Potrebbe darmi un consiglio?
Sempre più spesso ricevo richieste di consigli relativi al mercato immobiliare e alcune sono dei veri e propri “casi studio” su quello che sta succedendo nel mercato e dei danni che fanno certi “agenti immobiliari”.
Per questo ritengo che qualcuna di queste richieste (con relative risposte) possa essere condivisa a beneficio di tutti.
In particolare quella che riporto qui sotto cita una quantità non comune di “errori” commessi sia dagli “agenti immobiliari” che dal proprietario-venditore (ovviamente quest’ultimo in totale buona fede come leggerai).
N.B.: Per ragioni di riservatezza i nomi ed i riferimenti specifici sono stati sostituiti.
Oggetto: Potrebbe darmi un consiglio?
Gentile Dott. Boscarato,
ho trovato il suo sito molto interessante e i suoi consigli molto “diretti”.
Vorrei descriverLe la mia situazione, in quanto stiamo cercando di vendere una casa (villetta a schiera di200 metriquadri su tre piani, usato di 30 tenuto molto bene, tetto rifatto recentemente, in provincia di Verona).
Mio padre molto anziano nel giugno 2012 mette in vendita questa casa.
In quel momento, quindi un anno e mezzo fa, consultiamo tre agenzie: la quotazione che ci danno si equivale: 200mila euro. Ci garantiscono che è un prezzo equo e non “gonfiato” per ricevere l’incarico. Riconoscono che la casa, nonostante i 30 anni, è tenuta come un “gioiellino”.
Ci dicono che però il nostro comune e dintorni è una zona molto “ferma”, ci possono volere anche due anni per vendere.
Non abbiamo fretta, diciamo.
Affidiamo l’incarico all’agenzia che ci sembra più seria.
La casa viene fatta visitare molte volte, ci dicono.
Noi seguiamo da distanza, perché intanto mio padre si è trasferito in un’altra città, e anche io non abito più li.
L’agenzia ci dice che c’è chi sembra interessato, ma non hanno i soldi perché prima devono vendere un appartamento.
L’agenzia comunque, date le ottime condizioni della casa, e nonostante la crisi, si dice fiduciosa.
Ancora ad aprile 2013, quindi un anno dopo, ci dicono quindi che possiamo mantenere la valutazione iniziale.
Però poi 6 mesi fa, al rinnovo dell’incarico, ci consigliano di abbassare il prezzo del 10%, per “dare una scossa” a chi potrebbe essere interessato: -20mila euro.
Ci riflettiamo. Lo abbassiamo quindi a 180mila.
Ora però, dopo solo sei mesi attenzione: l’agenzia ci ricontatta dicendo che: il mercato è in una crisi nera.
E’ qui la nostra grande perplessità: hanno ricevuto un’offerta a 160mila (-40mila rispetto al prezzo fissato un anno fa), che sarebbe da rifletterci molto bene perché altrimenti rischiamo di non venderla più, o di venderla tra un anno a 140 mila: la caduta è vertiginosa.
Tutto cambiato in 6 mesi?!
Capisco che il mercato immobiliare è al ribasso, Ma come mai questo improvviso allarme, quando per un anno non ci hanno detto niente e incoraggiato a mantenerci sui 200mila?
E poi: abbiamo abbassato del 10% sei mesi fa. E’ giusto “svalutarla” di nuovo di 20mila euro? Non dà l’impressione di essere “deboli” e poco seri?
Forse faccio male a chiederlo a lei, ma non è che certe agenzie “cavalcano” la crisi e mettono il panico ai proprietari nel tentativo di movimentare un po’ il mercato?
Grazie in anticipo per un Suo prezioso consiglio.
Cordialmente,
RISPOSTA:
Buongiorno Sig Rossi.
Premetto che non conosco quella situazione di mercato, e non posso sapere esattamente come stiano andando le cose.
Però mi sembra strano che da giugno 2012 non sia stata venduta la sua casa.
Il mercato fermo non esiste : si vende meno ma si vende. Per appurarlo basterebbe fare un salto sul sito dell’agenzia del territorio e verificare i volumi di vendita nella zona: se in questo periodo degli immobili sono stati venduti significa che il mercato non è “fermo”, è la sua casa che è stata “ferma”.
In base ai dati che mi ha fornito la situazione mi sembra questa: hanno sbagliato l’Analisi iniziale e le hanno dato un prezzo per “non vendere” (magari in buona fede), ed ora stanno cercando di recuperare il terreno perduto cercando di “accompagnarla” al reale valore (che non è sicuramente quello iniziale, altrimenti l’avreste venduta).
Per quanto riguarda le sue domande “E’ giusto “svalutarla” di nuovo di 20mila euro? Non dà l’impressione di essere “deboli” e poco seri?”, non si tratta di svalutarla, ma bisogna capire quello che è l’effettivo valore di mercato attuale e fissare il prezzo a quel valore, non sopra, altrimenti fra 6 mesi vi trovate a dover abbassare ancora.
Se avete una proposta reale, scritta , con un assegno a garanzia , cercate di non perderla: di solito la prima proposta è la migliore che si può avere.
Inoltre i 40.000 in meno rispetto al prezzo iniziale tornano giusti giusti : se ha letto i miei articoli avrà visto che gli immobili che rimangono invenduti per tanto tempo sono normalmente fuori prezzo di almeno un 20%, e guarda caso l’offerta è a meno 20%.
Ripeto : non conosco il mercato ma la situazione sembra molto chiara.
Per qualsiasi cosa mi contatti pure
Buon week end!
Stefano Boscarato
Ora che hai letto il tutto (se sei arrivato fin qui ti faccio i miei complimenti per la perseveranza 😉 ) hai sicuramente visto quanti e quali errori sono stati commessi, e ti consiglio di farne tesoro nel caso tu intenda vendere la tua casa per non fare la fine del Sig Rossi che ci ha rimesso un sacco di soldi.
Se vuoi prendere il maggior prezzo di mercato devi partire subito con un’Analisi Specifica di Mercato precisa al millimetro, e, nel caso non riesci a vendere entro 60/90 giorni al massimo, monitora istantaneamente le attività di vendita e revisiona il prezzo prima di perdere ulteriore valore.
Se vuoi vendere casa contattami pure per un consiglio, e, se ritieni che questo articolo possa essere utile a qualcuno, non esitare a condividerlo!
Stefano Boscarato Specialista del Vendere Case
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3 commenti
Vorrei portare l’attenzione su questa affermazione “consultiamo tre agenzie: la quotazione che ci danno si equivale: 200mila euro”.
e propongo i seguenti spunti di riflessione
1) la valutazione non si verifica confrontandola con altre
2) la valutazione di verifica chiedendo la dimostrazione dei dati utilizzati e di tutto il percorso che porta al risultato finale
3) la valutazione immobiliare è una prestazione altamente professionale
4) la valutazione immobiliare è un prestazione di un professionista, di un tecnico, di un reale conoscitore del mercato local
5) la valutazione immobiliare non è attività da indovini, maghi & fattucchiere
6) diffidate dalle valutazioni immobiliari che utilizzano quotazioni, prezzi medi, prezzari e altre diavolerie simili soggettive, infondate e quindi inaffidabili
6.1) i dati dell’agenzia delle entrate vanno utilizzati con moltissima attenzione, è riportato nello stesso sito in cui si trovano le quotazioni
6.2) il volume delle compravendite (NTN) si ferma al capoluogo della provincia. I comuni non capoluogo come fanno a conoscere il rispettivo andamento del mercato immobiliare? E’ possibile, con strumenti migliori e più precisi
6.3) il volume delle compravendite (NTN) comprende anche le compravendite NON mercantili (aste, riscatti di leasing, compravendite fra parenti …) e quindi è poco significativo per descrivere correttamente il mercato immobiliare locale
7) la valutazione deve essere chiara, comprensibile, verificabile in ogni sua parte
8) la valutazione (non è obbligatorio ma è vivamente consigliato) va redatta per iscritto, diffidare dalle “sparate” verbali
9) la valutazione va giustamente pagata, non può essere considerata gratuita in quanto su questa prestazione professionale si decide se e quando vendere, a che prezzo e molto altro
10) lavorare bene si può, anzi si deve perchè:
10.1) I dati immobiliari puntuali della propria via, del proprio quartiere, del proprio comune sono disponibili
10.2) esistono metodologie estimative largamente condivise
10.3) esistono gli strumenti tecnologici per applicare efficacemente al teoria alla pratica
10.4 ) esistono professionisti in grado di usare dati, metodologie e strumenti. sono pochi ma esistono e questa è l’unica strada sicura per il presente e per il futuro.
11) se non sei valutatore e sei arrivato fino a qui, ora non puoi più dire di non conoscere, di non sapere. Se continui come in passato diventi complice di un sistema soggettivo, impreciso e infondato perchè ora sai che si può lavora bene e disporre di prestazioni professionali trasparenti, chiare e verificabili.
Ad ognuno la propria responsabilità
Ciao
Buonasera
mi è capitata una situazione incomprensibile, lei che spiegazione ne da?
abito a Roma, ho seguito i suoi consigli e ho venduto casa. la ringrazio e le faccio i miei complimenti per il sito
appena avuta la disponibilità, mi sono subito messa alla ricerca della nuova casa da comperare
un mese fa ho telefonato a un’agenzia per un immobile che dalla planimetria e dalle foto pubblicate su internet sembrava perfettamente in linea con gli immobili della zona che mi interessa (Municipio 1 centro storico). però con stanze un po’ più grandi, planimetria generosa senza spazi sprecati, prezzo leggermente più basso.
alla prima telefonata mi hanno detto che era in trattativa, alla seconda, dopo 10 giorni, che il proprietario non aveva ancora deciso se accettare l’assegno, alla terza mia telefonata mi hanno detto che stava decidendo ( e quanto ci mette???) un mese dopo mi hanno richiamato loro dicendo che l’offerta era stata rifiutata.
mi hanno fatto un interrogatorio completo su cosa voglio, perché compro, se ho i soldi, come intendo procedere.
per attestare la mia serietà ho risposto che la prima visita vorrei farla insieme a mio marito, poi se l’immobile ci piace, portare il geometra e la ditta che farà la ristrutturazione in modo da quantificare le spese; poi se la casa è a posto e noi ce la possiamo permettere, vorrei leggere i documenti e formulare una proposta scritta al proprietario e all’agente immobiliare in cui propongo di portare i documenti dal notaio di mia fiducia, il notaio prepara il rogito nel minor tempo possibile, circa 10 giorni, e al rogito pago con assegni circolari sia il proprietario che l’agente.
se però il notaio riscontra difetti nei documenti, pago il notaio e non compro. se il proprietario si ritira il notaio lo paga lui.
l’agenzia mi ha detto che mi avrebbe presto contattato per un appuntamento. non si sono fatti sentire e li ho chiamati io. mi hanno detto che con tutti questi cavilli non vale la pena portarmi a vedere l’appartamento
ho chiesto a un amico di telefonare lo stesso giorno in cui a me avevano detto che l’appartamento non è in trattativa ma il problema era che a loro non va bene un cliente che paga in contanti e compra in 10 giorni
al mio amico hanno risposto che è in trattativa …
ho pensato due cose: che l’appartamento abbia dei difetti tali da essere invendibile, loro lo fanno vedere a chi pensa di prendere un mutuo, quindi si sente protetto dal perito della banca che di cavilli ne fa certo più di me, l’acquirente gli da l’assegno per la proposta e loro si tengono l’assegno
oppure che l’appartamento non esiste, hanno pubblicato un collage di foto di altri appartamenti con una planimetria di fantasia e un prezzo invitante per collezionare dati di persone che vogliono veramente comperare
per caso le agenzie fanno commercio di banche dati? può essere che una agenzia che ha pochi incarichi, non batte un chiodo, venda i dati dei possibili acquirenti ad altre agenzie?
secondo lei qual’è la causa di un comportamento così bizzarro?
grazie
cordiali saluti
Maria Pia
Salve Maria Pia.
Mi fa piacere esserle stato utile per la vendita!
Una spiegazione per il comportamento dell’agenzia immobiliare ovviamente non ce l’ho.
Posso ipotizzare che stiano attirando potenziali acquirenti per poi proporgli altre abitazioni.
Tenderei a scartare la “vendita di dati”, più che altro perchè non avrebbe senso per un’altra agenzia pagare dei dati che può facilmente raccogliere in maniera lecita con la pubblicità.