Il venditore non vende più
Che succede se il venditore non vende più?
A volte succede. Capita che, all’improvviso, il venditore non vende più il suo immobile. Annullare una compravendita immobiliare, è possibile. Ma cosa comporta per chi vende. E chi compra, che diritti ha? In questo articolo ti spiego questa situazione partendo da una storia vera. Non so ancora se la storia che ti racconto ha un lieto fine, infatti l’acquirente potrebbe far valere i suoi diritti in sede legale. Ti spiego tutto nel dettaglio in questo articolo.
La storia di Giovanni
Qualche giorno fa è venuto a trovarmi in agenzia un collega. Voleva prendere il consueto caffè in compagnia, per fare due chiacchiere. Ma il suo umore era tutt’altro che allegro! Mi ha raccontato di un tale Giovanni, proprietario di una bella villetta alle porte di Treviso. Giovanni qualche mese fa ha accettato una proposta d’acquisto di 10.000 € vincolata al mutuo della parte acquirente, poi concesso nei termini stabiliti in proposta.
Quindi tutto bene. Fino a quel momento. A lato della proposta, era stato fatto un assegno di 10.000 € che, con l’accettazione, aveva assunto la funzione di caparra confirmatoria. La valutazione della casa era di 320.000 €, ed era stata proposta in pubblicità a 340.000 €; un piccolo margine da lasciare per la trattativa. Quindi il venditore Giovanni, con un’offerta di 10.000 €, aveva praticamente ottenuto una proposta più che accettabile.
Il venditore non vende più
Però qualcosa non andava. Trascorsi due mesi dalle delibere del mutuo alla parte acquirente, Giovanni continuava a temporeggiare, non dava mai la sua disponibilità per presentarsi in agenzia e stipulare l’accordo preliminare. Le due parti avevano concordato di fare un preliminare dopo la proposta.
Alla fine Giovanni è stato messo alle strette e ha confessato cosa non va. Giovanni ha paura, non sa se ha fatto la scelta giusta vendendo casa sua. Dall’altra parte, l’acquirente è spazientito e teme fortemente che Giovanni si voglia tirare indietro. Ha una famiglia con tre figli da organizzare e si sta preparando per lasciare la casa in cui ora vive in affitto. Insomma, si trova in una situazione che va gestita per tempo, non improvvisata! Soprattutto per chi vende e compra casa, questa situazione può essere una bomba che esplode all’improvviso.
Il mio collega agente immobiliare è un po’ scoraggiato, mi dice che Giovanni si è chiuso in una bolla. Deve trovare un modo, al più presto, per trovare un accordo tra le parti. Nel prossimo paragrafo ti spiego cosa succede “tecnicamente” in una situazione nella quale il venditore non vende più.
Cose da sapere
Devi sapere che una volta che al proponente viene comunicato che tu, proprietario, hai accettato la sua proposta, quest’ultima assume effetti obbligatori per entrambe le parti. Ovvero, la proposta diventa un vero e proprio contratto e le condizioni indicate, non possono più essere modificate se non di comune accordo. In pratica sei obbligato a firmare il contratto definitivo di compravendita.
Alcune persone, successivamente alla proposta d’acquisto, procedono con il contratto preliminare di vendita, più specifico e articolato. L’ideale sarebbe stipularlo davanti un notaio, il quale, sostituisce il modello prestampato di proposta d’acquisto, firmato da entrambe le parti. In questo secondo patto, si versa anche un’ulteriore somma di denaro, a garanzia della serietà del vincolo.
Dal punto di vista giuridico, anche una proposta contenente gli elementi essenziali, se accettata e riconosciuta dal proprietario, ha gli effetti obbligatori detti sopra, anche senza il preliminare.
Quindi se Giovanni decide di ritirarsi, cosa perde?
Cosa succede se cambia idea prima del rogito? In questo caso il venditore o meglio, il mancato venditore, dovrà versare all’acquirente il doppio della caparra confirmatoria ricevuta.
E ovviamente, dovrà corrispondere la provvigione al suo agente immobiliare.
Ricapitolando, ecco cosa perde Giovanni:
- dovrà versare 20.000 € all’acquirente
- dovrà pagare circa altri 10.000 € di provvigione
E non è finita qui. L’acquirente può chiedere i danni se, a causa del ritiro di Giovanni, ne ha subiti e potrebbe addirittura rivolgersi ad un giudice e ottenere una sentenza che trasferisca l’immobile alle condizioni previste nella proposta.
Come evitare problemi con il venditore
Ora illustrerò i passaggi che attuo nella mia agenzia immobiliare, per evitare situazioni come quella di Giovanni.
Prima di tutto valutiamo la reale volontà del proprietario di iniziare il percorso della vendita. Così che, se ci dovessero essere dei ripensamenti, saranno dovuti a contingenze impreviste e non alle paure infondate o ad aspetti non pesati in anticipo. L’ascolto delle persone viene prima di tutto, e questa storia lo fa capire bene.
Il secondo passo è quello di spiegare le conseguenze di ciò che stiamo per fare. In termini chiari, va fatto capire, al potenziale venditore, l’impegno che si assume con la firma di un mandato di vendita, ancora prima delle proposte che seguiranno. Vogliamo che i clienti siano consapevoli e che raggiungano il proprio scopo in totale tranquillità, guidati dal nostro staff. Ma vogliamo anche dare valore al nostro lavoro di agenti immobiliari, creando subito i presupposti per evitare perdite di tempo e veder vanificato il nostro operato.
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