Stefano Boscarato

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Problemi Vendere Casa. Sei sicuro di poter vendere liberamente la tua casa?

Uomo stressato2Non molto tempo fa ho incontrato una persona che era visibilmente stressata.

E talmente tanto giù di morale che stavo tendendo alla depressione.

Parlandoci assieme e chiedendo del perché la vedessi così giù mi risponde che ha un grosso problema con la vendita di casa sua.

Essendo la mia specialità aiutare le persone a vendere casa, non mi sembrava vero di poterle essere utile.

Mi sono fatto spiegare di cosa si trattava e, con amara sorpresa, ho capito che ormai era troppo tardi per un intervento di un agente immobiliare specializzato nella vendita di case come il sottoscritto perché, al punto dove era arrivato, l’unico rimedio erano avvocati e giudici.

Ti spiego cosa è successo.

Giovanni (così si chiama la persona con cui stavo parlando) aveva affittato il suo appartamento con un normale contratto di locazione.

Avendo poi la necessità di venderlo per esigenze urgenti di liquidità, si era accordato verbalmente con l’inquilino che questi lo avrebbe liberato in qualsiasi momento con un preavviso di sei mesi qualora Giovanni avesse trovato un acquirente disposto ad acquistargli l’appartamento.

Di conseguenza Giovanni, sulla fiducia della parola dell’inquilino, mette in vendita l’appartamento e dà l’incarico ad un’agenzia immobiliare generalista (non specializzata nella vendita di immobili residenziali, ma che tratta un po’ di tutto).

L’agenzia immobiliare fa il suo lavoro di marketing, trova un acquirente, e stipulano un preliminare di compravendita.

A quel punto Giovanni, tutto felice, comunica all’inquilino di aver venduto, e che quindi fra sei mesi avrebbe dovuto lasciar libero l’appartamento.

Per tutta risposta l’inquilino gli dice che non può più spostarsi perché non riesci a trovare una soluzione abitativa adeguata alle sue esigenze, e che di conseguenza rimane nel appartamento per altri tre anni minimo, cioè fino alla scadenza naturale del contratto di locazione!

Letteralmente una catastrofe per Giovanni perché, come puoi immaginare, a quel punto diventa inadempiente nei confronti dell’acquirente (visto che non gli può dare l’abitazione nei tempi concordati) e gli deve restituire il doppio della caparra cioè i 10.000 euro che aveva ricevuto più altri 10.000 (il famoso “doppio della caparra”).

Ora sicuramente Giovanni ha fatto una grande cavolata essendo (in buona fede) ignorante nella vendita di case.

Ciononostante la legge non ammette l’ignoranza e Giovanni ci ha rimesso 10.000 euro, oltre al problema più grave di non aver risolto le esigenze di liquidità che lo aveva spinto a vendere l’appartamento.

E, conoscendo le problematiche di Giovanni, questo danno è ancora superiore ai 10.000 di caparra che ci ha rimesso.

Ma il problema ancora più grave è che l’agenzia immobiliare a cui aveva dato l’incarico di vendita non si era premurata di accertare l’effettiva disponibilità dell’immobile e di assicurarsi che l’inquilino sarebbe effettivamente uscito alla scadenza promessa.

Sicuramente c’è una responsabilità professionale da parte dell’agenzia immobiliare ma finché gli avvocati se la vedono tra di loro Giovanni ha comunque i suoi bei grattacapi da risolvere (ammesso e concesso che poi l’agenzia immobiliare venga condannata a risarcire il danno a Giovanni, e comunque non prima di 4/5 anni).

Ora cosa doveva essere fatto da Giovanni o meglio ancora dall’agenzia immobiliare?

Si doveva prendere l’inquilino e fagli mettere per iscritto una disdetta al contratto di locazione per un termine già prefissato a prescindere che l’appartamento andasse venduto o meno.

Sì, capisco che tu dici che se l’appartamento non va venduto ti trovi con l’appartamento da vendere e senza nemmeno l’entrata del canone di affitto visto che hai fatto uscire l’inquilino.

Ma preferisci questo o rimetterci il doppio della caparra come ha fatto Giovanni?

Ti ho raccontato questa storia per dirti quanto sia importante verificare sempre di avere la disponibilità della casa prima di poterla vendere.

Tu mi dirai “Ma tanto la mia casa non è affittata”.

Sicuramente questo è un caso lampante di mancata disponibilità ma te ne posso citare diversi altri.

Un caso in cui ho aiutato una persona a venire fuori da un problema bello grosso, è quello in cui Luigi aveva un appartamento di proprietà dove conviveva con la compagna con la quale ha un bambino.

SeparatiAd un certo punto non stanno più bene insieme e decidono di dividere le proprie strade.

L’accordo verbale è che Luigi venderà l’appartamento e troverà una sistemazione pagando un affitto alla sua ex compagna in cui vivrà col bimbo.

Come sai nelle situazioni di separazione c’è quasi sempre dell’astio e delle ripicche a livello economico.

Cosa è successo quindi nel momento in cui lui ci ha messo in vendita la casa?

È successo che appena Luigi ha trovato l’acquirente e firmato un preliminare, la ex compagna ha iniziato a fare storie sulla liberazione dell’appartamento.

E Luigi avrebbe fatto miseramente la fine che ha fatto Giovanni.

Sì è vero che con gli avvocati si possono risolvere queste cose ma quanti anni e quanti soldi ti ci vorrebbero?

Per fortuna sono intervenuta io ed aiutato Luigi e la sua compagna a trovare un accordo ea risolvere la problematica.

Anche qui la soluzione era molto semplice a livello preventivo, formalizzando per iscritto un accordo.

Il problema è che non ci hanno pensato nemmeno i legali che seguivano Luigi e l’ex compagna.

Altre situazioni simili possono capitare quando presti una tua abitazione in maniera gratuita a dei conoscenti finché non la vendi.

Non sarebbe la prima volta che i conoscenti diventano poi nemici in fase di vendita perché, siccome stanno bene gratis all’interno di casa tua, cercano di ostacolare le visite o di far fare brutta figura all’abitazione o di creare poi problemi in fase di consegna dell’immobile.

TribunaleDi casi come questi ne ho visti a decine e ne sono piene le aule dei tribunali.

La soluzione per evitare tutti questi problemi è quella di prendere un accordo chiaro con l’occupante della casa, di metterlo per iscritto in maniera precisa e non liberamente interpretabile, e firmarlo.

È vero che l’altra parte potrebbe non rispettarlo ma in quel momento almeno sarà immediatamente responsabile delle conseguenze negative che tu subirai a causa del suo inadempimento a quel accordo.

Come e quando fare questa scrittura?

Ovviamente appena decidi di mettere in vendita la casa e prima di iniziare qualsiasi azione di marketing.

A differenza degli agenti immobiliari non specializzati nella vendita di case, i miei Agenti Certificati Sistema di Vendita Immobiliare® lo fanno in maniera sistematica perché fa parte del nostro metodo di vendita.

Mentre ho visto come nel caso di Giovanni che la quasi totalità degli agenti immobiliari generalisti non lo fa, anche perché non è in grado di farlo e soprattutto non vuole sbattersi.

Proprio per questo, se vuoi vendere casa in totale sicurezza e tranquillità, clicca sul banner qui sotto e chiedi senza impegno una consulenza gratuita Sistema di Vendita Immobiliare®. Verrà analizzata la tua situazione specifica e ti verrà detto dove potresti correre dei rischi e come evitarli. Chiedila ora!

Buona vendita!

Stefano Boscarato

Creatore del Sistema di Vendita Immobiliare® – Gli Specialisti del Vendere Case –

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