Prima compri e poi vendi casa: 4 step

Questa è la situazione in cui si trovano molte persone che trovano la casa dei sogni e decidono di “rischiare” per non perderla. Se prima compri e poi vendi casa, va bene. Nell’immobiliare non ci sono scelte giuste o sbagliate; l’importante è fare le cose nel modo giusto, seguendo step precisi che ti evitano di prendere “cantonate”.

Ora analizziamo quindi il caso di una persona che acquista un immobile e poi deve vendere il suo.

Primo Step: Business Plan

Il primo step da fare è quello costruire il business plan dell’operazione immobiliare. Cosa significa costruire il business plan dell’operazione? Significa che devi prima capire cosa realizzerai dalla vendita della tua casa, e per fare questo devi fare/avere un’analisi specifica di mercato.

Una analisi specifica di mercato attendibile, non è sicuramente fatta con software di cui non si conosce il meccanismo, insomma ti sconsiglio di farla online. So che esistono tanti portali che si dichiarano attendibili, ma questo step è fondamentale: non puoi sbagliarlo.

Il problema di queste analisi immobiliari? Non possono essere precise.

Per un’operazione immobiliare così importante, come la vendita di casa tua, serve con un sopralluogo sul posto, per analizzare tutte le caratteristiche tecniche di casa tua. Inoltre è necessaria un’adeguata verifica della situazione di mercato, così da capire quanti immobili concorrenti ci sono attualmente sul mercato.

Esempio: se vendi una villa in zona X, vanno analizzate tutte le ville con caratteristiche simili al tuo immobile in zona X. Per capirci, l’analisi di mercato che intendo, non è la valutazione al metro quadrato, con i listini dei valori medi che trovi in giro. Assolutamente no.

Perché, per spiegartelo in maniera molto sintetica, lo stesso appartamento al quinto piano con o senza ascensore avrà un valore diverso. La stessa villetta, con le stesse finiture e la stessa età, posta in una via o tre vie più in là, o esposta più a nord o più a sud, avrà un valore completamente diverso. E la stessa cosa per il contesto, il vicinato e i vicini. Ecco perché non si può fare una valutazione immobiliare con dei listini generici.

Ora, grazie a una buona analisi, saprai quanto vale casa tua nel mercato attuale. È tempo di passare al secondo step.

Secondo Step: quanto costa la casa dei sogni?

Quando prima compri e poi vendi casa, è fondamentale capire quanto puoi spendere. Il rischio di queste operazioni è fare il passo più lungo della gamba! Secondo step del tuo progetto immobiliare: scoprire quanto potrebbe costare la casa dei tuoi sogni.

A meno che tu non ti sia innamorato di una casa a prima vista, per comprendere la spesa che vai ad affrontare, si traccia una lista delle caratteristiche dell’immobile desiderato.

Che casa stai cercando? Di quale tipologia? Nuova o da ristrutturare? Finiture desiderate? Zona e servizi?

Tutte queste caratteristiche incidono sul costo della tua futura casa.

Ora devi fare un’analisi di Mercato al contrario, rispetto a quella fatta per il valore di vendita. Il suggerimento è guardare nei portali immobiliari, analizzare gli annunci di immobili che fanno al caso tuo.

La mia agenzia immobiliare, Grandi Agenzia Treviso, ha ideato il Metodo TICERCOCASA, un sistema che ti semplifica la ricerca dell’immobile perfetto per le tue esigenze.

Attenzione: questa analisi ti serve come stima di massima, infatti finché non visiti un’abitazione, non puoi essere certo che il valore dichiarato sia quello effettivo. Nell’immobiliare bisogna guardare e toccare, le parole contano poco. Però, visitare i portali immobiliari, ti aiuta a farti un’idea di quanto dovrai spendere per avere l’immobile che desideri acquistare.

Tieni sempre a mente questo: le case che tu vedi nei portali, potrebbero essere lì invendute da quattro, cinque o più mesi. Quindi tecnicamente sono invendute.

Ciò significa che sono in vendita ad un prezzo più alto, rispetto al prezzo potenziale di mercato che un acquirente è disposto a pagare. Controlla, dove specificato, la data di pubblicazione dell’annuncio immobiliare!

Terzo Step: visita l’immobile

Altro step fondamentale quando prima compri e poi vendi casa. A questo punto devi vedere di persona, le case che hai individuato nei portali. Cosi capirai se gli immobili corrispondono al tuo ideale di abitazione da comprare.

Vedi una casa, vedine due, tre, e poi affidati un agente immobiliare professionista, specializzato nella vendita di immobili residenziali.

Non affidarti a un agente immobiliare “tuttofare”, ovvero che fa affitti, vende capannoni, fa amministrazione di condominio, e altro. Oggi per un agente Immobiliare valido, è un professionista specializzato in una certa tipologia di immobili. Io ad esempio mi occupo esclusivamente di immobili residenziali.

Dopo che hai scelto il tuo agente immobiliare, chiedi a lui/lei un’analisi del mercato immobiliare e una valutazione esatta della tua casa.

Quarto Step: facciamo i conti

Devi gestire minuziosamente il tuo capitale e calcolare ogni eventuale costo extra:

Dopo che hai individuato il costo della tua casa dei sogni, aggiungi gli eventuali costi di acquisto (che possono oscillare da un 10 a un 15 per cento, tra notaio, costo del mutuo, perizie, agenzia immobiliare, eventuali lavoretti da fare) ed hai ottenuto il valore della spesa che dovrai sostenere;
Al valore di spesa, togli il valore del netto che ti rimarrà della vendita di casa tua;
Ed ora devi vedere se la differenza l’hai già in contanti o se puoi farti finanziare da una banca.

Questi calcoli, vanno fatti ogni volta che hai intenzione di cambiare a casa, a prescindere che prima acquisti o che prima vendi.

In conclusione, per capire se puoi acquistare una nuova casa, prima di vendere quella che hai, quello che devi fare è verificare se il delta .

Per delta intendo la differenza tra il valore di acquisto (comprese le spese), e quello che ottieni dalla vendita della tua casa.

È importante capire se dovrai chiedere un finanziamento a una banca, anche se non hai ancora venduto.

Infatti, se non hai già la liquidità in tasca, il passaggio successivo per vedere se riesci ad acquistare senza dover vendere, è consultare una banca e verificare se hai accesso al finanziamento che ti serve.

Tieni conto che comunque devi avere in tasca almeno il 15/20 % di liquidità, che ti servirà per versare la caparra e per le prime spese; al di là del mutuo della banca.

Prima compri e poi vendi casa? Sì, puoi farlo in sicurezza, seguendo i 4 step che ti ho indicato.

In conclusione, puoi permetterti di non vendere casa tua e di acquistare prima quella nuova, solamente se, sei in grado di avere già in tasca ora almeno un 15/20 per cento per le spese di acquisto della nuova casa, (oltre alla banca che ti finanzia o ad avere contanti a sufficienza per coprire il saldo).

Se fai ricorso alla banca, quello che è importante, è che tu vada in banca e ti faccia mettere una delibera scritta. Perché purtroppo capita, di casi in cui la banca gli “dice di sì al finanziamento” e le persone si impegnano in un acquisto, ma poi la banca ritratta, e senza i soldi del finanziamento le persone ci rimettono anche la cappa! (Oltre che si fanno scappare la casa dei sogni…).

Quindi presta sempre la massima attenzione in ogni fase della compravendita e scegli un agente immobiliare che ti affianchi e ti aiuti.

Se vuoi comprare o vendere casa a Treviso, contattami. Grazie al mio Sistema Immobiliare ho già aiutato centinaia di famiglie. Se vendi, ti garantisco che risolverai tutto entro 90 giorni. Se compri casa, ho la soluzione che cerchi! Per contattarmi clicca qui.