Stefano Boscarato

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Sei sicuro che prenderai i soldi della vendita della tua casa?

Tranquillo, non e’ terrorismo (quasi 😉 )

A parte le battute. Ho scritto questo articolo perche’ la maggior parte delle persone che vendono casa mi chiedono” Ma Stefano, quando prenderò il saldo prezzo della vendita?”

Giusta domanda, non banale.

Posto che il saldo puo’ essere versato anche dopo l’atto di compravendita dal notaio , e’ opportuno averlo all’atto stesso, quando tipicamente si consegna l’ immobile.

Bene anche farselo dare in assegni circolari.

Da evitare l’assegno bancario che potrebbe essere scoperto ed anche il bonifico che potrebbe essere revocato , e la proprietà della casa , ahime’, sarebbe gia’ passata all’ acquirente disonesto con la firma del rogito.

E’ poi cosa buona e giusta non dare all’acquirente il possesso dell’immobile e/o le chiavi della casa prima dell’atto notarile , perché , in caso di contestazioni, si e’ bloccati nella vendita perche’ l’acquirente ha gia’ le chiavi dell’ immobile e quindi si puo’ permettere di “tirare per le lunghe” visto che tanto la casa ce l’ha gia’.

Inoltre, se l’ acquirente deve fare il mutuo, pretendi che la sua banca ti saldi alla firma dell’atto di compravendita notarile.

Alcune banche vogliono pagare solo quando si e’ iscritta l’ipoteca, e per far questo il notaio potrebbe metterci diversi giorni: se puoi , vedi di non accettare mai questa clausola!

L’unica eccezione è con l’ INPS: l’INPS pretende questa modalita’ di pagamento, ma in questo caso si e’ praticamente sicuri di incassare.

Un’ultima nota: il prezzo di un immobile puo’ essere pagato anche ad uno solo dei comproprietari se tutti sono d’ accordo. Puo’ quindi essere emesso anche un unico assegno intestato a piu’ proprietari, o ad uno solo dei comproprietari, o piu’ assegni intestati singolarmente ad ogni comproprietario in base alla quota di proprieta’. Nei primi due casi saranno i comproprietari che poi si regoleranno fra di loro nei conguagli del prezzo.

Buona vendita!

Stefano Boscarato Specialista del Vendere Case

P.S.: per evitare problemi, prevedi gia’ nel compromesso (o proposta di acquisto) come vuoi che sia effettuato il saldo (come ti dicevo: meglio assegni circolari).

P.P.S.: se sei interessato a come organizzare il rogito notarile, clicca QUI e leggi questo articolo.

31 commenti

  • sara scrive:

    non sono sicura di aver capito. Io ho un appartamento cointestato al 50% con mia sorella, e siasmo d’accordo sulla vendita. Premesso che io non ci ho mai vissuto, e che la signora che ha fatto un offerta, a parlato solo con mia sorella, (e questo mi sta bene), può, se decidesse di acquistarlo, anche fare un unico assegno, invece di due separati?

    • admin scrive:

      Può fare un unico assegno intestato ad entrambe (ma per incassarlo dovete avere un c/c cointestato) ma vi consiglio per praticità 2 assegni separati.
      L’importante è che sia circolare

  • Gilberto scrive:

    Complimenti per questo blog, su cui ho letto molti interessantissimi articoli. Ci sono arrivato navigando alla ricerca della risposta ad una semplice domanda: e’ possibile versare il saldo di un rogito a terzi? In altre parole, posso chiedere al notaio di versare il saldo di una compravendita ad un familiare piuttosto che a me direttamente?

    • admin scrive:

      Salve Gilberto.
      E’ una casistica che rientra nella cessione di un credito.
      Cioè è come se lei cedesse il suo credito nei confronti di un acquirente , ad un terzo soggetto.
      Io non lo farei a meno che non sia per motivi iper importantissimi, perchè molto probabilmente mi troverei soggetto ad una verifica da parte dell’agenzia delle entrate che vede una vendita senza un saldo

  • Marco scrive:

    Salve. Sto vendendo una casa . L’acquirente ha richiesto un mutuo, che però io incassero’ giorni dopo il contratto. È normale questa Cosa?

    • admin scrive:

      Salve Marco,
      non è normale (nel senso che non è l’ordinarietà) ma è lecito e fattibile se le parti (lei e l’acquirente) lo avete concordato.

      Cosa diversa è se l’acquirente le ha promesso (per iscritto) saldo al rogito, e invece dopo cambia idea/esigenza e glielo vuole dare posticipato

  • Enzo scrive:

    Buongiorno, sto vendendo casa e debbo fare il preliminare, l’acquirente mi ha sottoposto i vari passaggi per i pagamenti (il primo al preliminare, il secondo a circa mese dopo la stipula dall’atto notarile e l’ultimo alla consegna delle chiavi in quanto l’acquirente deve richiedere un mutuo), se tutti questi passaggi vengono riportati sul preliminare, posso ritenermi tutelato?

    • admin scrive:

      Buongiorno Enzo.
      Lei mi scrive “il secondo a circa mese dopo la stipula dall’atto notarile e l’ultimo alla consegna delle chiavi in quanto l’acquirente deve richiedere un mutuo”
      Personalmente sconsiglio di fare il rogito notarile senza aver preso il saldo (o al limite devo inserire una forma di garanzia).
      Perchè vuole fare il rogito , poi avere un acconto dopo un mese, e dare le chiavi successivamente?
      Non le conviene aspettare a fare l’atto notarile quando il cliente ha il mutuo, e fate tutto contestualmente (rogito, saldo, mutuo, consegna chiavi) come si fa sempre?

  • Emanuela scrive:

    Salve, ho varie domande da farLe. Abbiamo una casa con mutuo ma la vorremo già vendere a causa dei diversi problemi della casa. Oggi è venuto un agente immobiliare e ci ha informato che una volta venduta la casa, i soldi ricavati andranno in banca e a noi non ci rimarrà nulla. Quindi è meglio lasciar perdere e continuare a vivere in questa casa nonostante i problemi anziché venderla e non poter guadagnare niente. Giusto?

    • admin scrive:

      Salve Emanuela, non c’è una risposta univoca.
      Dipende dai vostri obiettivi.
      Molte persone vendono case dove hanno mutuo residuo superiore al valore (e quindi ci devono aggiungere soldi) perchè comunque per loro è meglio così

  • Luciano scrive:

    Dovrei vendere casa a giorni, ma è sorto un problema, la casa l’ho ereditata da mia madre ancora in vita che contestualmente alla mia donazione ne ha fatta un’altra al mio unico fratello, per evitare problemi nella eventuale vendita mio fratello ha dichiarato in sede di stesura del rogito ..che rinuncia alla eventuale opposizione alla donazione ai sensi dell’art. 563 cc.
    Nonostante ciò l’agenzia immobiliare insiste che se voglio vendere l’appartamento dovrei pagare una polizza “vendita sicura” del costo di E900 per garantire la banca che concede il mutuo all’acquirente dell eventuale opposizione da parte di corredi.

    I dubbi che mi sorgono sono tanti, possibile che la garanzia che chiede la banca la debba pagare io e non l acquirente? Mio fratello unico erede ha rinunciato ad ogni eventuale pretesa su detta donazione.
    Mi dite come stanno le cose

    • admin scrive:

      Salve Luciano,
      Innanzitutto bisogna fare una doverosa premessa.
      La disciplina della donazione in Italia ha sempre dato adito a diverse interpretazioni e da qui parte la confusione.
      Innanzitutto le case pervenute per donazione come la sua si possono comprare vendere senza problemi dal punto di vista giuridico.
      Il problema si presenta dal punto di vista pratico in termini di garanzia Da parte di chi acquista e da parte delle banche che erogano un eventuale mutuo.
      Questo perché la donazione può essere revocata per più di una ragione.
      E una di queste ragioni è il fatto che sia stata Lesa la quota di legittima di eventuali eredi.
      Il fatto che suo fratello abbia firmato rinuncia a eventuali rivalse non significa nulla perché, anche se sembra assurdo, potrebbero esserci altri eredi che non sono stati dichiarati dal donante ( non sai caso suo ma non si sorprenda nel sapere che molte volte sono comparse a distanza di anni fratelli che non si conoscevano).
      Detto questo, se nella promessa di compravendita lei ha indicato la donazione come provenienza dell’immobile e l’acquirente era a conoscenza di quello che poteva implicare, lei non ha nessun dovere nei confronti di questo ultimo.
      Se invece queste cose non fossero state fatte allora l’acquirente potrebbe impugnare la promessa di compravendita.
      Questo perché egli stesso potrebbe non sentirsi tutelato nell’acquisto e pure la banca potrebbe non volere erogare il mutuo visto che l’immobile dato a garanzia un giorno potrebbe essere tolto al nuovo acquirente.
      A questo punto l’unico modo per concludere la compravendita è fornire le adeguate garanzie ad acquirente e alla banca.
      È uno dei modi per fornire la garanzia è appunto la polizza che le hanno proposto.
      E, siccome la problematica si origina da parte del proprietario, è questo ultimo che deve farsene carico.
      Ovviamente tutto questo fatto salvo diversi accordi che le parti possono prendere tra di loro ( ma non è detto che l’acquirente voglia prendere accordi diversi).

  • stefania scrive:

    buona sera, tempo fa ho venduto una casa che avevo in comproprietà con mia sorella, il cui ricavato fu interamente incassato da quest’ultima. come posso ora chiedere legalmente la mia parte?

  • Lucie scrive:

    Buongiorno,
    sto vendendo una casa di cui siamo 4 comproprietari: io che vivo in Italia, mio fratello, mia sorella e mia madre (principale proprietaria) che vivono all’estero. Cosa conviene fare per incassare il soldi della vendita?
    Fare fare un unico assegno circolare a nome mio e poi dal mio conto effettuare i bonifici internazionali sul conto degli altri proprietari o c’è una soluzione più semplice?

    • admin scrive:

      Buongiorno Lucie.
      Supponendo che gli altri proprietari non abbiano conti correnti in Italia, va benissimo anche la soluzione che ha scritto lei.

  • Maria scrive:

    Salve ho una casa di mio nonno che ho ricevuto dopo sentenza a mio favore in quanto persone estranee volevano appropriarsese .Oggi volevo metterla in vendita ma mi è stato richiesto una copia della sentenza con rilascio senza gravame,ma purtroppo la persona che si era appropriata della mia propritá ha fatto appello alla sentenza di primo grado che lo condannava a lasciare l’immobile e a pagare le spese processuali ,le quali ancora non ha pagato.In prima udienza il giudice non ha dato la sospensiva della sentenza perchè non vi erano i presupposi ma ancora non ha dato le conclusioni.Oggi ho trovato un compratore che è disposto an acquistarla ma vorrebbe darmi un anticipo del 20per cento e al momento della chiusura del l’appello il saldo anche se Al 100/100 sará a mio favore ,ma nel frattempo vorrebbe abitarci da subito.Come mi dovrei comportare.Grazie

  • Plinio scrive:

    Buona sera! Sto vendendo casa e l’’acquirente Vorrebbe procedere con le seguenti condizioni: una parte al compromesso, un’altra parte (arrivo del mutuo) all’atto di vendita e la parte restante in un momento successivo.
    È possibile farlo?
    Grazie

    • admin scrive:

      Certo Plinio.
      È possibile ma non consigliabile se non si hanno garanzie assolute che l acquirente rispetterà gli accordi una volta fatto il rogito

  • Tiziana scrive:

    chiedo è possibile fare un compromesso, davanti a un notaio, per la vendita della casa con acconto al compromesso e il saldo concordato fra 4 anni quando ci sarà la l’atto di vendita vero e proprio, il tutto scitto su compromesso.
    in attesa di sua cortese risposta saluto e ringrazio

    • admin scrive:

      Certo, si può fare.
      Se si vuole tutelare consideri la trascrizione notarile del compromesso, che però andrà rinnovata fra 3 anni.
      Il notaio sicuramente le potrà spiegare i vantaggi ed i costi

  • Elisa scrive:

    Salve,
    grazie per l’articolo ed il blog. Sono molto istruttivi. Io devo vendere una casasulla quale ho un mutuo, quindi un ipoteca e vivo all’estero. Ho un conto bancaria in Italia, ma potrei chiedere al compratore di fare un bonifico/ assegno circolare alla banca per il saldo del mutuo e farmi un bonifico sul mio conto all’estero per la differenza ? E per una questione di spese bancarie.
    Grazie mille

  • RAFFAELLA scrive:

    buongiorno, sto vendendo un appartamento. Ho una famiglia propensa all’acquisto attualmente solo in modo teorico, senza nessuna offerta effettiva. A pelle non mi piacciono, e ho paura di incombere in una truffa, anche perché mi hanno chiesto la possibilità di non fare un mutuo e di pagarla tramite bonifico o assegno (naturalmente non accetterei mai il bancario). Ora mi chiedo in caso di offerta, procedo con un preliminare di vendita e con l’inserimento della dicitura che il saldo avverrà il giorno del rogito. Ma nel caso in cui mi paghino con assegno circolare ad esempio falso, in questo caso l’atto è nullo? Oppure in caso di bonifico bancario (devo pretendere che il bonifico sia immediato e visualizzare il saldo sul mio conto?) Inoltre posso richiedere la consegna delle chiavi 15 giorni successivi al rogito. Ringrazio della risposta.

    • admin scrive:

      Salve Raffaella.
      Faccia il preliminare e indichi che il saldo sarà al rogito con assegno circolare: dubito che ne portino uno falso perchè sarebbe facile rintracciarli per una denuncia.
      Eviti bonifici.
      Per la consegna delle chiavi potete accordarvi come volete.
      Se si sente più sicura, e loro accettano, può fare 15 giorni dopo il rogito

  • maurizio scrive:

    buonasera,
    sto vendendo ad un acquirente tramite inps. Il notaio mi dice che non è assolutamente possibile incassare contestualmente ma bisogna attendere alcuni giorni. A parte il fatto che sono residente a 250 km dalla zona di vendita, non rischio nulla ?

  • Marco scrive:

    Salve chiedevo un informazione io e mia sorella siamo proprietari di un appartamento in un condominio di cui 3 unità sono di un nostro parente ed e’ interessato ad acquistare anche il nostro. Come possiamo metterci d’accordo per le modalità di pagamento a scanso di equivoci dovuti anche ai rapporti di parentela. Il parente vuole pagare in più trance come possiamo tutelarci al fine di effettuare una vendita senza problemi per noi.
    Grazie

    • admin scrive:

      Salve marco. È consigliabile fare un preliminare di compravendita in cui definire per iscritto tutti gli accordi comprese le modalità di pagamento e poi andare al rogito notarile solo quando vi sarà dato il saldo.

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