Stefano Boscarato

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Vendere casa e la spada di Damocle

Come avrai visto in diversi articoli all’interno del mio blog, ci sono molte persone che vogliono vendere casa che mi sottopongono dei quesiti su problematiche relative alla compravendita che si stanno apprestando a fare e, in alcuni casi, anche a quella che hanno già concluso (e che certe volte portano ad uno strascico di problemi che avrà fine solo dopo alcuni anni nelle aule dei tribunali).

Fra queste richieste, ci sono argomenti che sono ricorrenti e, di conseguenza, ho deciso di sceglierne uno da sviscerare così da poter rispondere a livello generale a più persone.

Ecco il quesito che a suo tempo mi ha posto Monia:

 

[Da: Monia M.]

A: info@stefanoboscarato.com

Oggetto: In attesa di perizia

“Buongiorno. La seguo da tempo e le sue indicazioni sono molto utili.

Abbiamo ricevuto una proposta di acquisto.

La richiesta di mutuo dei proponenti dovrebbe andare a buon fine,si aspetta la delibera della banca. E la nomina di un perito.

Passato lo scoglio mutuo c’è quello del perito in quanto abbiamo una veranda che dà sul nostro giardino privato al piano terra di 35 mq non regolare e chiusa da finestre e muratura.

Internamente qualche diversità dalla pianta catastale che abbiamo trovato fatta dal costruttore che ha accatastato in modo diverso da quanto reale.

Esempio un muro tra sala e cucina mai esistito in quanto ambiente unico sin dall’inizio.

I proponenti sono stati informati di tutto. E vogliono la casa così come è.

Anzi noi abbiamo proposto di aprire la veranda e togliere la tettoia loro ci hanno detto la compriamo solo così com’è.

Il perito può nonostante la consapevolezza di tutti negare la vendita anche se la banca delibera il mutuo?

Ci hanno detto tramite l’intermediazione bancaria ” presa” dai signori proponenti che il perito deve solo dire se vale o non vale quanto l’importo della proposta fatta ( chiedono 80 per cento e ipotecano anche un’altra casa di proprietà) lui è carabiniere  lei infermiera).

Cosa ne pensa. Il perito può far saltare tutto?”

 

RISPOSTA:

“Il perito, se fa il suo lavoro seriamente, indicherà nella perizia non solo il valore, ma anche se la casa ha delle difformità.

E la banca sa benissimo che delle difformità portano alla nullità del rogito notarile.

E questo porta ad un problema non indifferente per la banca: dare dei soldi ad una persona con a garanzia un immobile che domani potrebbe non essere più suo.

Detto questo, potrebbe accadere che tutto vada a buon fine, ma dipende da quanto prosciutto sugli occhi vorrà mettersi il perito o da quanto la banca vorrà far finta di non vedere.”

 

MORALE DELLA FAVOLA:

Questo è uno dei tanti messaggi che mi arrivano pressochè quotidianamente.

Il problema delle conformità catastali e urbanistiche (https://www.stefanoboscarato.com/perche-molte-persone-rischiano-grosso-quando-vendono-casa-sai-cosa-sono-la-conformita-catastale-ed-urbanistica/) è uno dei più grossi e dei più sottovalutati.

Questo perché per anni nessuno ha voluto metterci mano, e tutti hanno fatto finta di non vedere.

Ora non è più così.

Se vuoi vendere casa e non avere la spada di Damocle sopra la testa fino al giorno del rogito (ed in realtà anche dopo), le cose vanno sistemate prima di iniziare la vendita.

Perché ho scritto che la “spada di Damocle” ce l’hai anche dopo il rogito? (cioè hai la responsabilità e qualcuno ti può chiedere danni?)

Perché se non sai cosa e come scrivere al momento del rogito, l’acquirente può chiederti il risarcimento dei danni anche a posteriori, e anche se era a conoscenza delle non conformità.

E’ per questo che nel mio Sistema di Vendita Immobiliare® questa verifica fa parte di una procedura che viene attivata prima di iniziare la vendita, a differenza invece del modo di lavorare “a caso” che usa gli agenti tradizionali che non sono specializzati nella vendita di case.

D’altro canto questa verifica prevede un investimento di tempo e denaro (premesso che devi averne comunque le competenze) che non tutti sono disposti a fare.

Se anche tu vuoi vendere la tua casa senza problemi e senza perdere tempo e soldi, e doverti trovare nella situazione di Monia che fino all’ultimo non sa se la vendita andrà o meno a buon fine, allora è fondamentale che inizi a prevedere.

Cioè che, appena decidi di vendere casa, incarichi subito un professionista abilitato (geometra, architetto, ingegnere civile) il quale dovrà per prima cosa recuperare tutta la documentazione urbanistica (in comune) e catastale (in catasto) di casa tua.

In secondo luogo ne deve verificare la completezza e la conformità formale.

In terzo luogo, con quel bel pacco di carte sotto braccio, deve venire a casa tua e verificare che la casa sia costruita esattamente come risulta dal progetto depositato in comune, e anche dalle planimetrie catastali.

Se è tutto regolare puoi procedere tranquillamente col vendere casa.

In caso contrario dovrai provvedere a regolarizzare il tutto (si, dovrai regolarizzare anche se ci sono piccole difformità: non puoi far finta di nulla!).

Regolarizzare significa:

  • O sistemare la casa e portarla come risulta nei progetti (può significare demolire e/o costruire alcune parti);
  • O istruire una pratica urbanistica e/o catastale e “sanare” la situazione;
  • O entrambe le cose.

Perché è importante fare tutto prima di iniziare la vendita?

Perché potrebbe accadere quello che hai letto di Monia.

O anche perché certe difformità potrebbero non essere sanabili con una pratica urbanistica ma solo con una demolizione degli abusi e di conseguenza, una volta che l’acquirente ha visto la casa come è, chi glielo va poi a dire che dovrai demolirne alcune parti per ripristinare come da progetto?

Quindi, se hai intenzione di vendere casa (o sei hai già iniziato ma devi ancora firmare il preliminare di vendita), attivati subito in questo senso!

Buona vendita!

Stefano Boscarato
Agente Immobiliare Specialista del Vendere Case e
Creatore del Sistema di Vendita Immobiliare®

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