Potenziale vendita bloccata per sanatoria!

Stai cercando di vendere casa ed hai qualche “magagnetta” da risolvere?

Del tipo che casa tua non è “perfettamente regolare”?

Per esempio il sottotetto non risulta nel progetto depositato in comune?

O hai “spostato un po’ di pareti” senza presentare l’opportuna documentazione all’ufficio tecnico?

O, magari, chi te l’ha venduto aveva fatto un po’ di “personalizzazioni” senza fare le richieste necessarie al comune?

Se rientri in queste casistiche (o in altre simili), e stai cercando di vendere casa, allora questo scambio di mail con Daniela ti potrebbe essere molto utile:

“Da: Daniela

Oggetto: Potenziale vendita bloccata per sanatoria

Buongiorno Stefano,

Siamo in procinto del preliminare ma i potenziali acquirenti mi chiedono la documentazione dell’immobile.

Il famoso fascicolo spiegato anche nel corso (mia nota: Daniela intende il corso per vendere casa che ho realizzato per i privati che vogliono vendere casa: https://www.venderecasadasolo.it/).

Pensavamo fosse tutto ok ma il geometra ha trovato una piccola discrepanza tra i disegni del catasto e comune.

Abbiamo già sentito il comune e si può sanare ma ci sono tre mesi per sanare, ed ora visto che i possibili acquirenti hanno fretta abbiamo paura di perderli prima del preliminare.

Il geometra dice che bisogna che sia tutto ok anche prima della domanda del mutuo in banca.

Come possiamo fare??

Grazie

Daniela”

“Da: Stefano Boscarato

Salve Daniela.

Se gli acquirenti hanno necessità di rogitare prima dei 3 mesi, e devono fare mutuo, la cosa non è risolvibile perché la banca non erogherà.

Se invece possono aspettare i 3 mesi il problema non esiste, perché potete fare un preliminare condizionato alla sistemazione di tutto.

Nel frattempo anche il perito della banca può uscire e scriverà nella perizia che state sistemando tutto, ed intanto la banca manda avanti la pratica.”

“Da: Daniela

Ecco questo era il punto.

I tre mesi sicuramente passeranno da oggi a quando si andrà ad organizzare il rogito.

Avevamo paura che anche il perito dovesse aspettare la sanatoria.

E se disgraziatamente il comune non rispetta i termini. dovremmo restituire la caparra??”

“Da: Stefano Boscarato

Il perito può già uscire nel momento in cui presentate la pratica, e poi gli darete la pratica chiusa (ovviamente queste sono politiche aziendali delle banche ma quasi tutte ormai fanno cosi).

Se fate un preliminare condizionato al buon fine della pratica, se il comune non rispetta i tempi il preliminare decade e sia voi che gli acquirenti siete liberi senza dover restituire nessuna caparra.

Ovviamente “salterebbe” la vendita (a meno che non vi accordiate per una proroga) ma almeno non rischiate nulla.”

“Da: Daniela

Grazie mille per la preziosa e puntuale risposta.

Buona giornata

Daniela”

Ora, come hai capito da questo semplice scambio di email, la soluzione per evitare una vendita bloccata per sanatoria si può sempre trovare se ti rivolgi a chi mastica l’argomento ogni giorno da anni.

Ma la cosa più importante che ti consiglio se vuoi vendere casa, è di fare una verifica preventiva della conformità catastale ed urbanistica della tua abitazione.

Questo ti permetterà di evitare problematiche firmando preliminari “alla cieca e incrociando le dita sperando che tutto vada bene”, visto che oltre l’80% delle abitazioni ha delle non conformità (anche non conosciute agli attuali proprietari, ma questo non ti toglie dalla responsabilità).

Inoltre ti consente di non perdere eventuali acquirenti interessati (visto che ce ne sono pochi di buoni e qualificati) dato che potrai rassicurarli su tempistiche certe di sistemazione delle situazioni “anomale”.

Al contrario, se non fai questo, vivrai sempre una situazione di incertezza, sperando che tutto vada bene, salvo cadere nella maggior parte dei casi in un contenzioso col potenziale acquirente, con casa bloccata e richiesta di risarcimento danni.

Come può accadere?

È sufficiente che esca il perito della banca, o che l’acquirente incarichi un geometra per studiare le future modifiche alla casa, o che, ancora più semplicemente, si arrivi all’atto notarile ed il notaio scopra le carte (e in quel momento il problema diventa quasi irrisolvibile visto che non ci saranno i tempi tecnici per regolarizzare gli abusi in comune, ed il rogito non si può stipulare, col potenziale acquirente che magari è senza un tetto perché ha già venduto la sua casa: come te la vedi???).

Mai come in questo caso vale il detto “PREVENIRE E’ MEGLIO CHE CURARE”!

Buona vendita!

Stefano Boscarato

Agente Immobiliare Specialista del Vendere Case e
Creatore del Sistema di Vendita Immobiliare®

P.S.: Magari ti può interessare questo articolo in cui ti parlo di cosa rischi se non fai preventivamente verifica della conformità di casa tua: https://www.stefanoboscarato.com/perche-molte-persone-rischiano-grosso-quando-vendono-casa-sai-cosa-sono-la-conformita-catastale-ed-urbanistica/