, il quale dice che chi ha inviato raccomandata, non lavora più per loro e fissa appuntamento per data odierna;
SORPRESA le difformità risalgono al 1962 data di costruzione da parte dell’Impresa e mai sanate.
L’immobile ne corso del tempo ha subito compravendita fino alla mia.
Ora mi trovo in questo casino di cui se avessi saputo,
1 avrei valutato bene prima d’acquistare e in secondo caso se avessi deciso, avrei stornato costi della sanatoria al venditore.
Ora mi trovo ad avere fatto pratica di ristrutturazione edilizia con relativi costi non da poco,
il comune che mi richiede una sanatoria che da quello che mi hanno prospettato si parla di una somma per me insostenibile, parliamo di un appartamentino piccolo in provincia di Milano.
Se le fosse possibile le sarei grata se potesse gentilmente darmi una cortese risposta. Ringraziando in anticipo porgo Cordiali saluti.
Buongiorno Patrizia.
Purtroppo per lei, adesso la responsabilità di sanare la situazione è sua.
Cioè il comune guarda l’attuale proprietario.
Ciononostante può rifarsi su chi le ha venduto l’immobile (poi quello che questi farà nei confronti del precedente sono affari suoi).
Le consiglio di agire quanto prima.
Buongiorno,
sono all’acquisto di un appartamento, proposta di acquisto fatta e accettata, compromesso non ancora fatto. Ci siamo accorti che c’è un muretto in bagno ( di quelli da doccia per intenderci) che è presente sulla piantina catastale, ma non fisicamente. Può questo creare problema alla concessione del mutuo? Stiamo chiedendo la piantina comunale, ma intanto chiedo anche se fosse un problema e cosa fare se la piantina comunale è uguale al catasto ma il muretto non c’è o se sono diverse e quindi la comunale sarebbe uguale alla realtà mentre la catastale sarebbe quella sbagliata. Non è un muretto che divide stanze o crea ripostigli, è proprio un muretto “libero” tipo da parete di doccia.
Grazie
Salve Valentina.
Non ritengo sia un problema.
Buongiorno,
Nel 2007 abbiamo acquistato un trilocale in un condominio di nuova costruzione, accollandoci una parte del mutuo. Al momento del rogito, non ci siamo accorti che sulla planimetria risultava una sola camera da letto ed un bagno più grande di quello che era in realtà. L’appartamento infatti è composto da due camere da letto ed un bagno più piccolo di come risulta in planimetria catastale. Ora vorremmo vendere quest’appartamento e ci siamo rivolti allo studio di tecnici che l’ha progettato, costruito e poi venduto per procedere alla sanatoria.
Abbiamo già pagato in comune oltre 700 euro di spese e sanzioni. Ora il tecnico ci chiede ulteriori 300 euro per il suo “lavoro”. Ma se l’errore arriva proprio da loro, non ci sembra corretto doverli pagare per una casa non conforme che loro stessi hanno venduto. A chi spetta pagare? Grazie
Salve Antonella,
la risposta corretta gliela può dare solo un legale.
E’ ambito giuridico e non tecnico, mi spiace
Buonasera Abbimamo un garage e il geometra ci ha detto che la finestra e spostata di 30 cm rispetto al catasto e che dobbiamo fare una sanatoria nci sono altre strafe percottibili
Grazie
Salve Mario.
Ha ragione il geometra, la situazione va sanata
Buonasera. Ho riscontrato il solito problema di non corrispondenza tra i dati catastali e i registri comunali, purtroppo per me, solo dopo il rogito. Premetto che mi sono fidata anche troppo, perchè la venditrice era una mia cara amica, o così pensavo…Nel momento del rogito non mi è stata presentata la dichiarazione di conformità. Quando ho chiesto al notaio dove fosse finita questa dichiarazione, mi hanno mandato dal suo studio una relazione tecnica dove, non solo mancano le firme delle due parti poichè non è mai stata presentata al rogito, ma tranquillamente fatta senza neanche andare a vedere le piantine del comune. A questa relazione non si fa alcun riferimento sull’atto. La venditrice invece, così come scritto sull’atto, garantisce la regolarità urbanistica. Ora ho chiesto la Segnalazione Certificata di Agibilità (non ho mai visto neanche questo documento), dopo gli interventi realizzati dal 2014 al 2018. Il palazzo, secondo quello che si dice sull’atto ricevette la Licenza in 1971. Nel frattempo e da quando mi sono resa conto di questi fatti, mi si è fatta la vita impossibile in questo condominio. L’ex proprietaria ci abita ed è proprietaria di tutti gli altri appartamenti. Non mi allungo di più, solo due domande: la prima è: posso vedere con l’avvocato per chiedere l’annullamento dell’atto? la seconda: questa DCA era anche lei, obbliogatoria nel momento del rogito?
Grazie infinite. Un saluto
Salve Rosa, mi spiace per l’accaduto.
Purtroppo, come avrà letto, è in buona compagnia da quante ne accadono.
Per rispondere alle sue domande.
Si, le consiglio di rivolgersi ad un avvocato specializzato nel diritto immobiliare.
Per quanto riguarda la seconda, se ho capito bene, intende dichiarazione certificata di agibilità: non è obbligatoria in tutte le regioni, verifichi chiamando un qualsiasi notaio della sua regione.
grazie ancora!
Buongiorno. Io dovrei vendere il mio attuale appartamento ma ho un problema. I precedenti proprietari hanno modificato l’interno. Cioè dove sulla planimetria c’è la cucina loro hanno fatto la cameretta e la cucina lhanno spostata in soggiorno. Non so se avevano richiesto la documentazione per fare tutto ciò. Cosa posso fare per riuscire a vendere?
Salve Margaret.
Prima di tutto deve verificare se i proprietari precedenti avevano fatto le cose in regola.
Deve fare un accesso agli atti in comune e potrà vedere se i progetti depositati sono conformi alla situazione di fatto.
Se così non fosse, dovrà incaricare un tecnico per sanare le non conformità.
Ho capito bene le sue risposte e appreso che, nel mio caso potrei sanare le difformità, ma resta il problema della ricerca di un tecnico preparato che sbrighi le pratiche per sanare le non conformità.
Ho visto nelle sue risposte una eccezionale competenza e chiarezza. Spero di trovare un tecnico altrettanto competente e corretto. Ma dove cercarlo? vivo ai castelli romani
Non ne conosco nella sua zona, mi spiace Vincenza
Buongiorno, avrei un quesito.
Nel 1991 acquistai un locale (uso laboratorio) i documenti che richiesi furono planimetria catastale del 1966 e quella del 1991 regolarmente elaborata da geometra da me incaricato per atto notarile.
Con tali documenti la vendita va a buon fine.
Le due planimetrie catastali risultano conformi e identiche.
Oggi sto vendendo suddetto locale, quando il geometra incaricato da nuovo acquirente, recandosi in comune trova una richiesta edilizia per la modifica di una porta in finestra avvenuta nel 1984 da vecchio proprietario.
Tale richiesta è stata regolarmente accetta e aggiornata al catasto (pur non essendo visibile nel disegno planimetrale del 1991) in quanto la modifica da porta a finestra non ha richiesto adattamento murario in quanto la finestra è un finistrone ferrato e vetrato che occupa tutto lo spazio aperto della vecchia porta, e nella planimetria del 91 tale apertura è segnata identica alla planimetria del ’66.
Difatto l’unica modifica fu che da portone in legno venisse sostituito un pannello in ferro, funzionante a finestra nella parte in alto.
Il problema invece è che nel progetto presentato in Comune (che ripeto trattasi di richiesta per autorizzazione di lavori quali variazione da porta a finestrone) nel disegnare tutto il resto del locale, sono state approssimativamente indicate le altre parti con addirittura proporzioni visibilmente sbagliate.
Inoltre il locale bagno che esisteva nel 1966 risulta in tale illustrazione tecnica MAGICAMENTE sparito. Riappare poi sempre MAGICAMENTE nel 1991.
Quindi mi dicono, riferendosi a tale planimetria (eufenismo) che non c’è la conformità urbanistica e che devo fare sanatoria con relativa multa di circa 1000 euro oltre il lavoro del geometra per la regolarizzazione.
Altrimenti non posso vendere.
Ora voglio capire
1) se il locale oggi si trova nelle stesse condizioni del 1991 (anno del mio acquisto) che sono identiche a quelle del 1966 (planimetria che richiesi ai tempi per la conformità) a cosa mi si applicherebbe la legge di abuso edilizio?
2) Il Comune che ha accettato nel 1984 con firma e timbro di tecnici e sindaco la trasformazione del locale a uso laboratorio con la semplice modifica di un portone in finestrone, non si è chiesto dove era ubicato il bagno? (dato che in tale planimetria non è nemmeno segnato, ripeto per errore di disegno perchè il bagno effettivamente c’era e c’è).
3)E soprattutto se faccio presente la cosa mi viene detto che non interessa sia dai tecnici del comune sia dal mio stesso geometra. I quali sostengono non c’è conformità urbanistica bisogna fare sanatoria e pagare multa.
4) A nessuno interessa notare che le planimetrie catastali del 1966, 1991 e 2019 sono pressochè identiche. Ma tutti vogliono notare che la planimetria riportata a disegno, in una richiesta di permesso ai lavori, sia disegnata non solo con proporzioni sbagliate ma anche del tutto abbozzate. Infatti il vano scala confinante con tale locale nel disegno non aderisce nemmeno a muro portante, il bagno non esiste e le dimensioni dell’intero locale sono visibilmente sproporzionate.
Faccio notare che il vecchio proprietario avrebbe con tale progetto richiesto e OTTENUTO l’accettazione dal Comune a trasformare il locale ad uso laboratorio.
Qualcuno può aiutarmi a capire meglio?
Buongiorno, ho una casa intestata a moglie, che ha un qualche problema strutturale e non conformità catastale. Siccome per noi è un costo puro, vorremmo liberarcene. La mia domanda è la seguente: se la donassi a qualcuno (non l mi interessa trarne profitto, mi interessa liberarmene) dovrei comunque mettere tutto in regola prima? La ringrazio.
Antonio
Salve Antonio.
Si, deve comunque regolarizzare la situazione.
Grazie
di nulla
Buongiorno
Ho acquistato la casa dove vivo due anni fa, prima di entrare ho eseguito personalmente dei lavori di ristrutturazione, demolendo una parete divisoria (non portante) tra cucina e soggiorno; Ho intenzione di far costruire dei lucernai da un impresa, dovrò chiaramente fare l’aggiornamento catastale e vorrei rendere effettivo lo stato di fatto della casa includendo la tramezza non più presente; Quali sono le procedure da seguire in questi casi ?
Grazie Alessandro
Salve Alessandro, dovrà incaricare un tecnico (geometra, ingegnere, architetto) che dovrà provvedere non solo alla parte catastale, ma anche a quella urbanistica (comune ed eventuali altri enti preposti).
Buongiorno.
Mi trovo in una situazione abbastanza complicata e avrei bisogno un vostro consiglio.
Lo scorso anno ho acquistato un immobile: non ci sono state particolari difficoltà durante l’atto di compravendita, i proprietari sono stati molto precisi e hanno presentato tutto quello che era da presentare come da prassi.
Ora sto provvedendo ad effettuare delle opere di manutenzione straordinaria pertanto ho fatto predisporre la pratica da depositare in Comune. In questa occasione sono emerse le seguenti difformità tra lo stato di fatto e lo stato autorizzato:
– Altezza netta dei locali (più alti di 20cm nello stato di fatto);
– Dimensione dei serramenti (più piccoli di quelli autorizzati);
Sto inoltre verificando i rapporti aero-illuminanti in quanto sembrerebbe che il soggiorno così come si trova oggi e per le dimensioni reali dei serramenti non rispetti i limiti richiesti.
Tutte queste difformità in sede di trattativa non ci sono state comunicate, sull’atto non vi è presente nulla, ma allo stesso tempo il vecchio proprietario ci ha informato di essere al corrente di queste difformità.
Io ad ora non posso depositare alcuna pratica di manutenzione in quanto non posso riportare lo stato di fatto dell’immobile, se prima non viene sanato. Quindi oltre ad essere stato preso in giro in fase di compravendita, sono vincolato anche nella realizzazione delle manutenzioni straordinarie in casa.
Come posso muovermi per quanto riguarda i lavori di manutenzione?
Come posso muovermi per vie legali con il vecchio proprietario? Oltre ad aver omesso informazioni necessarie in fase di trattativa, mi ha venduto un immobile con difformità che non sono state sanate (sulla carta mi ha venduto un immobile, nella realtà me ne ha venduto uno diverso e non a norma)…
Grazie!
Daniele
Salve Daniele.
Purtroppo è una casistica molto ricorrente.
C’è ben poco da fare.
La situazione va sanata e dovrà farlo lei.
Nel frattempo le consiglio di rivolgersi ad un avvocato specializzato nell’ambito immobiliare e di rifarsi sul precedente proprietario.
Buona sera,
sulla planimetria catastale ci sono segnati 2 mura portanti, in realtà non sono mura portanti quindi, comprando casa , volevo sapere se è un problema per il perito ai fini del mutuo. Ho il diritto a far cambiare la planimetria catastale al venditore ?
grazie
Salve Marco,
non importa che siano portanti o meno.
Importa che risultino in planimetria
Salve! Sto comprando un appartamento. e come si è scoperto, 4 giorni prima dell’ atto, nella planimetria non sono state indicate i balconi. Il venditore ha dovuto aggiornare la planimetria e il giorno dell’atto abbiamo spostato ogni giorno, perche aspettavamo la pianta aggiornata. ma il notaio ha fatto le richieste per aggiornamento della pianta (nel comune o al catasto non so bene dove) e mi ha detto che la richiesta notarile per avere una pianta costa 46 euro per ogni richiesta. ha inviato 5 di tali richieste. E li fara forse ancora perche non abbiamo ancora fatto l’atto. E ha detto che era a mie spese queste richieste che fa ogni giorni il notaio, perche io compro la casa e pago al notaio. Potete dire chi paga per il notaio che richiede un piano aggiornato? Io o l’aggenzia immobile che non ha fatto il suo lavoro e non ha controllato se la pianta e’ aggiornata o i proprietari?
Se è per colpa dei proprietari, devono pagare loro
Scusate devo vendere una casa in comproprietà con mia madre l’acquirente ha già fornito un anticipo. Attendeva il perito per visionare l’immobile per ottenere il mutuo. Oggi l’agente che ha fatto vedere l’immobile all’acquirente oggi mi comunica che la banca vuole la concessione edilizia della costruzione della casa è da un mese è mezzo che attendevo una risposta per il mutuo. Ma il mio immobile è stato fabbricato a Milano nel 1960 io nella piantina catastale non ho fatto nessuna modifica se non togliere la vasca mettere la doccia e spostare i sanitari su un altra parete. Serve comunque questo documento o posso vendere comunque la casa. Posso vendere la casa oppure debbo far ritornare il bagno come era in origine. Grazie in anticipo per la risposta
Salve Cinzia.
L’agibilità, se era obbligatoria al momento della costruzione, deve essere fornita all’acquirente.
Per quanto riguarda il bagno, se è rimasto bagno, non vedo necessità di ripristinare la posizione dei sanitari.
Buongiorno,
i miei genitori hanno acquistato un appartamento nel 1990 (dove vivono da allora), in un condominio all’interno di un complesso residenziale di 6 edifici costruito negli anni 70. Il comune in cui si trova non ha rilasciato agibilita’ a nessun edificio dalla fine degli anni 60 fino a circa il 2010 (semplicemente non rispondeva alla richiesta), per cui all’atto della compravendita l’appartamento non aveva l’agibilita’ (c’era solo la richiesta, ma all’epoca non valeva il silenzio assenso). Nel rogito il venditore dichiara che c’era conformita’ urbanistica e catastale e allegava piantina catastale identica allo stato di fatto. Siccome ora è necessario avere l’agibilita’ per vendere e molti condomini la chiedevano, l’amministratore condominiale l’ha chiesta per tutti (circa 150 appartamenti). Per quasi tutti è stata rilasciata, ma nel caso dell’appartamento dei miei genitori (e di altri 5 con la stessa piantina, praticamente quelli incolonnati su una delle scale) è stata rifiutata in quanto, pur essendo lo stato di fatto identico alla piantina catastale, la piantina della conformita’ urbanistica, che non avevamo mai visto, è leggermente diversa (nella disposizione dei muri interni, praticamente tutti i muri interni risultano leggermente diversi, generalmente spostati di 10-20 cm, nella piantina c’e’ una porta interna che sarebbe stato impossibile realizzare perche’ lo spazio era troppo ristretto e infatti nello stato di fatto non c’e’ ). Le due piantine sono state depositate in comune la stessa settimana, non si capisce come possano essere diverse. Praticamente dobbiamo chiedere una sanatoria e, a differenza di tutti gli altri appartamenti, per avere l’gibilita’ dobbiamo rifare gli impianti per metterli a norma e certificarli con le norme attuali. E’ un costo enorme ma ci hanno detto che se non lo facciamo rischiamo che cambino ancora le norme e la situazione non sia piu’ sanabile in alcun modo, è vero? a me sembra assurdo pagare multe come se avessimo fatto lavori abusivi quando lo stato di fatto è identico alla piantina catastale
Capisco che la si viva come un’ingiustizia.
Purtroppo la cosa va comunque regolarizzata, a prescindere da quello che è accaduto e che ha portato a questa situazione
Salve…
Ho comprato una casa in un contesto bifamiliare nel 2018.La casa l’ho comprato tramite un agenzia immobiliare che chi ha rassicurato che tutto e a norma. Atto notarile lo fatto da miglior notaio in zona e anche più caro. In atto e dichiarato tutto a regola e anche il citato pre 1967. I dati catastali sono come la realtà. Durante questo periodo abbiamo fatto anche una cana fumaria , presentando la cila in comune. Abbiamo anche questo in comune per la regolarità e chi hanno detto che e pre 1967 dal atto e siete ok.Tutto ok fino qua. Un giorno viene il vicino sopra di noi che usa la copertura di una delle mie stance anche quella di garage come terrazze e dice questi sono le mie terrazze e voi li avete abusivi tutte due stanza e garage. Abbiamo andato do diversi geometri per chiarire il problema della terrazze ma nessuno non chi ha chiarito perché il loro catasto non combatte con la realtà (quello del vicino).Dopo il giro nei geometri, quello l’ultimo chi ha detto forse voi avete davvero abuso edilizio se in comune non e aggiornata i documento. E li sta guardando adesso. La mia domanda e se davvero esitate il abuso edilizio che cosa devo fare? Dare indietro la casa e prendere i miei soldi? Ho fatto anche troppo lavori qui. Ma uno dei geometri mi ha detto non aprire le cose perché avrai problemi se apri un processo, tieni cosi e vendi cosi, ma cosi mi faccio parte di un abuso, e anche fregare un altro innocente. Volevo sapere se io do indietro la casa il comune durante il processo mi puo mandare delle multe a nome mio per abuso?
Grazie anticipatamente
Salve, la questione non è così semplice.
Non è che “si dà indietro la casa” come fosse un pacchetto.
Le consiglio di consultare un legale specializzato nell’immobiliare.
La ringrazio
Buongiorno,
cercando informazioni in rete mi sono imbattuto nel sui sito che ho trovato molto utile e ben fatto e per il quale le faccio i miei complimenti.
le espongo il mio caso per il quale le chiedo gentilmente un consiglio su come muovermi e a chi rivolgermi:
Due mesi fa abbiamo formalizzato una proposta di acquisto, controfirmata dalla parte venditrice, per un appartamento posto all’ottavo ed ultimo piano di un condominio che fu interamente costruito nel 1963 dall’impresa edile del nonno degli attuali proprietari che ha realizzato in quel comune altri condomini.
Dall’accesso agli atti in Comune è emersa una Difformità Urbanistica di sagoma e volumi per l’intero ottavo piano.
Ottavo piano che all’epoca fu realizzato in corso d’opera, con una nuova concessione su iniziale concessione prevista per 7 piani.
Rispetto al progetto depositato negli anni ’60 in Comune, oggi allo stato di fatto l’ottavo piano ha volumi maggiori e sagome differenti.
L’intero ottavo piano, di cui fa parte l’appartamento di mio interesse, ha l’agibilità e l’abitabilità e le planimetrie depositate in Catasto sono conformi allo stato di fatto.
E’ possibile sanare o non c’è altra soluzione che la demolizione e ripristino al progetto iniziale?
La proposta ancora in essere, se non sarà possibile sanare, si intenderà risolta per inadempienza della parte venditrice ma sinceramente preferirei che l’immobile fosse sanabile.
Non so però quali sono le discrezioni per poter propendere in una direzione piuttosto che nell’altra.
Quali sono le informazioni che potrebbero essere utili e a chi dovrei chiederle per capire se la sanatoria è possibile?
La ringrazio anticipatamente per i consigli e l’aiuto che vorrà darmi.
Resto in attesa di un suo gentile riscontro.
Buongiorno Salvatore.
Purtroppo anche questa è una situazione che si ripete diverse volte.
Per capire se si può sanare o meno, è necessario rivolgersi ad un tecnico il quale verificherà se le normative attuali del comune in questione lo permettono.
In caso contrario si dovrà eliminare l’abuso (in questo caso demolizione).
Sarebbe però un peccato visto che l’immobile è lì ormai da decenni.
Il consiglio che le posso dare è quello di selezionare un tecnico (geometra, architetto, ingegnere civile) che sia esperto in queste situazioni.
Cerchi una persona con esperienza e che abbia delle buone relazioni con l’ufficio tecnico del comune in modo che assieme possano vedere come risolvere la questione al meglio, nel pieno rispetto delle normative.
Innanzitutto la ringrazio per la risposta.
l’agente immobiliare che sta seguendo la vicenda ha detto di aver parlato con l’ufficio tecnico del comune il quale ha riferito che probabilmente si dovrà ricorrere ad una FISCALIZZAZIONE.
Da quel che ho capito, questa procedura non sana l’abuso ma rende commercializzabile l’immobile.
Un immobile a cui viene fiscalizzato l’abuso, ha valore commerciale minore rispetto ad un immobile sano e conforme?
Quali sono i limiti e gli effetti di questo provvedimento sull’immobile?
Grazie ancora
Salve Salvatore,
è la prima volta che sento parlare di FISCALIZZAZIONE relativamente ad un abuso non sanabile, e quindi non so darle risposta.
Ritengo che l’unico professionista da consultare in questo caso sia un notaio
Buongiorno,
Nel caso in cui venga effettuato un atto di rogito dove non è menzionata una sanatoria registrata in comune 1 mese prima del rogito (nello specifico il ripristino di un antibagno) come ci si deve comportare.?
Si fa un nuovo atto di rogito nel cui inserire la sanatoria.?
In tal caso il mutuo emesso dalla banca e ancora valido.?
Grazie
Buongiorno Ivan.
Il notaio dovrebbe fare una rettifica all’atto ed inserirvi la pratica edilizia mancante, e tutto va apposto
salve avrei una domanda,8 anni fa ho acquistato casa ed adesso la sto vendendo ed il mio agente facendo l’accesso agli atti comunali si è accorto che ci sono alcune differenze: l’ingresso di casa che allo stato dei fatti è frontale sul corridoio sul progetto è rivolto a destra,l’ingresso della cameretta è sulla destra del muro ma sul progetto è a sinistra e nella stanza da letto c’è una seconda finestra chiusa all’interno ed aperta sulla facciata mentre sul progetto è aperta anche all’interno. leggendo l’articolo ho capito che devo presentare la sanatoria,ma su chi posso rivelarmi dato che anche sul rogito c’è la mappa castastale diversa?sul venditore o sull’agenzia immobiliare?grazie
Salve Marco,
sul venditore di casa,
e sull’agenzia nel caso le abbiano taciuto la cosa.
Salve , nel caso di cambio di destinazione d uso da ufficio ad abitazione ,chi è tenuto a pagare le pratiche ? Il proprietario o L acquirente ?perché mi sono state. Presentate le spese ,grazie mille per L aiuto ,(sempre che venga accettato dal comune come mi devo muovere ,? Io penso che le spese lendebba pagare chi vende ,perché io non voglio comprare un ufficio ,ma una casa ,giusto ?grazie e siete molto professionali
Salve Adriana.
Dipende dagli accordi che avete stabilito nel contratto.
Se il proprietario vende un immobile a destinazione abitativa, dovrà provvedere anche al cambio destinazione d’uso.
Salve, ho comprato anni fa un terraneo accatastato A/3 e anche i proprietari lo vendettero come appartamento . improvvisamente dopo poco tempo il catasto mi dice che effettuerà una variazione in quanto è un C1 e io non sapevo nulla.
Fatto sta che ci ho sempre pagato le tasse come appartamento e ci vivono anche,
Ha da darmi qualche consiglio in merito per farlo rimanere A/3?
Saluti e grazie
Salve Michele, quello che fa testo è il comune.
Incarichi un tecnico (geometra, architetto, eccetera) che verifichi la situazione e sistemi
Buonasera, articolo chiaro schematico e ampiamente comprensibile. Grazie. Approfitto per rivolgere una domanda. Dopo visita di una casa singola attraverso un’agenzia immobiliare, decido di procedere ad una promessa di acquisto, versando una caparra confirmatoria di 10 mila €. A distanza di qualche tempo, prima del preliminare, chiedo una verifica della proprietà con un mio geometra di fiducia. Il quale geometra, rileva delle irregolarità. La prima riguarda un manufatto in legno, una tettoia che è stata costruita in seguito a concessione edilizia per la stessa, ma costruita con misure doppie rispetto alla licenza edilizia. La seconda riguarda la linea dello scarico fognario, che attraversa un fondo confinante ma non gode di servitù dominante. Il geometra mi dice poi, che interpellato il confinante, questo chiede lo spostamento del tubo. Queste verifiche, a mio avviso, dovevano essere fatte preventivamente dall’agenzia che poi ha messo in vendita la casa. E dovevano essere fatte prima di proporre la vendita. ll proprietario della casa, dice di aver trovato l’accordo con i confinante per la servitù della linea di scarico fognario. Per quanto riguarda il manufatto in legno, si rifiuta di sanare l’irregolarità in quanto troppo costosa. Dice che demolisce la metà irregolare, riportando il manufatto alla forma e dimensione come da licenza edilizia. Ma io ho visto un bene con delle forme e delle dimensioni precise….che adesso dovrebbero cambiare. Accuso l’agenzia di non aver fatto le dovute verifiche prima della vendita. Intendo chiedere al venditore il doppio della caparra confirmatoria per il rifiuto a vendere. Intendo chiedere all’agenzia di saldare l’importo del professionista che ha fatto le verifiche che LORO avrebbero dovuto fare prima di pubblicizzare la casa. Intendo chiedere sempre all’agenzia, i danni per i mesi persi, perchè nel frattempo avrei potuto trovare altri immobili. Secondo voi, il mio ragionamento è sbagliato? Grazie per la risposta.
Buonasera Demetrio.
Mi spiace per l’accaduto, ma avrà notato che cose simili sono, purtroppo, all’ordine del giorno.
Ora, per quanto riguarda la responsabilità del proprietario non vi è dubbio.
Oltretutto non può demolire metà manufatto se lei non è d’accordo: lei ha visto un bene ed ha diritto ad acquistarlo “visto e piaciuto”.
Piuttosto lei può obbligare il proprietario a consegnarle l’immobile sanato e senza vincoli.
Se questi non potesse provvederà come ha scritto.
Per quanto riguarda la responsabilità dell’agenzia immobiliare dovrebbe esserci fatto salvo l’impostazione del contratto.
Proprio per questo le consiglio una consulenza da parte di un avvocato specializzato nelle compravendite immobiliari a cui dovrà fornire un resoconto di come si sono svolti i fatti e della documentazione.
Buona sera,
L’articolo è molto chiaro e ringrazio perché mi ha chiarito diversi aspetti.
Tuttavia, mi trovo in una situazione spinosa e avrei bisogno di un parere. Abbiamo visitato un immobile con un agente immobiliare e dopo la visita abbiamo presentato una proposta di acquisto, accettata dal costruttore.
Nella proposta si parla dell’immobile “visto e piaciuto”, cui si allega anche una planimetria.
A ottenimento del mutuo abbiamo rivisitato l’immobile per prendere le misure, realizzando delle differenze sostanziali rispetto alla planimetria firmata (un muro è stato spostato di 60cm). In aggiunta, abbiamo riscontrato difformità urbanistiche (parapetti troppo bassi, pilastri troppo sottili) per noi molto gravi e necessariamente da sistemare. Il costruttore rifiuta di modificare le cose, dicendo che abbiamo visto la casa e ora non possiamo avanzare pretese.
Possiamo uscire da questo acquisto e recuperare la nostra caparra?
Salve Emma.
Se l’immobile è diverso dalla planimetria firmata, e ha anche delle difformità, il venditore è inadempiente.
Quindi: o sistema; o potete chiedere la risoluzione per suo inadempimento (potendo chiedere anche il doppio della caparra a titolo di risarcimento)
La ringrazio per la sollecita risposta e le auguro una buona giornata.
A lei
Salve da proporvi un problema ho immobile sito nel comune di Tuarianova (RC) composto noi sapevamo fino adesso da tre distinti appartamenti autorizzato 1971 e costruito il sottotetto come risulta dal primo progetto infatti oggi è mensarda abitata di 80 mq, tutto il blocco abitativo risulta accatastato all’ufficio del territorio di Reggio calabria come nello stato di fatto che si trovano le opere ma sia al comune che al catasto non si stanno trovando alcuna documentazione come posso fare in quanto ho l’acquirente per vendere, dato che il progetto iniziale e del 1971 non avendo altro sia varianti e condoni come si potrebbe sanare
Grazie Restuccia Rocco
Salve Rocco: come fa a sapere che è tutto accatastato se poi al catasto non si trova nulla?
Comunque, se non si trova nulla, dovrà rifare le pratiche rivolgendosi ad un professionista.
Buongiorno,
avrei bisogno di una delucidazione riguardo la conformità di un immobile, spero possiate aiutarmi.
In questi giorni sto per acquistare un immobile costruito nel 1972. Ho richiesto alla parte venditrice un progetto della casa, depositato al comune, per verificare la conformità urbanistica dell’immobile sopracitato. La parte mi ha inoltrato un progetto di massima di quegli anni, affermando che non ha altri progetti riguardanti la casa. Ora, su questo progetto, in confronto allo stato di fatto dell’immobile, è presente un grande abuso. C’è un aumento sostanziale di cubatura. Quello che vorrei sapere è: si può basare la conformità urbanistica su un progetto di massima? Se no, la parte venditrice dovrebbe far dichiarare dal comune di pertinenza che il progetto esecutivo è stato perso? Vorrei sapere se questo abuso è effettivo o c’è un margine di possibilità che non ci sia? Perchè non ho certo intenzione di acquistare una casa con un abuso, ma voglio essere sicurissima prima di procedere.
Salve Chiara.
Non ci si può basare su un progetto di massima.
Si deve assolutamente fare un accesso atti in comune e recuperare gli atti depositati perchè sono quelli a far fede.
Poi, da questi, si verifica se ci sono irregolarità o meno.
Ho scoperto recentemente che nei disegni depositati in comune della mia casa una portafinestra è rappresentata invece come finestra. La planimetria catastale invece è corretta (figura una portafinestra).
Ho comprato casa direttamente dal costruttore nel 2009 e non sono state fatte modifiche successive (peraltro la mia è una casa a schiera e il disegno che riguarda nel suo complesso tutta la plurifamiliare evidenzia che per tutte le unità è presente lo stesso errore: tutte le case hanno disegnata una finestra laddove è presente da sempre una portafinestra).
La ditta costruttrice nel frattempo è fallita e si è sciolta pertanto non ho modo di appellarmi a loro.
Vorrei regolarizzare al più presto anche per non avere problemi nell’eventualità volessi sfruttare l’ecobonus 110% (leggevo che viene verificata la conformità urbanistica). Cercavo un consiglio anche considerando che la situazione è comune a ben 8 famiglie. Il Comune che ha recepito i progetti dell complesso non ha alcuna responsabilità a riguardo?
Salve Filippo. Mi spiace ma la responsabilità di regolarizzare è del proprietario.
Buongiorno, le vorrei porre un quesito:
ho stipulato il preliminare per una casa e il perito della banca, evidenzia delle incongruenze tra l’immobile e le piante catastali;
1 – ha trovato una colonna (che serve di sostegno ad un porticato) ed il relativo porticato non inseriti nella mappa (dovrebbe essere una pratica sanabile in quanto non sviluppa né volume né superficie coperta in quanto la colonna dista meno di 1,5 metri dalla parete);
2 – le misure del bagno superiore non rispecchiano quelle inserite al catasto in quanto hanno “approfittato” di un vano sottotetto non praticabile per ampliare lo stesso.
A questo punto volevo sapere come mi devo comportare? Il venditore mi deve il doppio di quanto versato al preliminare?
Grazie mille
Il venditore deve sanare tutto prima del rogito, e così è tutto apposto.
Se non è sanabile, si aprono più ipotesi.
Una di queste è che lei possa richiedere l’inadempimento del contratto da parte del venditore.
O acquistare lo stesso, eliminando le non conformità, e chiedere una riduzione del prezzo.
volevo chiedere inoltre: in tale fase non ha nessuna responsabilità l’agenzia immobiliare?
Mentre se volessi chiedere l’inadempimento, devo andare obbligatoriamente tramite vie legali?
Grazie
Per quanto riguarda l’agenzia immobiliare la responsabilità è da dimostrare, se sapevano ed hanno tenuto nascosto.
L’inadempimento le consiglio di avvalersi di un buon avvocato, al fine di evitare di commettere errori di forma che renderebbero nulla ogni richiesta
Salve, chiedo solo un piccolo spunto da cui partire.
Ho acquistato un immobile direttamente da costruttore, su atto del notaio è indicato “ripostiglio”, sulla piantina altrettanto. All’ultima visita dell’appartamento, il locale era a tutti gli effetti un locale vuoto da adibire a ripostiglio. Ad oggi vi è la caldaia e il watertank che ne occupano a pieno lo spazio. Da Reg. Ed. del Comune di Residenza vi è l’obbligo, per le nuove costruzioni, di avere il ripostiglio. Nel caso in cui vendessi casa in futuro, mi trovo di fronte ad una irregolarità? Il costruttore, ovviamente se ne lava le mani. Se notifico al comune, posso incorrere in problemi? Perchè dovrei avere il ripostiglio, che in realtà non c’è perchè locale tecnico? Grazie mille, Silvia
Certo che è una irregolarità, e ne risponde chi attualmente è il proprietario Silvia.
Salve, ho fatto una proposta per una casa indipendente e l’hanno accettata. Ho lasciato all’agenzia un assegno di 5000 euro ed il 15 ottobre ci sarebbe il compromesso per pagare la caparra. L’agenzia non mi fornisce il progetto originale della casa e al suo posto mi da solo delle planimetrie. E’ mio diritto visionare il progetto relativo alla licenza di costruire e quindi non procedere con il compromesso finchè non potrò avere il progetto e farlo vedere ad un tecnico?
Grazie
Salve Isabella, in realtà non è un dovere per il proprietario fornirglielo.
E’ previsto solo che dichiari che è tutto conforme, al momento del rogito notarile.
ll mio geometra di fiducia deve verificare la conformità dello stato di fatto del mio appartamento con il progetto edilizio originario. L’immobile è stato costruito nel 1955. Di conseguenza, con i dati in nostro possesso, numero licenza e abitabilità e abbiamo richiesto al Comune di Roma il fascicolo dell’immobile e la visura del progetto urbanistico.Il fascicolo ottenuto riporta molti stralci dell’iter approvativo, alcune piantine di massima e null’altro. Domanda: come ci si comporta in questi casi poiché i dati messi a disposizione dal Comune non permettono la verifica di conformità con lo stato di fatto dell’appartamento?
Salve Tino.
La maggior parte dei comuni richiede semplicemente la presentazione dello stato di fatto attuale, la quale farà testo.
Grazie . Dalla sua risposta debbo quindi capire che la verifica della conformità urbanistica( qualora mi fosse richiesta in caso di vendita ) è soddisfatta dalla presentazione dello stato di fatto.Giusto?
Se il comune accetta quello si, altrimenti dovrà seguire le eventuali diverse disposizioni del comune.
Quindi il primo passo è sentire il comune come vuole “sistemare” la situazione.
Buongiorno, ho un problema di questo tipo. Sono proprietario di una villetta a schiera in un residence. Nella planimetria catastale manca una finestra di una stanza che in realtà c’è. Sto aspettando un appuntamento dal comune per capire com’è la situazione urbanistica. Nel caso ci fosse difformità anche li come devo procedere? Può rientrare in una lieve difformità? Quando ho acquistato la villetta ne io ne il notaio, che avrebbe dovuto fare i controlli, ce ne siamo accorti. C’era di mezza anche un’agenzia ma non ha lavorato bene. Posso rivalermi su qualcuno? Se si in che modo? Grazie
Salve Luca.
La cosa va sanata.
Per quanto riguarda la responsabilità, cade in capo a lei che eventualmente potrà rifarsi sul precedente proprietario che gliela ha venduta
Salve,
un palazzo difforme da progetto iniziale in quanto disposto su 5 piani la cui altezza, dalla base è superiore di 1,2mt.
In pratica dalle fondamenta il palazzo è stato rialzato di 1,2 mt (l’appartamento del portiere doveva essere un seminterrato e invece è un piano terra), e tutti i piani sono 1,2 mt più alti del progetto originario (ante 1960).
Cosa fare? (Se fare…o lasciare così?) Si possono vendere gli appartamenti singoli e cosa eventualmente si rischia vendendoli allo stato attuale?
Grazie!
Salve Marco, allo stato attuale sono invendibili perchè gli atti di immobili non conformi sono nulli.
Va sanata tutta la situazione
Sono nella fase di vendita di un’abitazione. Abbiamo riscontrato un errore nel disegno presentato in comune dal tecnico sulla posizione di due finestre (più spostate a sinistra rispetto alla realtà di circa cinquanta centimetri). Si può procedere a fare il compromesso e poi il contratto oppure deve essere presentata una pratica in comune?
Grazie
Iacopo
L’errore è solo nei prospetti, nelle piantine il posizionamento delle finestre è corretto.
Grazie
Iacopo
Può procedere col compromesso, indicando la cosa, e poi sistemare il tutto prima del rogito notarile
Salve il 22 2020 ottobre ho acquistato una casa e fatto il rogito solo che stasera andando dal muratore che gli ho portato la mappa catastale si e accorto che nn e.coretta e che manca un pilastro come dovrei comportarmi adesso?
Deve provvedere a regolarizzare la situazione.
Chieda il rimborso al precedente proprietario
Buongiorno
Dovrei vendere un un’appartamento con un altezza di circa 10 cm. Inferiore ai 2.70 m. La difformità e stata comunicata all’acquirente, ma vorrei qualcosa di scritto cosa mi consiglia di fare.
Grazie
L’unica cosa regolare da fare, è regolarizzare la difformità.
Salve, vorremmo acquistare un’ appartamento duplex, dove il proprietario ha eliminato 2 tramezze per ampliare un po’ lo spazio della zona giorno. Queste 2 pareti creavano un piccolo disimpegno che “nascondeva” all’ interno la porta del bagno e di un’altra camera usata come soggiorno. Il proprietario non ha dichiarato nulla, ma questa modifica a noi effettivamente piace perchè rende molto più “vivibile” la zona giorno con l’accesso più comodo sia al bagno che alla sala. Come ci dobbiamo comportare in vista dell’acquisto? Il proprietario dice di poter “ricostruire” lui stesso le 2 pareti con del cartongesso per fare la vendita. Lo può fare?
Grazie per gli eventuali aiuti o suggerimenti
Certo Luca, se siete d’accordo lo può fare, anche se in realtà la prassi sarebbe dichiarare la difformità, e poi eseguire la prassi per renderlo conforme.
Buongiorno, vorrei vendere un appartamento il quale ha cucina con porta finestra e sala da pranzo con 2 porte finestre doppie. Nella mappa catastale i due locali sono separati da un muro ed in questo è stata aperta una porta per comodità di passaggio che non risulta in planimetria. Si tratta di difformità? Come mi devo comportare? Grazie della cortese attenzione
Salve Claudio,
si, si tratta di difformità.
Da come me la descrive, molto semplice come pratica.
Ma va comunque sistemata. Incarichi un tecnico (geometra, architetto, ingegnere) e si arrangerà a fare tutto sia catastalmente che urbanisticamente
Grazie mille,
Claudio
Di nulla Claudio
Salve. Dovendo procedere ai lavori delle agevolazioni fiscali del superbonus 110%, ho chiesto accesso agli atti del Comune ritenendo superfluo visto che avevo un mutuo e successivamente surroga altra banca, quindi progetto con concessione edilizia, abitabilità, catasto e planimetrie che dimostrava tutto ok, vengo a scoprire che il costruttore in corso d’opera aveva presentato variante dell’abitazione regolarmente autorizzata dalla sovrintendenza con nulla osta e domanda al comune come riportava anche l’atto di vendita fatto davanti al notaio. Il mese successivo dell’atto e il pagamento ha ritirato la pratica per mero errore trovandomi adesso da quello che mi dice l’ing. del Comune che devo fare una sanatoria, sono trascorsi quindi anni dall’acquisto e adesso come dovrei comportarmi trattandosi di 4 ville a schiera tutte con le stessa problematica, praticamente tutti ignari dell’imbroglio fatto.
Salve Antonio,
purtroppo è nella stessa situazione in cui si trovano moltissime altre persone.
C’è poco da fare a posteriori:
– innanzitutto la sanatoria è a carico suo, perchè il comune guarda l’attuale proprietario;
– le consiglio poi di consultare un legale specializzato nell’edilizia e verificare se ci sono termini per chiedere risarcimento al venditore.
Grazie per la risposta, molto probabile che mi rivolga ad un legale sperando di trovarne uno bravo.
Di nulla Antonio
Riprendendo il discorso ho potuto verificare tra la documentazione al Comune la presenza di una “Perizia Tecnica Stragiudiziale” in ottemperanza all’art.3 della L.R. n.17 del 31/05/1994 per il rilascio dell’abitabilità dove alla fine riferisce “Lo stato di fatto, per quanto detto sopra, presenta alcune difformità, che tuttavia non sono sostanziali e rientrano nei limiti di tollerabilità ammessi dalle vigenti leggi, l’edificio come sopra descritto risulta conforme al progetto approvato di cui alla C.E. N° xxx del XX/XX/XXXX, nonchè alle noerme di legge o di regolamento vigente.”
Salve. Dovendo procedere ai lavori delle agevolazioni fiscali del superbonus 110%, ho chiesto accesso agli atti del Comune ritenendo superfluo visto che avevo stipulato la compravendita corredata di certificato di abitabilita’ e agibilita ‘dove viene dichiarato che l’appartamento e’ composto di sette vani dal progetto depositato al Comune si evince che la meta’ del sottotetto da me acquistato non e’ abitabile.La mia domanda e’ la colpa e del Comune o del tecnico che ha presentato la richiesta, In attesa di ricevere una vosta risposta,Vi ringrazio anticipatamente.
Salve Daniele. IL comune non ha responsabilità di base.
La responsabilità è di chi gliela ha venduta, ed eventualmente del tecnico se ha dichiarato irregolarità
Buonasera,
La ringrazio per l’informazione,le volevo ancora chiedere se ci sono i presupposti per denunciare il venditore o eventualmente il tecnico.
Grazie
Più che denunciare, può far loro causa per un risarcimento danni, verificando con un legale se ci sono i presupposti (prescrizione, eccetera)
Buon giorno, ho dato mandato al mio geometra e l mio ingegnere energetico di procede alle carte per lavori sulla mia abitazione privata che e’ una villa singola per il bonus del 110 % su diversi lavori da adattare, purtroppo quando l’architetto va in comune a prendere tutti i fogli del catasto dell’edilizia e quindi la mappatura della casa risulta che la planimetria , tutte le pareti e aperture sono perfette ma l’altezza dei locali abitativi no, cioe’ sulla mappa al catasto risulta un’altezza di mt 2,70 ma rilevata 2,90.
io questa abitazione l’ho ereditata da mio padre che e’ mancato e lui questa casa l’aveva acquistata direttamente dal costruttore 20 anni fa’. ora l’architetto mi dice che non si puo’ fare nulla nemmeno pagare un condono !! e’ corretto ? mi potete dare un consiglio da come uscirne ? anche per poterla vendere un domani con tranquillita’ , molte grazie
saluti
FABRIZIO
Salve Fabrizio.
L’unica risposta gliela può dare un tecnico avendo preso visione dei documenti e della normativa comunale.
Se l’architetto ha fatto questo, allora ha già la risposta.
Buonasera e buon Natale.. approfitto di questo nuovo look down per smanettare su internet perché mi avevano parlato di un condono.. sicuramente una bufala.
Quattro anni fa ho comprato un immobile che ho ristrutturato presentando regolare scia ecc.ecc.
Esiste un armadio a muro, sicuramente un passaggio con l’appartamento confinante..il pavimento (veneziano) è identico a quello del corridoio, che però non è riportato sulla piantina e nessuno, né il legale che mi ha assistito durante la compravendita, né il perito della banca che ha fatto il sopralluogo per la concessione di mutuo, mi hanno fatto notare.. premetto che ho comprato l’immobile tramite agenzia. Solo successivamente qualcuno mi ha fatto notare l’anomalia e fatta fare una verifica al catasto, non risulta nemmeno sulla piantina dell’appartamento contiguo..come se fosse di nessuno..eppure sta nel mio appartamento da sempre credo..lo testimoniano i ripiani conficcati nelle pareti e l’architettura interna ed esterna dell’armadio.Mi suggeriscono che dovrò aggiornare la piantina come stato di fatto acquisito ma temo che possa andare a compromettere il rimborso delle detrazioni di cui sto beneficiando.Mi scuso del momento, se approfitto del suo prezioso parere, può rispondermi quando vuole, grazie ancora e buon proseguimento di feste
Salve Antonella,
sicuramente è da sanare.
Per quanto riguarda le detrazioni non è argomento da agente immobiliare ma da fiscalista, con cui le consiglio un confronto prima di procedere.
Salve ho acquistato a giugno 2020 un appartamento. Mi sono affidato ad una agenzia immobiliare per la verifica di tutta l documentazione essendo non competente in materia. La pratica è andata a buon fine e ho effettuato il rogito. Ora a distanza di qualche mese, seguito controlli effettuati per ristrutturazioni del palazzo, sono venuto a conoscenza della presenza di un terrazzino presente nella planimetria catastale ma non in quella comunale, quest’ultima mai presentata e mai presa in considerazione per l’acquisto. Vorrei sapere di chi è la responsabilità? E cosa posso fare. Grazie mille.
Salve Marco,
del proprietario precedente perchè ha venduto una abitazione non in regola, e anche dell’agenzia per quanto riguarda l’incarico affidatole.
buonasera, avrei una domanda. Sto acquistando un appartamento tramite un’agenzia immobiliare che si occupa di vendermela con lavori di ristrutturazione compresi ed ultimati. Al momento ho solo firmato il compromesso, il rogito è previsto per giugno, al termine dei lavori. Tra i lavori di ristrutturazione concordati e specificati nella descrizione e nella planimetria allegata al compromesso (firmato davanti a un notaio), c era la conversione di un attuale bagno su un balcone in lavanderia: dopo un mese dalla firma del compromesso, e a pochi giorni dall’inizio dei lavori, vengo informata che tale spazio è abusivo e non conforme, e va pertanto smantellato. Vorrei precisare che il venditore è una persona anziana (che ha ricevuto l’alloggio in eredità) e che ha delegato la vendita all’agente immobiliare, il quale più volte mi ha assicurato verbalmente che tale locale era a norma. La domanda è: la responsabilità è unicamente del venditore in quanto doveva essere informato a priori oppure è coinvolto anche l’agente immobiliare, visto che mi ha proposto al momento del compromesso una planimetria comprensiva di tale locale senza aver effettuato prima i controlli necessari? grazie
Salve.
Il mediatore è tenuto a comunicare alle parti tutte le circostanze a lui note e relative all’affare.
E’ da verificare se fosse facilmente acquisibile da lui come informazione che il locale fosse abusivo, per esempio vedendo le planimetrie catastali.
Il mediatore non ne era a conoscenza unicamente perché non se ne era interessato al momento della vendita. L’architetto responsabile dei lavori di ristrutturazione l’ha scoperto nel momento in cui ha consegnato il progetto dei lavori di ristrutturazione in Comune. grazie
Ho comprato nel 1995 una villa con preseza geometra dal ntaio a carico venditore
Il geometra non aveva disegni urbanistici in quanto il Comune con dichiarazione scritta non era in grado di darli visto che era dal 1968 la licenza edilizia
Voglio vendere e ho incaricato un tecnico x vendere casaStupore non torna niente solo la planimetria catastale che fu firmata dal notaio
Il geomeyra di dice che x vendere bisogna chiedere una sanatoria,fare disegni,aggiornare il cayadto,chiedere dichiatazione inh civile x pareye portante modificata orima 85 tot € 5.000,00
Con sanatoria da € 1.000,00 ca
Dopo 25 anni posso chiedere al venditore di venirmi inconyro,oppure perdo yempo e faccia
Grazie
Salve Mario, purtroppo è uno dei tantissimi casi.
L’unico modo per evitarli è fare dei controlli preventivi.
La cosa che mi suona strana è che 25 anni fa il comune diceva di non poter dare i documenti, e oggi invece si trovano.
Comunque, venendo a noi, dopo 25 anni rischia di perdere tempo e soldi per nulla.
Buonasera,
immobile in acquisto, l’inclinazione di una falda è minore di quanto a progetto, risultando in un volume leggermente maggiore nel sottotetto con una quota altezza oltre il 2% (il volume rientrerebbe invece nel 2% su tutta la UI), tuttavia la sagoma originale in vincolo storico è stata rispettata anche se non dimostrabile, pertanto è quasi certo che sia stato un errore di rilievo iniziale in fase di ristrutturazione. È sanabile ad esempio con SCIA o si arriva al paradosso di dover demolire e ricostruire per rispettare il progetto, ma di fatto violando il vincolo storico? Riceverebbe doppia conformità?
Grazie
Salve Edoardo.
Mi spiace non risponderle ma questa è materia di un tecnico (geometra, ingegnere, architetto) che valuterà anche in base all’esame delle normative locali e degli elaborati in possesso.
La ringrazio, purtroppo sto ricevendo pareri discordanti.
Buona giornata
Me lo posso immaginare .. siamo in Italia …..
Buonasera. Casa acquistata all asta. Ci sono abusi edilizi riferiti ad altezza maggiore del progetto 30, 40 cm., , presentato nel 1974. È possibile sapere se l abuso è tra quelli sanabili?
In caso affermativo, è quantificabile in tempi la sanatoria?
Roberto
Salve Roberto, certo che è possibile.
Deve incaricare un tecnico che recupererà normative e documenti e potrà darle una risposta esatta.
L’abitazione in cui viviamo (Roma Nord) è intestata al 100% a mia moglie. Abbiamo eseguito una ristrutturazione e richiesto alla ditta di fare tutto in regola cioè con CILA etc. E’ stato spostato un muro dell’ingresso (verso il salone) ed è stata aumentata l’apertura della porta di ingresso allo studio. Lavori principali: rifatto i bagni (2) nella stessa posizione, lavori al pavimento (parquet), impianto termico da centrale ad autonomo, impianto elettrico. Alla fine dei lavori ci è stata consegnata la documentazione relativa sia nuova planimetria depositata al comune che quella catastale. Solo allora ci siamo accorti che una delle camere (una piccola camera di circa 8 mq con finestra) era diventata (nei documenti) un bagno! (adesso sulla carta abbiamo 3 bagni). Abbiamo chiesto spiegazioni e ci è stato detto che le camere più piccole di 9 mq. e con finestra possono essere solo bagni. Abbiamo obiettato che la camera in oggetto non è stata mai toccata (dall’origine dello stabile), cioè il costruttore l’aveva realizzata così, così è vissuta per più di 50 anni. Questo è dimostrato dalle precedenti planimetrie depositate e dalle planimetrie degli altri appartamenti dello stesso stabile (stessa colonna). In caso di vendita o di donazione ai figli ,ci troveremmo nella situazione di avere una camera con destinazione diversa da quella indicata al catasto ed al comune e quindi con l’obbligo di rettifica (probabilmente e formalmente abbiamo un abuso edilizio senza aver fatto nulla!).
Chiaramente vorremmo sistemare le cose per bene e dato che la società che ha effettuato i lavori di ristrutturazione non ne vuol sapere, vi chiediamo cosa potete fare per aiutarci.
Cordiali Saluti
Sebastiano Oriti
Salve Sebastiano.
Purtroppo in questo momento la responsabilità di sanare il tutto è a vostro carico in quanto proprietari (o, meglio, a carico di sua moglie).
Più che la ditta che ha eseguito la ristrutturazione, c’è da sentire il tecnico che ha seguito tutta la pratica perchè è lui che ha dichiarato il falso.
Non riesco poi a capire perchè accatastarla come bagno (se non è bagno), e non come ripostiglio per esempio, cosa che avrebbe risolto il problema (non potendo comunque essere una camera vista la superficie).
Salve, sono molto interessata all’acquisto di un appartamento in vendita da un privato, per ora visionato solo tramite le foto, e che visiterò a breve. Nel frattempo, fornendo i dati generici in mio possesso, ho ottenuto la visura catastale tramite un sito di visure, ma mi dicono che non esiste planimetria catastale per l’edificio così come per l’appartamento. Considerato che il fabbricato ha almeno 20 anni o più, ciò mi sembra veramente molto strano. Da quanto ho capito, la planimetria catastale DEVE esistere! tra l’altro, l’appartamento è stato ristrutturato di recente. Ero intenzionata a fare subito una proposta di acquisto con acconto se la visita mi avesse fatto la stessa ottima impressione che mi hanno fatto le foto, ma leggendo le Sue spiegazioni capisco che è meglio evitare. Che può consigliarmi? La ringrazio anticipatamente!
Salve Gessica.
la planimetria catastale ci deve essere.
Per recuperarla basta una delega del proprietario, e un tecnico abilitato (per esempio un geometra) la può recuperare anche online.
Buonasera, io vorrei porre una questione,.
Visto l’incentivo del bonus 110,mi sono trovato a prendere in mano i documenti della casa,e qui mi trovo qualcosa che non torna.La casa è così disposta:piano terra,primo piano, secondo piano e infine terzo piano.La cosa strana è che leggendo l’atto notarile mi trovo elencati nel possesso abitativo, piano terra,primo piano e infine secondo piano. Manca praticamente il possesso del terzo piano. Che succede in questo caso?Atto notarile stipulato a dicembre 2007.Grazie in anticipo.
Salve Asia, da così come la pone sembra che abbia un intero piano abusivo, cosa che mi sembra strana.
Recuperi gli atti in comune e le planimetrie in catasto , e verifichi con quelle
Buonasera,
Sono ormai a data di stipula per un acquisto di immobile, mi rendo conto solo adesso che la casa di mio interesse risulta essere assente di agibilità /abitabilità in quanto “ante 67” senza avere mai avuto modifiche strutturali che la richiedessero. Un avvocato incaricato dal venditore insieme al tecnico geometra assistente della casa hanno creato una RTI dove viene dichiarato che si trova qualche imperfezione sul disegno planimetrico dell’immobile ma che comunque rientra nella “tolleranza”. Allegano inoltre i disegni tecnici planimetrici dello stato reale dell’immobile creati dal tecnico. Questi documenti rilasciati a me però non sono stati conformati dal comune, quindi ad oggi in comune esiste semplicemente un elaborato planimetrico che risulta essere imperfetto ma che probabilmente rientra tra le tolleranze.
Come faccio ad essere sicuro che sto acquistando effettivamente un’immobile conforme? Visto che mi servirà per poi dare il via ai lavori di ristrutturazione magari sfruttando il bonus 110..
In caso è possibile aggiungere all’atto notarile che le parti trovano un accordo per poter far conformare l’immobile prima dell’acquisto o almeno far partire le pratiche di accettazione della nuova conformità?
Spero di essermi chiarito bene e ringrazio in anticipo per la risposta
Salve Luca,
per essere sicuro che anche in comune sia ok, deve incaricare un tecnico che si interfacci col comune.
Per quanto riguarda l’ultima domanda penso ci sia un po’ di confusione: l’atto notarile è l’atto di acquisto, quindi non trovo senso nella frase ” è possibile aggiungere all’atto notarile che le parti trovano un accordo per poter far conformare l’immobile prima dell’acquisto o almeno far partire le pratiche di accettazione della nuova conformità”.
Di base comunque, l’immobile deve essere conforme all’atto notarile, e nell’atto non può quindi essere scritto che è da sistemare.
Buongiorno ho venduto una casa solo qualche giorno fa e il nuovo propietario si è accorto ed io insieme a lui che i soffitti dei due piani di cui è fatta la casa sono difformi per altezza dal progetto registrato in comune nel lontano 1987 dove era stato creato un terrazzo che non aveva inficiato in nessun modo i soffitti della casa essendo stato costruito sul box adiacente . Tali soffitti venivano indicati della stessa misura sia prima che dopo i lavori . Considerando che il progetto è stato realizzato da un geometra e che il tutto è registrato regolarmente in comune dallo stesso .Oggi anche il perito della banca mutuataria non ha rilevato il problema . Preciso che le altezze reali sono 2,60 piano sopra e 2,20 piano sopra .La casa ha l’ abitabilità dal 1987.
Cosa posso fare per sanare la situazione e cosa rischio se non la sano ? Posso rifarmi sul geometra ? Sul tecnico del comune ?
Attendo suo gentile riscontro .
Salve Gerlando,
se non sana la situazione, l’acquirente può chiedere la nullità dell’atto o comunque di sanare il tutto.
Le consiglio di sentire il tecnico che ha fatto il progetto all’epoca (se ancora in attività).
Altrimenti un altro tecnico che operi sul territorio.
Il geometra del 75 è morto ma quello che fece lo stesso sbaglio nel 1987 è vivo ed è il figlio di quello dell’ 75 .
domanda io mi posso rifare con azione legale nei confronti del geometra ? infondo è lui che è abilitato a fare i calcoli .
Grazie
Ho i miei dubbi che dopo tanti anni si possa pretendere qualcosa, comunque l’esperto a cui chiedere è un avvocato
se in comune manca il disegno che è stato presentato all epoca remota al catasto pi aggiornato solo al catasto è possibile presentare un nuovo disegno aggiornato sia al catasto che in comune senza ricorrere nelle sanzioni e quanto tempo occorre al comune per l’ autorizzazione di conformità?
Salve Teresa,
domanda da porre ad un tecnico (geometra, architetto, ingegnere)
Buonasera,
sarei interessato all’acquisto di un appartamento al primo piano di un palazzo di 5 piani, dei quali però gli ultimi due sono stati fatti abusivamente.
è possibile procedere all’acquisto o quella casa, vista l’irregolarità del fabbricato, non può essere venduta? Mi dicono inoltre che, vista la zona, un abuso di cubatura di oltre il 20% non è sanabile anche se il palazzo è stato realizzato ante 1967.
Grazie
Salve Antonio,
per rogitare un immobile, anche le parti comuni devono essere regolari, quindi questa casa non può essere compravenduta.
Per quanto riguarda la non sanabilità è da verificare in base alle norme.
Buongiorno, devo ristrutturare la casa dove vivo, costruita negli anni 60. Il geometra ha depositato tutta la documentazione in comune ma, da verifiche fatte dall’Uff. Tecnico, sembra che la casa sia stata costruita meno profonda di circa 70 cm.; è coerente con il progetto e planimetrie, ma l’altezza fuori terra risulta superiore rispetto alle planimetrie presentate all’epoca della costruzione. Ma il comune può non farmi fare i lavori per una inadempienza di oltre 60 anni fa? E’ sanabile? Cosa posso incorrere e cosa posso fare per poter fare i lavori?
Salve Claudio,
è evidente che la casa non è conforme.
Sarà il tecnico che dovrà vedere col comune il da farsi
Salve, nel 2005 ho acquistato casa. Adesso mi sto muovendo per poter usufruire il bonus 110%, e scopriamo una difformità sulle misure. Per esempio un muro che in realtà misura 270 cm nel progetto presentato al comune è 240 cm. Così tutte le misure sono state rappresentate diminuite. L’atto di compravendita può essere considerato nullo?
Salve Antonino,
come agenti immobiliari preveniamo.
Per “curare” ci sono da verificare i termini con un legale.
Salve, trovandosi nella situazione sopra scritta, del tipo: “ viene abbattuta una parete che delimita soggiorno ed un ripostiglio cieco per ampliare il salone e la finestra quindi non è più abbastanza capiente per stare in regola con i metri quadrati del salone”. Se ci si accorge DOPO il rogito che la piantina presentata dal venditore è stata modificata (finestra disegnata più grande) per far passare la vendita, ma non rispecchia la realtà. Chi ne paga le conseguenze? Chi ha venduto o il nuovo proprietario? Grazie mille
Salve Erica, lei è responsabile nei confronti degli enti, e il vecchio proprietario è responsabile nei suoi confronti.
Buongiorno, ho bisogno di aiuto! : nel 1963 fu costruito un piccolo fabbricato rurale in zona di campagna, quindi “ante 67″ senza alcuna licenza o permesso in quanto all’epoca non era previsto. Nel 1997 i Genitori donano al figlio alcune particelle di terreno, su una di queste è presente il fabbricato. Per errore la presenza del fabbricato non è stata menzionata nell’atto. Non fu scritto che sul terreno c’era anche il fabbricato. Non esistono prove fotografiche del periodo di costruzione, al comune non c”è nulla che riguardi il fabbricato.
Dal 1963 al 2019 non c’e stato alcun controllo del comune, del catasto, ecc. Nel 2020 il fabbricato viene “accatastato” regolarmente come F2 (collabente) in quanto è abbastanza mal messo. La particella di circa 400 mt. su cui insiste risulta edificabile. Questo fabbricato fino al 2020 era praticamente “invisibile”. Ora indipendentemente dal Sismabonus, come si può rendere visibile questo fabbricato? come provo la sua vecchia esistenza? Un notaio mi ha detto di fare una conferma, convalida, rettifica dell’atto di donazione a mio sola firma in quanto i Genitori non ci sono più. E’ corretta la procedura? vorrei il Vs. parere
Salve Fabio,
oltre che al notaio chieda al comune
Salve . Ho venduto nel 2005 un appartamento che è OK dal punto di vista catastale , ma urbanisticamente risulta essere ( anziché un appartamento con cucina , due camere e bagno ) una camera ed un garage .
Fidandomi del tecnico al quale mi ero affidata , non ho mai controllato questa cosa . L’acquirente a cui vendetti l’immobile , ora mi chiede i soldi per le sanatorie ( sta richiedendo il 110 , il cui requisito principe è là conformità catastale ed urbanistica ). I soldi che mi chiede , sono dovuti ?
Salve Gabriele. Lei è sicuramente responsabile per aver venduto un immobile non regolare. L’unica cosa che potrebbe giocare a suo favore è il tempo trascorso, e quindi le consiglio di verificare con un legale se il diritto al risarcimento da parte del suo acquirente si è prescritto (e quindi lei non gli dovrebbe nulla).
Buongiorno, vorrei sottoporle questo mio problema. Ho acquistato un piccolo bilocale in centro a Parma nel 2016. Il referto del tecnico di allora diceva che tutto era conforme. Oggi però è venuto un mio tecnico per fare un nuovo referto di conformità (il notaio non mi tiene buono quello del 2016) e mi dice che le altezze sono inferiori a 270 cm (contrariamente a quanto dichiarato nel progetto che diceva 290 cm). Io non ho ai fatto nessun lavoro nell’appartamento quindi il tecnico precedente aveva dichiarato il falso. Non so quindi se riuscirò a portare a termine la compravendita. Nel caso non ci riuscissi come devo comportarmi? Con chi mi posso rivalere? Il vecchio tecnico? L’agenzia immobiliare? La vecchia proprietà? Grazie. Davide
Non ho ben specificato che sto rivendendo l’immobile acquistato nel 2016. Avrei il rogito a fine maggio
Salve Davide, sicuramente il precedente proprietario.
Per vedere se c’è anche responsabilità del tecnico nei suoi confronti (e non in quelli del vecchio proprietario) e dell’agenzia immobiliare, c’è da esaminare la documentazione ma, in questo caso, le consiglio di rivolgersi ad un legale.
Grazie mille della risposta. Ne approfitto per chiederle un’altra cosa. Se avviso il potenziale acquirente delle difformità, è possibile vendere comunque l’appartamento se il nuovo proprietario accetta (a fronte di uno sconto) di comprarlo così com’è?
Grazie
Assolutamente no Davide
io avevo trovato questo: “L’irregolarità edilizia di una costruzione non ne determina l’intrasferibilità. In altre parole, si può ben vendere (o anche donare) una casa con un abuso. Il contratto è valido però solo nella misura in cui il titolare del bene rende edotto l’acquirente della presenza dell’abuso. Tale comunicazione deve essere formalizzata tanto nel contratto preliminare (il compromesso), quanto nel contratto definitivo (il cosiddetto rogito). Se consapevole dell’irregolarità edilizia, l’acquirente non potrà più contestare alcunché al venditore o chiedere risarcimenti.”
Non so dove l’ha trovato Davide ma, o è di molti anni fa, o andrebbe bannato subito perchè è sbagliato
in realtà si trova la stessa cosa in diversi siti o forum e anche il mio avvocato ha detto che è possibile quando le difformità sono lievi.
Non direi che in questo caso siano lievi … parliamo di 20 centimetri di altezza se ho bene Davide
certamente, ma per lievi si intendono quelle difformità che non apportano variazioni al numero dei vani, destinazione d’uso etc. In altre parole che non cambiano la rendita catastale (e questo non la farebbe variare). E’ probabilmente un errore di chi ha depositato le piantine e va semplicemente comunicato e sanato ma, ai fini del valore dell’immobile non cambia niete
Le consiglio di sentire un notaio Davide. Se il notaio è disponibile a rogitare e le garantisce che lei non rischia nulla, buon per lei.
Salve,
ho comprato un appartamento alcuni anni fa e purtroppo solo ora mi sono accorta che il parapetto del balcone non è a norma, perché, come mi è stato detto da un operaio che è venuto a rifarmi parti della pavimentazione, dovrebbe essere alto almeno un metro.
Posso chiamare in causa il vecchio proprietario che allora mi ha venduto un balcone non a norma?
Fra un paio di anni vorrei rivenderlo, ma prima di fare i lavori a mie spese, vorrei sapere appunto, se c’è la possibilità di rivalermi sul vecchio proprietario.
Grazie
Salve Patrizia sicuramente può rivalersi su chi le ha venduto un immobile fuori norma.
Buongiorno, sto vendendo un appartamento in un immobile restaurato nel 2004 le cui altezze interne sono 264 cm. L’ho comprato 5 anni (nel 2016) fa e il tecnico di allora aveva fatto la conformità basandosi sul fatto che l’immobile (molto antico) era ante 1942 e quindi non era sottoposto al rilascio dell’abilità (confermo che il comune, al momento della costruzione, ha risposto che non era necessario richiederla). Aggiungo che sono stati già fatti 2 rogiti. Il primo dall’impresa al proprietario 1 e il secondo dal proprietario 1 a me.
Ora devo rivenderlo e ho chiesto allo studio che ha progettato la ristrutturazione di farmi la conformità. Lo studio però mi sta facendo delle storie. Dicono che non sono sicuri di potermela fare.
Le chiedo: uno studio di progettazione può rifiutarsi (senza un motivo preciso) di svolgere una pratica? In questo caso a maggior ragione su un immobile progettato da loro.
Salve Davide,
certamente uno studio può rifiutarsi di fare una pratica.
Sono liberi professionisti e possono scegliere se fare o meno un lavoro.
Se lei desidera, può dare incarico ad un atro professionista per la verifica della conformità dell’immobile
Salve mi chiamo Roberto e le scrivo per capire la mia situazione.
Abbiamo venduto una mansarda di un piccolo condominio, non agibile, ad uso magazzino ed il tutto è stato fatto tramite agenzia ,questo ad agosto 20.
Oggi veniamo contattati dal geometra del nuovo proprietario chiedendo un appuntamento dove ci dice che sarà presente anche il nostro geometra…ci è stato detto che il nuovo proprietario vorrebbe avviare le pratiche per avere l’agibilità l’abitabilità ma è sorto un problema, in poche parole rispetto al disegno del progetto il tetto non si presenta uguale.
Cosa succede adesso? che situazione si andrà a creare?
Trattasi di una palazzina composta da piano terra 1piano e mansarda .
Grazie e buona giornata
Salve Roberto.
Da quello che mi scrive, avete venduto, anche se in buona fede, un immobile con delle difformità.
La cosa dà la possibilità all’acquirente di chiedere la nullità del contratto, ma presumo che troverete una soluzione amichevole tramite la sanatoria della difformità (se possibile).
Intanto grazie per la risposta, gentilissimo.
Cosa si intende per soluzione amichevole…noi certo siamo in buona fede..ma l agenzia?
A questo punto mi sembra una truffa messa così…che facciamo si prendono tutte le carte il progetto e ci fanno vendere?
L’agenzia non lo so, ma responsabile nei confronti dell’acquirente è lei, anche se in buona fede.
Poi si rifarà sull’agenzia se è responsabile.
Non ho capito l’ultimo paragrafo. Avete fatto il rogito, o solo il preliminare?
Cosa intende per “che facciamo si prendono tutte le carte il progetto e ci fanno vendere?”
La mansarda è venduta da agosto 2020…non siamo più noi i proprietari…la vendita è stata assistita da una agenzia immobiliare la quale aveva in mano tutte le carte e il progetto per poter vendere
Sono passati 9 mesi e ieri abbiamo ricevuto la telefonata
Sicuramente la messa a norma dell’immobile è a carico vostro.
Poi verificate con un legale se si ravvisa una responsabilità dell’agenzia immobiliare che vi ha fatto subire più costi rispetto a quelli che avreste sostenuto mettendo a norma l’immobile prima del rogito notarile (cosa che comunque avreste dovuto fare anche senza intermediazione di un’agenzia immobiliare)
Buongiorno, ho un quesito da porle. Il mio condominio ha ricevuto da parte del comune, anni fa, una multa per delle impalcature tenute più del previsto. Di quella multa non si è mai più discusso durante le riunioni. Ora io ho venduto il mio immobile, qualora un giorno, il condominio chiedesse il pagamento della multa ai condomini, a chi spetterebbe la spesa, a me o al nuovo proprietario?
Salve Sabrina, il condominio chiederà all’attuale proprietario, che poi può rifarsi su di lei.
Buongiorno, io ho acquistato casa nel 2017, tramite agenzia. Oggi facendo domanda per superbonus 110% , ho scoperto dall’architetto che c’è un problema su cambio destinazione d’uso. Ossia nel seminterrato accatastato come cantina è ripostiglio è presente il riscaldamento e il camino.
Ora essendo altezza del seminterrato 2,20 ,devo se voglio accedere al superbonus togliere tutto.
La mia domanda è dato che la casa è stata venduta così e si è sfruttato il fatto che in questo modo la casa risultasse con più spazi “abitabili “, posso rivalermi sul vecchio proprietario e sull’agenzia per avermi “ingannato”?La casa è allo stato di fatto di come mi è stata venduta, quindi l’abuso è stato commesso dal venditore.
Grazie per le vostra risposta
Certo Emanuele, è responsabilità del precedente proprietario e, da verificare, anche dell’agenzia
Grazie mille della risposta. Però in questi giorni ho cercato il modo per poter procedere ma mi hanno detto che avevo tempo solo 1 anno dall’acquisto della casa per poter fare causa al venditore . Ovviamente come potevo segnalare una cosa di cui sono venuto a conoscenza 4 anni dopo? Mi conferma anche lei che ormai non posso più fare valere i miei diritti?
Non so chi glielo abbia detto Emanuele.
Senta un legale specializzato perchè, in caso di abuso edilizio non dichiarato dal venditore prima dell’atto di trasferimento del bene, il termine per chiedere la risoluzione del contratto è di dieci anni decorrenti dalla scoperta dell’abuso da parte del compratore
Buongiorno
Stiamo comprando una casa del 1920 sita a reggio emilia,sempre stata di proprietà della famiglia dell’attuale proprietaria(con passaggi dai genitori a lei)Quando la banca ha fatto uscire il perito per i controlli di routine,il perito ha richiesto i “titoli edilizi”….non sapendo di cosa si trattasse sono andato in agenzia immobiliare a chiedere info….A quel punto,l’agenzia immobiliare mi dice che nei disegni in comune vi è il terreno,ed il primo piano e che la signora ha incaricato un geometra per sistemare il tutto.
(la casa è formata da 2 cantine,piano terra,primo piano e soffitta con altezza abitabile)
Ora mi domando:
A rogito mi devo assicurare io che sia tutto conforme urbanistico e catastale?
Posso,nel caso vi sia qualcosa che non torna con la visita e specificato dall’agenzia dai disegni in comune richiedere la caparra e cercare altro ,senza perdere soldi?
Insomma,sono davvero molto preoccupato per questa cosa che non mi era stata detta e che ora ha bloccato l’iter del mutuo in atesa che il comune rilasci i documenti necessari…COSA MI CONSIGLIATE?
Salve Giovanni,
dal notaio il venditore dichiarerà che è tutto apposto.
Se lei vuole essere sicuro, faccia verificare prima del rogito da un tecnico suo incaricato.
Se le cose non sono apposto, potrebbe richiedere l’inadempimento del venditore e farsi dare il doppio della caparra.
Per il momento grazie mille,vedrò di seguire il consiglio.
Dopo due mesi ….sono andato da un ingegniere per fare il bonus 11ox100…ci siamo accorti che la casa che ho comprata a marzo il progetto rilasciato nel 1969 era stato revocato….
Ho pagato l”agenzia ..il notaio ed il vecchio proprietario…. cosa posso fare adesso
Non so cosa intenda nello specifico quando scrive che il progetto “rilasciato” è stato “revocato”.
A prescindere, ecco cosa fare:
1) sapere dal suo tecnico cosa bisogna fare per risolvere tutta la situazione
2) dare incarico ad un legale di far ripristinare tutto dal vecchio proprietario (ed in subordine agenzia e notaio se responsabili)
Salve,
Sto acquistando un’immobile tramite agenzia. A giorni ci sarà il rogito ma l’indirizzo indicato in visura catastale non coincide con quello reale (né via né civico) in quanto i vecchi proprietari hanno acquistato su carta quando ancora il comune non aveva assegnato la via. Nessuno ha mai effettuato la correzione, e sull’atto sarà indicato l’indirizzo del catasto. È necessario che venga effettuata la variazione prima dell’atto? O posso occuparmene anche dopo senza perdere gli sgravi fiscali dati dall’acquisto prima casa? Il mio dubbio è che mettendo la residenza nella vecchia via, ci possano essere problemi sia per le utenze che per la corrispondenza. Mentre se dovessi rettificare tramite agenzia delle entrate, temo che in futuro possano nascere problematiche relative alle agevolazioni.
Grazie mille
Salve Gaia,
sull’atto dovrebbe essere indicato l’indirizzo reale attuale, ed i dati catastali precisi (foglio, particella, eccetera), e la residenza lei la deve portare nell’indirizzo reale corretto, non su quello catastale.
Senta il notaio che dovrà stipulare l’atto se secondo lui questa inesattezza catastale può essere fonte di problemi per il rogito notarile: in quel caso è evidente che la variazione va fatta prima
Buongiorno,
avrei un atto di acquisto in corso, con data ultima inserita nell’atto preliminare di compromesso 31/7/21.
I proprietari da cui compro non vogliono sanare gli errori edilizi o comunque non vorrebbero farlo entro Luglio
Io ho esigenza di avere la casa entro luglio per aprire le pratiche del recupero del sottotetto per le quali mi ci vuole almeno un mese e rendere la casa abitabile entro ottobre. (tenendo conto che sto vendendo l’attuale mia prima casa e l’atto è previsto per ottobre) Se l’atto non venisse fatto entro luglio, ho diritto alla risoluzione con il vedermi riconosciuti i costi sostenuti?
Non ho intenzione di accollarmi i costi della sanatoria, nè di aspettare fino a data da definirsi di avere la casa.
grazie
Certamente Katia.
Sarebbe inadempimento del venditore.
buongiorno , ho acquistato un bifamiale 14 anni fa , facendo le pratiche del 110 l’ingeniere si è accorto che la casa è fuori quota , in pratica il costruttore ha modicato i disegni per farla rientrare nelle quote stabilite dal comune ,ovviamente ha taciuto tutto e ci ha venduto casa , ora l’unica l’unica opzione è ricorrere a una fiscalizzazione , la mia domanda è .. dopo 14 anni posso rivalermi sul costruttore ?
Salve Gianni, mi spiace ma questa è una domanda da porre ad un legale.
Buongiorno, vorrei comprare una casa di campagna confinante con la mia. Il problema è che in comune questa casa non risulta, mentre risultano varie planimetrie al catasto . Tutte le case confinanti (del 1800) risultano regolarmente anche in comune. Ê vendibile una casa con queste caratteristiche? Che rischi mi prendo a comprarla? (ammesso sia vendibile!)
Salve Cristina,
Molto probabilmente è sufficiente depositare in Comune un progetto dello stato di fatto, ma le consiglio di rivolgersi ad un tecnico esperto della zona
Buongiorno,
Mi interessa un immobile attico + soffitta. Quello che non mi convince è la soffitta.
Le spiego È di 35 metri con angolo cottura, si trova sul terrazzo della scala continua e dai millesimi condominiali non risultano i metri dichiarati. Come posso verificare la regolarità urbanistica.? Si può sanare.? E se fosse abusiva che si deve fare.? Glielo Barbara
Salve Barbara,
deve fare un accesso atti in comune, munita della delega da parte della proprietà.
E le consiglio di farsi seguire da un tecnico, il quale verificherà anche la necessità e conseguente possibilità di sanatoria.
Buongiorno, sto acquistando una casa di nuova costruzione su due piani, al primo piano c’è la sala con cucina e al secondo, raggiungibile con una scala interna in muratura, un sottotetto con due camere e un bagno. Da un paio di mesi la costruzione è ultimata e sto abitando la casa in attesa di fare mutuo e rogito.
Il perito della banca che erogherà il mutuo ha evidenziato il fatto che le due stanze al piano superiore sono accatastate come locali sgombro. Io ero tranquillo che i locali fossero abitabili perché l’altezza minima è 2,10 mt e la massima 3,30 mt (la media è 2,70 mt precisa). Posto che il valore ai fini della perizia dovrebbe risultare congruo, secondo voi come dovrei sistemare la questione ? Non rogitare sarebbe un problema visto che già ci abito…se rogito poi mi trovo un abuso già “confezionato?” Avete dei consigli da darmi?
Grazie mille
Michele
Salve Michele,
strano, una abitazione senza camere…
Comunque è da verificare con un tecnico come mai i locali al piano sottotetto non siano accatastati come camere: forse un problema di superficie aero illuminante?
A prescindere: se è tutto conforme al progetto, non ci sono abusi.
L’unica cosa è che non dovrebbe usare locali sgombro come camere.
L’aspetto è invece giuridico: se le sono state vendute camere, lei deve avere camere.
Salve, ho ereditato una casa che vorrei vendere, purtroppo alla raccolta della documentazione mi sono reso conto che lo stato dei luoghi è palesemente difforme (e di molto) dall’ultimo progetto depositato in comune dalla ditta costruttrice del condominio negli anni 70 per la sua costruzione.
Questo appartamento è vendibile? In che modo? Se non è vendibile nella situazione attuale cosa si può fare per risolvere la questione? (il problema riguarda il palazzo nella sua interezza, quindi non solo la mia unità immobiliare ma anche le altre 9).
Grazie mille.
Matteo.
Salve Matteo,
per poterlo vendere deve renderlo conforme, sia l’unità, che le parti comuni.
Se poi le altre abitazioni hanno degli abusi, a lei questo non impedirà la vendita.
salve, ho fatto il compromesso per un immobile come acquirente, l immobile come da visura catastale aveva una rendita x, purtroppo mi sono accorto che c erano delle difformità e dopo una lunga diatriba sono riuscito a far capire al venditore che era meglio per lui se procedeva alla sanatoria, adesso il problema è che la visura catastale presentatami prima del compromesso e differente a quella aggiornata dopo il nuovo accatastamento (10mq di suberfice in meno), si può ricontattare o cmq devo accettare la cosa?
Salve Andrea,
dal mio punto di vista se l’immobile è come lo ha visto, e l’unico cambiamento è la superficie sulla visura catastale, e questo non le comporta danni particolari, non vedo motivo per andare a ricontrattare.
la ringrazio per la risposta, diciamo che il bene mi è stato venduto con 10 mq in più di quello che è realmente, a vista lo stato di fatto è di mio gradimento però magari in fase di offerta avrei valutato anche questi 10mq in meno, adesso il problema è un altro, il venditore per un guasto ha dovuto rompere alcune piastrelle del pavimento del bagno, mi ha proposto di scegliere io un colore per le nuove piastrelle(uguali non le ha trovate), sinceramente non mi piacerebbe avere un bagno con delle piastrelle adattate, visto che le stesse piastrelle si trovano, in parte, anche sulle pareti ritrovandomi con tre colori, potrei richiedere la sostituzione di tutte le piastrelle prima del rogito, visto che lo stato di fatto non sarebbe più di mio gradimento? la ringrazio e buon lavoro
Certamente Andrea
Buongiorno,
mio figlio ha comperato un appartamento, vorrebbe sostituire la vasca con la doccia e, fare un muretto in cartongesso di cm. 60
per tutta l’altezza sino al soffitto. Mi hanno detto che facendo la CILA con un professionista per manutenzione straordinaria posso usufruire del bonus mobili. Vorrei sapere se è vero e se, bisogna fare la variazione al catasto per il muretto.
Salve Caterina,
mi spiace ma la domanda del bonus è da rivolgere ad un commercialista.
Per il muretto, oltre al catasto serve anche la pratica edilizia (in comune)
Buonasera, sono andata a vedere un appartamento al quale sono davvero interessata ma secondo me da ignorante c’è un’anomalia al quanto strana. L immobile al catasto risulta in categoria A2 ma di fatto alla interno eè al rustico non terminato, mai abitato senza impianti, né pareti divisorie… ripeto completamente a rustico. Secondo lei è una cosa normale? Potrei comunque acquistarlo e terminare io a mie spese i lavori? E soprattutto in questo caso il valore commerciale dell’immobile come è da considerarsi a grezzo o in base la categoria a2 riportata al catasto? La ringrazio anticipatamente per la sua risposta
Buonasera Maria.
In effetti è anomalo, ma comunque può acquistarlo e terminare lei i lavori.
Ovviamente il valore commerciale si basa sullo stato di fatto e non sulla situazione catastale (che comunque va adeguata).
La ringrazio per la pronta risposta. Quindi una volta acquistato si può modificare lo stato catastale? E di conseguenza anche le piante che sono state presentate ?
Ogni volta che si fanno modifiche allo stato di fatto, va fatta una pratica edilizia.
Vorrei vendere un appartamento all’interno di un condominio, costruito ante 67 di cui ho trovato però l’abitabilità attraverso il figlio del costruttore. Visto che il palazzo si è dotato di un ascensore in un secondo tempo quando faccio l’atto di vendita nella dichiarazione che non ci sono state variazioni che richiedessero titoli abilitativi riguarda il mio appartamento o il palazzo?
Grazie
Salve Massimo,
purtroppo anche i titoli edilizi relativi ai beni comuni sono importanti ai fini dell’alienazione dei beni; suggerisco di rivolgersi all’amministratore di condominio che dovrebbe avere, nel fascicolo del condominio, la documentazione urbanistica relativa ai lavori dell’ascensore.
Grazie per la risposta, ma se l’amministratore non dovesse averlo più in possesso ,dopo tanti anni, dove lo posso richiedere.
Grazie sempre e molto gentile
In comune Massimo, si tratta di fare (o di far fare ad un tecnico) l’accesso atti
Salve, I miei anziani genitori vogliono vendere la loro casa ma il geometra incaricato ha trovato vari problemi per un ampliamento fatto nel 1986 ( la casa è del 1968) per il quale in comune non ha trovato la licenza edilizia ma solo una autorizzazione a costruire previa presentazione di alcuni semplici documenti che però non sono mai stati presentati o sono andati persi fatto sta che la licenza non c’è. Al catasto invece è tutto in regola con l’immobile come è ora. Senza questa documentazione non possono vendere e il geometra parla di cifre intorno ai 50000 euro per una sanatoria, (l’ampliamento è di 60 mq). Sono veramente questi i costi da affrontare per sanare questa situazione? L’intero immobile non vale più di 140000 euro. Ci sono soluzioni diverse? O devo cambiare tecnico? Grazie
Salve Nadia,
premesso che non sapendo di cosa stiamo parlando di preciso, nè di quale comune si tratti, le consiglio di sentire almeno un altro paio di tecnici.
Talvolta si possono trovare strade più semplici ed economiche per arrivare alla stessa soluzione.
Grazie mille per la risposta
Di nulla Nadia
Salve. Mia madre nel 1992 ha acquistato un appartamento costruito nel 1973 in difformità urbanistica.
Della cosa si è accorta solo dopo sopralluoghi post terremoto nel 2014: al catasto non vi sono difformità, ma al genio civile sì (in pratica ci sono volumi in più in cantina, un terrazzo invece di una stanza, un portone invece di un muro, un garage invece di un vano con un muro in mezzo). A distanza di tanti anni sicuramente il vecchio proprietario, che ha omesso di dichiarare gli abusi perpetrati, non è più perseguibile penalmente, ma mi chiedo se sia sempre possibile fargli causa per dichiarare nullo l’atto di vendita e provare a farsi ridare indietro i soldi, anche perché mia madre vorrebbe trasferirsi e vendere l’appartamento e non lo può fare finché non sana gli abusi. Grazie.
Salve Cristian,
mi spiace …. ma dopo 30 anni non è più possibile.
Buongiorno, io e il mio compagno stiamo comprando casa, abbiamo l’atto tra 2 giorni. Venerdì, quando siamo entrati in casa per farci fare un preventivo ci siamo accorti che dietro a un grosso armadio era evidente che i proprietari avessero chiuso con cartongesso un abuso edilizio (avevano collegato, senza dichiararlo al catasto, il loro appartamento con quello confinante). Quello che mi chiedo ora è se loro abbiano il dovere di sanare con muratura l abuso o se usando il cartongesso se la siano cavata. Vi ringrazio anticipatamente
Salve Rossella.
Se col cartongesso hanno ripristinato lo stato previsto nelle planimetrie, allora sono apposto.
L’unica cosa è che il cartongesso rispetti i requisiti per garantirvi lo stesso isolamento che vi garantiva la muratura che voi supponevate esserci, altrimenti si tratta di un vizio occulto.
Buongiorno, la ringrazio molto per la tempestività e per avermi schiarito le idee. Le auguro una buona giornata.
Di nulla Rossella
Salve nel 2012 ho comprato casa solo ora mi sono accorto che il progetto approvato nel 2000 che va bene però la mappa catastale non fu aggiornata… Non posso quindi ora fare altri lavori cila ecc ecc.. Chi paga aggiornamento al catasto e mappa? Cosa mi conviene fare? Andare da avvocato o notaio? Chi ha la colpa il venditore?
Salve Marco,
essendo lei il proprietario, spetta a lei sistemare la situazione.
Sicuramente la responsabilità è di chi gliela ha venduta, e ci sono da verificare i termini.
In caso di abuso edilizio non dichiarato dal venditore prima dell’atto di trasferimento del bene, il termine per chiedere la risoluzione del contratto è di dieci anni decorrenti dalla scoperta dell’abuso da parte del compratore.
In caso di risoluzione del contratto di compravendita, il venditore dovrà rimborsare al compratore tutte le spese e i pagamenti legittimamente fatti per la vendita.
Sia per ottenere la risoluzione del contratto, sia per ottenere il rimborso delle spese, è necessario – in assenza di accordo con il venditore – rivolgersi al Tribunale ordinario, instaurando un procedimento civile ad hoc.
Salve, il punto che in certe città la conformità urbanistica è una mera illusione. Per esempio a Roma i tempi di attesa per il progetto originario sono all’incirca di 6 mesi, ci sono casi che dopo 9 ancora non te lo hanno consegnato.
Ergo che con questi presupposti nessuna casa dovrebbe essere venduta.
È Per questo motivo che il progetto viene richiesto solamente se si possiedono grossi dubbi sulla regolarità urbanistica dell’immobile, altrimenti ci si limita alle ispezioni catastali e ipotecarie.
Grazie
Walter
salve, ho una villa di campagna acquistata nel 1996 di costruzione 1974, la villa ha un pozzo nero che risulta nell’abitabilita’ e quindi a catasto, dopo 27 anni scopro che c’e’ il rischio che mi venga ordinato lo sgombero dell’immobile con possibile denuncia penale perche’ pare abbia violato la legge in quanto l’immobile non abbia l’agibilita’, la mia domanda ora e’ questa, se all’epoca bastava l’abitabilita’ perche’ ora sono fuori legge ? l’immobile e’ del 1974 quando nel 1996 ho comprato la villa, la legge era sempre la stessa cioe’ bastava l’abitabilita’, mi sapreste dire se sono in errore ? cosa dovrei fare ? grazie
Salve. Da quello che scrive non si capisce perchè le possano ordinare lo sgombero.
Se l’immobile all’epoca della costruzione era autorizzato da un’abitabilità, quella è valida a meno che non siano state modifiche al fabbricato.
Se lo stato dei luoghi corrisponde a quanto riportato nell’abitabilità non vedo problemi.
Se sono state fatte modifiche allora cambia tutto.
Bisognerebbe vedere la documentazione per essere più precisi.
Buongiorno, la ringrazio per la risposta, infatti l’immobile e’ in regola ed ha l’abitabilita’ , lo stato dei luoghi e’ sempre lo stesso, mi hanno riscontrato problemi quando ho chiesto il nuovo numero civico(dato che al comune avevano comunicato di tale cambiamento sui numeri civici delle ville di campagna) allorche’ mi hanno chiesto documentazione sull’agibilita’ …… cosa che in quegli anni non esisteva dato che parliamo di un abitazione costruita nel 1974 e quindi all’epoca chiamata solo come abitabilita’….mi chiedono la documentazione degli scarichi che da atto dell’immobile risulta registrato come pozzo nero….booooo
Buonasera,
volevo chiedere alcune informazioni riguardo un cambio da garage ad appartamento rustico, purtroppo non è stata chiesta nessuna autorizzazione, adesso la si vuole chiedere, volevo sapere se ci sono delle sanzioni gravi, immagino si debba pagare una multa. Per il momento è stato messo il pavimento, fatto dei muri separatori e l’impianto idraulico per il bagno, però ancora non sono stati messi i sanitari o altre cose. È possibile risolvere il tutto andando a chiedere ora l’autorizzazione?
Save Monica.
Le consiglio di porre questa domanda ad un tecnico che opera nella zona dove si trova l’immobile, che verificherà in base alle normative locali.
Buonasera,ho firmato una proposta di acquisto di un appartamento costruito nel 61.
L agente immobiliare mi ha subito detto che fosse privo di agibilità.
Ora sto aspettando il perito che visioni l immobile per il mutuo.
Le planimetrie catastali corrispondono al progetto originale depositato in comune,tranne per un muro della cantina.
Mi ritrovo inoltre,con il foglio della visita dell ufficiale sanitario nel 70 dove rilascia nulla osta per l abitabilità del palazzo.
E con una comunicazione del sindaco dove diceva che ls costruzione contiene opere in cemento armato e che nel 61 in questo comune era vietato costruire opere in cemento armato,anche se la legge del 39 prevedeva opere in cemento armato e quindi denunciate alla prefettura.
Ho una grande confusione in testa e tanta paura!!!
Salve Mario,
immagino la confusione e la paura che sta vivendo.
Se vuole stare tranquillo incarichi un tecnico di sua fiducia di verificare il tutto.
Vedrà che così paura e confusione spariranno e lei sarà tranquillo di fare un acquisto sicuro.
Buongiorno,
Ho comprato un immobile e sto iniziando a ristrutturarlo. Con il geometra abbiamo scoperto che la planimetria comunale e differisce da quella catastale. Ovvero gli spazi sono corretti ma differiscono le destinazioni delle stanze (nella catastale abbiamo soggiorno,cucina nella comunale compaiono cantina e ripostiglio).
Posso rivalermi sul venditore per i costi di sanatoria o in caso anullare l’atto di compravendita?
Vi ringrazio in anticipo
Salve Marvin,
può chiedere l’annullamento dell’atto o, meglio, il rimborso dei costi sostenuti per sanare il tutto.
Buonasera, dopo aver firmato un preliminare di un appartamento, mi sono accorto che le pareti interne sono di cartongesso così come per tutti gli appartamenti del condominio. L’agente immobiliare che ha seguito la compravendita ha omesso ovvero non mi ha messo al corrente di tale situazione. Posso chiedere, prima di erogitare, di revisionare il prezzo dell’appartamento poiché immagino che possa valere meno rispetto un appartamento con le pareti in muratura?
Salve Stefano,
se riesce a dimostrare che vale di meno si
Buongiorno,
Mi hanno venduto una casa in provincia di REGGIO EMILIA con un certificato di regolarità edilizia pieno di misure scorrette.
Il progetto in comune ha tante stanze di misure diverse, ma soprattutto ha le finestre di dimensioni minori rispetto a quelle dichiarate.
Ora, il problema è che in due stanza la superficie illuminante va sotto al minimo con le misure reali attuali, mentre nel progetto in comune e nell’ARE era in regola.
Cosa rischia l’architetto che ha compilato l’ARE attestando il falso?
Cosa posso fare per far valere i miei diritti? Soprattutto per non avere una casa che non è in regola ed evitare problemi futuri.
grazie 1000
Salva Max.
Purtroppo alle domande “Cosa rischia l’architetto” e “Cosa posso fare per far valere i miei diritti”, l’unica risposta funzionale è consigliarle di rivolgersi ad un legale specializzato in urbanistica.
Alla domanda “Cosa posso fare per non avere una casa non in regola”, le confermo che l’unica cosa da fare è sanare le difformità (ove possibile).
Per quanto riguarda le responsabilità, terrei presente in primo luogo quella di chi gliela ha venduta (proprietario), ed anche dell’eventuale agente immobiliare che ha intermediato la vendita (se vi fosse).
E sono sicuro che il legale le suggerirà la stessa cosa.
Buongiorno
ho comprato una villetta non regolare urbanisticamente, il progetto depositato al comune è differente dallo stato di fatto, mentre lo stato di fatto è conforme al catasto.
Ma è possibile che come acquirente non sono tutelato da figure come il notaio e il perito della banca?
Che senso ha firmare le piantine catastali se si sa benissimo che il catasto non è probatorio?
Posso impugnare l’atto di acquisto?
Grazie mille
Mi spiace Vincenzo, purtroppo queste cose capitano troppo frequentemente.
Il notaio, nonostante l’autorevolezza della sua figura, non può garantire oltre un mero controllo “cartaceo”.
Cioè vede se la documentazione urbanistica è in ordine ma poi, che sia stato costruito il Colosseo o una piramide, non lo può scoprire perchè non esce fisicamente a vedere la casa.
Il perito della banca dovrebbe invece aver notato il tutto: strano che se ne sia stato zitto, anche perchè dovrebbe tutelare la banca che le ha prestato i soldi.
Detto questo, sicuramente può impugnare l’atto.
Grazie per la risposta
Purtroppo la situazione è sempre più allucinante, perchè l avvocato a cui mio sono rivolto ( credimi nella mia zona è ritenuto il the best per questo genere di pratiche ) dice che non posso fare niente, per alcune questioni sull atto di acquisto.
Tipo che il venditore non dichiara la conformità urbanistica ma vengono solamente citate le concessioni edilizie, oppure che ho dichiarato di accettare la casa alla stato di fatto…..
Pensavo di poter essere tutelato dal d.l. 78/2010, ma da quello che ho capito pure li si parla solo di conformità catastali e mai di conformità urbanistiche.
Addirittura non posso nemmeno contro il perito della banca.
Comunque proverò un altro avvocato
Grazie mille
Si Vincenzo, cambia avvocato.
Buongiorno, a seguito di una verifica per l’accesso al superbonus, nel mio appartamento, situato all’ultimo piano del condominio, anche se presenti sulla piantina catastale, al comune non risultano i due balconi aggettanti. Il condominio è stato finito di costruire nel 1965 circa. Vorrei vendere l’appartamento. Cosa devo fare? Ringrazio anticipatamente per la risposta
Salve Placido,
serve una pratica urbanistica, che magari può fare il professionista che si è occupato dei rilievi
Salve mi scuso se scrivo, i servirebbero
Abito in un condominio di 4 appartamenti in zona provincia di Brescia, realizzato intorno al 1982 da mio padre, con tutti i permessi in regola, i tre immobili sono cosi suddivisi uno e stato venduto intorno al 2002 uno abito io uno abita mia mamma e uno è in affitto e abbiamo scelto di vendere l’appartamento in affitto
L’immobile in vendita non e stato mai ristrutturato e non sono mai state fatti lavori di ampliamento o rinnovo e cosi come è stato costruito da mio padre
Prima di vendere abbiamo guardato bene la planimetria e ci sono qualche imprecisione
Sulla planimetria risulta un muro, che separa il corridoio ingresso dalle camere da letto con porta, spostato rispetto al progetto , il muro è di circa 2 metri per 10 cm, non è portante e in mattoni , il muro è spostato di 22 cm circa rispetto a dove dovrebbe essere
Seconda cosa nella stanza da letto una parete che sul progetto e dritta presenta una sporgenza dove passa la canna fumaria delle caldaia poste al piano terra,
La finestra della cucina non risulta centrata perfettamente di circa 10 cm rispetto alla planimetria
La mia domanda è per queste incongruenze devo per forza fare una sanatoria ? Non e possibile chiedere un condono ? E queste irregolarità non sono in prescrizione ?
Mi scuso per le domande un po ingenue mi sto solo informando per i costi
Mille grazie
Giuseppe Uggeri
Salve Giuseppe,
i condoni sono chiusi, perchè sono eventi straordinari.
Non c’è prescrizione per le irregolarità, ma va fatta la sanatoria.