Stefano Boscarato

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Vendere casa: differenza tra caparra e acconto

Stai per vendere casa e fai un po’ di confusione tra caparra e acconto?

Quando si tratta di vendere casa e’ fondamentale conoscere la differenza fra i vari termini che identificano le varie modalita’ di pagamento, e comprendere molto bene quali siano le conseguenze dell’ uso di uno piuttosto dell’ altro. Magari sei anche tu una di quelle persone che stanno vendendo casa e ad un certo punto si trovano (per fortuna 😉 ) davanti ad un contratto preliminare di compravendita, e firmano in buona fede e senza sapere cosa significa nello specifico quello che stanno firmando e a cosa vanno incontro.

O forse sei una delle poche persone che invece prima di firmare vogliono approfondire nello specifico cosa stanno firmando e quindi ti sarai trovato in dubbio nel comprendere le conseguenze di un termine piuttosto di un altro, e hai rinviato la stipula del contratto finche’ non hai verificato di cosa si trattasse, rischiando pero’ di far spazientire il potenziale acquirente e rischiando, di conseguenza, di perdere la vendita. A prescindere che tu rientri in una categoria piuttosto che nell’altra, e’ fondamentale capire la differenza tra caparra confirmatoria e acconto.

L’ acconto e’ semplicemente un acconto del prezzo che non ha alcuna funzione di garanzia e, nel caso in cui il preliminare di compravendita immobiliare non vada a buon fine, va semplicemente restituito all’ acquirente. La caparra invece ha la funzione di garanzia e puo’ anche diventare acconto prezzo al momento del rogito notarile, ma la sua funzione principale e’ quella di garantire entrambe le parti (cliente e venditore) rispetto all’ eventuale inadempimento dell’altra.

In parole povere: se l’ acquirente  si dimostrasse inadempiente alla compravendita perderebbe la caparra a favore del venditore, e viceversa se fosse il venditore inadempiente dovrebbe restituire all’ acquirente il doppio della caparra. Tieni presente che queste non sono le uniche soluzioni a livello giuridico di un eventuale inadempimento, ma ti cito queste a titolo di esempio per farti capire il senso della caparra ed anche perche’ sono quelle piu’ comunemente usate.

Quindi hai appena visto la differenza sostanziale tra un acconto sul prezzo e la caparra quando si tratta di vendere casa, e di conseguenza hai capito che, quando sottoscrivi una proposta di acquisto immobiliare o un preliminare di compravendita immobiliare, e’ sempre opportuno che ci sia una caparra (anche se non e’ obbligatorio).

Fai poi bene attenzione alla differenza tra la caparra penitenziale e la caparra confirmatoria perche’ mentre la prima e’ fondamentalmente un corrispettivo per il recesso ( cioe’ vuol dire che una parte se si ritira perde la caparra e non ha altre conseguenze, fondamentalmente) la caparra confirmatoria e’ quella che garantisce di piu’ le parti (e di conseguenza ti consiglio di usare sempre questa formula).

Tieni conto che non c’e’ un minimo o un massimo di caparra da versare: si parla comunemente del 10 %, ma e’ solo un uso, non e’ una legge. Quello che ti consiglio vivamente e’ di non fare mai proposte d’ acquisto o preliminari senza caparra, soprattutto se tu sei il venditore di casa. Questo perche’ se l’ eventuale acquirente non procedesse nell’ adempimento del contratto o della proposta, tu saresti comunque vincolato e dovresti attuare una procedura di lettere e letterine raccomandate per poterti liberare, anche se in tasca non hai nulla.

Mentre, se in tasca hai una caparra, almeno se ti devi liberare dall’ inadempimento dell’ acquirente puoi trattenerti la caparra a titolo di risarcimento del danno, e non e’ poco. Non accettare caparre in contanti in quanto, essendo l’ operazione di una casa tipicamente di diverse centinaia di migliaia di euro, la legge vieta le transazioni in contanti per somme superiori a 1.000 (adesso sembrerebbe che il limite venga portato a 3.000 euro).

La caparra e’ fondamentale che sia versata al momento della stipula del compromesso (anche se non obbligatorio) e quindi puo’ essere versata tramite un assegno bancario o circolare. Anche qui consiglio pratico: se stai per concludere la proposta, non pretendere che il cliente ti dia un assegno circolare come caparra, perche’ dovrebbe perdere tempo ad andare in banca a procurarselo e tu perderesti l’ opportunita’ di concludere una vendita se questo ci ripensa. Accetta un bell’ assegno bancario che se anche non fosse coperto non rischi piu’ di tanto fino a che sei proprietario tu di casa.

Altra cosa molto importante e’ che l’assegno venga intestato direttamente a te come proprietario (meglio ancora diviso per le corrette quote se siete piu’ comproprietari ) e non all’ agenzia immobiliare, ai geometri, architetti o a parenti a cui devi restituire dei soldi. Come hai capito l’ uso dei termini corretti e del modo corretto per stipulare un contratto preliminare e’ fondamentale per garantirti una vendita sicura. Tieni presente che anche i pagamenti successivi al primo possono essere configurati sia come acconto che anche come integrazione della caparra, nel caso in cui le parti contraenti vogliano caricare ancora di piu’ la garanzia relativa al potenziale inadempimento di una delle due parti.

E’ vero che nei contratti preliminari di compravendita possono essere anche inserite delle clausole penali a fronte magari di ritardi, piuttosto che di altre problematiche che si potessero verificare, ma lo strumento piu’ corretto e’ proprio la caparra confirmatoria, che e’ quella che e’ poi stata identificata nel nostro ordinamento giuridico di base. Se stai vendendo casa e ti trovi ad avere a che fare con agenti immobiliari incompetenti da questo punto di vista, o addirittura con qualcuno che si sta improvvisando agente immobiliare ( geometri, architetti, avvocati, etc.) che non ha sicuramente l’esperienza di vendite di case a livello settimanale (magari vendono una casa ogni 2/3 anni ….), stai bene attento a verificarne la competenza e le capacita’. Se vuoi essere sicuro di vendere casa con la massima garanzia, rivolgiti ad uno Specialista del Vendere Case o chiedi una Consulenza Sistema di Vendita Immobiliare.

Buona vendita!

Stefano Boscarato Specialista del Vendere Case

P.S.:   Vuoi capire perche’ conviene usare la proposta di acquisto immobiliare invece del preliminare di compravendita? Guarda ORA questo video gratuito!

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