Stefano Boscarato

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Problemi vendere casa. Se non stai attento a queste cose ti potresti trovare con la vendita della casa bloccata!

Quante volte, parlando con dei proprietari che hanno intenzione di vendere casa, mi sono sentito dire “Speriamo di non trovare un acquirente che ci tira il pacco, ci dà una piccola caparra e poi scappa tenendoci bloccati!”

In effetti il dubbio è legittimo, magari è passato anche nella tua mente anche se solo per un millisecondo.

“Se l’acquirente si ritira cosa succede?”

“Starò firmando un preliminare che mi tutela o che mi mette nei guai?”

Queste sono alcune delle tante frasi che mi sento rivolgere in continuazione, e che hanno sempre un comune denominatore: il timore di trovare dall’altra parte (l’acquirente) una persona inaffidabile o, peggio ancora, disonesta.

Ti riporto un esempio di uno degli ultimi fatti che mi sono stati raccontati.

Una signora firma un preliminare di compravendita di una casa con un “tizio” che si è presentato molto bene: affabile, educato, gentile.

Dopo qualche settimana arriva alla signora una raccomandata dove le viene chiesta una “abbondante” riduzione del prezzo a fronte della “scoperta” da parte dell’acquirente (il “tizio”), dell’intenzione del comune di realizzare uno svincolo di una importante strada a poche centinaia di metri dall’ingresso della casa.

Ora, questo fatto ha dato inizio ad una disputa legale che costerà tempo e denaro alla povera signora.

Ma questo è il problema minore: il problema più grosso è che avrà la vendita della casa bloccata per chissà quanti anni.

soldiEd il “tizio” lo sa benissimo, tanto che si è “dimostrato disponibile” a risolvere il preliminare a fronte di un cospicuo risarcimento.

A fronte di questa richiesta del “tizio” (che dimostra volontà di spremere soldi alla signora e non di acquistare casa), ecco probabilmente cosa è successo.

E’ molto probabile che il “tizio” non abbia scoperto a posteriori l’intenzione del comune di realizzare uno svincolo, ma che avesse indagato a priori e, una volta scoperta questa cosa, sia corso a firmare il preliminare con l’intenzione di mettere in difficoltà la signora e portare a casa dei soldi sfruttando un preliminare incompleto (che non riportava cioè questo vincolo di cui, oltretutto, anche la proprietaria era all’oscuro).

E di casi così potrei raccontartene a decine.

Ecco perché i dubbi che ti ho riportato all’inizio dell’articolo sono più che legittimi.

In effetti firmare un preliminare di compravendita immobiliare non è uno scherzo.

Non è che se sbagli qualcosa poi chiedi semplicemente scusa e dici che “abbiamo scherzato, torniamo indietro, ridatemi i soldi e amici come prima”.

Se fai qualche errore in un preliminare di compravendita immobiliare ne rispondi direttamente ed in misura pesante.

D’altro canto non stai vendendo un paio di scarpe ma stai vendendo o acquistando un bene che nella maggior parte dei casi vale centinaia di migliaia di euro.

Oltre all’ipotesi di commettere un errore (che capita con una facilità estrema se non sei uno Specialista del Vendere Case) ci può sempre essere il rischio di trovare un acquirente che cambia idea e vuole ritirarsi.

Come tutelarti per evitare questo rischio?

In realtà la soluzione migliore è sempre prevenire e quindi mettere l’acquirente nelle condizioni di doverci pensare non una ma 150 volte prima di ritirarsi.

Se anche è vero che nella maggior parte dei casi non puoi impedire ad una persona di cambiare idea purché se ne assuma le proprie responsabilità da tutti i punti di vista, è anche vero che puoi rendere questa opzione a te sgradita (cioè che l’acquirente decida di ritirarsi) sconveniente al massimo per l’acquirente.

Come fare questo?

La prima cosa è prevedere una caparra confirmatoria e non una caparra penitenziale.

Questo perché la caparra confirmatoria, a differenza di quella penitenziale, ti dà il diritto di poter scegliere comunque l’adempimento del contratto da parte dell’acquirente.

Ovviamente se l’acquirente non ha soldi a sufficienza per poter acquistare casa tua, poter prendere pretendere l’adempimento non ti dà un grosso vantaggio.

Quindi come fare in questo caso?

La cosa più intelligente da fare è quella di farsi dare il massimo possibile di caparra confirmatoria.

L’altra cosa che l’ordinamento giuridico italiano ti dà la possibilità di fare è di aggiungere una clausola penale.

Cioè potresti mettere che la parte inadempiente, oltre a quello che è previsto in merito alla caparra confirmatoria, “dovrà all’altra parte la somma di euro ________”, e metti un importo che posso far passare la voglia all’altra parte di cambiare idea.

Un’altra cosa molto importante da tenere presente è che, se fai il conto di vendere la tua casa attuale per acquistarne un’altra, non ti devi esporre con la caparra sulla nuova casa oltre l’importo che hai ricevuto di caparra per la tua (a meno che tu non abbia soldi da poter perdere).

Tutto questo ovviamente vale poco più di zero se non ho fatto un preliminare a prova di bomba che impedisca al potenziale acquirente di trovare un appiglio per poterlo risolvere e liberarsi dall’impegno, potendosi quindi ritirare e magari addirittura addebitando a te come venditore la colpa (vedi il “tizio” di cui sopra).

A questo punto ti troveresti cornuto e mazziato.

Di conseguenza quali sono gli accorgimenti a cui devi prestare attenzione per non trovarti con la con la vendita della casa bloccata?

La prima cosa è che devi sempre lavorare con acquirenti qualificati.

Non devi fare come fanno le agenzie immobiliari generaliste (che trattano case, capannoni, affitti, vendite, e chi più ne ha e più ne metta!) e la maggior parte dei privati, che prendono le telefonate degli acquirenti e fissano gli appuntamenti direttamente sotto casa senza aver prima qualificato il cliente, portandoti così sconosciuti, curiosi, e gente senza soldi.

Noi Agenti Certificati Sistema di Vendita Immobiliare® che siamo specializzati esclusivamente nella vendita di case, facciamo una qualificazione approfondita dei clienti, con un questionario di oltre 30 domande, che ci permette di capire chi sono, cosa stanno cercando, se hanno la possibilità economica di acquistare, e la reale motivazione.

In questo modo evitiamo di far perdere tempo ai proprietari con visite inutili e, soprattutto, evitiamo di metterli nelle condizioni di trovarsi nei problemi con acquirenti malintenzionati o senza soldi.

La seconda cosa da fare è che devi predisporre un preliminare a prova di bomba.

Ogni vendita è a sé stante e quindi un pre stampato da internet non può prevedere tutti i casi.

Il consiglio di base è quello di inserirci tutto quello che è importante che l’acquirente conosca e che un giorno potrebbe girarti contro (come nel caso del “tizio”).

Oltre a tutti i dati che sono essenziali per un contratto immobiliare (qui ne trovi alcuni: https://www.stefanoboscarato.com/sicuro-al-110-non-correre-rischi-vendi-acquisti-casa/).

Questo aspetto è talmente importante che, come specialisti del vendere case, abbiamo creato delle basi contrattuali che tutelano i nostri clienti prevedendo decine di fattispecie che possono accadere e, visto che ogni vendita è a sé stante, nella procedura abbiamo inserito sempre la verifica di tutte le clausole in relazione alle esigenze specifiche per la compravendita in questione.

In questo modo i nostri clienti possono dormire sonni tranquilli.

Buona vendita!

Stefano Boscarato

Creatore del Sistema di Vendita Immobiliare®

– Gli Specialisti del Vendere Case-

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